招商银行武汉分行个人住房同名转按揭循环授...讲课讲稿

1、附件招商银行武汉分行个人住房同名转按揭循环授信业务操作办法第一章 总 则第一条 为了更好地开拓我行个人资产业务， 丰富个人贷款产品 种类，以满足客户的多种融资需求，根据招商银行个人银行服务规 范 -资产业务、招商银行武汉分行转按揭贷款管理实施细则 、招 商银行武汉分行个人住房循环授信实施细则（第二版） 、招商银行 武汉分行个人财产抵押贷款实施细则（第二版） 等有关规定，特制 定本办法。第二条 个人住房同名转按揭循环授信业务 （以下简称 “同名转 按”）是指客户在他行办理个人住房按揭贷款尚未结清时，向我行申 请以按揭房产作最高额抵押的个人住房循环授信额度， 我行审批通过 后，通过转按揭或其他方式

2、结清原贷款， 并将原贷款所购房产作最高 额抵押，我行给予客户循环授信额度的业务。第三条 为保证同名转按业务的顺利办理， 根据借款申请人的申 请，采取 3 种不同的操作流程：一）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申 请，我行审批同意后，出具招商银行武汉分行个人住房循环授信业 务承诺书（附 1）。借款申请人用自有资金结清原按揭银行贷款，在 重新办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续后， 我行根据与借款申请 人签订的循环授信协议及借款合同，发放额度项下贷款。（二）借款申请人在还清他行按揭贷款前向我行提出同名转按申 请，我行审批同意后， 借款申请人同时向与我行有合作关系的担保公 司申请为其贷

3、款提供阶段性担保。 在取得担保人同意担保的相关担保 法律文本后， 我行根据原贷款余额发放转按揭贷款， 用于结清他行贷 款，由担保公司负责办理原贷款的结清手续、抵押注销手续，并协助 我行办理新房产抵押登记手续后， 我行在授信额度内发放其他用途的 贷款。（三）借款申请人在还清原按揭贷款前向我行提出同名转按申 请，我行审批同意后，出具招商银行武汉分行个人住房循环授信业 务承诺书，由第三方代借款申请人垫款结清原贷款，在重新办妥以 我行为抵押权人的最高额抵押登记手续后， 我行在授信额度内发放转 按揭贷款和其他用途贷款，并将转按揭贷款划至垫款人的账户。第二章 授信的对象和条件第四条 授信对象的基本条件1.

4、 授信对象为具有中华人民共和国国籍的自然人；2. 授信对象与所购房产所有人完全一致，并具有合法有效的身份 证明；3. 年满十八周岁，具有完全民事行为能力；4. 借款人有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能 力，能够提供相应的收入或资产证明； 原则上月房产支出额不得超过 家庭月收入的 50%，月所有债务支出与收入比控制在 55%以下（含 55%）。达不到上述标准的，授信申请人必须提供足以证明其还款能 力的资产或其他证明；5. 借款人无不良资信和行为记录；6. 提供原按揭贷款的借款合同；7. 在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，从未出现超过1 个月的拖欠记录，未被列入各种信用“黑名

5、单”的记录；8. 原则上他行的还款时间加上我行的还款时间之和超过12 个月后，才可发放授信项下的第二笔贷款；9. 贷款行规定的其他条件。第五条 抵押房产的条件。（一）抵押房产只能是普通商品住房或自住别墅， 商铺、写字楼、 厂房等商业用房不得作为同名转按业务的抵押房产。（二）授信申请时该房产为在按的抵押物业， 申请时已还清原按 揭贷款并已解除抵押的物业不属于本办法规定范畴， 但可按照 招商 银行武汉分行个人住房循环授信实施细则（第二版） 的相关规定办 理相关业务。（二）房产系贷款行城区内的商品住宅， 已办妥房屋所有权证 和国有土地使用证，或者已经具备办证条件，且产权完整和清晰， 无产权纠纷。（三

6、）房产结构完好且不存在水、电、物业管理、环保交通、城 建配套设施等方面的纠纷或问题； 房产系可进入房地产市场流通的商 品房，易变现，且不在拆迁规划范围之内。（四）已使用年限不得超过 15 年。第三章 授信的币种、期限、成数和利率第六条 授信币种：仅限于人民币。第七条 授信期限。一、授信期限与抵押房产已使用年限合计最长不得超过 30 年， 且授信到期日不得超过土地使用到期年限， 授信期限与借款人年龄相 加不超过法定退休年龄另加 5 年。对具有足够还款能力的借款人， 如 收入稳定、身体健康、无不良嗜好，子女具有代偿能力且愿意作为共 同还款人的，经有权审批人同意，贷款可延长 5 年，即男性 70 岁

7、， 女性 65 岁。上述借款人属于党政机关、事业单位、大中型优质企业、 跨国公司在华机构正式员工或我行个人银行业务金葵花卡、 VIP 卡、 信用卡金卡等优质客户的， 如需延长贷款期限， 可不必追加子女作为 共同还款人。二、授信项下贷款到期日（含展期到期日）不得超过授信额度的 到期日。三、授信项下单笔贷款期限不超过贷款用途对应的最长期限。 用 途为购买住房的贷款， 抵押房产已使用年限加贷款期限最长不得超过 30 年；用途为购买商业用房的，贷款最长期限不超过 10年；购买自 用汽车的，最长期限不得超过 5 年；装修自住房的，最长期限不得超 过 5 年；其他消费类用途的贷款最长期限不得超过 3 年；

8、用途为经营 性的，贷款期限一般不超过 3 年，最长不超过 5 年。第八条 授信额度。本细则所称授信额度为非承诺性授信额度， 授信项下的贷款必须 经我行有权审批人审批同意后才能使用。一、申请授信额度原则上由我行指定的房地产评估机构对房产进 行重新评估，授信额度最高不超过抵押房产评估净值的 70%。二、对于授信项下有经营性用途贷款的， 单笔授信额度最低金额20万元。授信额度按照以下抵押率确定:不同楼龄的最大抵押率普通商品住房自住别墅1 10年（含）11 15 年（含）1 15年（含）最咼抵押率60%50%50%三、如抵押物符合以下情况可不评估，但经办行（处）应对抵押物上门调查并拍摄照片供审贷人员参

9、考：（一）原贷款能够确定为一手房按揭，原贷款放款至今不超过2年，且原贷款成数不超过七成，政府部门当前公布的房产交易平均价 格与客户原贷款时房管部门公布的房产交易平均价格比较，没有下跌，且我行授信金额小于或等于原贷款合同金额。（二）原贷款能够确定为一手房按揭，原贷款成数不超过七成， 同类房产评估净值高于房产购置价值，且我行授信金额小于或原贷款 合同金额。同类房产是指与抵押房产同小区、同户型、同朝向，面积、楼层 基本相当，其评估净值足以作为我行判断抵押房产价值参照的物业。（三）使用授信额度当年，同类房产交易价格或评估净值高于上 年，且以低于当年的房产交易价格或同类房产评估净值为基数计算授 信额度的

10、，可不重新评估。对于符合上述不评估条件的，由经办行与客户签订招商银行房 地产抵押价值确认单（附2），确认房屋价值为原购买价值，抵押价 值为授信金额。第九条 授信项下单笔贷款金额的确定。授信项下单笔贷款成数要符合人行及总行相应业务品种的贷款 成数。授信项下单笔贷款金额与已使用授信额度之和不得超过授信额 度。单笔授信额度在 20 万元以下的，授信项下不得发放经营性用途 的贷款。单笔授信额度在 20 万元（含）以上的，授信项下的单笔经 营性贷款不受起点金额的限制。第十条 授信项下贷款利率。授信项下单笔贷款利率在放款时由经办行根据每笔贷款的具体 用途按照相关规定与借款人协商确定， 原则上除用途为购买自

11、用住房 （仅限于第一套和第二套住房）的贷款外，不得下浮。对于少数优质 客户确需下浮利率的，按照个人资产审批权限由终审人审批。如遇利率调整， 经办行根据人民银行的相关规定与客户协商确定 利率调整方式。第十一条 授信项下贷款对应的业务品种及用途控制。授信项下的贷款必须用于个人消费或经营用途，不得发放无指定 用途贷款，严禁股市和证券投资。借款申请人必须向我行提供能够证 明贷款用途的相关书面证明材料，经办行审核无误后留存复印件。（一）用途为购房的贷款，对应批发住房贷款、零售住房贷款或 二手住房贷款。借款申请人购买期房的，须提供购房合同，经办行应 落实该合同已在房地产管理部门备案； 借款申请人购买现房的

12、，须提 交购房合同和相应的房屋产权证明。 同时，借款申请人须委托贷款经 办行在贷款发放后转入指定的售房人账户。贷款发放后，经办行应原 则上要求借款人提供售房人开出的收款发票（收据）原件交经办行验 看，并留存复印件。（二）用途为购车的贷款，对应汽车消费贷款。借款申请人须提 交购车合同，并委托贷款经办行在贷款发放后转入指定的售车人账 户。贷款发放后，经办行应原则上要求借款人将购车发票原件交经办 行审查，并留存复印件。（三）用途为装修自住住房的，对应住房装修贷款。借款申请人 提交房产所有权证明、装修合同和装修造价预算单（或其他证明装修 真实性的书面材料）四）用途为教育学资的，对应个人商业性教育学资贷

13、款。借款申请人须提交就读学校出具的 录取通知书 及学杂费总额的证明资料，并委托贷款经办行在贷款发放后转入指定的就读学校账户。（五）用途为其他合法消费类的，对应综合消费贷款。借款申请 人须提供以下资料之一： 最近三个月消费的税务发票或收据、 刷卡消 费凭证、刷卡消费对账单以及其他足以证明消费用途的书面资料或在 消费后将付款单据交由经办行审查，贷款可直接发放至借款人账户。（六）用途为经营性贷款的，对应个人财产抵押贷款，其贷款的 对象和条件、期限、利率、还款方式、抵押物保险以及贷款的申请、 调查、审查、审批、放款及贷后检查均按照招商银行武汉分行个人 财产抵押贷款实施细则（第二版）的有关规定执行。第四

14、章 授信项下贷款的偿还方式第十二条 授信项下第一笔转按揭贷款和消费性用途的贷款还 款方式包括等额还款、等额本金、等额递增、等额递减、按期付息按 期还本、到期还本（适用于 1 年期以下贷款） 和本金归还计划等方式。 经办行应根据借款人经济状况及资信记录情况与借款人协商， 确定选 用其中一种还款方式授信项下经营性用途的贷款还款方式应采用等额还款、 等额本金 或等额递减还款法按月偿还贷款本息。对贷款期限在 6 个月（含）以 内，或贷款期限 1 年（含）以内且贷款金额不超过 300万元（含）的 经营性贷款，可采用按月付息到期还本的还款方式归还贷款。第五章 同名转按循环授信的业务操作第十三条 同名转按循

15、环授信的基本操作步骤。（一）借款申请人以自有资金结清原贷款的，业务流程如下：1. 借款人申请循环授信额度；2. 授信的调查；3. 抵押房产价值评估（按规定需作评估的） ；4. 授信审查与审批；5. 根据审批结果出具招商银行武汉分行个人住房循环授信业务 承诺书；（附 1）6. 借款申请人自行办理原贷款结清及房产抵押解除手续；7. 经办行与借款人签署授信协议、借款合同等法律文件；需要公 证的，应办理公证手续；8. 我行办理房产最高额抵押登记手续；9. 授信项下贷款的发放及贷款的划转；10. 贷款档案归档；11. 授信的管理和回收。（二）借款人通过担保公司担保， 使用转按揭方式结清原按揭贷 款的，业

16、务流程如下：1. 购房人向我行申请授信额度和向担保公司申请担保；2. 抵押房产价值评估（按规定需作评估的） ；3. 我行进行授信调查、担保公司进行担保调查；4. 我行进行授信审查和审批，担保公司进行担保审查与审批；5. 经办行与借款人签署授信协议、借款合同等法律文件、担保人 公司提供阶段性或全程担保书等法律文本 （担保公司对额度项下第一 笔转按揭贷款担保） ；需要合同公证的， 应到公证机关办理公证手续； 借款人按担保公司要求， 对担保公司代办原贷款归还、 房产注销抵押 及抵押给我行进行委托；6. 担保公司对我行出具放款通知；7. 我行发放额度项下第一笔转按揭贷款；8. 担保公司负责办理原贷款结

17、清、房产解押及抵押给我行手续；9. 授信档案归档；10. 额度项下其他贷款发放及划转；11. 授信的管理和回收三）以第三方资金代借款申请人结清原贷款的， 业务流程如下：1. 借款人申请授信额度；2. 授信的调查；3. 抵押房产价值评估（按规定需作评估的） ；4. 授信审查与审批；5. 根据审批结果出具招商银行武汉分行个人住房循环授信业务 承诺书；（附 1）6. 借款人办理原按揭贷款结清及房产解押手续；7. 经办行与借款人签署授信协议、借款合同等法律文件，需要合 同公证的，到公证机关办理公证手续；8. 我行办理房产最高额抵押登记手续；9. 授信项下贷款的发放及贷款的划转；10. 贷款档案归档；1

18、1. 授信的管理和回收。第十四条 对担保公司提供阶段性担保的转按揭贷款相关规定。（一）客户通过担保公司担保， 使用转按揭方式结清原按揭贷款 的，担保公司承担阶段性连带责任保证， 保证期间为自我行放款之日 起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记， 并将房屋他项 权证交由我行保管之日止二）担保公司的担保资格、担保额度、担保方式等必须经分行审贷委员会审批认可。 由分行消费信贷中心统一在个人资产系统中建 立担保额度。 贷款经办行贷款录入时进行合作方额度关联， 主担保方 式选择“抵押”，附加担保方式可选择“连带责任” 。（三）担保范围 担保公司为对借款人授信额度项下第一笔用于转按揭的贷款提 供担

19、保，担保范围为该笔贷款借款合同项下借款本金、 利息（含罚息、 复息）、违约金及我行实现债权的其他费用。借款人授信额度项下第 一笔用于转按揭的贷款金额不得高于借款人申请时原贷款余额。（四）经办行应对转按揭贷款资金逐笔登记台账（附3），待担保公司结清贷款后审核原贷款的结清证明原件， 留存复印件， 逐笔勾 对台账。第十五条 贷款的申请。借款申请人向我行提供以下资料：（一）借款人资料1. 填写完整的招商银行个人贷款 /授信额度申请表；2. 借款人的身份证明，包括身份证、户口簿等；3. 借款人婚姻状况证明；4. 借款人及所购房产共有人所在工作单位出具的个人收入证明或至少包括以下一种的资信证明：（1）经营

20、性收入证明：借款人应提供营业执照、纳税证明、财 务报表及银行往来对账单等；（2）租赁性收入证明：借款人应提供租赁合同、租赁物所有权 证明文件等；（3）金融资产证明：包括股票、债券、存款等资产的权利凭证、 交易记录等；（4）其他非金融资产证明：包括房地产、汽车及其他非金融资 产的权利凭证。5. 用于抵押房产的财产共有人（一般为产权人配偶）提供同意抵 押书面声明。6. 借款人原贷款的还款银行卡原件、复印件。 （二）原贷款资料及其他资料1. 原按揭贷款借款合同（审验原件，留存复印件） ；2. 用于抵押房产的房地产权证，如已具备办证条件但未办证的， 应提供与开发商签订的购房合同、 购房的全款发票或收据

21、、 房屋权属 证明；3. 原按揭贷款的还款记录清单（如有） ；4. 我行指定的评估机构出具的房产价值评估报告（按规定需作评估的）；5. 贷款用途证明（适用于授信额度金额大于原按剩余本金，客户 支用额度项下第二笔及以后贷款） ，只需提供超出原按剩余本金部分 金额的用途证明；6. 我行要求提供的其他证明文件或资料。第十六条 授信的调查。授信的调查按照有关规定和要求对借款人资信情况、还款能力、 抵押房产等情况进行调查， 调查时应利用人民银行征信系统， 充分了 解客户的资信情况。此外，还应重点对申请时原贷款是否已结清，原 贷款还款情况是否正常、 是否已办妥产权证， 并且产权完整清晰等情 况进行调查。

22、对于申请时未取得抵押房产的房地产权证， 由担保公司 担保，我行在办妥抵押前先行发放贷款的， 应重点调查抵押房产是否 具备办证条件：第十七条 审查和审批（由分行集中审批）。（一）授信审查。 审查人员按以下要点对经办行上报的资料进行审查：1. 借款人必须与原按揭房产房地产证所记载的产权人一致；2. 申请资料是否齐全，填写的内容是否完整；3. 申请按揭的房产是否符合我行的规定；4. 授信成数、期限、授信项下贷款还款方式是否合理并符合我行 规定；5. 通过公安部身份证查询系统审查借款人身份情况，审查授信申 请人的资格是否符合我行的要求，是否具备贷款偿还能力等；6. 授信申请人及配偶资信情况是否良好；7

23、. 转按揭还贷的，提供阶段性担保的担保公司是否经分行审贷委 员会审查认定；8. 授信申请是否在原按揭贷款结清前；9. 抵押房产未评估的，是否符合我行规定的不评估条件，是否已 与客户签订房屋价值确认书；10. 审批中心认为应审查的其他内容。（二）授信额度及额度项下贷款的审批授信额度及授信项下各笔贷款根据总、 分行有关个人贷款审批权 限的规定进行逐级审批。第十八条 合同签署、抵押登记、抵押物保险。 授信申请经过我行审批同意后， 经办人员要将授信的审批情况通 知申请人， 申请人以自有资金或由第三方代为结清原贷款的， 经办行 向申请人出具招商银行武汉分行个人住房循环授信业务承诺书 （附1），承诺函必须

24、在授信经终审审批后， 由支行领导审批同意后方可对 外出具。（一）合同签署经办行与借款人签订招商银行个人循环授信协议、招商银行 个人循环授信最高额抵押合同，借款人填写招商银行个人循环授 信项下贷款申请表，签订额度项下的招商银行个人贷款借款借据招商银行个人贷款划款委托书，并注明“此文件为编号xxx授信 协议的附件”，签署招商银行个人贷款借款合同并在借款合同上 注明“本合同为编号为xxx授信协议的附件”。由担保公司全程担保的，担保公司签署不可撤销担保书或签订保 证合同，在担保合同上注明“本合同为编号为 XXX授信协议的附件， 为授信协议项下的 心XX贷款（借据编号：XXXX）担保”。合同签订应 与当

25、事人面签。合同签署后，如需进行合同公证的，办理合同公证手 续。合同签订应与当事人面签。合同签署后，如需进行合同公证的， 办理合同公证手续。（二）抵押登记原贷款由申请人自有资金结清或由第三方垫款结清的，在办妥贷款结清手续和原贷款房产解押手续后，我行抵押经办人员与抵押人持 抵押房地产权属证明，到房地产管理部门办理最高额抵押登记手续。担保公司提供阶段性担保的，担保公司对我行出具不可撤销担保书或签订担保合同及放款通知后， 我行发放额度项下第一笔贷款，担 保公司全权负责办理原贷款结清及将抵押物抵押至我行的手续。对于抵押登记的取件，应由分行消费信贷中心认可的办证人员亲自到房管 局领取。第十九条 授信项下贷

26、款的发放。放款审查人员根据审批意见进行放款审查，落实贷款资料齐全、担保手续已办妥，达到放款条件。发放授信项下第一笔贷款为转按揭贷款。 如借款人用自有资金结 清原贷款的，需提供原贷款银行出具的贷款结清证明； 如第三方垫款 代借款人结清原贷款的，需提供原贷款银行出具的贷款结清证明、 垫 款人与借款签订的借款凭证（包括借款合同、借款借据等）；由担保 公司提供担保，使用转按揭贷款结清原贷款的，贷款根据借款人的委 托划至担保公司的转按揭贷款资金转户，由担保公司办理原贷款的结 清、抵押物的解押等手续。发放授信项下其他用途的贷款前，必须办妥最高额抵押登记手续。第二十条 授信项下贷款的规定及管理。授信项下贷款

27、的规定及管理招商银行武汉分行个人住房循环授信业务实施细则（第二版）的相关规定执行。但还应注意以下事项:（一）授信项下第一笔贷款用途为归还原贷款，客户无需提供用 途证明。（二）借款申请人用自有资金归还原按银行贷款，赎出房产证， 重新办理以我行为抵押权人的抵押登记手续后， 我行向借款申请人发 放按揭贷款，贷款直接发放到借款人账户后。（三）由担保公司提供担保，第一笔贷款用于转按揭归还原贷款， 放款前必须由担保公司对我行出具放款通知书后，我行方可发放贷 款，由担保公司负责办理原按揭贷款结清及原抵押解除手续和协助我 行办理房产最高额抵押手续。额度项下第二笔贷款必须在办妥房产最 高额抵押登记手续后方可发放。（四）对抵押权证办理的跟踪。由担保公司提供阶段性担保的贷款，原则上贷款发放后二个月内 应收回抵押房产的产权证和他项权证。 在抵押登记过程中抵押房产被 查圭寸或非我行手续不全等原因造成无法落实抵押登记手续的，经办行向担保公司出具履行担保责任通知，要求担保公司承担担保责任。我行取得产权证及他项权证后，经办行