物业交易浅读PPT课件

1、物業买卖淺讀物業买卖淺讀林新強林新強合伙人中國委托公証人林李黎律師事務所林李黎律師事務所1.1. 可以買貴樓不能買錯樓可以買貴樓不能買錯樓 樓市有高低潮1983, 1986, 1987, 1989, 1991, 1993, 2019 買錯樓：有斜坡在附近、鬼屋、有人跳樓、業權不完好 屋苑、丁屋、居屋、拍賣、承按人的迫倉屋苑、丁屋、居屋、拍賣、承按人的迫倉樓和普通的樓宇買賣。樓和普通的樓宇買賣。2.2.不同種類的樓宇，其買賣手續，有些少不同種類的樓宇，其買賣手續，有些少變化：變化：3.3.普通買賣程序和要留意的重點。普通買賣程序和要留意的重點。 ( (一一) ) 買賣程序買賣程序 (a)(a)代

2、理代理/ /律師律師/ /安排按揭貸款安排按揭貸款 (b)(b)臨時合同臨時合同 (c)(c)侓師侓師 (d)(d)確定按揭貸款確定按揭貸款 (e)(e)正式買賣合同正式買賣合同 (f)(f)律師審查業權律師審查業權 (g)(g)驗樓驗樓 (h)(h)成交成交 (i)(i)完成整個物業买卖手續完成整個物業买卖手續 (二) 留意重點(a)(a)選擇合適的地產代理、有經驗的律師和做選擇合適的地產代理、有經驗的律師和做足功夫足功夫 - - 地產代理地產代理 - - 律師律師 - - 靠本人靠本人 - - 看更看更 安排按揭貸款安排按揭貸款 - - 留意利率、罸息、可否用本人律師、不留意利率、罸息、可

3、否用本人律師、不防貨比三家。防貨比三家。 (1)(1)問題：問題： 落名 (印花稅？)、價錢 (地產代理、報紙?)、物業地址(唐樓? )、成交日期(抄樓、確認人？)、按金(放訂否？) 臨時買賣合約需求考臨時買賣合約需求考慮慮 的問題和相關條文的問題和相關條文(2)(2)相關條文相關條文 : : 有關訂金有關訂金(i)(i)正式合約：某年某月某日或以前須簽署正式合約：某年某月某日或以前須簽署正式買賣合約及買方須付訂金：港幣正式買賣合約及買方須付訂金：港幣_。 (ii)(ii) 港幣港幣_須在簽署正式買賣合約時付須在簽署正式買賣合約時付清作為首期餘款正式買賣合約須於清作為首期餘款正式買賣合約須於_

4、或之前簽妥。或之前簽妥。 (iii)一切買方支付的訂金須交付賣方其代表律師作中間人託管，直至賣方能証明買方代表律師滿意樓價尾數足夠清還樓宇之按揭貸款(及買方代表侓師滿意業主之業權完好)買方可以用銀行支票支付大訂 (c) 盡快找有經驗律師(d)(d) 確定按揭貸款確定按揭貸款 - - 確保足夠金錢確保足夠金錢成交成交 - - 同一概師代表同一概師代表好處好處 (e) (e) 正式買賣合同正式買賣合同 - -條文比臨時合約多條文比臨時合約多 - -目的目的 - -不能達成協意？不能達成協意？ (f)(f)律師審查業權律師審查業權 - 廓清業權問題 (g)(g) 驗樓驗樓 - 盤點傢俬 - 核對樓宇

5、費用 - 了解樓宇狀況 (h)(h)完成买卖完成买卖 - 成交時間的重要性 - 樓市高底潮的影響 (i)(i)买卖後的手續买卖後的手續 - 登記轉讓契等 - 送契到按揭銀行或新買家 4.4. 個案實錄特顯律師的重要性個案實錄特顯律師的重要性 重溫整個物業買賣程序重溫整個物業買賣程序代理/律師/安排按揭貸款臨時合同 律師確定按揭貸款正式買賣合同律師審查業權驗樓成交完成整個物業买卖手續 - - 時刻為重時刻為重 ( (一一) )安排按揭貸款失誤安排按揭貸款失誤( (二二) ) 重温在臨時合同重温在臨時合同交付大訂的條款交付大訂的條款 -御用大律師都睇錯？ ( (三三) ) 律師審查業權律師審查業權

6、 (a) (a) 如何審查業權如何審查業權? ?(b) (b) 做見習律師時的經驗做見習律師時的經驗 - - 按揭解契按揭解契 - - 公司查冊公司查冊(c) (c) 業權文件需求起碼是經核証副本業權文件需求起碼是經核証副本Chan Kam Sing and other v. Chan Kam Sing and other v. Lam Ping Ping Grace 1989 Lam Ping Ping Grace 1989 MP3276 MP3276 (d)(d) 業主拒絕提供在土地註冊處上有記錄業主拒絕提供在土地註冊處上有記錄的按揭契的按揭契(e)(e)官判有非法僭建物的樓宇無問題官判有非法僭建物的樓宇無問題(f)(f)法官自打嘴巴法官自打嘴巴- Lai v. Chan 1987 MP 2206 unreported- Lai v. Chan 1987 MP 2206 unreported- Kok Yun Kuen v. Au Yeung Bik Tai and - Kok Yun Kuen v. Au Yeung Bik Tai and others 1991 HCMP No.2021 others 1991 HCMP No.2021( (四四) ) 律師完成物業买卖後的任务律師完成物業买卖後的任务 業主在轉讓契上的簽名方式不符合其組織章程