不动产估价第八章

1、第八章 其他估价方法8.1 路线价法一、路线价法的基本原理1、几个基本概念2、路线价法的基本原理3、基本计算公式4、特点与适用范围是设定在路线上的标准地块的单位价格。是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。1）路线价：2）路线价区段：3）标准深度：4）深度指数表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。5）里地线：6）路线价法：是根据地域

2、区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。特定街道临街线里地线标准深度里地临街地表地基本计算公式为： 待估土地的价格待估土地的价格 路线价路线价 * 深度指数深度指数 * 土地宽度土地宽度+修正额修正额或或路线价路线价 * 深度指数深度指数 * 土地面积土地面积+修正额修正额1、路线价法的实质是土地的市场比较法2、运用路线价法的前提是有科学合理的深度指数表和各种修正率，完善的城市规划，土地排列整齐3、路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范4、能快速评估多宗土地的价格5、路线价法的精度与路线价及深度指数体系密切相关6、路线价法适用于对大宗或成片土

3、地进行评估。特别是对土地的课税、或对土地的重新规划等大范围内对大幅土地的估价，具有省时、省力、公平合理的优点7、路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算二、路线价法的估价步骤1、划分路线价区段2、设定标准深度3、测算路线价4、测定深度修正系数表5、编制其他宗地条件修正系数表6、计算临街各宗地价格 主要是根据接近性原则进行划分，即接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 所谓接近性大致相等，是指决定土地价格的因素基本相近。具体划分方法为：1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。3）如果同一街道

4、的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。1）众数2）平均数 2）对这些土地价格进行平均，以此平均单价作为计算该路线价区段内各幅土地价格的依据。1）根据收益法、市场法等方法，求取同一路线价区段内的数幅具有标准深度的土地价格；2、路线价的表示及其对估价公式的影响 1）面积表示方式上的不同。在以美国为代表的西方国家中，它是以宽1英尺，深100英尺的细条型土地为计算的。因而在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为：待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地宽度 日本、台湾则是以每坪或每平方米为计算单

5、位的，因此路线价的计算公式为：待估土地的价格 = 路线价 * 深度指数 * 土地面积2）计量单位的差异 欧美国家以货币表示，如每平方英尺2000美元 日本以点数表示，如路线价为1000点一般地，距离街道越远，土地价格越低，这种现象被称为深度价格递减现象。深度指数，又称为深度百分率，它是用以表示距离街道的深度对土地价格的影响程度。（一）深度指数修正的原理a1a2a3an-2an-1an街 道n米单位地价深度01231）苏慕斯法则 该法则认为，以临街1英尺宽、100英尺深的土地价格为100%的话，前面50%土地的价格为75%，后面50%的土地的价格为25%。街道50%72.5%50%27.5%苏慕

6、斯法则2、深度修正的各种方法介绍街道25%40.0%25%10.0%25%30.0%25%20.0%四三二一法则2）四三二一法则3）霍夫曼法则街道25%37.5%25%12.3%25%29.5%25%20.7%霍夫曼法则3、深度指数表编制 反映深度变化对土地价格影响程度的表格，即为深度指数表，又称为深度百分率表。3）计算个别深度百分率或个别深度指数。将 a1 ， a2 ， a3 ， an-1 ，an折算为百分率表示，就是一系列个别深度百分率。4）计算平均深度百分率。 a1 ，（a1 + a2）/2，（a1 + a2 +a3 ）/3 ， （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）/n5

7、）计算累计深度百分率。 a1 ，（a1+ a2），（a1 + a2 +a3 ） ， （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）1）深度对土地价格的影响程度，随着土地与街道距离的加深，而相应降低，直至消失。2）矩形土地的单价A是n幅土地单价的平均数，即 A = （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）/n mnA = m* （a1 + a2 + a3 + an-1 + an）街 道100英尺200英尺40%30%20%10%8%9%7%6%单独深度百分率：40%30%20%7%6%平均深度百分率： 40%35%30%17.7%16.25%累计深度百分率： 40%70%90%

8、100124%130%深度指数表的编制方法如下：1、确定标准深度为100%。例如某路线价区段内，大多数土地的深度为18米，则以18米为其标准深度，其深度百分率为100%。2、低于标准深度，则向临街方向递增或递减。深度（米）4米以下48米812米1216米1618米18米以上指数（%）15012512011010040深度（英尺）510152025304050607075指数（%） 1726333944495867748184深度（英尺）8090100130150175 200指数（%） 8894100112118122 1253、超过标准深度，则进行递减或递增。1、宽度修正2、宽深比率修正3、

9、容积率修正4、出让、转让年期修正5、朝向修正6、地价分配率修正以台湾的操作方法为例 里地线的标准深度以距离临街线18米为准。一、临街地1、临街地深度未达里地线者，平均每平方米单价依其深度，按深度指数表计算。 临街深度未满4米满4米未满8米满8米未满12米满12未满16米满16米至18米深度指数（%）130125120110100临街地深度指数表2、平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数表计算其单价。3、平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价补正，补正额不超过两成。平行边与临街线垂直的宗地，以两边

10、中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价补正。4、正三角形（以三角形的一边为临街线）的宗地，以其高度的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。5、逆三角形的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离1/2，及底边中点深度为起讫深度，比照袋地计算其价格。6、街廓纵深在36米以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。7、宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其临街单价。二、街角地1、街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距

11、进行加成。2、街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响利用价值时，斟酌进行减成补正。三、袋地袋地的单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算。8.2 长期趋势法一、长期趋势法的基本原理（一）长期趋势法的基本原理 1、定义 长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，做出对这类不动产价格在估价期日的推测和判断，估算出这类不动产价格的方法。2、基本原理 依据不动产价格的历史数据及变动规律3、趋势法不考虑价格变动的因果关系（二）长期趋势法的特点1、结果具有预测性2、依据时间序列

12、排成的不动产价格不存在单一的 规律性1）长期趋势变动状态长期上升、下降或平稳发展2）循环变动状态3）不规则趋势变动状态4）季节性变动趋势（三）长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤1、适用前提3、运用步骤1）收集资料2）整理分析资料，排成时间序列3）分析找出数据变化规律4）选择适当的长期趋势法进行估价2、适用范围 具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据 适用于预测不动产未来价格总体水平及其走势（四）长期趋势法的优缺点1、优点适用范围广客观估价成本低资料较易获得不考虑价格变动的因果关系2、缺点 估价结果带有预测性 缺乏不动产价格历史资料的地区无法使用 估价结果的准确性取决于估价数据选取的时

13、间 估价结果的准确性易受政策因素的影响二、线性趋势分析法（一）平均增减量趋势法年份房地产价格实际值逐年上涨额房地产价格趋势值1996199719981999200086010281195136515341681671701691029119713661534iPPPPPPddnPPiin)()()(112010 d =(168+167+170+169)/4=168.5 P2002=P0+168.5*6=1871(元/m2)（二）直线回归趋势法btaP 运用直线回归趋势法估价的前提是：房地产的历史价格时间序列散点图应表现出明显的线性趋势。三、非线性趋势分析法（一）移动平均趋势法简单移动平均趋势法 加权移动平均趋势法（二）指数平滑趋势法（四）二次曲线趋势法tttPPP)1 (1（三）指数曲线趋势法nnnnnPPPPPPPPX011201 tb