房地产估价方法与案例2

1、房地产估价房地产估价方法与案例方法与案例一、房地产及其描述一、房地产及其描述对象对象二、房地产价格和价值二、房地产价格和价值三、房地产价格影响因素三、房地产价格影响因素四、房地产估价概述四、房地产估价概述主要内容1.1.房地产的定义房地产的定义 从自然属性或物理的角度看一、 房地产及其描述 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上不能分离，或虽然可分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体，如花园、围墙、地下管线等。2.估价中对房地产的界定 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念

2、或进行其他活动的空间场所。 (2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。3.建筑物的含义影响建筑物价值的因素坐落位置建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境和具体地点。对于房地形态的房地产来说，建筑物的坐落位置对房价有着非常大的影响。面积大小占地面积建筑面积使用面积套内面积房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。包括使用面积和结构面积销售面积（套建筑面积）套内建筑面积分摊的公用建筑面积低层房屋：13层 多层房屋：46层中高层房屋：710层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上层数高度

3、建筑结构剪力墙结构框剪结构筒体结构用途居住商业工业办公不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不同，对建筑物的成本造价有很大影响。装修情况内装修外装修需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。装修标准包括毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等。附属建筑设备建筑物各类设备的质量维修情况主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。需要了解它们的配置和性能、质量和维修保护情况。建成年月和使用保养情况建筑物竣工日期地基的稳定性重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。建筑物新旧程度沉降情况公共配套设施完备程度城市基础设施反映其完备程度的指标主要有设施

4、水平、设施的保证率和齐备程度。社会公共服务设施产权状况在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部是公有的，建筑物可以私人所有。 （1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。 （2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！（1）区位区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。 4、实物、权益和区位的含义 房地产权利所有权使用权租赁权抵押权典权19 所有权是指房地产所有人在法律规定

5、的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和处分的权利； 使用权是指房地产使用者对他人所有的房地产享有占有、使用、收益的权利； 租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；房屋土地20 抵押权是指债权人对债务人不转移占有而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利； 典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式。 房地产估价是评估房地产估价是评估房地产的价值房地产的价值。价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价的外在表现是价格。理论上是价值

6、决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。的认识。 二、房地产价格和价值 价格价格是为是为获得获得一种一种商品或服务商品或服务所必须付出所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。货币形式来偿付。现象现象 价格是商品价格是商品价值的货币表现价值的货币表现；价值价值是凝结是凝结在商品中的抽象人类劳动。在商品中的抽象人类劳动。本质本质 房地产价

7、格房地产价格是获得他人的房地产所必须付是获得他人的房地产所必须付出的代价出的代价货币额、商品或其他有价物。货币额、商品或其他有价物。 （一）房地产价格的含义1 1、房地产价格既有、房地产价格既有买卖价格买卖价格，又有，又有使用价格使用价格（租金租金）。（一般商品主要是买卖价格）。（一般商品主要是买卖价格）2 2、房地产价格受、房地产价格受区位区位的影响很大。（一般商的影响很大。（一般商品与区位关系不大）品与区位关系不大）3 3、房地产价格实质上是、房地产价格实质上是房地产权益房地产权益的价格。的价格。（一般商品主要是（一般商品主要是物品本身物品本身的价格）的价格）（二）房地产价格特征4 4、房

8、地产价格形成时间较长。、房地产价格形成时间较长。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。内达成。5 5、房地产价格容易受交易者的、房地产价格容易受交易者的个别因素个别因素的影的影响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）响。（一般商品不易受交易者个别情况左右） 不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相相同，

9、评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。同。1 1、买卖价格：买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。人支付的货币额、商品或其他有价物。 2 2、租赁价格：租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。人支付的货币额、商品或其他有价物。（三）房地产价值和价格的种类3 3、抵押价值：、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人为向银

10、行抵押的需要，估价人员评估的作为抵押依据的价值。员评估的作为抵押依据的价值。 4 4、保险价值：、保险价值：为确定保险金额提供参考依据为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。而评估的价值。5 5、计税价值：、计税价值：为课税的需要，估价人员评估为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值。的作为计税依据的价值。 6 6、征收价值：、征收价值：政府强制取得房地产时应给予政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。的补偿金额。7 7、土地价格：、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。不含建筑物价格在内的价格。8 8、建筑物价格：、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的不含所占用土地价格在内的价格。价格。9

11、 9、房地价格：、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的格。等同于一般人们所说的房价房价。 房地价格房地价格= =土地价格土地价格+ +建筑物价格建筑物价格 在现实中，在现实中，房地产价格水平及其变动，是由房地产价格水平及其变动，是由众多影响房地产价格的因素共同作用的结果众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其。其中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的，区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的，它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以它们可以在房地产评估时直

12、接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是调整。但是大量的影响因素是不能量化的不能量化的。例如，。例如，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于不经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。 三、房地产价格影响因素因此，因此，对于不可量化的影响因素，就要求估对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑价人员总体把握，从总体上给予考

13、虑。当然，。当然，这就需要估价人员全面认识房地产价格的影这就需要估价人员全面认识房地产价格的影响因素。响因素。 房地产价格影响因素外部因素第二部分：房地产估价方法第二部分：房地产估价方法一、市场法一、市场法二、收益法二、收益法三、成本法三、成本法主要内容 房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下宗房地产的价值通常可以通过以下3 3个途径来求个途径来求取：取：（1 1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易

14、的？行交易的？市场法市场法（2 2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益？收益？收益法收益法（3 3）重新开发或建造同类房地产需要多少费）重新开发或建造同类房地产需要多少费用？用？成本法成本法10、估价方法（一）概念（一）概念 是将估价对象与估价时点近期是将估价对象与估价时点近期有过交易有过交易的的类类似房地产似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格

15、又称格又称比准价格比准价格。一、市场法关键选择选择类似类似房地产房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。 本质以房地产的以房地产的实际成交价格实际成交价格为导向为导向求取房地产的价值，通常把市场法测算出的价值称为“比准价格”（二）理论依据（二）理论依据替代原理:替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 也即：同种类型的数量较多且经

16、常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。（三）适用对象难以采用市场法估价的房地产：难以采用市场法估价的房地产：1.1.数量很少的房地产，例如特殊厂房、机数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等；场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等；2.2.很少发生交易的房地产，例如学校、医很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；院、行政办公楼等；3.3.可比性很差的房地产，例如在建工程等。可比性很差的房地产，例如在建工程等。1 1、可选取的、可选取的交易实例应数量充足交易实例应数量充足，一般，一般要求理想的交易实例有要求理想的交易实例有1010个

17、以上，其中个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有与待估房地产状况最接近的实例要有3 34 4个个。2 2、成交实例与待估房地产、成交实例与待估房地产差异小差异小。3 3、交易实例资料应完整、准确，各种因、交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。素对价格影响易量化。总之，市场法的使用条件是总之，市场法的使用条件是在估价时点在估价时点的的近期近期有较多的类似房地产的交易。有较多的类似房地产的交易。 （四）使用条件搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格注重平时交易实例的积累途径查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料查阅

18、报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈内容交易双方的基本情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格及价格类型成交日期付款方式交易情况名称名称坐落坐落卖方卖方买方买方成交价格成交价格货币种类货币种类成交日期成交日期付款方式付款方式房房地地产产状状况况说说明明区位状况说明区位状况说明权益状况说明权益状况说明实物状况说明实物状况说明交易情况说明交易情况说明坐落位置图坐落位置图建筑平面图建筑平面图房地产交易实例调查表

19、房地产类型：用途应相同 权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格估价中价格通常以一次付清所需支付的金额为基准u利用房地产价格指数进行修正u利用房地产价格变动率进行修正 房地产状况修正，是将房地产状况修正，是将可比实例可比实例在其房地在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。况下的价格。包括区域因素修正个别因素修正权益因素修正包括年限修正、产权状况修正等（1 1）求取）求取单个单个可比实例比准价格的方法可比实例比准价格的方法连乘形式：连乘形式

20、：估价对象价格估价对象价格= =可比实例价格可比实例价格交易情况修正交易情况修正系数系数交易日期调整系数交易日期调整系数房地产状况调整房地产状况调整系数系数比准价格可比实例价格=100( )( )100( )100（2 2）多个多个比准价格综合方法比准价格综合方法l简单算术平均法简单算术平均法l加权算术平均法加权算术平均法（一）概念（一）概念 收益法是运用适当的收益法是运用适当的资本化率资本化率，将预期的估，将预期的估价对象房地产未来各期的价对象房地产未来各期的正常纯收益正常纯收益（客观纯收（客观纯收益）折算到估价时点上的益）折算到估价时点上的现价现价，求其之和，以此，求其之和，以此估算估价对

21、象的客观合理价格或价值的方法。采估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法得出的价格，称为用收益法得出的价格，称为收益价格收益价格。是收益性。是收益性房地产价格评估的常用方法。房地产价格评估的常用方法。 二、收益法 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。之和等

22、值，则一货币额就是该宗房地产的价格。 收益法是建立在收益法是建立在资金具有时间价值资金具有时间价值的观念上的观念上的。的。（二）收益法的理论依据（预期原理）收益性房地产的价值收益性房地产的价值就是该房地产未来就是该房地产未来净收净收益的现值之和益的现值之和，其高低取决于下列因素：，其高低取决于下列因素：可获净收益的大小；可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获净收益期限的长短；获得该净收益的可靠性。获得该净收益的可靠性。（三）收益法适用的对象和条件（三）收益法适用的对象和条件对象：对象： 有收益或有潜在收益的房地产。有收益或有潜在收益的房地产。条件：条件： 房地产的收益和风险都能够量化。房

23、地产的收益和风险都能够量化。（四）收益法的步骤搜集有关房地产收入和费用的资料预测估价对象的未来收益求取报酬率、资本化率选用适宜的收益法计算公式（1）房地产的未来收益持有收益房地产特定权利的收益，包括收取持有期间的房地产所有利润，加上终结期对房地产的处置收益。（2）经营费用的构成（3）净收益求取中需要注意的问题 净收益是正常的净收益是正常的客观净收益客观净收益，是指在房地产，是指在房地产最有效的使用状态下，在使用者正常经营能最有效的使用状态下，在使用者正常经营能力下所提供的收益，它必须是持续有规律和力下所提供的收益，它必须是持续有规律和安全可靠的，需要排除房地产使用过程中受安全可靠的，需要排除房

24、地产使用过程中受经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险）特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险）对净收益的影响。对净收益的影响。对于对于出租出租房地产而言，净收益为净租金收入，房地产而言，净收益为净租金收入，即从有效毛租金中扣除维修费、管理费、税即从有效毛租金中扣除维修费、管理费、税费、保险费等四项成本。费、保险费等四项成本。没有签订租赁合同没有签订租赁合同的，有效毛租金采用市场客观租金的，有效毛租金采用市场客观租金；有租赁；有租赁合同的，合同期内有效毛租金应采用合同约合同的，合同期内有效毛租金应采用合同约定租金，并且按租

25、赁合同约定的内容扣除成定租金，并且按租赁合同约定的内容扣除成本费用，合同期外应采用市场客观租金，扣本费用，合同期外应采用市场客观租金，扣除客观费用。除客观费用。营业面积和可出租面积营业面积和可出租面积不应包括管理用房、不应包括管理用房、设备房所占的面积，它们的收益已经暗含设备房所占的面积，它们的收益已经暗含于客房、餐饮、公寓及其它可直接盈利部于客房、餐饮、公寓及其它可直接盈利部分的收益之中。分的收益之中。房地产的房地产的收益年限收益年限是标的物自是标的物自估价时点估价时点起至起至未来可获收益的年数。收益年限应根据标的未来可获收益的年数。收益年限应根据标的物的不同，在房地产自然寿命、法律规定、物

26、的不同，在房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，标的物的收益年寿命来确定。一般情况下，标的物的收益年限为其限为其剩余经济寿命剩余经济寿命，其中，土地为剩余使，其中，土地为剩余使用年限；对于土地与建筑物合成体的估价对用年限；对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限；年限确定收益年限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结如果建筑物的经济寿命早于土地使用

27、年限而结束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，选用相应收益年限的公式计算，收益年限，选用相应收益年限的公式计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的命的土地剩余使用年限价值的折现值。土地剩余使用年限价值的折现值。（1）报酬率的实质投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。报酬率=投资回报/所投入的资本风险是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。报酬率与风险正相关。 所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。累加法市场提取法投资报酬率排序插入法（2）报酬率的求取方法投资类型及其风险报酬率报酬率应落的区域投资报酬率排序插入法（一）概念（一）概念 重置成本法是求取标的建筑物在重置成本法是求取标的建筑物在估价时点估价时点时时的重新建造价格，然后的重新建造价格，然后扣除折旧扣除折旧，加上土地的价加上土地的