农村房屋买卖法律知识

1、一、农村房屋买卖应注意哪些必要程序？ 1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。 2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。 3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。 4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。 5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。二， 村民能否出卖其宅基地上房屋？ 中华人民共和国土地管理法规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才

2、享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。 农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。 1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准

3、的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。 江苏省土地管理条例第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：第一种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。 2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况： （1）城镇居民。根据1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用

4、农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。1999年江苏省政府关于加强土地转让管理的通知也强调：禁止农民将住宅向城镇居民出售。因此，城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。（2）本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。三、关于执行农村买卖房屋合同时不过户 的问题最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见（以下简称意见）第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖

5、手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。但最高人民法院（1987）民他字第42号司法解释对此作了进一步解释：意见第56条规定的精神，只适用于解决城市私有房屋管理条例（以下简称条例）实施前的历史遗留问题；条例实施后，人民法院审理这类案件，应严格按照条例的规定办理。由此看来，意见第56条不适用于农村房屋买卖，当然不能作为审理本案的依据。而且，按照我国民法精神，不动产物权的取得、消灭和变更，经登记才产生法律效力，这也是为绝大多数国家的民法所接受的一条原则。关于农村房屋买卖是否合法的法律依据随着农村城市化进程的加快，农村特别是城中村房屋买卖不断增多。农村房屋买卖合同是否有效，由于规定杂

6、乱、理解各异，导致在司法实践中判决千差万别。笔者尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。一、农村房屋买卖合同效力认定的冲突农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民，合同效力的认定，目前有两种截然相反的观点。一种观点认为农村房屋买卖合同无效。理由是：其一，根据土地管理法第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享

7、有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反土地管理法中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，土地管理法第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违

8、法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。其二，最高法院民他字第号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。二、农村房屋买卖合同效力认定的冲突解决笔者认为，农村房屋买卖合同有效。理由是：认定合同无效，应当以合同法规定为依据。合同法第五十二条第五项规定，违反法律、

9、行政法规强制性规定的合同无效。国务院办公厅1999年发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。把土地管理法第62、63条结合起来分析，土地管理法的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。继承法规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋

10、所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。物权法

11、草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其

12、所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人

13、民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区

14、、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据合同法和民法通则，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

15、实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。2、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其

16、买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。3、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产

17、权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(以下简称国办发199939号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。李某购买相某的农村私房用于个人居住，并非炒卖获取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式.新近公布的物权法草案第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让

18、给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”农村房屋买卖合同效力的探讨近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后，涉及的首要问题即是：合同是否有效。一种意见认为，如果购房者能取得宅基地使用权，买卖合同不存在其他违法行为，则应认定合同有效。另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，故合同应认定无效。

19、争议产生的原因在于：中华人民共和国土地管理法（下称土地法）规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。尽管该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未对该出售行为设置任何限制。但农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。而通过房屋的转让，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让，将宅基地使用权的主体扩大到非集体组织成员、甚至是城镇户口的居民。同样，根据土地法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果房屋转让只在集体组织内部成员之间进行，也有可能使购房者通过房屋的受让而使自己拥有的

20、宅基地面积超过国家规定的标准。那么，农村的房屋到底能否转让，这类合同的效力应如何认定就非常值得关注和思考。对农村房屋买卖合同持审慎的态度，缘于国家对农村土地的一贯政策规定。土地法明确：珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。从八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。年月日实施的村庄和集镇规划建设管理条例规定：农村村民建房的，应先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经

21、县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按上述两种情况办理审批手续。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种

22、具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者

23、的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房

24、屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有

25、碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此

26、可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采地随房走。应该说草案的规定是积极、合理并可行的。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的住房，法律并未设置特别的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市房地产二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土

27、地收益。作为村民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具有社员身份，完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须缴纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾，国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住

28、房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。手房屋买卖合同签定应注意的事项在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，由于目前我国尚未出台有关二手房买卖的格式合同，所以在签订二手房买卖合同时，必须由当事人自己协商议定。与房地产整个红火的一级市场相比较，二手房市场则显得不仅规模小，而且零散、随意，而二手房买卖由于交易主体的多样，使得其情形复杂，风险较

29、大。因此，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。 合同签订前应注意事项 在签订二手房买卖合同前，购房者需要对售房者有较为全面的了解： 首先 查看产权所有人的身份证件；房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。 第二 ，购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是办公还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和行政

30、机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押？根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。 另外，还要注意该房产是否已

31、设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？ 合同签订时应注意事项 购买二手房时，除了在签订二手房合同前，要对该房产有一个大体的了解外，在签订二手房合同时也需要注意以下问题：第一，需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译。境外人

32、士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效。 另外，要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。 标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接），房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。 价款。这里也是很主要的内容，

33、主要写明总价款； 付款方式； 付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。 履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 违约责任。这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。 解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国仲裁法的规定写清明确的条款。 合同生效条款。双方在此约

34、定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。 合同中止、终止或解除条款。按照合同法第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。 合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 附件。在此说明本合同有哪

35、些附件；附件的效力等。 因此，对任何购买二手房的消费者来说， 在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可；所有条款内容购房者都要真正认可，不要勉强签订；最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。 只有在签订合同前后，对所购房产有一个清楚全面的认识，方能做到在购买时心中有数，购买后不会后悔。刍议农村房屋买卖合同效力的认定来源： 作者： 日期：2009-05-15我来说两句(0条)复制链接字号:小中大推荐栏目：房产纠纷法规房产纠纷文书房产纠纷常识房产纠纷律师房产纠纷法律咨询内容摘要：在现行的法律法规中，由于农村房屋法律定位模糊，农民对其自有房屋是否有处分权

36、在立法上存在矛盾，导致在实践中带来很多社会问题。司法机关只能援引实际上不能作为判决依据的行政规章来作出判决，因此应通过修改土地管理法对农村房屋能否买卖、如何买卖等问题予以明确。本文认为，因宅基地的特殊性，可以通过一些特殊的方式如法定租赁权等，让农村房屋在市场上自由流通，从根本上保障农民的利益，使农民真正享有物权。 关键词：农村房屋 买卖合同 效力 财产权 土地管理法 农村房屋买卖案例分析 2002年7月1日，李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄镇辛店村村民马海涛的父亲留下的一套院落，后花费十几万元把院子进行整修和布置。当时，李玉兰还拿到房屋买卖协议和土地使用证。不过，宅基地土地使用证无

37、法“过户”，只是在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。 2006年12月，原房主马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房子。 2007年7月10日，北京市通州区法院宋庄法庭作出判决，认为李玉兰的房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。但判决后，李玉兰不服提出上诉。 2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，原告向被告返还房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。这起案件也是农村房屋买卖纠纷的一个缩影。 目前，很多农村房屋买卖纠纷都与此

38、相类似，而法院的判决也与上述判决雷同。本文认为，从长远的社会效果看，类似判决带来的不良效果要比判决本身不公平对社会的负面影响严重。 首先，从法理上讲，类似于上述的判决结果与法律价值趋向追求的是公平和正义相悖。作为农村房屋买卖合同的当事人之一，农民在出卖自己房屋时，其目的是为了获得经济利益，而且在签定房屋买卖合同时买卖双方都是自愿的，而在涉案的房屋市场价上升以后，作为原告的卖方此时认为有利可图，因此提起诉讼，利用民事诉讼作为自己谋取更多利益的手段，所以法院以农村房屋买卖合同无效判决将升值的房屋返还给原告，这实质上认可了原告这种不诚信的行为，而原告当初的违法行为却因此而获得了更多的利益，因此该类判

39、决与诉讼法所提倡的正义和公平原则是不相符的。 其次，从法律的效果来看，类似上述的判决并没有达到稳定社会秩序的目的，作为原告的农村居民将自己的房屋卖掉时，说明他确实已经没有使用该房屋的需要了，才将房屋卖给作为被告的城市居民，而法院判决被告作为购房人将房屋返还给原告，该判决本身就蕴含了潜在的纠纷，因为原告有可能再次将房屋出售给另外的居民，再次获利，而当房屋再次升值时候，又会以同样的手段将房屋收回，因此，类似上述的判决实际上是让原告利用法律对此问题没有明确规定的漏洞，达到了不合法的目的。 农村房屋买卖相关法律规定 目前，我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权，只是在一些行政规章中对农村

40、房屋问题作了规定。如国务院办公厅1999年发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知（以下称通知）第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。还如2004年11月国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见（以下称意见）规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的。但是在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖，如根据土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房

41、后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，物权法第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，物权法和土地管理法是基本法，属于上位法，上述的通知和意见是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。 在司法实践中，法官对于农村房屋买卖合同认定无效的原因，在于我国现行的相关法

42、律法规和政策对该问题的规定出现了不统一和不协调。 目前，涉及到农民房屋所有权的法律只是零星的散落在宪法、民法通则、物权法和土地管理法中，而我国现有的用来规范房地产行业的法律如城市房地产管理法、城市规划法、建筑法等都是用来系统的阐述城市房屋所有权的问题。 与此同时，散落在上述几部法中关于农村房屋买卖问题的法条也出现了冲突，例如根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据该条款，只有“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼

43、并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况下，农民集体所有的土地的使用权才可以转让，因此可以认定农村村民不能处分自己的房屋。而土地管理法第六十二条第四款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，依据该条款规定，法律又允许农民买卖自己的房屋。因此这种互相矛盾的法条导致了在处理同类案件时候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，也会作出截然不同的判决结果。农村房屋买卖法律完善建议 综上所述，本文认为，对于农村房屋买卖已经成为较为普遍的现象，应该本着“宜疏而不宜堵”的原则，通过完善的法律进行疏导，修改土地管理法的相关规定，让农村房屋在市场上自由流通，从根本上保障农民

44、的利益，使农民真正享有物权。 由于我国土地所有权分为国家所有和集体所有，宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，往往是与该成员的资格联系在一起，因此就使得宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系，且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利，所以不适合自由转让。宅基地上建造的农村房屋，也与一般的建筑物有不同的性质。因此应当摒弃过去房地一体化“房随地走”或“地随房走”的观念，将房和地作为两个不同的物权加以评价。 借鉴我国台湾地区关于法定租赁权理论，我国台湾地区的民法债权编第425条规定：“土地及其他土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时

45、或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系”。在这种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系。这种“法定租赁权”为我国解决农村房屋问题提供了参考。 同时，可以参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。也可以借鉴我国一

46、些地区的成功经验，如江苏苏州市郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可上市的办法，通过补缴部分土地出让金，将宅基地性质变为国有土地，买受人取得房屋所有权及国有土地使用权。 参考文献： 1.符启林，罗晋京.试论农村房屋所有权和农民权益保护J.学术研究，2008（7） 2.高巧丽，刘欣.农村房屋买卖法律问题探究J.合作经济与研究，2008（5） 3.李旭.农村房屋买卖存在的法律问题及法律对策J.时代法学，2007（4）中国农村房屋买卖、转让的法律困境及裁判基本原则一、农村房屋买卖、转让及其纠纷产生概论 （一）农村房屋买卖、转让的社会经济基础 所谓农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土

47、地上建造的房屋，主要为村民私有的住宅房屋和集体所有的房屋，如村委会办公用房、企业厂房、仓库、其他公益事业用房等。 农村房屋买卖、转让从社会经济上分析，有其必然性。因为物的价值在于利用和流转，农村房屋与城镇房屋一样，也必然存在买卖、转让，此为市场经济社会的必然规律。工业化与城市化日益深入的现代市场经济社会，是一个流动的社会，不但人的流动性加强，物和财产的流转更是前所未有的频繁、迅速。不仅许多农民已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有了根本上的区别，而且农村房屋买卖也有其现实必要性和必然性：（1）众多农民加入城镇居民的行列，其在农村的房屋如何处理?是闲置还是利用和转让？村民生老病死，成员构成变动不

48、居，而居住需求也随之变化不定。农村村民子女考取大学，户口由农村迁入城市；子女在城市定居后，他们父母随子女共同生活而脱离农村；农民进城打工或做生意，赚钱发达后，在城里购买商品房而举家搬迁，脱离农村现象，也非常普遍。（2）众多农民需要摆脱贫困、创业发展，需要创业资金，而房屋作为其最重要的财产却不能充分利用、处分转让，是不合理的。如果是农村房屋只能转让给村集体内部的成员，其价格也是可想而知的。（3）原集体所有的房屋，如村委会办公用房、集体企业厂房、仓库、其他公益事业用房等，因为集体经济组织的公共利益需要转换房屋用途和盘活资产，这在客观上也需要出售、转让房屋。（4）异地农民和城镇居民有在农村进行生产经

49、营和居住之需要，客观上存在买卖农村房屋的巨大需求。人们到农村集镇经商，久而久之，租房不如买房；城里人向往田园牧歌式生活，愿意在农村购房居住；城市下岗工人上山下乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者亦有之。（5）近十年来城市房地产价格飞涨，客观上已经超过一部分城镇居民的承受能力，为了解决房屋居住问题，他们被迫购买农村房屋或郊区开发的“小产权房”。另外，我国正努力消除城乡二元结构体制，有些省份已经开始试点，取消城乡户籍区别，实现迁徙自由等制度。如不允许农村房屋和宅基地使用权的流转，则无法在根本上消除城乡二元结构。总而言之，从社会经济发展看，对农村房屋转让有需有供，买卖之势自然日趋上升。 从国家立法

50、上看，法律并没有明文禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。例如，物权法第30条规定农村村民对其合法建造的房屋、第64条规定私人对合法拥有的房屋享有所有权，而所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。土地管理法第62条第4款规定农村村民得出卖、出租住房，只是再申请宅基地的，不予批准。 （二）大量农村房屋买卖、转让纠纷案件的产生 随着社会经济的发展，农村有国家进一步放开对农村房屋和宅基地买卖、转让限制的要求。但是，国家为了保护农民的根本利益和农村社会的稳定，防止农民失去房屋和土地而流离失所，又不得不对农村房屋买卖、转让设置

51、法律政策上和事实上的诸多限制。允许农村房屋在市场上自由买卖、转让与限制转让，两者之间存在着难以调和的深层次的社会矛盾。农村房屋买卖、转让既可能促进农民和农村的发展，也可能给农民、农业和农村带来一系列的问题，可说为利害参半，莫衷一是。事实上，在我国现行法律体制和国情下，农村房屋买卖、转让是一个极为复杂的法律问题。有民事交易必然产生纠纷，特别是由于近年城市及其周边地方的房地产价格飞涨，不少出卖房屋的农民反悔，要求受让方增加价款、回购房屋或者确认无效，导致出现了大量纠纷。当前人民法院已经受理了大量农村房屋买卖、转让纠纷案件，对此必须予以正确对待，妥善地疏导和解决相关法律纠纷。 二、中国农村房屋买卖、

52、转让的法律困境 （一）农村房屋买卖、转让不可避免地涉及农村集体土地权利问题 因为农村房屋建造于农村集体经济组织所有的土地之上，而非空中楼阁，农村房屋买卖、转让不可避免地涉及农村集体土地所有权和土地使用权两个层面的问题。我国宪法和土地管理法均明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农民对土地只享有使用权，而无所有权；农村集体土地所有权不得买卖、转让，为宪法和法律所明定，殊无异义。我国现行立法采纳土地使用权和建筑物所有权不分离的观点，土地使用权与建筑物所有权须归属于同一主体，建筑物与土地之间不存在主从之分。即所

53、谓“房随地走，地随房走。”这一制度体现在两个方面。在静态的权属登记方面，遵循房、地主体一致的原则。如城市房屋权属登记管理办法第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则。”在动态的房地产交易方面，房和地必须作为同一交易对象，不能单独对待。城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”我国对农村房屋尚没有相关产权登记管理的立法规定，但通说认为土地使用权和建筑物所有权也是不可分离的，即实行房地产权一致原则。农村集体土地使用权，无论是一般集体建设用地使用权或是宅基地使用权，其流转均受到法律

54、和政策的严格限制，不能象国有土地使用权那样自由流转。这事实上构成了农村房屋买卖、转让的法律障碍，使农村房屋买卖、转让陷于法律困境。1、限制宅基地使用权流转影响农村私有房屋买卖 农村房屋主要为农村私人所有的房屋，俗称私房。私有房屋涉及的是村民宅基地使用权，其他农村房屋涉及的是一般集体建设用地使用权。所谓宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员(村民)依法享有在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的用益物权。鉴于我国城乡二元体制，国有建设用地使用权与宅基地使用权这两种权利的差异极大。宅基地使用权有如下特点：（1）权利主体具有严格的身份性。申请取得宅基地使用权的主体必须是本集体经济组织成员，其他集体经

55、济组织成员只有在其户口迁入本集体时才有资格取得。这实际上是以申请人为本集体经济组织成员为前提。（2）初始取得的无偿性、福利性。根据现行法律的规定，宅基地使用权的初始取得原则上是无偿的，作为村民生活保障的基本福利。（3）无期限性。现行法律并未对宅基地使用权的期限进行限制，宅基地使用权不因期限届满而消灭，但因自然灾害等原因消失者除外。（4）单一性。土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，村民原则上只能拥有一处宅基地使用权，其转让宅基地及其之上的房屋后，不得再申请取得宅基地

56、。 基于宅基地使用权的特殊性，宅基地使用权的转让受到法律的严格限制。物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而现行土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。”物权法第184条、担保法第37条均规定，宅基地使用权不得抵押。由此可见，宅基地使用权不能在市场上自由流转。事实上，许多地方性法规和村民自治公约，规定禁止宅基地使用权流转。学者认为，“农村房屋买卖的根本问题在于如何处理农村房屋与宅基地使用权的关系。现行法律采取严格限定的做法，虽然其初衷在于保护农村和农民利益，但实际上回避了问题。”1 2、限制一般集体建设用地使用权流转影响了其他农村房屋买卖 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事