项目未来远景规划报告

1、* 广场未来远景规划报告一、前言二、前期工作成果三、未来远景规划四、结语一、前言* 广场商圈位于 * 市中心，临进火车站、汽车站，人流大、 车流密；因地处老城区，街道窄、人行道等公共配套设施形同虚设。工程面积跨度大，受街道别离，加上开放式设计，零散式销售，管理上需要投入更多的人力、物力、财力，加上只有三、四线城市物 业效劳收费标准，空置率过高，必将影响工程正常运作。结合前期我公司对该物业区域的了解， 根据工程实际情况， 我们 将统筹制定工程规划、实施、管理纲要，和行之有效的管理制度和服 务理念，确保该中心商圈能够持续、稳固开展。鉴于前期双方合作的根底上， 我们对所做的工作成果进行了一次 总结，

2、并对未来合作方向做出远景规划，期待真诚合作，共赴共赢之 路。二、前期工作成果2022年 9月 15日依据?* 物业委托效劳协议? 入住* 以来，秉承“互利 共赢 创立和谐社区的经营理念，对数据整理 分析、费用管控、内部管理、感观品质提升等方面做出了大量工作， 取得了很大改进，总结如下：一数据方面1住宅、商业房屋数据梳理。每栋楼安排一名楼管员对每一户 数据信息进行屡次核对， 并核对客户手中数据信息， 确保收费数据完 整有效。根据数据喷绘房屋动态一览表，楼栋房屋动态清晰。2财务数据核对。局部账目是金蝶系统台账，局部账目是手工 开票，为核准收费账目，安排专人核对一个多月， 才将账目理出头绪。3设施设

3、备数据。设施设备没有完善的台账，不便于管理，我 司利用“大干三十天契机，对辖区所有设施设备进行统计，建立设 施设备台账。根据台账统筹设备养护、 维保方案，能使物业保值增值。4水电表台账建立。水电表台账没有系统建立，不利于后期对 水电表核查，管控。连续两个月对所有住宅、商户水电表进行统计、 排除，补装水表 12 块，水表损坏 28块，有效杜绝了公司损失。 二费用管控1. 水电费管控。 8-9 月份电费合计 77万，水费 19万，接管后， 对漏洞进行排查，无计量、出处的用户全部关停，经过管控， 9-10 月份电费合计 39万中央空调关闭有一定影响 ，水费 15 万。之后 申请对自来水用水性质进行调

4、整 由全部非工业用水调整为局部非工业用水、局部居民用水 ，预计调整后月节约水费 3 万元2. 物料采购管控。物业公司本着一心为业主效劳，既满足各部 门需求，又不铺张浪费，材料采购货比三家，通过市场考察，择优选 用，材料采购本钱管控有显据成效。3. 电梯维保费管控。从 90 台电梯年维保费 62 万元大包，配 件费约 10万/年，经过市场考察，现在按 90 台电梯年维保费约 40 万元包 200元以内配间，大件预计 10万/年，总费用在 50 万元以 内。三工作开展1. 人员优化。 通过引进、提拔、培训对原有岗位人员进行优化， 淘汰了一批工作能力差、思想不坚决、执行力不强的职工；培训、教 育、提

5、升了一批愿意学、肯吃苦的职工；引进了一批有经验、有头脑 的管理层职工。整体队伍战斗力稳步上升。2. 制度建设。通过对现场情况摸底，结合原有制度流程，重新 梳理制定了一套符合工程实际运作的体系文件， 导入实施后可形成制 度约束岗位。3. 广场环境。广场是我们的脸面， 通过对广场外墙小广告清理， 下雨时机对广场步行街冲洗， 又购置洗地车、 扫地车补充广场清洁的 力量，利用现代化设备取代传统人工清洗。 又对广场安装广告牌进行 撤除，整个广场环境及视野开阔不少。4. 楼层整治。通过开展“大干三十天活动，对楼宇彻底清理， 楼宇小广告、消火栓箱、天台等公共部位进行清理，清理出的垃圾清运了约 35 车不含正

6、常装修垃圾5遗留问题处理。1随着易生活物业公司介入，协调实业公 司对房屋渗漏水 300 多处进行排查，发现并解决了 40余处，其余渗 漏点是之前维修过未联系业主确认或联系不上客户。 2住宅业主更 换刷卡式智能电表， 有效解决垫付住宅电费情况， 更换过程中发现有 多户 1 年多、甚至多年未交过电费的情况。 3排污泵缺失、损坏 31 台之多，排污靠排污车抽，增加了人工本钱，经过协调，与厂家 直接对接采购，减少中间环节。 4公共部位存在多处平安隐患，例 如：大堂侧门无门禁、天台女儿墙高度缺乏等问题，各部门集思广益 寻找解决方案，消除隐患。6消防演练。组织 3次预演， 4次消防演练，邀请大局部商户 参

7、加，同时邀请消防队、社区、派出所参入演练与观摩。受到广阔业 主/客户的一致好评。7、“大干三十天活动开展。通过大干三十天活动，对现场客 户反映比拟强烈的卫生差、 通道灯不亮、消防通道占用等感观问题， 充分调动所有职工开展为期 30 天的整理整顿，获得了大局部客户 的好评，得到了大局部业主的肯定。三、未来远景规划物业市场与房地产市场一样， 正经历生死存亡大战， 前不久传出 万达物业抛售的传闻， 可想而知， 国内巨头都想着如何在经济低迷的 市场保存自己独有的优势， 将弱势资源推入滚滚波涛中重新洗牌。 作 为三、四线城市的我们，更应该把握时机审时度势，充分挖掘周边市场潜力，整合资源，不断革新，打造一

8、个整洁、舒适、平安的多元化 社区。一 查漏洞、控本钱、找盈利，实现盈亏平衡 1自来水。自来水属公共资源，市场供水收费规律为市政直供 水由自来水公司直接向住户收费， 属物业二次加压供水按楼层不同加 收二次加压供水费。长期以来，未收取二次加压供水费，该费用由物 业公司承当。2供电。因区域范围广、用户多，加上局部线路需过专有局部， 存在偷用、错接、混用现象，排查起来极其困难，需要上下一心，逐 一排查，公共部位增设分支电表，确保使用有计量，每月总表与分表 汇总分析。3空调。中央空调使用方便、美观，但住宅、商铺户数多，跨 度大，管路长，末端设备监管难度大需要进户 ，甚至局部用户从 使用至今都未能进入检查

9、，存在极大漏洞。每户建立巡查电子台账， 每次巡检、维修均需凭派工单进行，有效管控，禁止职工私自检查、 诊断、维修，杜绝干私活现象。4消防。消防问题是本工程的一块最大弊病，系统分散，无竣 工验收，长期无维保，很多设备老化、损毁严重，从长远角度考虑， 短期投资一笔费用将系统整合，减少后期维护、人员本钱，有利于项 目管理。5区域性水电独立。春天小街、名吃广场、义乌商品城、流行前线、 16号商业楼、 13-14 号商业楼等较大型商业区实施水电独立核 算，实行谁使用、谁管理、谁受益、谁负责的管理制度，可一定程度 上节约人力本钱，设施设备维修养护本钱。6停车场。随着车辆不断增加， 停车场管理漏洞也需不断完

10、善。 现有系统升级， 制定符合工程实际情况的收费系统和监管系统， 用科 技和人员相结合的管理手段有效管控。7排污。整个排污系统采用车抽人捞模式运作，排水泵损坏得 不到修理，管网设置不科学，致使过多的人力、物力本钱投入；修复 和增设排水 / 污泵，局部管网改造接入市政管网，减轻排污压力，精 简队伍或在同行业实现市场化运作。8充分利用广场活动、 楼宇外墙广告位等资源， 开展多种经营， 积极创收，弥补物业管理费缺乏。9利用火车站、汽车站特有优势，开展房屋租赁、代订票务、 商务接待、特色效劳等，通过微信平台推广到县区，为信阳及周边县 区人群提供效劳，实现盈利。只有意识到危机， 不断向全体职工灌输漏洞危

11、害、本钱管控、集 体开动脑筋，树立主人翁意识，才能实现群防群堵、共同节约、实现 持续盈利。二夯实物业根底效劳1. 不断完善根底制度。根底制度是一个公司运作的奠基石，只有 根底坚实、稳固，公司壮大开展才不会在云中漂浮。根底制度、根本 效劳需重新梳理，根据工程特性梳理一套符合工程需求的制度。2. 对内实施“精细化管理，对外实施“人性化管理，对客户 实施“大爱管理。物业效劳大都通过细节效劳来表达，精细化效劳 就是对细节效劳的诠释。精是做精，把事情做到精准、精致、最优； 细就是做细，把工作、流程、效劳做到细致入微；化就是标准化，流 程标准、效劳标准、管理标准，形成标准化、标准化文件执行。3. 分门别类

12、建立楼宇、公共建筑、设施设备、车库车位、临建仓 库/门面房等台账，梳理出各类型建筑动态、使用情况、维护情况、 年限、存在问题等，根据各类问题分别出解决措施，确保各项根本数 据完备，消除后续管理隐患。4. 消防、监控是根底管理至关重要的局部，除建立台账外，还需 聘请有专业资质的维保单位对系统进行诊断、 修整，纳入到日常重点 工作事项管理。联合消防队、派出所、社区对重点户进行排查，借助 职能部门力量消除拒不配合、疑难户平安隐患问题。5. 车：主要位置增设多层非机动车停车位，把立体空间利用上， 减轻路面停车拥堵；货：路面设置货流引导装置， 标准商户上货时间、 路线，确保人流大的时候看不到商户上货；通

13、过对根底设施规划，使 商圈环境提升，以配合大商圈升级。6. 与客户建立良好沟通。通过楼管对入住、非入住、本地、异地 客户均实施拜访，发送节日祝福语，针对业主拜访记录将客户分类， 实施二次或屡次拜访，建立业主信息库，同时与业户取得良好沟通， 让在家的业户感受到实际行动， 在外工作的人感受到家乡的温暖， 构 建和谐社区。7. 人员素质提升。人是一切事务的根本，通过高密度培训教育、 引导、帮带，使大局部职工素质得到提升，同时引进有先进管理经验 的人才，以满足公司开展的需要，应对市场各种需求。8. 开展多种经营活动。利用传统春节、元宵节、中秋节等节日氛 围，开展多种经营活动，把业户的积极性带动起来，参

14、与和谐社区建 设。9. 各种职能单位关系维护。通过对已建立联系的各职能单位加强 交流，同时对有关联的职能单位邀请到工程指导工作， 通过职能单位 帮带，扎实业务知识，夯实根底效劳。同时也可建立工作关系，解决 公司开展所需。根底工作扎实了，业务熟练了，人员充分了，才能更好地推行各 项增值创收工程。三城市中心商圈升级1. 对步行街临铺进行整治 必要时撤除临铺 ，标准路面商户门头 广告、招牌，打造一条或多条人员流动路线，每条客流路线有主题， 有内容，带动动线上的商户，降低空置率，提高商户收益。2. 整合现有广场停车、展销、广告资源，结合市场受欢迎品牌调 查，引进具有特色的优质工程， 拉动商圈客流及消费， 同时将各优质 商家整合到网络平台上，实现线上订单、线下效劳的成效。3. 调整一些位置，支持当今最时尚、 流行的电子商务、物流配送、 物品仓储等企业落户本商圈， 为商圈内商家提供时时刻刻不在下楼的 便利。4. 局部物业空置率高的， 通过置换、补偿、参股等方式统一资源， 打造以儿童早教、 专业培训游泳、跆拳道、书法、考前辅导、武术 等机构组成的具有专业市场的商圈气氛。 逐步将整个商圈升级为购物 休闲、美食广场、酒吧街、电子物流、专业培训、电玩一条街、宾馆 网吧等主题圈，改变现有交叉品类、参差不齐的局面，才