房地产项目成本综合管理

1、 房地产项目成本综合管理房地产项目成本综合管理 项目成本管理的实践项目成本管理的实践 多项目成本管理模式的探讨多项目成本管理模式的探讨 成本管理的几点思考成本管理的几点思考 第一部分第一部分 成本管理实践成本管理实践 成本管理实践成本管理实践 太极成本管理太极成本管理能力提升阶段能力提升阶段回顾回顾 成本管理目的及内涵成本管理目的及内涵 成本管理部工作架构成本管理部工作架构 “成本管理部成本管理部”的定位的定位 管理链条管理链条 动态成本动态成本 无效成本无效成本 成本的信息化管理成本的信息化管理 太极成本管理太极成本管理能力提升阶段能力提升阶段回顾回顾l2001年： 城南路项目，该阶段未对施

2、工过程造价进行城南路项目，该阶段未对施工过程造价进行管理，在结算时才收集资料，对造价的管理仅限管理，在结算时才收集资料，对造价的管理仅限于结算阶段，造价工作仍限于原始的手工计算。于结算阶段，造价工作仍限于原始的手工计算。成本管理实践成本管理实践成本管理实践成本管理实践太极成本管理太极成本管理能力提升阶段能力提升阶段回顾回顾l2003年： 南阳路项目，该阶段的造价引进了广联达南阳路项目，该阶段的造价引进了广联达软件，套价、图形算量、钢筋抽样软件的应用软件，套价、图形算量、钢筋抽样软件的应用全面启动，造价人员摆脱了繁琐的手工计算，全面启动，造价人员摆脱了繁琐的手工计算，造价从工程部剥离，成立了造价

3、从工程部剥离，成立了 -成本控制部成本控制部。成本管理实践成本管理实践太极成本管理太极成本管理能力提升阶段能力提升阶段回顾回顾2005年： 随着圣菲城项目的启动开发，造价、招投随着圣菲城项目的启动开发，造价、招投标、物资采购三大功能所组成的成本控制部形标、物资采购三大功能所组成的成本控制部形使其成本控制职能，并开始推进使其成本控制职能，并开始推进 目标成本管理目标成本管理。成本管理实践成本管理实践太极成本管理太极成本管理能力提升阶段能力提升阶段回顾回顾2008年： 首次提出“全成本全成本”概念，全过程管理，全员参与的意识开始形成，“成本控制部成本控制部”更更名为名为“成本管理部成本管理部”，更

4、加强化了成本部对成本的管理职能。成本管理实践成本管理实践2010年： 目标成本成为整个成本管理主线指导造价、目标成本成为整个成本管理主线指导造价、招标、采购、工程结算等各项工作。招标、采购、工程结算等各项工作。成本管理实践成本管理实践l2011年： 在公司“专业融合，执道发展专业融合，执道发展”的管理主体指引下，进一步加强了成本与工程、成本与财务的业务联合，并首次提出了成本信息化成本信息化管理思路。 太极成本管理的实践太极成本管理的实践成本管理目的及内涵：成本管理目的及内涵：l健康：成本管理应符合制度要求，透明、规范，健康：成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。

5、并通过杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。范性。成本管理实践成本管理实践成本管理实践成本管理实践l成本管理目的及内涵：成本管理目的及内涵：l合理：在科学、准确的分析基础上，充分发掘合理：在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。减少无效成本的发生。 成本管理实践成本管理实践成本管理目的及内涵：成本管理目的及内涵：l有序：通过精细化的成本

6、管理，用准确的数据有序：通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。司对成本的发生具有较强的事前控制能力。成本管理实践成本管理实践l工作架构工作架构 造价管理造价管理-招标阶段造价管理招标阶段造价管理 -施工阶段造价管理施工阶段造价管理 -结算阶段造价管理结算阶段造价管理 -结算后数据库管理结算后数据库管理成本管理实践成本管理实践l工作架构工作架构 招标采购招标采购-招标管理招标管理 -采购管理采购管理 -合

7、同管理合同管理 成本管理实践成本管理实践l工作架构工作架构成本管理成本管理-工程付款工程付款 -成本动态反馈成本动态反馈成本管理实践成本管理实践“成本管理部成本管理部”的定位的定位l成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 l全员成本意识的推动者全员成本意识的推动者l 公司经营计划的保证者公司经营计划的保证者l 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者理者l 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者任者成本管理实践成本管理实践l管理链条管理链条 可可研研成成本本目目标标成成本

8、本责责任任成成本本动动态态成成本本结结算算成成本本成本数据分析、无效成本分析成本数据分析、无效成本分析成本管理实践成本管理实践l可研成本 成本管理在可研阶段的两种工作模式：成本管理在可研阶段的两种工作模式：l基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算；l从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见； 您选择哪一种？您选择哪一种？成本管理实践成本管理实践l你选择：基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算 如何实现？ 基础条件是什么？成本管理实践成本管理实践l1、经验数据的积累-数据库l2、对当前市场信息的精准把握l3、对未来市场变化的前瞻性预测成本管理实践成本管理实践l你选择：从

9、成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见 如何实现？ 基础条件是什么？成本管理实践成本管理实践 从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见1、对不同的物业形态成本构成数据积累 -数据库2、对不同物业形态市场消化情况了解 -资金的时间价值3、根据产品组合选型能进行快速的成本测算成本管理实践成本管理实践目标成本 l目标成本形成目标成本形成成本管理实践成本管理实践目标成本形成目标成本形成目标成本执行目标成本执行成本管理实践成本管理实践l动态成本的管理价值动态成本的管理价值1234及时了解项目成本状况，及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据为经营决策提供依据项目之间能够有效对项目之间

10、能够有效对比比预测市场变化，修正待预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化发生成本应对市场变化产品分摊，了解每种产品分摊，了解每种产品成本状况产品成本状况动态成本价值动态成本价值成本管理实践成本管理实践l动态成本管理要求动态成本管理要求 即时记录即时记录 决策、合同、变更决策、合同、变更 、结算、结算系统分解系统分解 各科目、各部门各科目、各部门动态预测动态预测 待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来复审核对复审核对 成本、财务定期核对成本、财务定期核对及时通报及时通报 公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 成本管理实践成本管理实践l如何实现成本的动态反馈？ 东组团成本系统管理 存在的问

11、题： 1、成本部：对设计变更的价格不能及时反馈； 2、工程部：对现场签证把控不严，疏于管理；对施工方随意下达影响造价的甲方通知、技术核定单； 签证成本管理实践成本管理实践l存在的问题：3、系统问题：各模块属不同人员管理，无法共享，需要信息化支持。 东组团成本系统管理 成本管理、变更签证管理、材料采购管理 成本管理实践成本管理实践l无效成本无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 成本管理实践成本管理实践无效

12、成本管理原则无效成本管理原则l指导确定准确合理的目标成本指导确定准确合理的目标成本l 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况以数据为语言，展现公司费用的浪费情况l 激发领导层、全员的成本意识激发领导层、全员的成本意识l 清楚了解成本构成，做到清楚了解成本构成，做到“心里有数心里有数”l 推动各部门提高专业能力、加强计划管理推动各部门提高专业能力、加强计划管理 成本管理实践成本管理实践 “无效成本无效成本”成为相关部门的成为相关部门的“口头禅口头禅”； 无效成本的总结深受公司领导层的重视。无效成本的总结深受公司领导层的重视。成本管理实践成本管理实践 成本信息化管理成本信息化管理 l信息系统对成本各

13、项基础业务的高效运作、对信息系统对成本各项基础业务的高效运作、对企业管理决策的重要支撑作用将在太极的信息企业管理决策的重要支撑作用将在太极的信息化建设过程中得到印证。化建设过程中得到印证。l成本信息化的思路：成本信息化的思路： 成本管理实践成本管理实践成本信息化成本信息化造价管理造价管理广联达三大系统计价评标系统成本管理软件成本数据库成本专业网站成本数据库无效成本库成本月度反馈课件培训体系综合成本综合成本知识管理知识管理合同管理系统成本管理实践成本管理实践目标成本目标成本成本数据库成本数据库招标招标评标评标动态成本动态成本合同合同变更变更资金计划资金计划责任成本责任成本待发生待发生成本成本月度

14、反馈月度反馈测算模块测算模块成本管理实践成本管理实践l成本信息化所提供的价值：成本信息化所提供的价值： 提升效率、提升效率、规范管理、规范管理、降低成本。降低成本。 造价管理造价管理综合成本综合成本 知识管理知识管理成本管理实践成本管理实践l为成本信息化建设应做哪些准备？1、制定标准的目标成本科目2、成本动态反馈系统的建立3、工作流程的标准化4、合约规划梳理-合约规划梳理表第二部分第二部分多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨 面对着即将开展的异地开发多项目成本管理，我们准备好了吗？多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨l成本管理制度的建设l成本的信

15、息化管理l成本的标准化建设l供应商管理l数据库的建设多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨l成本管理制度的建设 -成本管理制度 -招标管理制度 -合同管理制度 -设计变更管理制度 -现场签证管理制度 -甲供材管理制度多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨l成本的信息化管理 随着多项目的开发，信息化必然是我们工作的有效平台，这就要求我们提前准备，规范我们的工作流程。 多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨l成本的标准化建设-成本科目的标准化 -合同的标准化 -招标文件的标准化 -单位考察内容的标准化 产品快速复制的前提：产品生产线的标准化 业务流程管理的标准化 多项目成本管理的探讨多项目成

16、本管理的探讨l供应商管理：建立供应商优胜劣汰长效管理机制 供应商：承建商 材料设备供应商 服务商多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨供应商管理：-供应商开发渠道 -供应商的培养 -供应商的管理 -供应商的评价多项目成本管理的探讨多项目成本管理的探讨l数据库的建设数据库的建设 - 数据库内容数据库内容 -数据库的分类数据库的分类 -不同物业形态的数据比较不同物业形态的数据比较第三部分第三部分 对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考 回望太极十几年的发展，有没有留下深深回望太极十几年的发展，有没有留下深深的足迹？的足迹？ 面对太极未来的发展，面对激烈的市场竞面对太极未来的发展，面对激烈的市场竞争环境，我们准备好了吗？争环境，我们准备好了吗？对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考 数据中心数据中心 综合能力综合能力 管理方法管理方法 价值创造价值创造对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考 1、成本数据中心、成本数据中心 数据事关决策，成本数据中心将是成本工作数据事关决策，成本数据中心将是成本工作的主要方向的主要方向 -准确、及时准确、及时对成本管理的几点思考对成本管理的几点思考2、综合的专业能力、综合的专业能力 成本管理人员应迅速从预结算人员转变成成本管理人员应迅速从预结算人员转变成为综合管理