玺萌城市间3楼价格论证

1、玺萌城市间3#楼价格论证北 京 中 广 信 地 产 服 务 机 构BEIJING ZHONGGUANGXIN REAL ESATE SERVICEORGANIZATION2009年2月2报告内容环境分析环境分析物业价值研判物业价值研判项目均价研判项目均价研判定价策略定价策略环境分析周边在售项目对比分析周边二手房市场简析周边项目分析周边二手房市场简析调研结果：目前项目周边二手房销售均价在1100014000元/平方米之间（若干房源已精装修）。随着市场的转暖以及地铁四号线将要开通，星河城区域的二手房成交情况明显升温，此区域二手房均价从去年11500上升到12500，去年冷清的二手房销售情况，今年突

2、然改变其冷清的局面，现有的房源，小户型受到热捧。作为地铁的受益者，其租金没有受到影响，目前北京的房租水平最高降幅达12.5%，但本区域内房租受明年开通地铁影响反而有上升趋势。调研范围：地铁沿线项目如：瑞丽江畔、未来假日、城南嘉园、星河城三期、西马金润等、玺萌苑、玺萌丽苑等。调研目的：掌握区域内普宅二手房价格，为玺萌城市间定价作参考。新房市场现状分析我司认为现在的市场，回暖战刚刚打响。一个好的产品除了要有优势的地段和精致的产品外，不可否认的，大家更关注其性价比。对于客户来说，就是这的房子值不值。而从房地产市场的近况来看，市场跟着天气一同回暖，不少消费者减少了对市场观望的态度，近期入市的项目，不少

3、项目都产生了热销，而未来的市场是什么样的，迷雾始终没有人能真正解开。市场在变化，我们要以什么姿态出现！认识自己了解别人南二环南三环南四环资和信百货西二环北京南站首地大峡谷国美商都地铁四号线六里桥商圈大红门商圈西单商圈南站经济圈星河城六南城发展及南站的建设以及丰台整体区域的发展带动了马甲堡板块的繁荣关于玺萌城市间地铁十号线关于玺萌城市间地铁10号线地铁四号线我们一直以来都是马家堡板块的领军人，不论在产品本身还是在价格上，我们都遥遥领先于其他竞争对手，玺萌城市间也是如此，这源于我们对本地段和产品的自信。随着市场的升温，地铁线的即将开通，马家堡的名字在整个北京越来越耳熟能详，对与近期的市场状况，结合

4、我们开盘的时间，我们更加自信。关于玺萌城市间究竟什么样的价格能够实现速度和效益的最大化？究竟什么样的价格能最大程度的规避市场风险？卖得出去？周边市场价格监控周边市场价格监控建邦华府中信城城南大道文成建筑晶城秀府三期世华水岸上海建筑东亚三环百合花园万年花城中海紫御公馆项目 价格 保利百合花园13000（15000）婚房活动万年花城10000（目前新楼推出均价12000）中信城均价18500中海紫御公馆1650025000上海建筑10000建邦华府 塔楼13000（65-120）、板楼（160以上）16500精装世华水岸 原均价13000，目前均价11000晶城秀府三期13300精装修1500元开

5、盘优惠未定文成建筑 12700起（15000）典型项目描述中信城保利百合确立了南城地产的新标杆形象，以卓越的地段，前期较低的价格赢得市场。价格较低的为16000元/平米，没有天然气，好一点朝向的均价在18500左右；产品形态为板楼，其成熟度和项目口碑都得到了认可，现均价16000元/平米，年前均价为13000，新年以来，项目销售业绩一直排在北京区域的前几名。此项目一度出现购房人抢房的热闹场景。典型项目描述上海建筑万年花城上海建筑2月份销售量在南城基本为前三名，价格低成为它的优势，成交价格在800010000之间。目前处于无房源的情况，均价调到10000元每平米，具体新楼开盘时间还未定。年前报价

6、为12000元/平米，不定期推出特价房，优惠价格9000-10000元之间。因为现房的优势明显，价格持续再10000元之后，开发商资金得到缓解，开出新楼之后价格涨到12000元每平米。小结 首先从市场环境上看，新开盘的项目，不存在客户反水的情况，所以入市价格都很理性，客户也欣然接受；从以上的分析可以看出，随着新盘的入市，各个区域的价格格局将被打乱，一些前期售价较高的楼盘可能处于一个比较尴尬的局面，处于资金的压力，他们已经投入到这场战争中来，有些楼盘价格直降，引来了不小的波动；这些新楼盘的推出对市场来讲只能是起到短暂的刺激作用。针对体量较小的楼盘来说可以利用这段时间快速回流资金，完成整盘销售。我

7、司认为，随着时间的推移和其他新盘的入市，价格战将上演的更加猛烈。一些现在降价热销的项目，将会迎来更加痛苦的再次降价。但针对C5地块，我们的体量较小，户型比例偏小，地理位置突出，我们有快速营销的市场条件，也具备独一无二的竞争优势。14物业价值研判背景简述项目背景分析：C5地块为星河城目前最好的地块之一；该地块产品规划顺应市场趋势，以小户型为主；项目将和玺萌公馆成为企业迅速回流资金的重要来源。宏观背景分析：尽管国家重申了房地产业为国家的支柱行业不动摇，但这并不能解决中小开发商面临的种种危机；国家近期出台的一系列政策大多数为救世政策，从现在的市场反映上看，一个冬天后的观望，政府的救世政策终于再这个时

8、候开始展现其威力。开发商背景分析：从玺萌整体战略布局上看，异地项目（烟台、新加坡）基本没有产出，都需要北京项目资金支持。项目描述1#2#3#目前C5地块共三栋小高层，由于1#、2#需要做设计变更，所以可售房源只有3#可售1#2#3#楼号楼号3#3#住宅建筑面积17340总套数13590平米以下套数890平米以下建筑面积71090平米以下套数比例5.9%90平米以下面积比例4.0%项目描述项目均价研判19项目价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘市场参考市场参考项目基准价格项目基准价格住宅比较住宅比较趋势预测趋势预测街铺价值研判街铺价值研判分区均价分区均价20以市场比较法量化各种价值指标，

9、权重排序为：保利百合万年花城本项目上海建筑 以中信城、万年花城、上海建筑、保利百合等住宅项目作为比准项目，从周边配套、交通条件、小区品质、开发商实力、建筑形式、立面形式，等主要价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。比较因素项目周边配套交通条件小区品质开发商实力建筑形式立面形式合计权重202020151510100比较项目中信城1919191413993上海建筑1212151112769万年花城1414171212776保利百合1818191414891本项目1416121211671项目均价研判21通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目合计权重值销售均价权重比例所占权重中信

10、城1.85万0.7628%上海建筑1万1.0322%万年花城1.2万0.9324%保利百合1.6万0.7826%-u“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。u“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。u“权重均价”是”销售均价”、 “ 权 重 比 例 ” 、“所占权重”的乘积结果。项目均价研判22综合其他因素分析，商铺以2.5万/作为销售基准价格较为合理商铺价格一般是住宅的2-32-3倍倍，目前住宅约1.2万/ ，商铺价格不低于2.42.4万万/ / 本项目商铺销售基准本项目商铺销售基准价价格格2.52.5万万/ /较为较为合理合理项目均价研判定价策略价格策略定价原则:利于快速回款

11、，规避市场风险；在市场上具有竞争性；和自身产品对比要高于F1地块的成交均价，（地段、产品、客户层面）即要考虑到现在的市场形式，也要对未来的市场走向有所预判；运用六级加权法12000元/平米第一次推盘3#第三次推盘2#第二次推盘1#总推盘次序1234567234567134125推盘及价格成长12345673#先推14单元后推57单元14单元以老客户消化为主，现在目前已经排好，所以我们按照11500的价格来制定。57单元老客户消化剩余部分推向市场进行消化，价格按照12500的价格来制定3号楼定价模型号楼定价模型户型户型1单元单元D户型户型2单元单元D户型户型3单元单元E户型户型4单元单元A户型户

12、型5单元单元A户型户型6单元单元A户型户型7单元单元B户型户型房房 号号O1O2O1O2O1O2O3O1O2O1O2O1O2O1O2基准层户型面积基准层户型面积102.2101.697.8898.16112.597.7798.13138.4138.5138.5138.4138.4138.5134174.7单元户型总面积单元户型总面积611.79875.7113811391013977.7945.313171318131813171317131812731672单元总面积单元总面积1487.48 2277.66 2935.79 2635.45 2635.09 2635.09 2945.53 单元

13、套数单元套数14 22 27 18 18 18 18 总套数总套数81 54 折前表价（折前表价（93）12120 12180 12643 12377 13452 13452 13436 楼体底价楼体底价11272 11328 11758 11511 12511 12511 12495 单元销售额单元销售额18028406 27742810 37116606 32620019 35448285 35448285 39575552 楼体总面积楼体总面积9336.38 8215.71 楼体总销售额楼体总销售额(表价表价)115507840.85 110472121.41 楼体总销售额楼体总销售额(底价底价)107422291.99 102739072.91 楼体表均价（楼体表均价（93）12372 13446 楼体底均价楼体底