第五章房地产价格

1、第五章房地产价格第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用 一、房地产价格的特点一、房地产价格的特点 （一）房地产价格的基本特性（一）房地产价格的基本特性 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性殊性 在这里之所以说是在这里之所以说是“基本上基本上”，是因为房地产价格的，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特形成与其

2、它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点点 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格包括房屋建筑物的价格 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品全是劳动产品第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用（二）房地产价格

3、的具体特点（二）房地产价格的具体特点 1、房地产价格具有明显的权利价格特征、房地产价格具有明显的权利价格特征 2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性、作为房地产价格基础的价值具有特殊性 3、房地产价格具有特殊的形成机制、房地产价格具有特殊的形成机制 4、房地产价格具有显著的个别性、房地产价格具有显著的个别性 5、房地产价格具有多种表现方式、房地产价格具有多种表现方式 6、房地产价格总水平具有上升趋势、房地产价格总水平具有上升趋势第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用 二、房地产价格的基本类型二、房地产价格的基本类型房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地产价格可以根据不同分

4、类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类两大类 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格产权价格” 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格役权价格、典权价格第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用（二）按物质实

5、体形态划分的房地产价格（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型类型 土地价格土地价格 房屋建筑物价格房屋建筑物价格 “连房带地连房带地”的房地产价格的房地产价格 按房地产物质实体的种类或用途划分为：按房地产物质实体的种类或用途划分为：商品住宅价格商品住宅价格工业厂房价格工业厂房价格商铺价格商铺价格办公楼价格办公楼价格 第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用 （三）按形成方式划分的房地产价格类型（三）按形成方式划分的房地产价格类型 根据价格形成的方式不同划分为：根据价格形成的方式不同划分为： 理论价格。理论价格是指房地产内在价值的货币表现理论价格。理论价格是指房地产内在价值的

6、货币表现 评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格 实际成交价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成实际成交价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响响 房地产价格形成方式可从价格形式的角度进行划分为：房地产价格形成方式可从价格形式的角度进行划分为： 自由市场价自由市场价 政府指导价政府指导价 政府定价政府定价第一节第一节 房地产价格的特

7、点和作用房地产价格的特点和作用（四）按计价单位划分的房地产价格类型（四）按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种和单价两种总价是指一套房地产总价格，即每套价格总价是指一套房地产总价格，即每套价格单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格所得到的单位面积价格 第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用 三、房地产价格的地位和作用三、房地产价格的地位和作用（一）房地产价格的基础地位（一）房地产价格的基础地位 房地产价格在整个价格体系中，

8、处于基础价格房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，住房作为最基本的价值量最大的的重要地位，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格格第一节第一节 房地产价格的特点和作用房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的主要功能和作用（二）房地产价格的主要功能和作用 作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水

9、平决定着市场总体价格水平 住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用民的生活水平有重要的功能和作用 价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用 第二节第二节 房地产价格的形成和运动房地产价格的形成和运动 一、房地产价格形成的基本原理一、房地产价格形成的基本原理在市场经济条件下，任何商品的价格都是在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的由市场形成的房地产的内在价值，仍然是房地产价格形房地产的内在价值，仍然

10、是房地产价格形成的基础成的基础商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的市场价格受到竞争规律的调节商品的市场价格受到竞争规律的调节预期原理对房地产价格形成也有特殊作用预期原理对房地产价格形成也有特殊作用第二节第二节 房地产价格的形成和运动房地产价格的形成和运动 二、影响房地产价格的因素二、影响房地产价格的因素 （一）经济因素（一）经济因素 国家、地区或城市的经济发展水平国家、地区或城市的经济发展水平 经济增长状况经济增长状况 产业结构产业结构 就业情况就业情况 居民收入水平居民收入水平 投资水平投资水平 财政收支财政收支 金融状况金融状况第二节第二节 房地产价格

11、的形成和运动房地产价格的形成和运动（二）社会因素（二）社会因素 人口、家庭人口、家庭 城市形成历史城市形成历史 城市化状况城市化状况 社会治安社会治安 文化与时尚文化与时尚第二节第二节 房地产价格的形成和运动房地产价格的形成和运动（三）行政与政治因素（三）行政与政治因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施和行政措施第二节第二节 房地产价格的形成和运动房地产价格的形成和运动（四）

12、房地产内在因素和周边环境因素（四）房地产内在因素和周边环境因素 指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等情况等第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成 一、土地价格和土地使用费一、土地价格和土地使用费（一）土地价格的实质（一）土地价格的实质 土地价格是地租的资本化，在现实生活中通常土地价格是地租的资本化

13、，在现实生活中通常表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和表现为人们为取得土地的占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用处分的权利而支付的费用 第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成（二）土地价格的形式（二）土地价格的形式 土地使用权协议出让方式产生的协议价格土地使用权协议出让方式产生的协议价格 土地使用权招投标方式产生的招标出让价格土地使用权招投标方式产生的招标出让价格 土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成（三）土地价格的差异性（三）土地价格的差异性 世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价世界各国的情

14、况都表明，土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。中的比例也越高。 由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性，土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价土地价格在地域空间上具有显著的差异，地价通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加通常在市中心最高，随着距市中心距离的增加而降低而降低 第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成 二、房地产开发经营成本二、房地产开发经营成本狭义的房地产开发成本指房地产

15、开发商在狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用发费用房地产开发成本建筑安装成本其他开发成本施工前期成本（专业费用） 销售费用 管理费房地产开发税费 贷款利息第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成 三、房地产开发税费三、房地产开发税费 与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售与房地产开发有关并可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关价格的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种税种 与房地产

16、开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业与房地产开发有关的规费，是各类政府部门和公共事业部门向房地产开发企业征收的管理费部门向房地产开发企业征收的管理费 建设工程设计招标管理费建设工程设计招标管理费 工程定额编制管理费工程定额编制管理费 建筑工程执照收费建筑工程执照收费 建筑物命名收费建筑物命名收费 房地产登记勘丈收费房地产登记勘丈收费 人防建设费人防建设费 绿化建设费等绿化建设费等第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成 四、房地产开发利润四、房地产开发利润 房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本

17、（包括土地取得成本和为开发房地产而投入的全部资本（包括土地取得成本和狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润狭义的房地产开发经营成本）所应获得的正常利润 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于开发经营成本（包括土地取得费用）以后的余额，由于房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润房地产一定程度的垄断性，有时还可以获得垄断利润 房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利产经济周期波

18、动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业高的行业 第三节第三节 房地产价格的构成房地产价格的构成 五、中国城市房地产价格的基本构成要素五、中国城市房地产价格的基本构成要素 城市房地产价格主要是由九项因素构成的：城市房地产价格主要是由九项因素构成的： 土地取得费用土地取得费用 前期工程费前期工程费 配套费配套费 建筑安装工程费建筑安装工程费 管理费管理费 销售费销售费 税费税费 利息利息 利润利润 第四节第四节 房地产价格评估房地产价格评估 一、房地产价格评估的基本概念一、房地产价格评估的基本概念

19、 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断 房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册房地产估价专业人员，是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员登记的房

20、地产估价执业人员 房地产估价具有两个鲜明的特性房地产估价具有两个鲜明的特性 科学性科学性 艺术性艺术性第四节第四节 房地产价格评估房地产价格评估 二、房地产价格评估的意义和作用二、房地产价格评估的意义和作用 房地产价格评估的意义房地产价格评估的意义 专业化劳动专业化劳动 公正性公正性第四节第四节 房地产价格评估房地产价格评估房地产价格评估的作用房地产价格评估的作用 1、为房地产交易、投资、开发等房地产经济、为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务活动服务 2、为建立股份制企业、合资、合营、国有企、为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务业转制、企业兼并、破产

21、等经济活动服务 3、为信贷、保险等金融活动服务、为信贷、保险等金融活动服务 4、为市政建设、城市规划调整等城市建设和、为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务管理活动服务 5、为政府征税服务、为政府征税服务 6、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服、为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务务 分析问题：下面测算的房地产成本是否合分析问题：下面测算的房地产成本是否合理理 福州福州花园花园(8(8月上旬，楼盘销售员告知月上旬，楼盘销售员告知销售均价销售均价39003900元元/ /平方米左右平方米左右) )1.1.地价地价:683:683元元/ /平方米。平方米。20032003年年9 9月

22、，开发商通过竞拍以每亩月，开发商通过竞拍以每亩112.6112.6万元购得这一地块，面积万元购得这一地块，面积320320余亩，余亩，小区规划建筑容积率为小区规划建筑容积率为2.272.27，规划建筑密，规划建筑密度为度为23.723.7，总建筑面积为，总建筑面积为48.548.5万多平方万多平方米，其中商业建筑面积为米，其中商业建筑面积为1.451.45万多平方米。万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。品房的地价成本。2.2.土建和安装成本土建和安装成本:875:875元元/ /平方米。平方米。这项费用主要包括这项费用主要包括: :所有因建房而发生的所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电机