商品房买卖中注意的问题

1、 商品房买卖中应注意的问题商品房买卖中应注意的问题 及相应解释及相应解释法律事务部法律事务部2008.11商品房买卖合同：商品房买卖合同：指房地产开发企业（以下统称为出卖指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖买受人支付价款的合同。商品房买卖需订立书面合同。需订立书面合同。商品房出卖人须提供的合法证明 即即“五证两书五证两书”。“五证五证”和和“两书两书”是合是合法售房的证明文件。法售房的证明文件。 “五证五证”是指：是指：国有土地使用证国

2、有土地使用证、建建设用地规划许可证设用地规划许可证、建设工程规划许可建设工程规划许可证证、建筑工程开工证建筑工程开工证、商品房预售商品房预售许可证许可证，若是现房销售的的则将，若是现房销售的的则将商品房商品房预售许可证预售许可证改为改为商品房现售备案回商品房现售备案回执执 。两书为两书为住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说住宅使用说明书明书。最高人民法院关于审理商品房买卖最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解合同纠纷案件适用法律若干问题的解释释第二条规定：出卖人未取得商品第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商房预售许可证明，与买受人订立的商品

3、房预售合同，应当认定无效，但是品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。可以认定有效。关于商品房的销售广告和宣传资料的性质界定 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明确定有重大影响的，应当视

4、为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。约责任。 商品房买卖合同应具有的内容 ：商品房销售管理办法第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一一)当事人名称或者姓名和住所；当事人名称或者姓名和住所；(二二)商品房基本状况；商品房基本状况；(三三)商品房的销售方式；商品房的销售方式；(四四)商品房价款的确定方式及总价款、付款商品房价款的确定方式及总价款、付款方

5、式、付款时间；方式、付款时间；(五五)交付使用条件及日期；交付使用条件及日期；(六六)装饰、设备标准承诺；装饰、设备标准承诺；(七七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；和有关权益、责任；(八八)公共配套建筑的产权归属；公共配套建筑的产权归属；(九九)面积差异的处理方式；面积差异的处理方式；(十十)办理产权登记有关事宜；办理产权登记有关事宜；(十一十一)解决争议的方法；解决争议的方法；(十二十二)违约责任；违约责任；(十三十三)双方约定的其他事项。双方约定的其他事项

6、。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条：商品房的认购、订购、预订等协议具备上面规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 商品房买卖的效力 ：房屋没有进行过户登记的，房屋买卖合同生房屋没有进行过户登记的，房屋买卖合同生效，但房屋所有权不发生变动，不得对抗第效，但房屋所有权不发生变动，不得对抗第三人。三人。根据物权法规定：当事人签订买卖房屋或者根据物权法规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。权，按照约

7、定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。处分该不动产的，不发生物权效力。但是预告登记后，债权消灭或者自能够进行但是预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记失效。房屋毁损、灭失风险承担： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知

8、确定的交付使用之日起由买受人承担，当事人可自行约定当事人可自行约定。商品房“双倍返还”规定： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目导致商品房买卖合同目的不能实现的，的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同

9、无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 商品房面积不准确带来的法律后果： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），

10、按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，应予支持。买受人同意继续履行合同， 房屋实际面积大于合同约定面积的，面房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；有权归买受人； 房屋实际面积小于合同约定面积的

11、，面房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。受人。商品房迟延交付或买受人迟延支付购房款 经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权解除合同的，当事人可以约定。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的

12、，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任 （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。违约金的计算合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 房屋所有权的区分： （一）业主对房屋的所有权和共有权： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内

13、的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（二）车位的划分：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（三）共同管理方式：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（四）业主不得违反法律、法规以及管理规

14、约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2008年实施的年实施的山东省消费者保护条例山东省消费者保护条例在山东在山东省范围内对于商品房经营者的义务做了比较细致的省范围内对于商品房经营者的义务做了比较细致的规定：规定： 商品房经营者（第三十六条）商品房经营者（第三十六条） 应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品

15、房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖或者为拆迁补偿安置房屋的事实订立商品房买卖合同的；（三）订立商品房买卖合同后又将该房屋抵押或者出卖的；（四）将未经竣工验收或者验收不合格的商品房交付使用的；（五）违反合同约定，迟延交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的；（六）房屋主体结构质量经核验确属不合格或者因其他质量问题严重影响正常居住使用的；（七）交付的房屋实际面积误差比绝对值超过百分之三的；（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的。有前款第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，赔偿金额为

16、消费者已付购房款的已付购房款的一倍。一倍。案例一：合同无效、撤销、解除的，案例一：合同无效、撤销、解除的，可以解除贷款合同可以解除贷款合同 郑先生于2002年与某开发商签订了3份购房协议，协议由郑先生购买该开发商所开发的某小区商品房3套。就此，郑先生与银行分别签订了3份担保贷款合同，后来因为种种原因，开发商与郑先生协商后解除了其中2份购房协议，并退还了郑先生全部购房价款（含按揭款）。于是郑先生希望能与银行解除相应的担保贷款合同，以避免多交不必要的利息。但银行的有关工作人员向郑先生表示，购房合同与担保贷款合同是两个不同的法律关系，购房协议的解除并不能成就担保贷款合同的解除。因此，郑先生可以选择提

17、前还贷并支付一定手续费的方式，尽可能避免利息损失。 郑先生问：银行的解释是否合理？其能否主张解除担保贷款合同 相关解释条款： 第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，郑先生可以要求银行解除相应的贷款合同。案例二：延迟办产权，处理不再困案例二：延迟办产权，处理不再困难难 万女士1999年购买了一套商品房，但入住近4年来，一直未能领取产权证。经过了解，原来是因为开发商没有足额缴纳土地出让金，至使小区内部分业主迟迟无法获得产权证。不久前，万女士从报纸上了解到产权证的重要性后，感到很不安，担心

18、自己的合法权益受到损害。 于是，万女士非常想知道，在产权证迟迟不办的情况下，能否追究开发商的违约责任，能否解除合同。 相关解释条款： 城市房地产开发经营条例第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。 第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办

19、理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 第十九条：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，万女士完全有权追究开发商的违约责任，或者解除合同。案例三：认购书的法律效力案例三：认购书的法律效力开发商与购房者签订了认购书