房地产价格组成部分

1、恒辉地产禄问机构类别：方案类 【编号：20080318】房地产房价组成部分（一）成本法公式计算公式：房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费 用1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本-总地价/ （建设用地面积*容积率）3050%300万/亩以下：30%左右300万/亩以上：40%左右前期开 发成本2前期工作费用地质勘探费：基地面积 X （2-3）元/nf文物勘探费：基地面积 X2元/M总体规

2、划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/itf ,高层15-20元/itf人防收费：自建人防不交一通一平费：10-15兀/ttf （根据地面情况）围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等35%3建筑工程费用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米小高层：1100 1200元/平米高层：1500 1600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米15%30%多层：约15%高层：约30%4基础及市政市政配套费：170兀/nf510%配套道路及硬化、绿化：20兀/平米（根据规模大小，大项目费用低）人防异地建设费及其它开发 费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约

3、 2%6-8%6财务费用贷款利息、公关费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不口预见费未列入预算的各项预算外开支，约 2%税费9营业税+所得税约销售收入的13%12%开发 利润10利润-销售收入一土地成本一开发成本一开发费用一税费1020%一般 15%第3页共8页TRNRL®恒辉地产禄问机构类别：方案类 【编号：20080318】房地产房价举例以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例项目建筑指标总占地面积100亩建筑用地面积89亩建筑卸积177822平米各项目建筑卸积其中住宅155000平米，商业20000平米，其它28

4、22平米容积率3.0住宅综合价5000 元/ttf商业8000 元/ttf销售收入93500 万各项成本计算项目序号项目项目内容及标准约占房价比例土地费1土地费用土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等总地款:35000万用单方土地成本-总地价/ （规划用地面积*容积率）单方:1970元/平米 占住宅价39%前期开 发成本2前期工作费 用地质勘探费：基地面积 X （2-3）元/nf文物勘探费：基地面积 X2元/M总体规划设计（规划、建筑、景观设计）多层8-10元/itf ,高层15-20元/itf 人防收费：自建人防不交一通一平费：10-15兀/ttf （根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水

5、、供电、雨水、污水等2133 万单方：120元/平米 占住宅价3%3建筑工程费 用建筑安装费用和材料设备采购多层：500600元/平米 小高层：1100 1200元/平米 高层：15001600元/平米超高层（25层以上）：18002000元/平米23116 万平均建安：1300元/ttf 占住宅价26%4基础及市政 配套市政配套费：170兀/M道路及硬化、绿化：20元/平米（根据规模大小，大 项目费用低）3555 万200 元/itf占住宅价4%人防异地建设费及其它开发 费用5管理费用办公、招待、差旅、员工工资等，约 2%7000 万390 元/ m2占住宅价7.8%6财务费用贷款利息、公关

6、费，约2%7销售费用策划、销售、推广等，约3%8不口预 见费未列入预算的各项预算外开支，约 2%税费9营业税+ 所得税约销售收入的13%12155 万680 元/ m2占住宅价的13.6%开发 利润10利润-销售收入一土地成本一开发成本一开发费用 一税费10541 万，约 11%占住宅价的12%（二）销售法公式房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+ 利润+ （附加值价格）房价=土地成本+ （前期工作费用+建安成本+配套费用）+ （销售+财务+办公费用+不可预见费）+ （营业税+所得税）+开发利润+ （品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值）1、品牌价值一级品牌：300 500元/平米二级品牌：200300元/平米三级品牌：50-100元/平米2、成熟价值：大盘：200 500元/平米中档楼盘：100 200元/平米3、升值价值：升值潜力大：500 1000元/平米一 般：100 300元/平米4、物业价值：一级知名物业：300500元/平米二级物业：100200元/平米三级物业：50 100元/平米5、教育价值：优质教育：300-500元/平米一般教育：100 200元/平米6