河北房地产预警指标的筛选

1、河北房地产预警指标的挑选【摘要】房地产预警指标是房地产预警系统构建的关键，文章在 分析 河北房地产市场运行状况的根底上，从营销层面对 影响 河北房地产预警系统的关键因素进展了深层剖析。【关键词】房地产；营销；预警指标影响房地产预警系统构建的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们只能在因素分析中寻找到关键因素来构成房地产预警指标体系。下面从营销因素分析中挑选河北房地产预警指标。一、房地产的销售形式、手段事实上 目前 河北省乃至全国各地房子供不应求往往是假象，现行的房地产销售形式预售制度才是导致房地产市场波动、房价上涨的真实原因。由于房

2、地产滚动开发需要大量资金，回笼资金成为房地产开发商面临的首要 问题 ，为了及早回笼大笔资金保证资金链正常流转，开发商凭借着销售形式的变化来招徕消费者，在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱，营造房子“奇货可居、房价会不断上涨的气氛，还有“没被容许先预卖，获得容许又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。的卖房方式和“内部认购、“收取诚意金、“发放VIP卡形式，都一定程度上制造了人气和热销现象，让消费者愿意先付钱，这样大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度 开展 。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。而当商品房像其他商品一

3、样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现，房地产就可以较为合理有序开展。二、价格一般而言，制约价格上下的关键因素在于房价本钱。房价本钱主要由三部分组成，土地本钱、建立本钱及配套税费。其中，建立本钱和配套税费变化不大，土地本钱那么越来越大。“排除市场因素，单从本钱来说，地价对房价影响最大。石家庄市中宏房地产开发总经理钱先明表示，土地在房价本钱中所占比重也在不断进步。“2005年土地在房价中所占比重约为30%，2006年那么到达了40%左右。加上2007年2月开始，国家刚刚出台向房地产 企业 征收30%60%不等的土地增值税，更使得土地本钱上

4、升。实际上 影响 房价的因素还有很多，有 经济 因素、 社会 因素、行政 法律 因素还有其自身因素。如经济因素中除了土地价格外物价、利率、货币供应量、经济增长率等也影响着价格的升降。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率进步会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即进步价格。经济增长使购置力加强，房地产价格上涨。社会因素中人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价 自然 进步；家庭构造可影响购房目的、购置力；福利性实物分房的停顿，住房公积金贷款、微利房的推出等均能进步购房需求。行政及法律因素：比方产业政策和产业构造直接影响经济 开展 ，失业率高房子当然很难卖掉。自身因素中位置、地质、土地面积、日照朝向、采光、通风、风向、建筑物的外观等，以及房地产开发商的价格策略都影响者房价的上下。所以在 分析 价格中我们不得不考虑这些因素来选择适宜的价格指标。三、商品房空置量 总之，以上因素都是在选择确定预警预报指标体系中必须考虑到的因素，只是在指标体系分析中所占权重不同而已。只有全面衡量了这些因素的权重，才能更好地构建房地产预警系统。参考 文献 上接第