某居住区土地开发前期策划方案

1、燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）200弹3月1、项目地块开发背景2、地块基本情况3、项目地块开发环境分析3.1 项目地块环境条件3.2 项目地块的优劣分析（SWO疥析）4、住宅市场分析与研究4.1 济南市房地产市场现状及发展趋势4.2 济南市房地产消费需求特征分析4.3 济南东部房地产供给现状及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景根据济南市城市总体规划（2005年一2020年）»中“东 拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南 主城区以向东发展为 主。未来五年，济南主 城区将投资新建

2、两个新 区，即燕山新区和腊山 新区。其中燕山新区， 以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设, 带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱-产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升 整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地 产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值， 适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策 划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地 块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基 础之上 2、土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育

3、东路，北至经 十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图:3、土地开发环境分析3.1、 项目地块环境条件A交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通 网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延 至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东 延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至 东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线， 全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤 文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干 道网。燕山一大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤 文路为城市快

4、速路 ，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划 建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部 分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。B景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。 一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景 区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有 机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿 色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区， 分别为中心区城市景观区、 综合区城市景观区、 华山风景区;五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城 市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观 辅廊。山水相融指自然

5、山体与河流相互交融，分别为小清河、 大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、 玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五 顶茂岭山等山体。其中有9座山体环绕在中心区内，2座位 于华山风景区内。C区域开发环境 燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育 休闲为主的现代化新 区，南部规划以行政办 公、体育休闲、文化娱 乐为主导功能的综合 性服务中心，建设行政 办公中心和奥体中心； 北部则以布局高新产 业、科研开发、生活居 住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是未来济南 发展的主要方向，该区域未来五年的济南城区的地位显而易 见。奥体中心和政务中心

6、作为本区域标志性工程，对本地块 带动作用将非常大。同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值 制造业发展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推 进由口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店 物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设 施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部 的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。D配套设施方面作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的 配套设施将惠及本住宅区。 同时，按照居住区配套设施规定, 居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政和生 活配套。虽然现在新区还在建设之中，但是未来的居住服务 配套将是非

7、常好的，也是可以预见的。3.2、 项目地块的优劣分析(SWO分析图)优势(S)1交通便利；2环境生态，无污染;3与奥体、政务中心 相邻，有利于人文环 境提升；4周围有山水景观；劣势（W1地块东紧挨玉顶主打生态、交通、人文、运动等主题，I）%决方案；2翠祷璃:娓池!而套，根据地形 赞靠孤状不规则，机会（O）1地块处于重点开发 区域，开发热度对地 块开发有促进作用；2先期土地开发成本 低，后期增值潜力大， 开发盈利空间大；3、东部大力开发，将 聚集人气并提升商 业、居住氛围。不利于整体的规划,威胁（T）开发i1周围有的居住区楼盘开发，由于竟争给开发商来一定的投资抗性；4、住宅市场分析与研究济南东部

8、地理环境优越、交 通便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中 心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展 实施，东部毫无疑问将是济南未来发展的重中之重，东部也 必将成为济南新的城市名片。得天时、地利、人和的东部地 产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者。研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分 别为157.14%、100% 83.33%,而西部和北部的吸引力指数 分别为75%、50%这说明在济南人的心目中“住南不住 北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优美的居住环境、高素 质的人文环境、

9、便利的交通、完善的基础设施还是吸引了大 部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必然结 果。南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展，而东部地区 在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优 势明显，东城板块将持续升温。 特别是东部新城板块和高新区板 块近几年将持续升温，现已开发 并建成了许多中等规模的高品质社区，如中润世纪城、如意 苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间发展战略引导下，东 部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地 段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。4.1 济南市房地产市场现状及发展趋势通过对全市近100个在售楼盘数据

10、资料的分析，可以根据销售价格、分布区域特征、供给形式、应对客户群，对济南市房地产楼盘开发总结如下：价格区间数量特征分布区域特征供给形式应对客户群分析优势2000元以下30多个多位于离巾中心稍远的非 繁华地带，象七里河路、工 业南路、工业北路、华农路、 花园路一带的东部地区，也 TE济南房地J乙开发的热点 区域。西部、北部两个区域 更是居多。以多层住宅为主，户型以中小 户型为主（以两 房两厅、三房两厅，面积区间在70-130 平方米），总价在 20 万兀左右。广大工薪阶层、刚刚参 加工作正准备成家的 青年朋友。区域未来的 配套、交通 有优势、价 格优势。2000-3000元占主流地位不是处在绝对

11、的市中心， 但 是位置也相当不错，交通四 通八达，有多条公交线路直以公寓、小高层 为主，户型以错 层、中小户型为为改善居住条件中老年人、收入较高的单身贵族、有一定积蓄的三在位置、配 套、社区景 观和物业管达，周围有成熟的商业网点、日常生活有保证。主（以两房两厅、 三房两厅，面积 区间在70-130 平方米），总价在 30万兀左右。口之家、经济富裕的投 资者等。理方面具有优势。3000-4000元以下品牌大盘为主楼盘多占据城市中极佳位 置、或位于城市的成熟地 带、或位于市区中绝版地 段、或位于随着城市规划的 由台，刚刚热起来的潜力地 段。象花园路、山大路、解 放路、文化路、经十东路。以小高层、高

12、层 住宅为主，户型 以大户型为主 （三房两厅，面积区间在150-200 平方米），总价在 70 万兀左右。有经济实力的市民、对 居家生活要求颇高的 都市白领和城市中产 阶级为主。楼盘个性突 由、性能价 比极高、楼 盘的品牌含 量高。4000元以上少量精品楼盘多占据市区风早早点或坐拥都市闹区、核心地段。以打风景、山水 牌居多，或商住 楼、写字楼。总 价在80-100万元 左右。多为私营业主、个体老 板、外资企业高级白领 及从事投资、IT等城市 高收入职业的人士。地段、环境、 配套、物管 有绝对的优 势。4.2 济南市房地产消费需求特征分析根据相关的调查数据，济南市民对于住宅的面积、价位、户型等需

13、求如下：面积需求口卸-1 0砰生1Q0联呼米口耳他结论：需求面积在 100120平方米的占 49.55% , 80-100平方米的占19.82%,其他占19.82%整体面积需求集中在100平方米左右O价位需求表 2O-3O71T 北7。万元口耳他结论：承受的总价多集中在20-30万元（占37%）、30-40万元（占36%间，在认可面积在 100平方米，单价在 3000元/平 方米左右是市场的主力购买群体。户型需求结论：对三房二厅的需求占到50%说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面积适中的产品。通过以上需求分析可以看由，居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者 要求，户型较好、面积适中、

14、总价在承受的范围内的产品，将大大受到欢迎。 同时产品开发过程中必须控制好面积、在户型设计方面灵活多变，进行户型创 新、加大产品的科技含量，降低成本、采用多种付款方式，形成有效供给。 4.3济南东部的房地产供给现状及未来发展方向东部房地产开发现状本地块所在区也的住宅区，绿化率大都0瞅上。土U价约为95皿平 方米，销售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售除助户型为二房二厅、 三房二厅。面积范围9）-15坪方米；都聘请了专业的物管公司，管理费 在0.6R平方米月左右。目前济南东部新城高档楼盘由现不少，从多层向 小高层、高层精品楼盘迈定，短短一年的时间高新区内的住宅楼已鲍0 元/平方米上涨到13000多

15、万平方米，新开的楼盘也在几个月的时间内销售 一空。周围辐射区房产开发分析周围辐射区房产楼盘状况如下表:项目名称售价范围均价主力户型销售情况三起价43504800三室65犯售箭,吉祥苑中润世纪城398050003980三室、复式销售良好三箭,平安苑270033503000二居、三居结论:通过对本居住片区周边直接或间接住宅区资料分析和调研，对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭平安苑、锦绣泉城、荷兰庄园、正大城市花园、齐鲁涧桥等十多个居住区，包括位置交通、周边环境、小区配套、整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析，可以 得由周围住宅区按照品质的大致分类：代表住宅区档次分类均价消费群

16、体锦绣泉城、中 润世纪城、荷 兰庄园等为代高档4000元以上政府官员、企业高管、私营业主等局收入人群表富翔天地、上 海花园等为代 表中高档3000-4000元之间企业团购、私营老板、白领阶层等三庆都市新城、茂岭花园、科苑小区等中低档2500元左右中青年白领、普通市民、安置居民等5、奥体中心周围土地开发案例研究案例研究：广州市天河区东圃房地产的崛起，与广东奥林匹克体育中 心（以下简称奥体中心）的建设有着重要的联系。2001年奥体中 心建成，使周边土地的区位价值提高、人口密度增加、交通及 基础设施完善和商业环境提升等，导致区域土地开发成为城市 的热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以下结论：（1）

17、奥体中心建设前后周边同等档次楼盘的平均差价为每平方米800元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它因素，价格增长率在 17 %左右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升的表现。（2）奥体中心对周边土地增值辐射面积约为12.56平方公里。（3）奥体中心对周边土地增值辐射呈环形放射状分布，分析表1数据和调查对象的地理位置靠近奥体中心的楼盘受到的增值效应 更加明显。衷1 不瞳 奥体中心雨近）幡M市通饰格调杳项 植楼盘州呼推出时间均 价元川工方案场他哂7金野埠心花园2W3 124500f中海康脑2002-31700闻睛园3001-104250平均4483场浦建设前锁匚眸2(XXM38001999-737001«99 L23300平均价3600建设前后平均整价SS3结论：奥体中心实际是区域土地开发的“引擎”。由于奥体中心的建设带动区域城市景观和基础设施的建设，从而改变了区域发展地位。所以，6、地块项目开发定位6.1 地块开发总体定位考虑地块的地理环境、开发环境、居住需求、规划要求 等方面因素，本项目地块居住区开发定位为：济南东部高品质、低密度、生态运动型大型综合居住区6.2 土地开发功能定位以居住功能为主，建设成为一个具有良好的购物、休闲、 运动、娱乐环境氛围的商业中心，和配套完善、交通方便、环 境优美的具有浓郁生活气息的