第5章 物业管理的委托与招投标

1、物业管理的委托物业管理的委托物业管理招标投标概述物业管理招标投标概述物业管理招投标的分类及其要物业管理招投标的分类及其要点点物业管理招投标程序及其要点物业管理招投标程序及其要点1. 1.一般掌握一般掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的原则物业管理招标投标的原则招标文件的主要内容招标文件的主要内容招标书的编写内容招标书的编写内容物业管理招标的条件物业管理招标的条件中标与履约中标与履约2. 2.重点掌握重点掌握编制招标文件的原则编制招标文件的原则招标文件编制程序招标文件编制程序物业管理招标的程序物业管理招标的程序招标书的编写要求招标书的编写要求投标书的编写组织投标书的

2、编写组织p按产权归属和物业管理委托的时间按产权归属和物业管理委托的时间 房地产开发企业房地产开发企业建成后以销售为主的物业建成后以销售为主的物业建成后以租赁为主的物业建成后以租赁为主的物业公房出售单位公房出售单位住房改革住房改革业主、业主大会业主、业主大会是否成立业主大会是否成立业主大会选聘物业管理企业选聘物业管理企业p以管理服务为主的物业管理以管理服务为主的物业管理委托管理权，保留使用权委托管理权，保留使用权重点：搞好日常管理和服务工作重点：搞好日常管理和服务工作适用：业主自用的物业适用：业主自用的物业p以出租经营与管理服务并重的物业管理以出租经营与管理服务并重的物业管理管理权、使用权均委托

3、管理权、使用权均委托重点：出租经营与管理服务并重重点：出租经营与管理服务并重适用：经营性物业适用：经营性物业p不实行招投标不实行招投标直接委托直接委托到期再次聘用（续聘）到期再次聘用（续聘）p实行招投标实行招投标房地产开发企业、公房出售单位、业委会房地产开发企业、公房出售单位、业委会招投标方式招投标方式（市场竞争）（市场竞争）p物业管理招投标是物业管理的社会化、专业化、物业管理招投标是物业管理的社会化、专业化、市场化特征的体现，是物业管理规范化运作的市场化特征的体现，是物业管理规范化运作的必然要求，将成为业主选聘物业服务企业的主必然要求，将成为业主选聘物业服务企业的主要方式。要方式。p只有在公

4、开、公平、公正的市场竞争机制下，只有在公开、公平、公正的市场竞争机制下，才能脱颖出观念新、效益好、实力强、规模大、才能脱颖出观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业企业，最终降低行业成本、提升机制活的物业企业，最终降低行业成本、提升服务质量、实现共赢。服务质量、实现共赢。p物业管理招标物业管理招标p物业管理投标物业管理投标p物业管理招投标实质物业管理招投标实质 市场双向选择行为市场双向选择行为p物业管理招标物业管理招标 是招标单位将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约。p物业管理投标物业管理投标 是对招标的回应，是投标者按照招标公告的

5、要求提出的投标申请的行为。p招投标的性质招投标的性质p招投标的目的招投标的目的p公开公开p公平公平p公正公正p合理合理促进物管企业提高竞争力促进物管企业提高竞争力明确责任减少纠纷明确责任减少纠纷推动行业水平提高推动行业水平提高推动物业管理市场化推动物业管理市场化p中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法p物业管理条例物业管理条例p前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法p开发建设单位开发建设单位心态定位心态定位草拟文件草拟文件政府参与监督政府参与监督提前进行提前进行p全体业主和业主大会全体业主和业主大会p产权人产权人p单纯物业管理招标单纯物业管理招标p物业管理与

6、经营综合招标物业管理与经营综合招标p专项服务工作招标专项服务工作招标p自行招标自行招标招标主体自行编制招标文件，进行资格预审，组织评招标主体自行编制招标文件，进行资格预审，组织评标，自行操作招标全过程。标，自行操作招标全过程。p委托招标委托招标p招标主体支付一定的费用，委托专业的招标代理机构招标主体支付一定的费用，委托专业的招标代理机构进行招投标。进行招投标。p自行招标委托招标自行招标委托招标招标方聘请代理机构具体运作及文件编制，而对物业招标方聘请代理机构具体运作及文件编制，而对物业管理服务的具体要求及投标企业考察则自行负责。管理服务的具体要求及投标企业考察则自行负责。p公开招标公开招标无限竞

7、争性招标无限竞争性招标p邀请招标邀请招标有限竞争性招标有限竞争性招标p公开招标公开招标无限竞争性招标（国外）无限竞争性招标（国外） 指由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会指由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式。企业进行竞争的方式。p公开招标特点公开招标特点u可以为一切有能力的物业管

8、理企业提供公平可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会；竞争的机会；u业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，业主也有较大的选择余地，有利于降低成本，提高物业管理水平；提高物业管理水平；u招标单位审查投标者资格及其标书的工作量招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大比较大，招标费用支出较大。p邀请招标邀请招标有限竞争性招标（国外）有限竞争性招标（国外） 指由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，指由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式。请其参加投标的方式。p邀请

9、招标特点邀请招标特点u竞标单位少，资格预审和评标工作量小；竞标单位少，资格预审和评标工作量小；u如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利；率，对招投标双方都十分有利；u限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。在外，不符合自由竞争、机会均等的原则。p招投标法律规定招投标法律规定 根据我国法律的规定，招标人采取根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向邀请招标方式的，应当向3 3

10、个以上具备承个以上具备承担招标项目能力，资信良好的特定法人担招标项目能力，资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同。开招标的招标公告要求相同。p投标项目应具备条件投标项目应具备条件u符合城市规划要求，完成或基本完成项目的符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设主体和配套设施建设u具备招标主体资格和招标条件具备招标主体资格和招标条件u投资单位或业主能够提供管理的条件和设施投资单位或业主能够提供管理的条件和设施u招标所需的其他条件已经具备招标所需的其他条件已经具备p招标单位应具备条件招标单位应具备条件具有独立的法

11、人资格；具有独立的法人资格；具有一定的技术、管理人员，并取得相应的具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质；经营资质；具备招标规模所要求的条件；具备招标规模所要求的条件；企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康。健康。p物业管理招标程序物业管理招标程序成立招标机构成立招标机构编制招标文件编制招标文件发布招标公告或招标邀请书发布招标公告或招标邀请书组织资格预审组织资格预审发放招标文件及相关资料发放招标文件及相关资料组织答疑与现场勘察组织答疑与现场勘察开标与评标开标与评标中标后谈判与合同签订中标后谈判与合同签订p物业管理投标程序物业管理投标程序获取

12、招标信息，决策是否参与投标获取招标信息，决策是否参与投标报送投标申请，接受资格审查报送投标申请，接受资格审查获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查投标决策与编制投标书投标决策与编制投标书报送投标书报送投标书参加开标与答辩会参加开标与答辩会中标和签订物业服务合同中标和签订物业服务合同p物业管理招投标程序物业管理招投标程序准备阶段准备阶段招标阶段招标阶段投标阶段投标阶段信誉调查取样阶段信誉调查取样阶段开标阶段开标阶段p物业管理招投标准备阶段物业管理招投标准备阶段成立招标组织成立招标组织招标项目备案招标项目备案确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标确定拟招投标物

13、业管理项目目标、内容、标的及相关事项的及相关事项确定招标的指导思想、原则及方式、方法确定招标的指导思想、原则及方式、方法编制招标文件编制招标文件p物业管理招标阶段物业管理招标阶段发出招标公告或招标邀请书发出招标公告或招标邀请书资格预审，确定投标申请人资格预审，确定投标申请人招标人向投标人提供招标文件，接受咨询招标人向投标人提供招标文件，接受咨询 为了使投标人更加清楚招标意图，通常为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标人在投标人购买招标文件后统一安排由招标人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人会（或称标前会议），召开会议一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题

14、。的目的是解答投标人提出的各类问题。p物业管理投标阶段物业管理投标阶段凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投标单，或撰写投标书参加投标投标书的报送投标书的报送p物业管理招投标信誉调查取样阶段物业管理招投标信誉调查取样阶段调查取样必须由招标人组织的招标机构负调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作；责带队，开展工作；应对各投标人的调查取样同时进行，避免应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰；相互干扰；应到现场随机抽样，不能事先通知安排，应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实；预防取样不实；现场取样调查完毕，应

15、立即把调查表密封现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回。带回。p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n评议标书阶段评议标书阶段n现场答辩阶段现场答辩阶段p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n评议标书阶段评议标书阶段 开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、同参与、监督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容；投标价格和投标文件的其他主要内容；评标评标开标开标p物业管理招投标开标阶段物业管理

16、招投标开标阶段n评议标书阶段评议标书阶段 评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成管理方面的专家组成成员为成员为5 5人以上单数人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二数的三分之二p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n现场答辩阶段现场答辩阶段一是进一步了解标书的

17、真实性、可操作性、客观性一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会现有错误，有必要进一步澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关管理关p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n评分依据及方式评分依据及方式n回答问题的准确性回答问题的准确性n表达问题的逻辑性表达问题的逻辑性n分析问题的层次性分析问题的层次性n形象、仪表、风度等方面表现形象、仪表、风度等方面表现n由评委无记名进行评分由评委

18、无记名进行评分p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n中标中标n根据对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投根据对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次排出名次n公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人名次，宣读公证书，确认中标候选人n招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可授权评标委员会直荐的中标候选人确定中标人，也可

19、授权评标委员会直接确定中标人接确定中标人p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n履约订立合同履约订立合同n招标人对中标人发出通知招标人对中标人发出通知 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议他协议p物业管理招投标开标阶段物业管理招投标开标阶段n履约订立合同履约订立合同n中标人不与招标人订立合同的中标人不与招标人订立合同的 投标保证金不予退还并取

20、消中标资格投标保证金不予退还并取消中标资格 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿对超过部分予以赔偿 没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任赔偿责任n招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿人造成损失，招标人应当给予赔偿p招标书编制要点招标书编制要点拟招标物业项目说明拟招标物业项目说明物业概况物业概况附属设施及设备设施附属设施及设备设施物业管理的招标内容物业管理的招标内容物业管理维修基金的落实情况物业管理维修基金的落实情况应说明的问题应说明的问题投标、开标时间和地点投标、开标时间和地点p招标公告编制要点招标公告编制要点l 标的标的l 招标的对象招标的对象l 组织机构名称、地址和通讯方式组织机构名称、地址和通讯方式l 相关说明相关说明p评标项目、评分标准、定标原则评标项目、评分标