房地产投资分析试题

1、房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.一般的写字楼租售采用_租约合同。(      )A.标准 B.特制C.特别 D.法定2.小型购物中心属于(      )A.工业用房 B.特殊用房C.写字楼 D.零售商业用房3.游乐园属于(      )A

2、.工业用房 B.特殊房地产C.写字楼 D.零售商业用房4.固定资产投资方向调节税的征收对象是(      )A.固定资产投资 B.流动资产投资C.无形资产投资 D.有形资产投资5.土地增值税的纳税义务人是(      )A.土地管理部门 B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人 D.土地使用权人6.银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的(

3、0;     )A.物资保证原则 B.按期偿还原则C.择优扶持的原则 D.先评后贷原则7.某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为(      )A.7.0 B.7.2C.7.5 D.7.88.某公司2008年年初存货余额为10000元，年末存货余额为20000元，全年产品销售成本为22000元，则该企业2008年存货周转率为(  &#

4、160;   )A.1.1 B.1.47C.2.2 D.2.59.某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为(      )A.0.2 B.0.8C.1.25 D.2.510.以下行为属于房地产交易的是(      )A.房屋建造 B.房屋维修C.房屋拆迁 D.房屋租赁11.土地一级市场指(      )A.国有土地使

5、用权转让市场 B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场 D.国有土地使用权租赁市场12.三级市场是指(      )A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场C.存量房地产交易市场 D.新建商品房租售市场13.以下关于房地产权益的说法正确的是(      )A.房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益B.房地产权益中必然不包含处置权C.房地产权益中必然包含处置权D.通常情况下房地产权益的界定是不明晰的14.房地产的不可移动

6、性和受制于区域性需要的特点，决定了房地产市场是一个(      )A.开放性市场 B.封闭性市场C.地区性市场 D.新兴市场15.房地产市场需要高素质的专业顾问服务，是因为该市场(      )A.缺乏产品 B.缺乏信息C.供求不对称 D.交易众多16.政府部门通过对市场信号的分析研究，制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划，这体现了房地产市场的_功能。(      )A.能

7、指导政府制定科学的计划 B.引导需求适应供给条件的变化C.指导供给以适应需求的变化 D.配置存量房地产资源和利益17.一般来说，消费者收入增多时，会导致对商品住宅的购买需求(      )A.增多 B.减少C.不变 D.不确定18.当房地产开发成本下降时，房地产商品供给数量通常会(      )A.增多 B.减少C.不变 D.不确定19.投资机会选择与决策分析类似于(      )A.项

8、目可行性研究 B.项目前期C.市场营销 D.物业管理20.安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划发生在(      )A.投资决策阶段 B.投资机会选择阶段C.开发方案具体实施以前 D.建设阶段21.政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格，这一方式被称作(      )A.划拨 B.招标出让C.拍卖出让 D.协议出让22.土地使用权出让金指(    &

9、#160; )A.土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额B.政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或未进行征地补偿的新区土地时所收取的金额C.政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地时所收取的金额D.土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用23.城市的性质在_规定。(      )A.专业规划 B.总体规划C.详细规划 D.分区规划24.居住小区及小区级以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地属于(      )A.绿地&

10、#160;B.市政公用设施用地C.居住用地 D.公共设施用地二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1.以下属于住宅投资方式的有(          )A.开发建设 B.购买C.出租 D.出售E.拆除2.以下关于土地增值税税率说法正确的有(         

11、)A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%E.增值额超过扣除项目金额300%的部分，税率为70%3.土地使用费的缴纳人包括(          )A.转让土地的单位 B.转让土地的个人C.使用土地的单位 D.出租土地的单位E.使用土地的个人4.在进行项目融资结

12、构设计时，需要注意(          )A.在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做好用股本资金来解决全部开发建设投资的准备B.在大多数情况下，只要开发商能投入占项目总投资30%的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所需要的条件C.在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决D.对预售收入投入数量和比例的预期，一定要与项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取预售收入的可能性E.只要条件允许，项目投资所需的资金可以100%的通过预售收入解决5.

13、如果企业的存货周转率偏低，其原因可能是(          )A.应收账款增加 B.大量赊销C.产品滞销 D.调整销售政策E.应收账款减少6.能够反映房地产企业经营管理能力的指标有(          )A.应收帐款周转率 B.存货周转率C.税后利润总额 D.销售利润率E.权益增长率7.以下关于预收帐款占流动负债比率说法正确的有(    

14、      )A.预收帐款占流动负债比率=(流动负债/预收帐款)100%B.预收帐款占流动负债比率=(预收帐款/流动负债)100%C.该指标属非结构比重指标D.该比率越大，说明企业的销售能力越强E.该比率越大，说明企业的短期偿债能力越强8.开发商在建设阶段的主要任务有(          )A.财务评价 B.物业管理C.处理工程变更 D.签付工程进度款E.解决施工中出现的争议9.以下属于房地产开发前期工作内容的有(  

15、;        )A.获取土地使用权 B.征地、拆迁、安置、补偿C.规划设计 D.制定建设方案E.场地平整10.在我国获取土地使用权的可能方式包括(          )A.出让 B.购买C.转让 D.租赁E.划拨三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)1.请简单解释特殊房地产投资与商业运营的关系。2.简述国家征收耕地占用税的目的和对象。3.简述房地产项目融资的含义及实质。4.为什么需

16、要按照用途的不同将房地产市场进行划分？试举出四种不同用途类型的房地产市场。5.试举出三个居住区开发项目技术经济指标和三个非居住区开发项目技术经济指标，并对其进行解释。四、计算题(本大题共2小题，每小题12分，共24分)1.某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为3000平方米的土地70年的使用权，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率为40%，楼高15层，1至3层建筑面积均相等，4至15层为塔楼（均为标准层）。建造成本为2000元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的7%，用电权费和电贴费等其他费用为300万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的5%，市场推广费、销

17、售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、3%和5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，建设周期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，每半年计息一次，融资费用为贷款利息的10%。请计算项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？2.某房地产开发商向工商银行贷款5000万元，期限为2年，年利率8%，若该笔贷款的还款方式是期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？五、论述题(本大

18、题12分) 试论述房地产经济寿命和自然寿命的关系，不同使用性质房地产的经济寿命有何区别？看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。人生的途程积累了一

19、定的距离，每个人都成了哲学家。因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。梭罗说：一个人富裕程度如何，要看他能放下多少东西。大千世界，我们总是想要的太多，以为自己得到的太少。是啊，一个贫穷的人怎么会轻易舍得抛下自己的所有呢？到了一定年龄，才会明白一个人对物质生活的过多贪求，反而让自己的心灵变得愈加贫穷。人生到了最后，其实活出的只是一个灵魂的高度，清风明月，花香草色，便是一袖山水，满目清澈。放下从前，放下过去，从容地走入当下，和自己的内心交流，和自己的灵魂对话，听时光走过的声音，嗅闻它御风而过的芳香如果兜兜转转了大半个人生的你，此刻依然觉得自己很贫穷，那么愿一无所有的你，看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所