安徽省年上半年房地产估价师《制度与政策》：地上附着物和青苗补偿费等模拟试题培训讲学

1、安徽省 2017 年上半年房地产估价师制度与政策：地上附着物和青苗补偿费等模拟试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是 _。A 均衡原理B 预期原理C 竞争原理D 替代原理2、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。A 外部经济B 需求增加导致稀缺性增加C生活水平的提高D通货膨胀3、_是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A 单元估算法B. 单位指标估算法C 工程量近似匡算法D.概算指标法4

2、、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是 _。A. 相关房地产的价格水平B. 该种房地产的开发成本C. 消费者的收入水平D. 消费者对未来的预期5、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业 _的一个百分比。A .有效毛租金收入B. 净经营收入C. 潜在毛租金收入D. 税后现金流6、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机 构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理 _。A. 续期注册B. 初始注册C. 撤销注册D. 变更注册7、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A :政府大楼建设用地B:商品房建设用地C:经济适用住房建设用地D:国家重点扶持的水利项目用地E:房地产估

3、价机构必须加盖公章8、某开发商将 8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为 3 年， 当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%，贷款利率为 10%，已知在总投资 中开发商自有资金占 30%，则其自有资金的年平均投资收益率为 _。A40.9%B54.7%C56.7%D61%9、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。A :成交价格B:平均水平价格C:最高价格D:最低价格E:工业用地的监测点评估价格10、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括 _。A 资金使用B 资金筹措C. 资金运营D 资金需求11、某套商品住房期房，尚有 2 年才可投入使用，与其类似的现房价格为 4500 元

4、/卅，出租的年末净收益为500元/卅。假设年折现率为8%,风险补偿为现 房价格的3%,该期房目前的价格为元/tf0A: 3439B: 3473C: 3508D: 3608E:工业用地的监测点评估价格12、李某购买的商品房交付后， 经检测室内空气质量不符合国家标准。 预计李某 治理空气污染的费用为 5000元，并延迟入住 3个月。当地类似商品房的月有效 毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室 内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。A: 5000B: 12574C: 12650D: 13911E:工业用地的监测点评估价格13、房地产信贷资金来源

5、主要包括政策性住房信贷资金、 _和其他房地产信贷资 金。A .商品房预售款B. 住房公积金C. 自营性房地产信贷资金D. 开发企业存款14、 规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图， 是城市国有 土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经 _批准。A 政府B 城市规划行政主管部门C 城市建设行政主管部门D. 城市土地主管部门15、城市房屋拆迁估价时点一般为。A :拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B:建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C:房屋拆迁许可证颁发之日D:房屋拆迁结束之日E:房地产估价机构必须加盖公章16、建筑总高度超过 nl 的，

6、不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超 高层建筑。A: 60B: 80C: 90D: 100E:执行层的组织协调17、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物 业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。A :区位选择异常重要B:变现性差C:需要适时的更新改造投资D:存在效益外溢和转移E:借款合同18、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是 _。A .当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B. 意思表示真实C. 不违反法律D. 不违反社会公共利益19、某出租的房地产的年租金收入为 10万元，年出租总费用为 1 万元.建筑物 重置价

7、格为 100 万元，成新率为 80.已知土地资本化率为 6，建筑物资本化 率 8.假设该房地产的土地使用年限为无限年， 则该宗房地产的现值为. 【2004 年考题】A: 43 万元B: 112. 5 万元C: 123. 3 万元D: 150 万元E:工业用地的监测点评估价格20、 某仓库房地产土地面积为 1000m2,容积率为0.8,对应的土地单价为 850 元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的 许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000元/m2,则理论上应补地价的数额为 _万元。A. 93.75B. 115C293.75D31521、小跨度厂房是指跨

8、度小于或等于 m 的单层工业厂房。A：4B：8C：12D：15E:执行层的组织协调22、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数， 决定基准收益率 大小的因素主要是 _。A .行业平均收益率B 资金成本C. 项目风险D. 资金成本和项目风险23、已知某收益性房地产的收益期限为 50年，报酬率为 8的价格为 4000 元 卅；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于元/tf0A: 3816B: 3899C: 4087D: 4920E:工业用地的监测点评估价格24、凡综合风险度超过 _的即为高风险贷款， 对高风险贷款， 银行一般不予发放 贷款0A. 50%B. 60%

9、C. 70%D. 80%25、_是指城市政府通过设立的专责机构， 统一负责行政区域内土地整理、 征用、 收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度0A .土地一级开发B. 土地收购储备C. 城市规划D. 房屋管制二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项0错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、房地产金融按其融通方式可划分为 _0A .政策性金融和直接金融B. 短期金融和长期金融C. 直接金融和间接金融D. 政策性金融和自营性金融2、开发项目竣工验收的工作程序一般分为0A :单项工程竣工

10、验收B:综合验收C:单位工程验收D:竣工验收备案E:分部工程验收3、根据所有权的结构，房地产企业可以分为 _。A .独资企业B. 房地产投资信托公司C. 有限责任合伙企业D. 有限责任公司E. 股份有限公司4、超过出让合同约定的动工开发日期满 2 年未开工的，可 _。A .征收相当于出让金20%的土地闲置费B. 征收相当于出让金30%的土地闲置费C. 征收相当于出让金40%的土地闲置费D. 无偿收回5、物业管理的社会化有两个基本含义，即。A:房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B:物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C:物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D:物业的所有权人要

11、到社会上去选聘物业服务企业E:政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业6、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了 _。A .物业增值收益B .所得税C. 还本付息额D. 投资者权益增加值E. 权益投资7、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为 _。A .一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房B. 非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房C. 腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房D. 非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房8、测定长期趋势值的方法主要有。A :扩大时距法B:缩小时距法C：移动平均法D:最大二乘法E :最小二乘法9、所谓 _就是要按照批准的设

12、计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的 设计总概算控制施工图设计。A .概算设计B. 限额设计C. 设计概算D. 限额概算10、城市房地产转让管理规定中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同 签订后 _日内持房地产权属证书、 当事人的合法证明、 转让合同等有关文件向房 地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。A30B90C50D6011、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有 _。A .村办企业的厂房可以抵押B 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产C. 公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押D. 抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继

13、续 有效E. 同一房地产不得设定2个以上抵押权12、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩 18 万元，规划容积率为 2.5，则其楼面拆 迁安置补偿成本为_元/m2。A. 72B. 108C. 180D. 27013、 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有_。A .可能面积的组合B. 寻租者经营业务的性质C. 寻租者将来扩展办公室面积的计划D. 每平方米的租金E. 室内的装修14、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元，其中土地总价值 为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅， 建筑面积为150m2,房地总 价值为 35万元。若按照土地价值进行分摊，

14、该人占有的土地份额为（）。A. 3%B. 3.5%C. 7%D. 4%15、 资产负债表中应在资产方反映的项目是。（2007年试题）A :预收账款B:应付账款C:应收票据D:预提费用E:执行层的组织协调16、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A :某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B:某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提 供帮助C:某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产 估价行业组织检查D:估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E:某估价师临时接到出差任务，

15、实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义 在估价报告上签字后提交估价报告17、房地产开发项目的施工许可证由 _向发证机关申请领取。A .施工单位B. 建设单位C. 监理单位D. 设计单位18、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A :建设地区的土地使用性质的控制指标B:建设地区的土地使用强度的控制指标C:道路和工程管线控制性位置D:空间环境控制的规划要求E:指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计19、由开发项目全部投资的内部收益率表明的是。A:项目投资所能支付的最高贷款利率B:将未来收益或收入转换成现值的收益率C:投资者每年所获得的或期望获得的收益率D:项目年净收益与项目投资的资本价值之比E:借款合同20、从银行活期存款账户向银行开出的， 从其账户支付持票人或指定人的付款命 令书是指 _。A .本票B. 银行卡C. 支票D. 汇票21、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A .市场需求容量调查B. 市场营销因素调查C. 竞争情况调查D. 消费者调查22、在运用成本法时最主要的有 _。A .区分计划成本和实际成本B. 区分实际成本和客观成本C. 结合实际成本来确定评估价值D. 结合实际开发利润来确定评估价值E. 结合市场供求分析来确定评估价值23、长期趋势法是运用预测科学