中原上半年成都市写字楼市场分析报告

1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载2010年上半年成都市写字楼市场分析报告四川中原物业顾问有限公司目录一市场环境分析41. 宏观经济环境42. 政策规划63. 市场动态7二写字楼销售市场分析81. 市场整体特征81.1 供需两旺81.2 市场进入快速发展期82.供应特征92.1 供应持续放量92.2 甲级写字楼缺席，商务公寓盛行92.3 城南成为写字楼供应集中区103.需求特征113.1 成交量稳定113.2 乙级写字楼为销售主力123.3 商务公寓拉低成交均价123.4 甲乙级写字楼价格大幅上涨13三写字楼租赁市场分析141.各板块写字楼分析141.1各板块新增供应及市场存量141.2

2、各板块写字楼租金分析142.优质写字楼分析152.1 租金小幅上涨152.2 空置率下降16四典型项目分析171. 天合凯旋广场172. 新希望国际C座173. 东环广场18五总结181. 上半年市场总结182. 后市预测19 图表目录图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月）4图 2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月）4图 3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009年）5图 4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月）8图 5：成都市写字楼月度供应情况（2009-2010年6月）9图 6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月）9图 7：成都市写

3、字楼供应方位情况（2010年1-6月）10图 8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月）11图 9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月）12图 10：成都市写字楼销售价格（2005-2010年上半年）12图 11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年）13图 12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量14图 13：各板块租金情况（2009-2010上半年）14图 14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月）15图 15：成都优质写字楼项目空置率走势（2009年-2010年6月）16注：销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁

4、市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。数据来源于成都市房管局，由于5月20日-6月30日房管局数据系统维护，暂无法取得数据，5、6月数据通过市场调查方式取得，后期会有所调整。一市场环境分析1. 宏观经济环境Ø GDP保持高速增长图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年3月）数据来源：成都市统计局2010年1-3月成都市国民生产总值1041.8亿元，同比增长18.3%，为历年来最高水平。其中，第三产业增加值501.0亿元，同比增长13.1%，占全市国民生产总值的48.1%。2004年以来，成都GDP以年均15.3%的速度高速增长，在全国处于领先水平。宏观经济的持续向好以及

5、第三产业的快速发展为写字楼发展提供了坚实的经济基础。Ø 固定资产投资力度大图 2：成都市固定资产投资情况（2004-2010年5月）数据来源：成都市统计局2010年1-5月固定资产投资完成1532.1亿元，同比增加7.8%，增幅虽有所放缓，但投资力度仍然较大。其中，房地产开发投资完成447.31亿元，同比增加56.0%，占固定资产投资总额的29.2%，增长较快。固定资产投资保持较高的增长速度，一方面拉动了经济增长，另一方面固定资产中交通、能源、通信等基础配套设施的建设完善为经济的发展提供了良好的环境。Ø 写字楼开发投资加快图 3：成都市写字楼开发投资情况（2004-2009

6、年）数据来源：成都市统计局2009年成都写字楼的施工面积达到261.97万，同比增加51.33%；新开工面积52.22万，同比增长70.0%；竣工面积35.04万，同比增长163.9%。无论是新开工面积还是竣工面积都呈现大幅上涨的趋势，写字楼开发速度加快。大量的写字楼项目处于修建状态，随着这些项目的陆续交付使用，未来租赁市场面临较大压力。2. 政策规划Ø 西部金融中心建设规划2010年2月12日，四川省人民政府印发了关于西部金融中心建设规划(20102012年)的通知。规划明确了西部金融中心的三大功能区：金融总部商务区、金融产业集聚区、金融后台服务业集聚区，并对每个功能区地理划分及入

7、驻企业等进行了限定。计划到2012年，规划总用地3000亩，后台服务中心达到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人。影响：政府极力将成都打造成为整个西部的金融中心，以此抢占市场先机。金融业的发展，将吸引大量银行、基金、保险、证券类公司的进驻，而这些企业对写字楼的需求面积较大，需求档次较高，必然对优质写字楼形成有效需求，从而对写字楼市场产生积极的影响。Ø 首次限定写字楼层高2010年3月1日，成都市规划局出台了关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释文件，首次明确了写字楼层高，即除建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等外，办公建筑层高不宜

8、大于4.9米。影响：以往的建筑规范对办公用房的层高无明确限定，导致开发商在层高上大做文章。市场上层高大于5米的写字楼不在少数，如花样年美年广场、正成财富领地、置信未来广场等项目均采用买一层送一层的做法作为营销手段。这一文件的出台将意味着修建LOFT写字楼或商务公寓将面临政策障碍，促使项目更多的按照建筑规范来操作。Ø 4.17“新政”出台2010年4月17日，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，规定购买第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买第三套及以上住房的不予贷款。影响：此次政策主要针对住宅市场的二次及二次以上购房行为从

9、金融信贷政策上进行限制。此次政策虽没有直接涉及商业地产，但是，二套房首付比例与贷款利率提升至与商业地产相同，有可能导致部分楼市资金流向商业地产，而写字楼、商铺首当其冲成为楼市资金的“避风港”。Ø 北京“商改住”项目遭遇政策调控2010年5月20日，北京市住建委、发改委、规划局等部门联合发布关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知，酒店项目一律禁止分层、分单元销售，禁止向个人出售。此外，北京多个部门正在制订关于加强规范非住宅项目销售管理的办法，禁止开发商将非住宅项目当住宅开发销售。影响：这一政策是在开发商不按照土地用途修建房屋，城市规划得不到有效实施的情况下提出的。虽然是北京市出台的政

10、策，但是成都市场上同样也存在众多“商改住”项目，北京政策的出台为其他城市敲响了警钟，预示着“商改住”项目操作的政策风险正在加大。3. 市场动态Ø 成都轻工大厦地块将修建甲级写字楼2010年1月位于人民中路的原成都轻工大厦商场爆破后地块挂牌出让，起始价2500万元/亩，2月5日泰丰元创房地产有限公司以底价取得，并规划在此地块上修建总建筑面积超过9万的甲级写字楼-泰丰国际广场。Ø 天合凯旋广场1号楼整售2010年2月，位于天府新城的天合凯旋广场1号楼整栋出售给香港上市公司玖源集团。出售写字楼总共12层，建筑面积8842。此次交易成为2010年成都写字楼市场的第一笔大单交易。&#

11、216; 雅诗阁收购招商银行大厦服务式公寓2010年2月11日，雅诗阁以3.66亿从瑞安建业旗下中华汇手中购买中汇广场一期的部分物业，包括主座第16-35楼及部分附属设施。在完成收购后，雅诗阁把其中正在运营的服务公寓改建更名为成都盛捷江畔服务公寓（Somerset Riverview，Chengdu）。Ø 东大街三项目动工2010年5月6日，新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团联袂开发的环球贸易中心开工；5月10日，西部国际金融中心开工；5月26日，阳光保险大厦开工建设。东大街写字楼项目集体动工，金融街建设步伐加快。Ø 国栋中央商务大厦将再次拍卖由于担保纠纷，国栋中央商务大

12、厦将于7月9日再次登上拍卖台。拍卖部分包括负三层至负一层，6层至29层，总建筑面积24637.7平方米的物业。此前多次拍卖未果，起拍价从10149万降至9200万，再降至7360万元，其中遭遇流拍、无人应拍等情况，7月9日将再次拍卖。二写字楼销售市场分析1. 市场整体特征1.1 供需两旺图 4：成都市写字楼供需情况（2005-2010年6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年写字楼新增供应55.01万，环比下降3.2%，同比上升13.56%，依旧保持着较大的供应量。上半年写字楼成交面积39.06万，环比下降33.0%，同比上升82.9%。成交量虽不及去年下半年，但销售依旧较为火爆。201

13、0年上半年的供需比为1.41，同比下降了37.9%，但供过于求的情形依旧突出。造成供需比过高的原因除了供应的集中放量之外还有开发商的开发策略的转变，拿到预售许可后推迟销售或者转变为自我持有，例如高地中心、摩根中心等写字楼采取只租不售策略。1.2 市场进入快速发展期由于成都写字楼市场正处于快速发展期，写字楼持续放量并且数量较大，新的写字楼项目不断涌现。从近年土地市场情况来看，写字楼持续放量的情形将持续数年时间。从另一方面来看，新增项目不仅在数量上有了较大增长，在品质上更是有了较大的提升。随着大量优质项目的入市，写字楼市场将逐渐趋于成熟。2.供应特征2.1 供应持续放量图 5：成都市写字楼月度供应

14、情况（2009-2010年6月）数据来源：中原地产数据库上半年写字楼月度供应波动较大，其中，1月、5月供应较为集中，分别达到14.38万及18.02万，占上半年供应总量的58.9%，而2月、4月的则显得较为平静，供应均不足5万。上半年写字楼月均供应9.16万，供应量居高不下。预计全年的供应有可能突破2009年105.29万的水平而再创历史新高。2.2 甲级写字楼缺席，商务公寓盛行图 6：成都市写字楼供应类型（2010年1-6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年销售市场无新增甲级写字楼供应。由于新增项目有限，市场上可供出售的甲级写字楼项目寥寥无几，仅有销售接近尾声的新希望大厦、喜年广场、

15、力宝大厦等。预计下半年将有瑞安中汇广场、九龙仓时代8号等推出。乙级写字楼供应量为19.19万，仅占整体供应的34.9%，供应项目不多。原定于上半年开盘的多个项目推迟入市。例如信德环球大厦、财富又一城、星云国际大厦等多个项目原计划于2010年上半年开盘，但由于种种原因推迟至下半年。商务公寓的供应量为35.82万，占到65.1%的比重，在甲乙级写字楼推盘速度放缓的情况下，商务公寓异军突起，成为上半年写字楼供应的主导。商务公寓的大量出现是开发商在写字楼供应压力较大的情况下的自我调节的结果。由于商务公寓可以作为住宅使用，从较大程度上缓解了未来写字楼租赁市场的压力。2.3 城南成为写字楼供应集中区图 7

16、：成都市写字楼供应方位情况（2010年1-6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年城南写字楼供应量达到25.12万，占整体供应的45.7%。区域内的天合凯旋广场、蜀都中心、新希望大厦C座等项目浮出水面，城南成为写字楼供应的集中区。城东、城北的供应以商务公寓为主，供应量分别达到13.03万、7.83万；城西无新增写字楼项目；城中的东环广场、富力天汇两个项目带来9.02万的供应量。在各个方位中，城南写字楼潜在供应量最大、最为集中。其中，天府新城的站南组团、大源组团规划有多个高品质写字楼项目。随着市政配套的逐渐完善，尤其是地铁1号线的开通，城南商务氛围日趋成熟，将逐渐成为成都未来的商务新中心。

17、3.需求特征3.1 成交量稳定图 8：成都市写字楼月度销售情况（2009-2010年6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年写字楼的销售较为稳定，除了2月受到春节的影响成交量略低以外，其余月份成交量相当，月均成交量为6.51万，保持了较好的销售水平。4月以后，住宅市场在遭遇了“新政”之后成交量急剧下滑，而写字楼市场依旧保持了持续走高的趋势，5月的成交量为7.85万，6月为6.83万。6月虽有所降低，但仍然保持高位。由于住宅市场受宏观政策调控较为严厉，投资操作的空间逐渐减小，商业地产将会成为主要的投资渠道。其中，写字楼具有租金稳定、投资回报率高等特点，有可能成为楼市资金的“避风港”。3.2

18、 乙级写字楼为销售主力图 9：成都市写字楼销售类型（2010年1-6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年甲级写字楼销售4.2万，占整体销售的10.8%。甲级写字楼在2010年延续了2009年的辉煌，继续保持着较好的销售情况。喜年广场、新希望大厦等项目销售已经接近尾声。上半年乙级写字楼销售19.32万，占整体销售的49.5%。乙级写字楼历来都是市场供应的主力，加上近年来新推出的乙级写字楼在软硬件方面均有较大提升，并且面积分割适中，价格也相对合理，乙级写字楼依旧是销售市场的主力。上半年商务公寓销售15.54万，占整体销售的39.8%。近年来商务公寓供应量较大，市场份额逐渐增加。由于具有面积

19、小、总价低、不受“新政”住宅二套房的限制、适合投资等多种优势，销售情况较好。3.3 商务公寓拉低成交均价图 10：成都市写字楼成交均价（2005-2010年上半年）数据来源：中原地产数据库2010年上半年，成都市写字楼的平均销售价格为7735元/，相比2009年下降了4.6%。由于大量的商务公寓入市，导致写字楼成交均价被拉低。商务公寓销售价格多集中在5000-7000元/，2010年上半年的市场占有比例已经接近40%，大量的商务公寓成交导致了总体成交均价被拉低。3.4 甲乙级写字楼价格大幅上涨图 11：不同类型写字楼成交价格（2009-2010年上半年）数据来源：中原地产数据库2010年上半年

20、甲级写字楼成交均价为14293元/。由于接近尾盘销售，资金回笼压力不大，项目纷纷上调销售价格。特别是在4月以后，新希望大厦、喜年广场等项目高层单位价格冲破2万元/，价格涨幅较大。上半年乙级写字楼成交均价为7832元/，新开盘写字楼如新希望国际C座、东环广场等项目价格开始冲破1万元/，较之去年均有了较大幅度的上涨。乙级写字楼项目由于在软硬件配置水平上均有了较大幅度的提升，价格上涨迅速。商务公寓成交均价为6026元/，价格走势较为平稳，涨幅较小。金府SOHO、东立国际广场、浅水80俊、优博国际等项目价格在5000-7000元/之间，这些项目由于自身的特质决定了价格涨幅较为平缓。甲乙级写字楼价格的快

21、速上涨一方面是写字楼自身价值的回归，另一方面是受到住宅价格上涨、写字楼二手房价格带动以及“新政”等多种因素的影响而持续攀升。三写字楼租赁市场分析1.各板块写字楼分析1.1各板块新增供应及市场存量图 12：2010年上半年成都市各板块写字楼新增供应及市场存量数据来源：中原地产数据库2010年上半年，总共有25.43万写字楼交付使用，包括金沙万瑞中心、丰德万瑞中心、锦江国际广场、高地中心、喜年广场等项目。其中，人民南路SBD约为5.36万，东大街为6.42万，非核心板块13.65万。市中心CBD仍然是写字楼的高度集中区，市场总存量接近120万。人民南路SBD，天府新城及东大街作为写字楼的新兴商业板

22、块，虽然目前市场存量不高，但有大量的写字楼处于修建状态，随着这些项目的陆续竣工及投入使用，未来的供应量较大。此外，其他区域也蕴藏着多个写字楼项目，这些项目将更多的以城市综合体的形态出现。1.2 各板块写字楼租金分析图 13：各板块租金情况（2009-2010上半年）数据来源：中原地产数据库市中心CBD写字楼由于建成投入使用时间较早，使用时间较长，硬件配置低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。人民南路SBD写字楼表现较为突出，市场认可度高，租金水平稳步攀升，空置率持续下降。例如汇日央扩国际广场、商鼎国际、丰德国际广场等写字楼市场需求旺盛，租金水平提升，空置率在5

23、%以下，甚至达到满租。天府新城开始发力，租赁市场升温，租金上涨。例如中国水电大厦、拉德方斯等项目2009年交付使用后入驻率不断提升，并且入驻企业资质较好，不乏大型国资背景企业。东大街由于受到地铁2号线修建的影响，写字楼在招商方面存在一定困难。但由于锦江区政府的对金融企业有着较大的扶持力度，租金补贴较高，对金融类企业有着较大的吸引力。2.优质写字楼分析2.1 租金小幅上涨图 14：成都市优质写字楼租金走势（2009-2010年6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年优质写字楼平均租金达到98.2元/.月，环比上升2.9%。优质写字楼租赁市场保持活跃，延续了2009年开始的上涨情形。写字楼租

24、金上涨幅度趋缓，一方面是由于预期供应压力较大，租金上涨有限，另一方面是由于销售型写字楼较多，小业主报价情况较为普遍，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度不大。随着下半年租赁型写字楼如仁恒置地广场、航天科技大厦等项目的交付使用，优质写字楼整体租金将进一步提升。2.2 空置率下降图 15：成都优质写字楼项目空置率走势（2009年-2010年6月）数据来源：中原地产数据库2010年上半年写字楼的平均空置率为19.2%，环比下降了2.5%。2010年春节过后，由于经济强势增长带动写字楼需求上升，租赁成交活跃，存量写字楼空置率持续下降。成都写字楼市场处于快速发展阶段，随着新增写字楼项

25、目的入市，空置率在短期内出现增高的情况，例如喜年广场在4月1日交付使用，导致当月写字楼的空置率有所攀升。随着新推出项目逐渐被市场消化，空置率逐渐回复到正常水平。四典型项目分析1. 天合凯旋广场项目地址高新区开智路118号项目等级乙级占地面积15859建筑面积110285开发商天合凯旋置业公司物管顾问第一太平戴维斯楼层12层， 32层外立面点窗配石材大堂挑高12.8米层高4米电梯12部迅达电梯车位配置681个整层面积2170分割面积243-500销售价格7600-8500元/物管费8元/.月开盘时间2010年2月交房时间2012年5月项目点评天合凯旋广场处于天府新城大源组团商务区，距离天府大道主

26、干道约1KM，有一定的距离。项目采取主楼加副楼的规划设计，副楼由于体量小，能满足单一大型企业总部办公需求，从而实现快速销售。整个项目在层高、电梯配置上较之成都目前写字楼有了较大提升。外立面采用点窗加石材的设计，可以实现有效通风，但是也导致写字楼特征不明显。2. 新希望国际C座项目地址天府大道与大源三线交汇处项目等级乙级占地面积16668建筑面积C座6万开发商新希望房地产公司物管公司锦官新城楼层26层外立面玻璃幕墙大堂5009米挑高大堂层高3.7米电梯8部车位配置1160个整层面积2000分割面积140-430销售价格12000-14000元/物管费7元/.月开盘时间2010年6月交房时间201

27、0年12月项目点评新希望国际位于天府新城科技商务区，紧邻天府大道，地理位置优越，是天府新城较早投入使用的项目，能有效占据市场先机。项目总建筑面积28万，体量巨大。C座是继A、B两座之后的压轴之作。C座较之A、B座在地理位置、层高、整层面积、电梯配置等方面有了进一步的提升。但是9800-14000元/的价格与A、B座6000-7000元/的价格相比，价格几乎上涨一倍，幅度非常大，未来对租金回报要求较高。3. 东环广场项目地址建设路55号项目等级乙级占地面积10亩建筑面积3万开发商成都华联商厦有限公司物管公司戴德梁行楼层26层外立面玻璃幕墙大堂无层高3.58米电梯5部日本三菱电梯车位配置116个整

28、层面积1058分割面积79-206销售价格9800-11000元/物管费9元/.月开盘时间2010年6月交房时间2011年6月项目点评东环广场位于建设路与一环路交汇处，交通便捷，地理位置优越。区域内办公楼主要以商住楼为主，档次较低并且租金较高，对高品质的办公楼有一定需求。东环广场的出现是继高地中心后的又一品质较高的写字楼，能有效填补区域写字楼市场的空白。项目的体量不大，写字楼部分仅2万，市场消化较为容易。但由于地处非核心商务区，区域内商务氛围较淡。五总结1. 上半年市场总结Ø 宏观经济持续向好，写字楼开发加速宏观经济继续保持了18.3%的增长速度，第三产业加快发展，固定资产投资增长较

29、大，写字楼开发建设速度加快。宏观经济的整体向好为写字楼发展提供了坚实的基础。Ø 供应持续放量，销售稳定上半年写字楼供应持续放量，达到55.01万，但是新增供应以商务公寓为主，无甲级写字楼，乙级写字楼为19.19万，主要集中在城南。成交量稳定，成交面积39.06万，受新政影响，部分楼市资金流向写字楼市场，5、6月成交量依旧保持高位，乙级写字楼成为销售主力。甲乙级写字楼价格涨幅较大。Ø 租赁市场活跃上半年新增25.43万写字楼交付使用。写字楼租赁市场较为活跃，优质写字楼租金达到98.2元/.月，小幅上涨，平均空置率进一步下降至19.2%。2. 后市预测Ø 供应压力较大

30、写字楼市场依旧面临供应压力较大的情况，市场潜在供应量较大。成交方面，住宅市场的观望情绪有可能蔓延到写字楼市场。Ø 租赁市场压力增大从租赁市场来看，下半年将迎来甲级写字楼的交付高峰，仁恒置地广场、航天科技大厦、新希望大厦将于年底交付使用。这些项目的交付使在带动区域写字楼租金价格的提升的同时也将带来空置率的上升。附件：2010年1-6月商业用地拍卖一览表宗地位置成交时间净用地面积（亩）起叫价（万元/亩）成交单价（万元/亩）楼面地价（元/平米）竞得人高新区大源商务商业核心区内2010.1.636.44325325687四川省泰然置业集团青羊区培风村8、9、10组，万家湾村5、6组界内2010.1.6288.34 2202201100中铁置业集团青羊区陈麻婆地块，东临一环路西二段，南临青羊正街2010.1.828.26 1000 19507313 上青投（成投）青羊区人民中路二段27-31号(成都轻工大厦商场)2010.2.59.40 250025003750 泰丰元创房地产高新区元华路以西，瞻远西