第三章 市场比较法

1、第三章第三章 市场比较法市场比较法 房地产估价房地产估价思考与思考与练习题练习题本章本章教学要求教学要求本章主要本章主要内容内容【教学目的和要求教学目的和要求】通过本章的学习使学生掌握市场比通过本章的学习使学生掌握市场比较法的特点与适用范围、市场比较法的操作步骤、市场较法的特点与适用范围、市场比较法的操作步骤、市场比较法的公式；理解市场比较法的概念、市场比较法的比较法的公式；理解市场比较法的概念、市场比较法的理论依据。理论依据。 【教学重点及难点教学重点及难点】市场比较法的特点与适用范围市场市场比较法的特点与适用范围市场比较法的公式及其应用比较法的公式及其应用。【教学内容与时间教学内容与时间】

2、市场比较法原理及步骤（市场比较法原理及步骤（4学学时）；应用举例（时）；应用举例（2学时）学时）【教学方法与手段教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。的课堂和课下练习。 首页第三章第三章 市场比较法市场比较法 第三章第三章 市场比较法市场比较法 第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤 第三节第三节 市场比较法运用举例市场比较法运用举例 首页 市场比较法市场比较法（ market comparison approach ）：是将估是将估价对象与在估价时点近期有过交易的价对象

3、与在估价时点近期有过交易的类似房地产类似房地产进行比较，对这进行比较，对这些类似房地产的些类似房地产的已知价格作适当的修正已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的估价方法。观合理价格或价值的估价方法。 采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理目录一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念类似房地产（类似房地产（similar property）：）：是指与估价对象处于是指与估价对象处于同一供求圈同一供求圈内，内，并在用途、规模、档次、建筑结构并在用途、规模、档

4、次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房等方面与估价对象相同或相近的房地产。地产。同一供求圈（同一供求圈（comparable search area）是指与估价对象）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似适当范围，包括邻近地区和类似地区。地区。二、市场比较法的二、市场比较法的理论依据理论依据替代原理替代原理三、市场比较法的估价公式三、市场比较法的估价公式交易情况交易情况修正系数修正系数交易日期交易日期修正系数修正系数可比实例可比实例价格价格房地产状房地产状况修正况修正估价对象估价对象价格价格待估对象待估对象价格价格可比实例可比实例

5、价格价格房地状况房地状况修正修正标准房地标准房地产价格产价格标准化标准化修正修正)(100100)()(100可比实例价格估价对象价格）（实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格2直接比较调整公式直接比较调整公式2.2.间接比较调整公式间接比较调整公式100)()(100100)()(100可比实例价格估价对象价格）（标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格3四、市场比较法的适用对象和适用条件四、市场比较法的适用对象和适用条件1、适用对象、适用对象2、适用条件、适用条件适用于具有交易

6、性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。（1）有足够数量的比较案例（2）交易案例资料与待估土地具有相关性和替代性（3）交易资料的可靠性（4）交易资料的正常性（5）交易资料的合法性目录例题例题第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理四、市场比较法的适用对象和适用条件四、市场比较法的适用对象和适用条件3、特点、特点第一节第一节 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 接近市场行情，现实性较强 以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格” 以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调 需要估价人员具有较高素质 正常选择比较实例和合理修正交易实例价格是

7、关键第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤一、一、收集交易实例收集交易实例二、二、选取可比实例选取可比实例三、三、建立价格可比基础建立价格可比基础四、四、进行交易情况修正进行交易情况修正五、五、进行交易日期修正进行交易日期修正六、六、进行房地产状况修正进行房地产状况修正七、七、求取比准价格求取比准价格目录第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤一、收集交易实例一、收集交易实例1、收集交易实例的途径：、收集交易实例的途径：（1）查阅政府有关部门资料，如房地产权利人转让不动产时申报）查阅政府有关部门资料，如房地产权利人转让不动产时申报的成交价格资料与交易登记资料、政府出让土地

8、使用权的资料。的成交价格资料与交易登记资料、政府出让土地使用权的资料。（2）查阅各种媒介，如地方性报刊、网站，以获取房地产租售的信息。查阅各种媒介，如地方性报刊、网站，以获取房地产租售的信息。（3）从开发商和代理商那里获取。）从开发商和代理商那里获取。（4）参加各类房地产交易展示会。）参加各类房地产交易展示会。（5）对房地产交易当事人及相关机构进行调查。）对房地产交易当事人及相关机构进行调查。（6）同行之间互供。）同行之间互供。2、收集的主要内容：、收集的主要内容：（1）交易双方的基本情况及交易目的）交易双方的基本情况及交易目的 ；（2）交易实例房地产状况；）交易实例房地产状况；（3）成交价格

9、及付款）成交价格及付款形式（成交方式）形式（成交方式）；（；（4）成交日期；（）成交日期；（5）付款方式；（付款方式；（6）交易情况）交易情况 。名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图房地产类型：调查人员：调查日期： 年 月 日交易实例调查表交易实例调查表 2 2、比较实例选取的具体要求、比较实例选取的具体要求1）所处地区相同或处于类似的供需范围2）用途相同3）建筑结构与建筑形式相同4）权利性质相同5）价格类型相同6）估价时点接近 7）正常交易1 1、比较实例与待估房地产应具有可比性。比较实例与待估房地

10、产应具有可比性。1）实物的同一性或类似性2）位置的同一性或类似性3）时间的接近性4）交易情况无反常第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤二、选取可比实例二、选取可比实例三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础（1）统一的付款方式：统一的付款方式：（2）统一币种和货币单位：统一币种和货币单位：（3）统一面积内涵：统一面积内涵：（4）统一面积单位：统一面积单位：（5）统一采用单价：统一采用单价：建筑面积下的价格使用面积下的价格建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积使用面积建筑面积建筑面积例题：例题：在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房

11、屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。准时应特别注意的环节是（）。 A统一房地产范围统一房地产范围 ； B统一付款方式；统一付款方式； C统一价格单位统一价格单位 ； D统一市场状况统一市场状况成交日期时一成交日期时一次付清的价格次付清的价格 采用该价格所对应日采用该价格所对应日期时的市场汇价期时的市场汇价建筑面积和使用面积建筑面积和使用面积 除了土地单价、楼面地价外，还有一除了土地单价、楼面地价外，还有一个车位、一个球道等。个车位、一个球道等。例：例：搜集有甲、乙两宗交易实例

12、，甲交易实例的建筑面积搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200m200m2 2，成交总价成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人民币，第二万元人民币，第二期于半年后付期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232元人民币于一年后付清。乙交元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万美元，于成交时一万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做

13、如下处理：的修正之前应先做如下处理： (1)统一付款方式。统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为时人民币的年利率为8，则：，则：81328132165 . 0甲总价甲总价 76.422（万元人民币）（万元人民币）乙总价乙总价15（万美元）（万美元）(2)统一采用单价统一采用单价建筑面积平方米元人民币甲单价/1 .3821200764220使用面积平方英尺美元乙单价/602500150000例：例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200m200m2 2，成交总价成

14、交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人民币，第二万元人民币，第二期于半年后付期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232元人民币于一年后付清。乙交元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万美元，于成交时一万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：的修正之前应先做如下处理： （3）统一币种和货币单位。）统一币种和货币单位。如果以人民币元为

15、基准，则需要将乙如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为币与美元的市场汇价为1美元美元8.3元人民币，则：元人民币，则：（4）统一面积内涵。）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积平方米建筑面积0.75平方米使用面积。则：平方米使用面积。则：甲单价甲单价3821.1（元人民币平方米（元人民币平方米建筑面积）建筑面积）乙单价乙单价6

16、08.3498（元人民币平方米英尺（元人民币平方米英尺使用面积）使用面积）甲单价甲单价3821.1（元人民币平方米（元人民币平方米建筑面积）建筑面积）乙单价乙单价4980.75373.5（元人民币平方米英尺（元人民币平方米英尺建筑面积）建筑面积）例：例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200m200m2 2，成交总价成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人民币，第二万元人民币，第二期于半年后付期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232元人民币于一年后付清。乙交元人民币

17、于一年后付清。乙交易实例的使用面积易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万美元，于成交时一万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：的修正之前应先做如下处理： （5）统一面积单位。）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于如果以平方米为基准，由于1平方米平方米10.764平方英尺，则：平方英尺，则：甲单价甲单价3821.1（元人民币平方米（元人民币平方米建筑面积）建筑面积）乙单价乙单价373.510.764 4020.4（元人民币平方米（元人

18、民币平方米建筑面积）建筑面积）第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤四、交易情况修正四、交易情况修正根据估价人员的长期经验积累，判断确定修正比例或系数。根据估价人员的长期经验积累，判断确定修正比例或系数。（1）差额法。）差额法。公式为：公式为： 可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格（2）百分率法。）百分率法。 实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正，公式为：公式为： 可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格，即可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格，即可比实例的成交价格可比实例的成交价格

19、正常价格（修正系数应以正常价格正常价格（修正系数应以正常价格为基准来确定，比正常市场高为正，低为负）为基准来确定，比正常市场高为正，低为负）11+S%1、交易情况修正：、交易情况修正：是指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比是指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的价格调整为正常价格。实例成交价格偏差，将可比实例的价格调整为正常价格。2、影响交易情况的因素主要包括：、影响交易情况的因素主要包括：3、非正常交易情况修正：、非正常交易情况修正： 对于交易税费非正常负担的交易，修正时应将交易税费非正常对于交易税费非正常负担的交易，修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格，

20、调整为依照政府有关规定（无规定的依照当地习负担情况下的价格，调整为依照政府有关规定（无规定的依照当地习惯），交易双方负担各自应负担的税费下的价格，关键应把握以下两惯），交易双方负担各自应负担的税费下的价格，关键应把握以下两点：点：(1)正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格(2)正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格 其中：其中：应由买方负担的税费正常成交价格应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费比率应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方负担的税费

21、正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费比率例例3-3：一宗房地产的正常成交价格为一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价，买方应缴纳的税费为正常成交价格的格的5，计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。则：，计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。则：卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格2500250072325（元平方米）（元平方米）买方实际付出的价格买方实际付出的价格2500250052625（元平方米）（元平方米）例例3-4：某宗房地产交易，买卖双方在合同中

22、写明，买方付给某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据元平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。 则该宗房地产交易的正常成交价格为：则该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格卖方实际得到的价格正常成交价格卖方实际得到的价格（1应由卖方缴纳的应由卖方缴纳的税费比率）税费比率） 2325（17） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交价格

23、应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比应由卖方缴纳的税费比率率例例3-5：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。 则则该宗房地

24、产交易的正常成交价格为：该宗房地产交易的正常成交价格为：正常成交价格买方实际付出的价格正常成交价格买方实际付出的价格（1应由买缴纳的应由买缴纳的税费比率）税费比率） 2625（15） 2500（元平方米）（元平方米）正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格正常成交价格应由买方负担的税费买方实际付出的价格应由买方负担的税费正常成交价格应由买方负担的税费正常成交价格就由买方缴纳的税费就由买方缴纳的税费比率比率第二节第二节 市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤五、交易日期修正五、交易日期修正1、含义：、含义：将可比实例在交易日期时的价格调整为在估价时点的价格，以符合估价时的市场行情，这种调整

25、称为交易日期调整。2、修正方法：、修正方法：实际估价中常采用百分率法进行交易日期修正，公式为：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数交易日期修正系数=在估价时点时的价格从成交日期到估价时点时，当可比实例价格上涨时为T，下跌时为T100T100 在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产变动情况和趋势做出判断，给予调整，一般利用下列两种修正方法，结变动情况和趋势做出判断，给予调整，一般利用下列两种修正方法，结合估价人员根据市场的判断和经验。合估价人员根据市场的判断和经验。（1）利用价格指数进行修正）利用价格指数进行修正

26、（2）利用价格变动率进行修正）利用价格变动率进行修正在估价时点时的价格成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数的价格可比实例在成交日期时（1）利用价格指数进行修正）利用价格指数进行修正 价格指数有定基价格指数和环比价格指数，在价格指数编制时，需要选择某个时期作为基期。 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：例题：某地区某类房地产例题：某地区某类房地产2003年年17月的价格指数分别为月的价格指数分别为78.6，75.8，84.0，89.6，93.6，98.4（以（以2002年月为年月为100）。其中某）。其中某宗房地产在宗房地产在2003年月的价格

27、为年月的价格为2400元元，对其进行交易日，对其进行交易日期修正，修正到期修正，修正到2003年月的价格为：年月的价格为：240098.484.02811.4（元（元）（1）利用价格指数进行修正）利用价格指数进行修正采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估估价时点时的价格指数在估价时点时的价格价时点时的价格例题：某地区某类房地产2003年月的价格指数分别为98.6，92.8，95.

28、7，106.0，109.2，113.7，128.5（均已上个月为100）。其中某宗房地产在2003年月的价格为2400元，对其进行交易日期修正，修正到2003年月的价格为：24001.061.0921.1371.2854058.9（元）（元）（2）利用价格变动率进行修正）利用价格变动率进行修正 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种和期内平均上升或下降的价格变动率两种 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：的公式为：在估价时点时的价格可比实例

29、在成交日期的价格在估价时点时的价格可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）价格变动率）期数期数； 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动价格变动期数）期数）在估价时点时的价格在估价时点时的价格 例例37：某地区某类房地产某地区某类房地产2002年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月为月为100）。其中某宗房地产在）。其中某宗房地产在2002年

30、年6月的价格为月的价格为1800元平方米，元平方米，对其进行交易日期修正，修正到对其进行交易日期修正，修正到2002年年10月的价格为：月的价格为： 20001.051.0921.1251.1813046.8（元平方米）（元平方米）例例36：某地区某类房地产某地区某类房地产2002年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以（以2000年年1月为月为100）。其中某宗房地产在）。其中某宗房地产在2002年年6月的价格为月的价格为1800元平方米，元平方米，对其进行交易日期修正，修正到对其进行交易日期修正，修正到2

31、002年年10月的价格为：月的价格为： （元平方米）2 .23027 .761 .981800例38：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元平方米，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格为： 3000（11.5%）4（12）73658（元平方米）例39：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.

32、2。假设人民币与美元的市场汇报2002年2月1日为1美元8.26元人民币，2002年10月1日为1美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：10008.26（10.2）88393（人民币元平方米）2、区域因素修正的步骤1）确定影响因素2）判定区域因素状况3）分析差异及差异所造成的价格差异4）进行价格修正1、区域因素及其修正1）繁华程度2）交通便捷程度3）环境4）公共设施配套完备程度5）城市规划限制六、进行区域因素修正六、进行区域因素修正3、区域因素修正的方法百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）区域因

33、素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校、公园停车场、医院102位置：与中心区距离、邻路状况103规划：土地及其周围的城市规划104环境、人文环境、小区生活层次105土地利用程度：小区内各设施的和谐程度106社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商业网点107小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力108交通设施：交通工具、方便程度109休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物馆1010其它：噪音、绿化、风景10例例1、有、有3个可比实例，成交价分别是个可比实例，成交价分别是1500元元/m2，1650元元/m2 ，1600元元/m2 。现将可比实例不动产的区域因素与估价。

34、现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：对象的因素进行直接比较，结果见下表：区域因素估价对象 可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值10097106103区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.

35、社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110总分值10092899792例例2、区域因素间接比较表、区域因素间接比较表某城市区域因素因子条件指数表因素市级商业服务中心小区级商业服务中心公交站点菜场影剧院条件（m）01000 1000200020000300 3006006000300 3005005000300 30050050001000 1000修正系数1.05 1.000.951.04 1.000.961.00 0.970.951.03 1.0

36、00.961.00 0.99因素中学小学幼儿园医院条件（m）0800 8000500 5000400 4001200 12000400 4001000 1000修正系数1.000.981.000.971.02 1.000.981.02 1.000.981、个别因素及其修正3、个别因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100） 加减法：2、个别因素修正的步骤1）确定影响因素2）判定个别因素状况3）分析差异及差异所造成的价格差异4）进行价格修正七、进行个别因素修正七、进行个别因素修正1、进行综合修正2、求取比准价格1）简单算术平均数法2）加权

37、算术平均数法3）中位数法4）众数法5）以最具可比性的比较实例的价格结果为主八、求取比准价格八、求取比准价格估价对象价格可比实例成交价格100100S（100T）100100R注：注：每项修正对可比实例每项修正对可比实例成交价格的调整不超过成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过，综合调整不得超过30%。第三节第三节 市场比较法应用举例市场比较法应用举例目录一、应用案例一一、应用案例一教材，见P59二、应用案例二二、应用案例二教材，见P61思考与练习题思考与练习题简答题：简答题：1、市场比较法的理论依据2、市场比较法的适用对象和条件3、市场比较法的适用特点4、建立价格可比基础的步骤1、为评估

38、某房地产、为评估某房地产2008年年10月月1日的市场价格，选取的可比实例日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为资料是：交易日期为2008年年4月月1日，合同约定买方支付给卖方日，合同约定买方支付给卖方3 500元元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和和3%。自自2008年年2月月1日起到日起到2008年年10月月1日期间，该类房地产价格平均日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨每月比上月上涨03%，则该可比实例修正、

39、调整后的价格为，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元）元/。 A3673.20；B3673.68；C3790.43；D3790.932、某工业用地的土地面积为、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为，规划容积率为1.0，楼面，楼面地价为地价为500元元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为，楼面地价为1500元元/，则因规划调整所需的补地价为（，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元万元 。 A500；B1000；C2250；D30003、通过市场调研，获得某类房地产、通过市场调研，获得某类房地产2002年至年至

40、2006年的价格分别年的价格分别为为3405元每平米、元每平米、3565元每平米、元每平米、3730元每平米、元每平米、3905元每平米、元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价年的价格为格为( ) 元每平米。元每平米。 A.4075.0；B.4242.5；C.4410.0 ；D.4577.5。DDC首页1、为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交、为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积易实例：甲实例使用面积840m2，成交总价，成交总价150万元，一次付清；万元，一

41、次付清；乙实例建筑面积乙实例建筑面积1000 m2，成交总价，成交总价120万元，分三次支付，首期万元，分三次支付，首期支付支付50万元，第一年末支付万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为第一年月利率为1，第二年月利率为，第二年月利率为1.05；丙实例建筑面积为；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。估价时点人民万美元，一次付清。估价时点人民币与美元的市场比价为币与美元的市场比价为1：8.3，丙实例交易当时的人民币与美元，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为的市场比价为1：8.5

42、。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币。同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。又知价格的变动率。又知1 m210.764平方英尺。建筑面积与使用面积平方英尺。建筑面积与使用面积比率为比率为1：0.7。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米。试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。人民币单价。计算题计算题首页2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：上表交易情况中，正（负）值表示可比实例

43、价格高（低）于其正常上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2006年年1月月1日到日到2006年年6月月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1。试利用。试利用上述资料估算该写字楼上述资料估算该写字楼2006年年10月月31日的正常单价（如需计算平均日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。值，采用简单算术平均法）。可比实例可

44、比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格（元成交价格（元/ m2/ m2）500050005200520049004900成交日期成交日期20062006年年1 1月月3131日日20062006年年3 3月月3131日日20062006年年7 7月月3131日日交易情况交易情况2 22 23 3房地产状况房地产状况1 13 31 1首页估算该写字楼估算该写字楼2006年年10月月31日的正常单价如下：日的正常单价如下：(1)计算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(2)比准价格A 4756.37（人民币元平方米） (3)比准价格B 4948.58（人民币元平方米） (4)比准价格C 4754.94（人民币元平方米）(5) 估价对象价格（单价）（ 4756.37 + 4948.58 +