房地产投资估算

1、房地产投资估算投资估算表5-1土地开发成本单位：万元序号项目名称土地价格（万 元）建筑面 积（mf）单方成本（兀/m ）1土地费用其中：商业用地住宅用地表5-2建安工程费单位：万元序 号项目名称数量建筑面积（m2）金额（力兀）平均单方成本（兀/m2）12345合计表5-3前期工程费单位：万元序号项目名称占建安成本比 例（衿金额（力兀）单方成本（兀/m2建 筑）1前期管理费2工程勘察设计费3工程许可证执照费4防洪费合计表5-4建设工程其他费单位：万元序号项目名称占建安成本比例（%金额（万元）单方成本（兀/m2建 筑）1招投标管理费2工程标底编制费3工程质量监督费4工程监理费5建设管理费合计序号项

2、目名称计算依据金额（万 元）单方成本（元/m2建筑）1市政配套费2供热接口费3天然气接口费4供电工程5道路工程6雨水、污水排放7绿化工程8供水工程9供热工程合计表5-5基础设施配套费单位：万元表5-6公建设施配套费单位：万元序号项目名称建筑面积（痛）金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1诊所2物业管理中心、门卫3配电室4垃圾集中处5自选车停放处6网球场合计表5-7开发期间费单位：万元序号项目名称计算依据金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1企业管理费2建设期利息3销售费用4物业启动费合计表5-8不可预见费单位：万元序号项目名称占建安费比 例（为金额（万元）单方成本（元/m2建筑）1不口预见费合

3、计总成本费用估算表5-9总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目名称金额(万元)平均单方成本(兀/m2建筑)1土地费用2建安工程费3前期工程费4建设工程其他费5基础设施配套费6公建设施配套费7开发期间费8不PJ预见费合计6项目资金筹措及运用分析项目投资计划与资金筹措(1)资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投 入。(2)资金使用计划。表6-1投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231投资总额建设投资建设期利息2资金筹措自有资金银行借款销售收入再投 入借款偿还计划还款方式：按实际偿还方式偿还。表6-2贷款还本付息表单位：万元序号项目名称建设经

4、营期合计1231借款本息年初借款累计本年借款本年应计利 息年底还本付 息年末借款累 计2借款还本付 息来源投资回收注：每期应计利息=（起初借款累计+本期借款/2） *利率7销售收入及税金估算销售收入的估算7.2.1 确定可销售面积表7-4销售总收入预测表单位：万元序号分类可销售面积（m2）建议销售均价（元/m2）销售收入（力兀）1住宅2商务楼3停车场14合计7.2.2 销售收入分期比例的测算表7-5销售收入分期比例的测算单位：万元年份销售计划建设经营期年度收入合计（万元0比例面积123第一年第二年第三年合计税金估算7.3.1销售税金及附加表7-6销售税金及附加单位：万元序号类别计算依据建设经营

5、期合计计算基数税率（为1营业税销售收入2城市维护建设税营业税3教育费附加营业税4教育专项基金营业税5防洪工程维护费销售收入6印花税销售收入7房屋买卖手续费销售收入8合计7.3.2 土地增值税表7-7土地增值税单位：万元序号项目计算依据金额1销售收入2扣除项目金额以卜四项之和开发成本土地征用及拆迁费、 前期工程费、建筑安 装工程费。基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费、不可预见费开发费用企业管理费、销售费用、财务费用销售税金及附加见表7-6其他扣除项目()*20%3增值额(1)-4增值率(3) - (2)5增值税率(4) < 20%6土地增值税(3) * 7.3.3所得税表7-8利润额

6、及所得税单位：万元序 号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额1-2-3-46应纳所得税利润额7所得税(6)*25%8税所利润(5)-7.3.4项目可运用资金估算表表7-9项目可运用资金估算表单位：万元序 号项目名称建设经营期合计1231销售收入2销售税金及附加3土地增值税4所得税5项目可运用资金(1-2-3-4 )8项目经济效益评价损益及利润分配表表8-1损益及利润分配表单位：万元序 号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入2总成本费用3销售税金及 附加4土地增值税5利润总额(1) - (2)-(3) - (4)6应纳所得税

7、额7所得税(6) *25%8税后利润(5)-9弥补以前年 度亏损后利 润10提取法定盈 余公积金(9) *10%11可供分配利 润(9) - (10)经 济 指全部投资利 润率自有资金投标资利润率全部投资利 税率现金流量分析8.2.1 全部投资现金流量表表8-2全部投资现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入销售收入2现金流出全部投资销售税金及附加土地增值税二所得税3所得税后净现金流 量（1） - （2）4所得税后累计净现 金流量5折现后净现金流量6折现的累计净现金 流里计 算指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV静态投资回收 期（pt ）动态投资回收 期（p

8、' t）8.2.2 自有资金现金流量表表9-3自有资金现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入销售收入2现金流出自有资金预售收入再投 入销售税金及附 加土地增值税所得税借款本息偿还3所得税后净现金流量(1)-(2)4累计净现金流 量5折现后净现金流量FNPV6折现后累计净 现金流量计 算指标财务内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV自有资金静态投资回收期(pt )自有资金动态投资回收期(p' t)项目经济效益评价指标汇总表表8-4项目经济效益评价指标汇总表单位：万元类别静态指标动态指标投资利北率(。%投资回收期(pt)财务内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV投资回收期P' t全部 投资自有 投资资金来源与运用表(清偿能力分析)表8-5资金来源与运用表单位：万元序 号项目名称建设经营期合计1231资金来源销售收入自有资金银行借款2资金运用建设投资销售税金及附加土地增值税所得税偿还借款本息3盈余资金（1） - （2）4累计盈余资金9项目的不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点=总成本/ （总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%敏感性分析表9-1敏感性分析表单位：万元财