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1、XX房地产金街金融营销策划方案【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录刖曰一、宝鸡市房地产市场背景分析二、项目所处商圈市场分析三、金街国际目标客户群分析四、项目产品特征分析五、项目产品的包装建议六、产品定位七、市场定位八、金街国际推广策略九、金街国际广告执行计划十、产品销售策略H一、招商计划金街国际宣销策划报告、人q刖日宝鸡市房地产紧跟全国发展大势，在十年的时间里取得了令人瞩目的成效。特别是在近几年全国房价变化万千的情况下，宝鸡的房价更是一枝独秀，一直处于稳中有涨。本项目位居宝鸡市繁华地带新建路，地理位置优越，与我市最繁华街道相距不过白米，强大的人流量支撑着项目自身的发展。机遇是显着的，但同

2、样也面临着激烈的竞争压力。在宝鸡市场上同类型产品较多，面临的竞争压力可想而知，同时周边因为地块的限制，没有大的广场。附近多为销售建材、五金的店铺，因此对于业态的分布必须要有很好的掌控。我们通过对宝鸡整体规划的建设了解，细分消费群体，合理进行业态评估，制定出营销方案，作为后期销售的一个重点指导方向。一、宝鸡市房地产市场背景分析1、08年在整体市场信心不足的情况下，国家和各地政府也在不遗余力的出台各项利好政策以刺激房地产市场的回暖，长期来看固然会产生其预期效果，然而这能否成为各大地产开发商坚守价格壁垒，坐等春天的理由仍值得我们深入思考。而房地产由于其涉及行业众多，投资巨大，在全球金融危机的大环境压

3、力之下，快速回笼资金问题显得尤为突出。2、以现金流为原则保存实力，把握“冷暖交替”特殊时期现在降价或许不是最有利的时期，但一定是最安全的时期。开发商应根据企业实际情况量力而行，理性解读国家政策，把握产品投放策略。3、09年宝鸡楼市较之一线区域更加平稳，难见大起大落，国家和地方救市政策的目的在于房地产市场的健康良性发展。既称之为良性，那么未来价格必然不会像之前那样大起大落，而是比较平稳的过渡，因而“冷暖交替”将会是一个相对较长的调整时期。在此环境下，开发商的产品开发战略需要调整，购房者的消费习惯也用样需要理性调整。对于宝鸡这个初步发展起来的地产市场而言,国家及地方的救市政策对楼市带来的影响较之国

4、内一线城市将更加平稳，10年的宝鸡楼市必然会是一个相对缓和的一年。4、战略调整下的宝鸡楼市，成就恒立大厦的绝佳时机。我们有时间和空间，来做目前其他楼盘做不到的事。国家及地方的救市政策，造就了08年底到09年相当长一段时间的市场调整期。这个时期，对于产品来讲，自然是无法抑制的价格普降。对于恒立大厦则是一个绝佳的由低到高的良性发展的开始。换句话说，我们将拥有涅盘之后的广阔市场。2010,实实在在产品年！二、项目所处商圈市场分析1）、宝鸡市经二路、经一路商业现状经一路与经二路商圈是我市商业核心区。该商圈的商业现状可以用一句话概括：到宝鸡不到经一路和经二路不算到宝鸡。区域内以服装为主要业种，其中品牌店

5、和专卖店的数量居多；女装的市场份额大于男装；人均消费力维持在50元150元/次；人们选择购物场所的顺序依次是大型商场、专卖店、普通商场和普通店面。目前经二路商圈内集中的大型商场有天下汇、银座、新世纪、新时代、宝商、人民商场。各商场所处位置相对集中，可谓商场林立，竞争比较激烈。各商场经营种类以服饰为主。商圈内的店铺以品牌点为多，各店经营收益较好，可谓一店难求。经一路为宝鸡市的主要商业街区之一，但主要以中低档商品为主多为女性外贸服饰、鞋、饰品、内衣。主要消费人群为宝鸡市中产收入群体。目前经营较成熟稳定的商城为K富，在经一路市场上具有一定的竞争力和优势。摩登秀上半年刚刚开业，目前经营状况比较差，园门

6、洞市场已形成以外贸高品质为代表的市场，而且趋于成熟具有一定的市场份额和有效的客户群体。2）、宝鸡市的商业发展及规划伴随着市政府提出的开发古陈仓，建设新宝鸡的号召，宝鸡市将以四纵十横全新面目崭新在面前。核心商圈的旧城改造也将展开和进行。目前宝鸡市已通过的商业项目面积有20万平米左右。未来几年将有更多的大型商场出现，竞争将更加激烈，商场经营将更加困难，可能会产生多个商业中心，甚至核心商圈偏移，出现大量空置商业用房等多种现象，商场经营将更受影响，竞争将更加激烈。3）、商业用房的市场需求与供应有调查报告可知，宝鸡市的商品房销售中，住宅项目远不如商业项目其原因主要是因为宝鸡市的产业结构以工业为主，企业自

7、我开发建设，极大的阻止了住宅项目的开发和建设。人们在选择投资型产业时自然放在了商业项目上。如经二路部分商业用房的价值已超越了西安的西大街，商业需求量明显。商业用房房存量较低。但宝鸡市在未来规划中拟建商业项目面积总量超过20万平米。是否现在的市场可以满足这个体量还届未知。对开发商而言合理的商业定位和开发理念将是取胜的法宝，抓住机遇将是开发商现在的着眼之处。4）、商业用房的需求特性从商业类型来看商业经营者对服装和餐饮类的商业物业的需求量较大，对娱乐商业的物业需求较少。从商业需求的主体来看，中小投资者的比例最多。与此相对应的物业规划也应该灵活、多样，这样可以有效控制销售总价，减少投资成本。店中店的规

8、划有利于适应不同需求的客户。对商场的经营特色也有所帮助。对高楼层的店铺可以更好的做到按能所求。三、金街国际目标客户群分析本项目目标市场主要由宝鸡本地消费群体、长期驻宝鸡投资经营的消费群体、项目周边城镇及房地产投资克群等四大群体组成。其中以项目周边消费人群、投资经营的消费群为主。他们有雄厚的经济实力，有创造更多财富和投资理财的观念，对商业地产有一定的了解和认识。1、目标客户定位项目未来所针对的客户主要存在于核心商圈和一级商圈。其中一级商圈为人群的主要聚集区。包括四个区，高新区、渭滨区、金台区、和陈仓区。另外凤翔县也是一个主要的人群来源地。商业项目开发主要涉及投资和经营两种客户心理，这两者可以结合

9、，也可以适时而择。A、投资型的客户言：获得收益的主要方式是租金和商业增值。租金的高低决定了售价的高低，同样也决定了投资的回报率。B、依靠租金收益的客户是一种长久打算，投资者的时间比较紧张，有资金基础，不愿参与经营，追求稳定，害怕风险。C、选择商业增值的投资者依靠自己对商业的了解和眼光，届于较理智型的客户，一般对商业的信心较大，关心项目的地段是否位于核心商圈、项目配置是否一流、对项目的前景较关心，较关心长远。D、自用型的客户于投资型的客户完全不同，他们不仅仅需要开发商虚幻的承诺，更看重眼前实实在在的利益。为了吸引自用者到来，必须具有实实在在的利益吸引、核心商圈：因为我位丁核心商圈，有足够的消费量

10、和人流。所以会来这里。、独立产权：经营与不经营可相互转换，风险小，经营灵活，选择多样，所以会来这里。(A) 、配置一流：因为可以吸引人流，服务到位，人气不断，可安心赚钱。所以会来这里。(2)目标客户群所谓的主力客户群是指有一定的经济基础，能够凭借自己的聪明才智和努力创造更多财富的人。他们在某一方面已取得一定的成绩，有创造更多财富和投资理财的观念，对商业地产有一定的了解和认识。相信风险与收益同在的真理，对商业的增值有信心，是城市的中坚力量，也是城市中具有梦想和创造力的一族。是具备了一定社会基础的人，主要包括：企事业中高级管理人员，白领阶层、个体经营者、自由职业者。A、企事业中高级管理人员：宝鸡市

11、的大型企业较多，中高层领导的收入使他们能够成为购买者的前提。年龄的增长使他们具有选择稳定投资和更高收益心态。B、白领阶层：有的高薪收入稳定，有创造更多财富的决心。相信自己的能力,有开拓第二财富来源的想法，也是事业转型的一种考虑。C、个体经营者、自由职业者：经营使他们的本行也是他们的特长，是可以通过个人努力实现个人价值的一种表达方式。目标客户区域及购买因素客源区域：区域比例区域宝鸡80%市区外地20%tt九县购屋用途比较表一般城市产品用途比例(览自用70比例区域比例80%凤翔80%20%*其它20%宝鸡市产品用途比例(%)自用60店铺投资25店铺投资30其它5其它10自用15自用30商场投资80

12、商场投资65其它5其它5自用60自用50店中店投资30店中店投资45其它10其它5购买因素：(1)自用：自己开店经营或为儿女置办产业(2)投资：通过日后转售或出租获利。(3)保值：增值、置产，通过购买本商品将财富由现金转为资产(4)其它：炫耀、冲动等行为。四、项目产品特征分析(一)项目的地理位置项目位于宝鸡巾新建路，项目整体规划如下：1、功能布局：项目基本参数编亏技术项目技术指标1规划总用地亩3总建筑面积m24地上建筑面积m25商业建筑面积22461m26办公建筑面积8639m27住宅建筑面积11926m28容积率9建筑密度11地下停车位133个a、地下一层到地上六层为商业空间，目前商业面积约

13、26983m20b、7-18层为综合楼面积约18984m2,其中办公面积7980肘，住宅面积11004m22、设计构想：万案建议以现代感的玻璃材质与之和谐的搭配来表达产品总体形象。3、流线：a、于一楼设置二条直通的室内购物街，可将人潮直接引入本商场内，并设了自动扶梯可直接通达地下一层到六层的商场。b、住宅项目专设两部电梯到达18层，并且可以直接通达地下停车场c、于一层四周设有环通之道路，同时也是消防车兼人行购物通道。本项目为高定位，高起点的规划，可成为宝鸡市及至整个陕西省最标志的一栋建筑，并成为整个城市的一道美丽的风景。（二）项目区域环境1、周边市场配套情况文化状况：有宝鸡最好的小学、中学，是

14、宝鸡市成熟居住区，教育余围浓厚，教育设施完备。经济状况：有几大商业巨头集中于此，天下汇购物中心、人民商场、新世纪购物中心、国美电器、宝商集团、银座购物中心等，是宝鸡的核心商业区，有一定的唯一性。交通状况：新建路交通四通八达，从这里可到达渭滨、金台、陈仓区的每一个角落，同时火车站、汽车站均在较短的路线上。2、市场前景与销售状况分析:宝鸡市经二路、经一路是宝鸡主城区最繁华的商贸、金融、文化娱乐、休闲、购物的中心区域。城市综合配套有几十年的完善历史。是中国西部城市群中最适宜人居的城市，宝鸡市已先后获得全国文明城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市、全国园林绿化先进城市、全国最佳旅游城市等十多个国家级先

15、进城市称号。宝鸡历史文化的积淀与厚重，吸引了海内外许多人士的向往，改革开放步伐的加快更增添了这座城市的魅力与现代气息，所以从销售形势来谈，项目无论是商业与住宅的销售在宝鸡来说其他项目都是无法与之相比的。（三）项目的SWO粉析我公司根据对宝鸡房地产市场调查及对本项目规划的了解，就项目优劣势机会及威胁进行分析。1、项目优势：品牌优势恒力集团市场品牌知名度大、企业开发实力强，品牌优势显着区位优势本项目位于我市最繁华商业中心经二路以南新建路，具有良好的市场发展前景和发展潜力，区位优势显着2、项目劣势竞争压力新项目和新商圈内商场集中，市场竞争激烈场地限制项目受地形限制，不能设计广场，人流不易聚集3、项目

16、机会市政府正以开发古陈仓，建设新宝鸡为号召，积极实施旧城改造计划，宝鸡市正以四横十纵为格局进行开发建设，宝鸡市的发展将踏上一个新的台阶。4、项目威胁市场供给量大，竞争日趋激烈相对比同类型的产品来说，本产品的优势并不是很突出，面临同类型产品的竞争压力较大；产品的业态不好把握市场定位不好把握，是做一般商场规划和定位，还是展示特色经营不好把握。五、项目产品的包装建议1、项目产品包装主题建议以专业化、规范化建材2、销售中心包装建议（一）售楼部选址：1、建议销售中心地点在施工现场，利于销售、促进销售。2、建议销售中心面积控制在100平方米左右，易于塑造产品形象，展示开发商实力，提升商业产品的价值。3、建

17、议销售中心位置紧贴新建路，这样不会影响工地施工，乂贴近新建路，对于今后商业销售有利。现场管理：销售现场实行销售经理负责制（二）售楼部设计：销售中心在设计规化上，建议（接待区、沙盘区、谈判区、VIP室。功能区域分开，销售经理室一间、财务室一间、销售人员休息室一间、卫生问一间，预留工地参观入口，方便客户参观工地现场，从服务细节上考虑。优势：成本较低。方便客户参观工地现场，直观感强1、售楼处：建议售楼部位于新建路上，面朝南坐立。大约平米。由以下区域组成：迎宾区、接待区、模型区、展板区、洽谈区、销控区、办公区，另设洗手问。2、装修要求：为了显示发展商的实力和楼盘的档次，售楼部彰显精致、高雅、大方和气派

18、。另搭配柔和的灯光，和轻音乐。使整个卖场品味高久而独特，功能分区明确，使客户更愿意久留，更容易被吸引。售楼处外立面应有“售楼处”字样的美观标示，门口设有花草和盆景点缀，周围用彩旗和彩带等渲染气余，入口处铺设红地毯，使来访客户倍感尊贵。3、风水：按照分水学，门位正南，财位东南，旺位正北和西南。因此建议售楼部安排在旺位迎宾，财位洽谈签约。4、完工时间：六、产品定位（一）商业定位经二路商业布局情况汇总百合美美调研业态户数所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层局运动休闲2010%439鞋5428%139426包158%服装5730%内衣2613%364144化妆饰品1910%154玩具21%

19、482464合计193100%4280总平均面积总平均开间总平均进深楼层负1层1层2层3层4层5层租金26015012080口运动休闲10%鞋28%口包8%口服装30%内衣13%口化妆饰品10%玩具1%天下汇商场调研业态户数所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层|高|价格女装50%309962饰品238%1252包10%玩具1%272793运动休闲28%男装28%2845内衣14%49035童装12%40035家居176%42羽绒服5%251化妆品14%400鞋16%566家电47%10533数码手机19%579合计285100%总平均面积总平均开间总平均进深总平均层高平均价格楼层负

20、1层1层j2层3层|4层5层7层租金40300200150120100口女装17.5%口饰品8%口包3.5%口玩具0.3%.运动休闲9.8%男装9.8%.内衣4.9%童装4.2%.家居6%口羽绒服1.8%化妆品49%银座购物中心业态户数所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层局珠宝1%181812工艺饰品14%2215皮具3%47化妆品5%烟酒1%9运动休闲2420%女装6655%家纺2%8844114内衣4%2606510合计120%总平均面积总平均开间总平均进深总平均层高楼层1层|2层3层4层5层6层8层租金28012201801501004珠宝0.8%工艺饰品11.7%皮具2.5

21、%口化妆品4.2%.烟酒0.8%口运动休闲20%女装55%家纺1.7%.内衣3.3%新世纪购物中心业态户数所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层高价格珠宝百饰17%468皮具6%化妆品10%7数码产品4%鞋37%男装36%1354女装42%内衣5%羊毛衫1%3153151521家纺19%羽绒服15%122911家居用品28%718合计220100%9966总平均面积总平均开间总平均进深总平均层高平均价格楼层负1层1层2层3层4层5层7层租金270240200160100珠宝首饰7.7%口皮具2.7%口化妆品4.5%口数码产品1.8%鞋16.8%口男装16.4%女装19.1%内衣2.3

22、%羊毛衫0.5%家纺8.6%羽绒服6.8%宝鸡商场调研业态户数|所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层高价格珠宝7%化妆品17%450鞋16%1475包6%27045饰品1%140140207内衣5%47094女装41%2068男装32%1938运动休闲2%240120106合计127%总平均面积总平均开间总平均进深总平均层高平均价格58楼层1层2层3层4层租金300260220160口珠宝5.5%化妆品13.4%口鞋12.6%口包4.6%饰品0.8%口内衣4%女装32.3%口男装25.2%运动休闲1.6%人民商场业态户数所占比率面积/m2平均面积平均开问平均进深平均层高|价格珠宝百

23、饰15%3874皮具6%294496厨具73%数码产品1%484886电器34%1253化妆品73%230鞋42%7运动休闲935%3566针织品内衣2%1708510女装39%1841男装39绒服1%100合计237100%总平均面总平均开总平均进积间深平均价格楼层租金1层2层3层20016013010080珠宝首饰15%皮具2.5%口厨具3%口数码产品0.4%电器14.3%口化妆品3%口鞋17.7%口运动休闲3.8%内衣0.8%针织品14.8%厂1女装16.5%通过对经二路以及周边大型商场数据的分析后,我们可以看出来：经二路是宝鸡最繁华的商业街道，此区域销售的产品

24、主要以男女高档服饰鞋包及高端品为主。届丁宝鸡市高端消费场所所在，商业形式集中，大型商场如天下汇、开元、银座、宝商等。2、各商场的经营也比较同质化，经营的商品种类、档次、款式、风格类似。3、目前经二路主要以综合性商业为主，主题性商场稀缺。建议：宝鸡市商圈内人均购买力比较强；商业繁荣，市场可开发潜力比较高，对以后新商业项目而言日后的商场经营所产生的问题不大，商业项目可开发价值高，经营价值也高，这决定了日后的商业项目主要在经营管理，业种定位及人流动线设计上；商场的销售上，一、二层的销售问题不大，应主要考虑三层的销售问题；做好商场的业种定位和商场的形象定位；考虑楼层平面布局和人流动线设计、扶梯设计。七

25、、市场定位宝鸡项目商圈分布图一级商圈二级商圈三级商圈路口为人地IB-1、餐城4流路区。旧较.J众站地市开勇k匕ts逖04月商普;：磐1E1*住为中HBA以线宝鸡市市区人口消费源示意图核心商高入业消屈开共向也局4.君新，百较蛭二蹈打疝路项目位丁宝鸡市商业核心商圈新建路，建成后将延续经一路与经二路的商业人气。成为核心商圈的重要组成部分。该区域从总体来看交通便捷、人流量大，集中消费的商业余围较浓。3、项目的市场与功能定位项目的定位项目以店中店定位开发，将有效的解决开发与经营之间的矛盾。对开发商而言将有以下影响：、有效避免经营风险和经营压力。、短线作战，速战速决，快速回笼资金。、宏观调控做好商场经营服

26、务，做好品牌，店面的引入和管理、加强项目配套建设，增加卖点，全面做好销售工作。对客户而言：、经营与投资可以统一，投资风险减少。、独立店铺、自主经营经营灵活。、全产权、可作抵押，利丁理财。6、商业的业态定位与分析优缺A业种集中，店铺划分齐整，易丁销售，易统一经营，物流渠道较统一，品牌聚集易形成品牌效应。便丁塑造品牌，可提局开发冏知名度。客户来源单一，不易销售，会流失部分客源，地区级代理，运营成本局。品牌来源不同，易造成混乱。B优店面划分大小不一，适合丁不同档次投资客和商家。届丁特色经营，客户购买成交率大，物流配送集中，统一，管理方便。特色经营品牌集中，可提高开发商知名度客户资源更加单一，易损失客

27、户，地区级代理，运营成本高，品牌范围小，档次感觉不好把握。C店面划分大小不一，适合丁不同档次投资客和冏豕。核心商圈暂无此类型冏场，特色经宫，市场机会大，要求专业物流渠道。特色经营品牌集中可，提高开发商知名度对招商销售要求专业性强，管理必须专业，物流须专业，品牌形象档次感不强。D产品定位多元化，店铺划分多样销售对象增加，经营种类多样，人流量较大。多条配送线，供应渠道多。品牌多种类齐全，易聚集人气客户准确性下降，管理多样复杂，负担大，品牌概念性不强，强势品牌少E延续经一路商气，门面增多，售价可以提高，物流供应多样，渠道多，品商场二楼以上内店销售较难，管理难度大，不易统一，物流供应参差牌选择性多自由

28、性大，可增添获利。不齐，不易塑造品牌。F要求档次局，铺面大，有强势卖点，知名企业领航，投资经营者放心，专业管理配送专业，信誉好，品牌强势，塑造品牌效果好，可提局开发冏知名度。对品牌选择严格，总价过高。规范严整灵活性较差。地区级代理为主，影响专业团队，成木奁周，对招商有影响。宝鸡市经二路为最繁华街道，商业形式集中，各商场主要以综合性为主，主题性商场较少。通过对主题式商场的优缺分析及定位，同时结合宝鸡人的消。依据对消费习性，核心商圈的特色，并大量取得各主题商场的优势，减少各主题商场的劣势，建立一个新的主题商场。我们确定以工艺品和工业品作为我们选择定位的主题商场。工艺品商城SWOT分析一楼：时尚类工

29、艺品饰品二楼：宝鸡地域性特色工艺品三楼：各区域性特色类工艺品四楼：珍品典藏类工艺品优势：1、品种齐全，投资小、见效快2、宝鸡市场未曾出现同类型的主题性商场，多以工艺品作为其中一部分而对外出售3、宝鸡凤翔的泥塑、剪纸等在国内外享有盛誉，因此都可以作为今后招商的重点；4、经二路作为我市黄金地段，人流量大，消费力高，可以带来大量消费人群5、主题明确、特色鲜明，容易吸引消费者劣势：1、商场所处位置多以建材为主，难以形成主题商业余围2、品种繁多、投资大，会对今后的招商产生一定的影响3、品牌范围小，档次感觉不容易把握4、客户准确性下降，管理多样复杂，负担大，品牌概念性不强，强势品牌少机会：1、宝鸡市场上没

30、有专业的工艺品商城；2 、广告宣传具有一定的冲击力；、工艺品销售的市场销售前景广阔威胁：1、没有可供参考的成熟商城；2、难以融入周边的商业余围，无法更好的利用成熟商区的固定消费群工业品主题商城SWTO分析负一层：电子城一楼：五金机电二楼：机械设备三楼四楼：通用零部件五层：大型餐饮六层：大型娱乐场所，（KTV等）优势：1、宝鸡市新建路被称为“建材一条街”，现有门面600多间，商铺200余家。经营品种齐全，包括板材、陶瓷、洁具、油漆化工、五金电料、不锈钢等上千个不同品种、不同档次的装修用材。新建路五金建材已成为宝鸡地区的龙头，是交易最活跃、最繁华的商业街之一，因此立于形成规模效应；2、吸引附近周边

31、店铺，入驻商城，招商容易；3、市区唯一一家以工业品为主的主题性商城，特色鲜明；4、经二路作为我市黄金地段，人流量大，消费水平高，可以带来大量消费人群劣势：1、附近小店面的建材小铺较多，容易形成竞争压力2、现有的新建路建材城已形成较为成熟的建材城，容易给后期的招商带来困难3、建材行业相对要求租金低，因此销售价格也低，作建材材市场，影响项目的商业价值及开发商的利益机会：1、成熟的市场余围，容易吸引投资者的眼球；2、经二路附近的黄金旺铺，有利于招商；3、经营面积小，发展潜力大；威胁：1、宝鸡未曾有二层以上的建材市场，销售风险大；2、后期的招商存在一定的困难项目定位总结及建议通过对比后分析我们可以发现

32、，如若经营工艺品，一方面难以有效的聚集大量的人气以此支撑商铺的销售，从而影响项目整体的资金回笼；另一方面周边都是以建材销售为主，整个商区的消费者都以五金建材类为主，他们多为一批忠实的消费者，而以工艺品为主的话就会流失这部分固定客户群，并且也难以和当地的商业余围相融合。以工业品商城为主的话，优势和可操作性是显而易见的：1、新建路经过常年的发展磨合，在宝鸡市场已经形成固定的建材市场，并且拥有一批固定的消费人群；2、同时随着旧城改造以及市区的不断发展，对于建材家居的需求也日益增长，可以看出建材类的发展前景还是很广阔的；3、周边成熟商区，容易吸引品牌的入驻；4、如果经营其它种类的产品，彳艮难融合到这个

33、成熟的市场，并且难以发挥这个成熟市场的优势。虽有风险如：1、周边店铺的竞争压力2、建材行业租金低，影响项目的商业价值和开发商的利益但与工艺品商城来说，工业品商城还是有很大的发展潜力的。因此，经过分析后建议项目定位以工业品商城做定位开发。5、定价原则：1、采用变动定价原则，对销售的不同阶段采用不同价格进行销控；2、采用最高定价策略，而后可以进行调整；3、米用价格系数定价原则，不同冏位米用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。1、预定均价：指项目销售日后可能产生的均价值（开发商实收的均价）。2、入市均价：指项目进入市场销售内部认购时第一份价目表的均价3、预计最高均价：指通

34、过现场操作及市场景气因素能够创造的预计最高均价值6、定价说明：一层经二路门面房和新民路侧门面房选择十倍售价，内铺、二层、三层、四层选择九倍售价。一层街铺产权独立，租金稳定，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，所以售价定价可以相对较高。二层、三层、四层内铺，投资客户感觉投资风险大，受其他干扰因素多，不易销售，所以售价定价的定价略低一些先择九倍售价，利丁公司快速回笼资金。7、项目建议售价(1) 商业地产定价考虑要项地段、租金、商业设计、产品定位、品牌管理、成本、区域价值、营销手法、人潮确定项目市场比价体系比价体系九大影响因素权重构成地段价值25%租金10%人潮5%III:II_客观因素自身因素心理

35、因素商业设计20%产品定位10%品牌管理10%成本5%区域价值10%营销手法5%100%标准权重比例：10%增减比例基本单位值：5%较弱的影响因素：5%主要影响因素：10%以上(2) 汇总比较打分体系得出比较价格项目因素地段租金商业设计产品定位品牌管理成本区域价值营销手法人潮得分权重比例25%10%20%10%10%5%10%5%5%100%天下汇35%989998799百合美美30%8777776777宝商12%878868787名汇11%877888888本案100%767667766(3) 经过市场分析比较，项目各楼层均价为：门面房均价35000元/肘，一楼内铺均价19000元/m2)二

36、楼均价12000元/m2三楼均价9500元/m2四楼均价5000元/m2五楼均价4500元/m28、运营管理模式建议物业管理可能会成为项目的一个抗性，而反之也可以成为项目的一个卖点，因为一旦物业管理公司同公司强强联合，对丁本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对丁几种物业管理模式的分析：1)、全权委托管理优势充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；减少发展商的管理人员数量。劣势费用较高，因而业主负担增加；如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉。2)、聘请专业的物业管理公司作顾问，优势经验丰富，能解决各种突发事件，其对丁项目宣传也是一个卖点;能为本公司培养一批人才，对丁发展商

37、的长远发展有战略意义。劣势能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题。3）、自行管理优势充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务。劣势缺乏经验，容易走弯路；对丁突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想。考虑维护费用较高，因而建议公司以第二种管理方式进行操作。在营销上为取得整个商场的经营顺畅使购买者能轻松经营及出租获利，在经营的物业管理服务上简列纲要内容如下:名称纲要内容长期整体广告宣传商场会长期对宝鸡及周边区域作广告宣传，造成商场的知名度。品牌推介以商场的名义取得适合当地消费的品牌代理权，减低业主取得品牌代理的困难度。委托租赁长期免费为投资的业主实施租赁业务的服务。委托经营

38、以商场专业的运营团队免费为业主提供最有效的经营方案。监督代管节假日业主可以与家人旅游、外出，为了不影响正常营业，业主这时可以委托商场监督代管，商场免费服务至业主归来。督导服务监督商场内有无假冒伪劣、恶性竞争等不利丁正常运营之行为，并监督营业人员的工作纪律，有权依照规定开除违规之营业人员。导购服务每楼层配有一名导购小姐，负责引领顾客简捷去往欲购买之区域。保安服务负责商场的安全和正常的营业秩序。活洁服务每楼层配有两名保洁人员，负责维持冏场的整体活洁。业主培训定期举办业主培训，为业主提供最新的经营理念和商机。营业人员培训定期举办营业人员培训，并定期考核上岗。营业人员供给如经考核不合格者商场给与辞退，

39、并提供合格之备用人选（冏场人事处会长期维持5-10名被用人才）。促销转柜为减少业主的积压货品，冏场在刀假日成立促销专柜由专人负责服务业主。招收会员在各机关、厂矿、学校发放会员卡，并为会员举办积分、反点等活动，使商场有长期的固定客源。八、金街国际推广策略一、项目的市场推广特性时间周期短：开发周期短，因此整体推广中需强调“迅速制胜”产品单一性：由丁项目是独栋高层，商住一体。产品类别相对单一，业态不够丰富推广中需突出产品的优势卖点；市场环境：目前地产市场低迷，消费者持币观望情绪严重，项目推出需顺应市场。项目精品楼盘特性：项目独栋高层，商住一体，宜住宜商，应具有精品楼盘推广特点。建立包力楼盘的品牌形象

40、，提升品牌知名度；扬长避短、寻求差异化，项目价值最大化，消费者注重化。二、项目的营销推广原则1、品牌美誉度原则地处我市经二路以南的新建路，地理位置优越，人流量大，建立项目市场品牌美誉度、树立良好的项目市场形象，有利丁项目后期的销售和招商。良好的品牌对丁黄金地段的商铺具有极其重要的作用；2、差异化传播原则综合分析市场运作趋势，挖掘项目核心优点，展现项目核心价值，前期的广而告之延展到中期的重点了解，迅速提升市场知名度;3、整合传播策略根据项目所处地域的市场分析，整合现有的广告资源，通过墙体、报纸、单贞等广告形式形成立体宣传充分发挥不同媒体的优势,最大限度的覆盖目标客户群；4、灵活机动原则随时把握市

41、场讯息，注重市场变化，适时调整宣传广告方案。三、项目的营销推广思路强劲的活动渲染造势+高覆盖率的媒体投放以强势媒体进入普通大众的视野，震慑、速度，以此来轰动市场强劲的活动宣传造成强大的舆论余围，吸引主流媒体的关注，让开盘之初变成为人们日常生活中的口头神媒体策略：大众媒体树品牌、小众媒体促销量大众媒体打头炮、小众媒体补充和强化三、媒体选择与组合媒介选择报纸：时效性强、信息量大、受众面广、千人成本低。以华商报、宝鸡日报为主；户外：主题明确、形象鲜明、强制性媒体、信息到达率和暴露频次比较高，但是信息量受局限，适合做形象宣传；主要以户外墙体和户外广告牌为主车体：信息流动性大、受众面广、千人成本低，但是

42、信息量受局限；电视：视听一体化，使消费者直观的感受到产品的优势，有助于提升产品品质，树立品牌知名度；网络：通过新浪、焦点、800J、搜房等房产网进行全面宣传，使业主能快速了解项目，开发商与业主进行全面沟通；短信：信息到达率高、时效性强，配合各阶段销售。阶段性的主题推广活动：容易引起受众关注，短时间内活动效果明显，但是持续时间短四、推广主题1、主导思想：应以专业化、规范化的旺铺销售管理为主，并且通过黄金地段的宣传增加此处的卖点，广告诉求点中应该出现“专业”、“规范”、“旺铺”等1）地段诉求，主要表现核心商圈、与经二路商业价格进行类比，来说明项目所具备的升值潜力。2）独特室内步行街设计，与商场的完

43、美接合。推广主题以项目“商业价值”为主诉求点，结合项目各方面优势及公司、项目实力等多方面衬托出该主诉求。2、广告主标题：地段决定你投资的选择经二路上找门面一间好商铺，白年摇钱树创富人生的黄金眼。金街国际，富贵黄金铺今日寸金买土，明日寸土寸金今天抢铺金街国际存钱不如存商铺近朱者赤，近金者赢诉求重点：重点诉求本案所提炼的特有的卖点：品牌地段规模规范升值潜力商机价格主题规划规划设计开发商实力3、广告文案1、宝鸡只有一条新建路，只有一个金街国际。新建路商气喧天，金街国际财气逼人！息降租涨，投资利好都市中心工业商圈核心新建路，当仁不让的财富口岸；让投资者、经营者、消费者齐齐动心一一金街国际核心圈商业黑马

44、横空出世新建路投资旺铺谁与争锋？！烫“金”新建路工业商圈核心市中心滚烫金版商业地段，集合宝鸡工业消费如潮人气，创造一级旺铺前景，前沿行业优势显而易见！镀“赢”金街国际统一专业化管理专业化管理势必给商铺注入全新活力，WTO来临之际，面对新建路重新洗牌，快一步就能赢得先机！“纯”投资中小投资户的置业良机“金街国际”商业旺铺30平方米起售，完全针对中小投资户需求。轻松首付占据新建路黄金商业版图，坐享旺铺租金收益！相“铺”相“铺”如同相扑，讲究四两拔千斤，看好地利，摆好架势，争取一“铺”成功！“金街国际”商业旺铺，足足平方米规模，专业商城规划，现成大好租市，享受与日俱增的物业价值，让租价收入水涨船高可

45、望可及的，一次轻松投入，赢得长远胜利！移架金街国际商业旺铺点燃投资创富热情！新建路的旺盛商铺激动人心。要有好口岸，好商铺值得投资!要有好行业，好商铺能够淘金！要有好眼光，好商铺长久创富！2、城市向东，改变在此财富向东，汇集在此机遇向东，把握在此成功向东，梦想在此人群向东，聚焦在此事业向东，成就在此1、稀缺幸福分秒流逝，金街国际金铺告急。看周围、看发展、好商铺不是自己说出来的，自己来看。商铺外装全面进行，投资福地失不在来。看商业聚合、看社区消费力、看发展潜力错过了，就再没有了，有限的机会自己把握。最后的财富等待最后的决心，在越来越少的财富面前自己拿主意。自己的财富是加法，大家的财富是减法。金街国

46、际最后的财富等待最后的决心。绝版口岸：。社区和。社区。区域为该区域聚集了旺盛的人气和商机纯临街商铺：1加1的交流和回报模式灵动空间，自有组合，随心匹配。金街国际流动商机无限。让我们为您的投资提供场所。来吧，和我一起做老板金街国际不可忽视的发烧“劲”地。4、媒体投放费用估算全程推广费用按项目销售总金额的来计算:1、推广费用：亿X%=304万2、推广费用细则：（建议）其他40%备用金10%第一阶段（蓄水期）20%万现场工地包装5%销售道具印刷品10%售楼处装饰10%户外POP15%电视、20%车站车体15%小礼品5%报纸10%网络与其他5%备用金5%第二阶段（认购期）30%万户外POP20%电视1

47、5%销售道具印刷品10%报纸15%车站、车体20%网络5%活动10%备用金5%第三阶段（热销期）20%万现场工地包装5%第三阶段（热销期）20%万现场工地包装5%销售道具印刷品10%售楼处装饰5%户外POP20%电视20%车站车位10%报纸10%其他5%活动10%备用金5%第四阶段（持续期）（扫尾期）58个月10%万销售道具印刷品10%活动20%礼品5%报纸10%电视10%户外POP20%派单夹报10%其他（条幅、广播、短信）10%备用金5%备用金预留10%合计304万九、广告执行计划方式奠基前后召开“金街国际新闻发布会论坛”活动，强势宣传地块、板块的商业价值以及未来的发展前景，短时间内建立市

48、场知名度，树立良好的市场形象。广告要求：以事件营销形式，将此次活动作为一大卖点，从而打响广告宣传的第一枪。外围的墙体广告，重点以突出“黄金地段、超高人气为主”。报纸、电视媒体以此为契机，开始全面的广告宣传，传播金街国际项目板块价值、品牌价值、产品卖点加大公关活动、促销活动的投放力度，快速建立项目市场知名度，吸聚人气，引爆销售人气篇以公关活动和灵活的市场促销，报以前期的低价入市，吸引消费者注意，保持项目现场热销人气，促进销售。广告要求：单贞、报纸广告全方位立体化传播项目信息，短时间、高频率使消费者获知项目信息，并促使短时间做出购买决定销售篇前期的广告宣传、公关活动一定程度上告知了目标顾客项目的基

49、本信息，但是单纯的项目了解很难打动购买者，必须在销售上进行引爆。低价入市、强势媒体立体宣传、公关促销活动层出不群。使消费者短时间形成冲动，产生购买欲望并付诸行动。广告要求：这一时期的广告宣传必须以低价、限量发售为主，现场以一种火爆现象鼓动消费者产生购买行为。2、广告广告目标：在保持主题商场定位的基础上，塑造出项目第一品牌，第一旺地的形象，达到从认知到接受再到购买的过程。1）、导入期强势推出，先声夺人，确立项目定位，给消费者明晰印象2）、强销期从各个诉求点展开，依积累状况及市场情况，针对项目主要目标消费群体，有侧重地进行推广。3）、持续期加深项目形象，提高项目知名度、美誉度，并造就良好口碑，以社会舆论引消费者认同感。3、策略1、针对项目的目标消费群，依据其不同的生活习惯及个性特点等，制定不同的广告诉求点和广告的表现形式，力求在目标市场上更全面的传递广告信息。1）无差别市场广告策略：一一导入期即在一定的时间内向一个大的目标市场运用多种媒体组合，做同一主题的广告。这样很容易在开盘初期迅速提高知名度，树立品牌形象。2）差别市场广告策略：一一强销期步步为营，逐个击破：即在一定的时间内，针对目标消费群的细分，运用接近于该细分市场的媒体，做不同主题内容的广告。这样很容易在强销期内抓住每一个细分市场。3）集中市场广告策略：一一持续期为避免