房地产的持续发展

1、房地产的持续发展content15234选题背景选题背景中国房地产市场发展历程中国房地产市场发展历程从日本的发展可以得到的检验从日本的发展可以得到的检验中国房地产现状中国房地产现状探求未来房地产发展探求未来房地产发展首付比下调：政策推动第三个购房窗口期 9月30日，中国人民银行联合银监会发布通知，要求在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例从原来的下限30%调整为不低于25%。 购房者的商业银行贷款的首付比例下调到历史罕见的25%水平，进而促进部分首付款筹集压力大的购房者能够从容地步入购房市场。第四季度成为今年的第三个最佳的购房窗口期。山西省发布新

2、政，住房限购正式取消 中国网山西 11月23日消息 山西省发布房地产市场监管新政，多项措施助力市场“起跑” 取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。住房的经济学属性准公共物品 住房是每个人必需品。 安置房，保障房等，没有住房的人都有权利获得，无排他性私人物品 商品房，被人购买之后，别人不能擅自进入 一套房无法住很多人房地产在经济体中的地位2014年建筑业生产总值176713.4亿，国内生产总值636138.7亿。占比27.8%。是拉动我国GDP的关键因素2中国房地产市场发展历程2000年后房屋建设变化趋势中国房

3、地产政策演变第一阶段第一阶段：1986-1988，萌芽和起步阶段，尚未开始宏观调控。第二第二阶段阶段：1998-2002，谨慎开展宏观调控，以规范为主。第三第三阶段阶段：2003-2005，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。第四第四阶段阶段：2006-2008.6，加大宏观调控力度，防止通货膨胀和房地产泡沫。第五第五阶段阶段：2008.9至今，国家宏观调控政策再次转向为扶持。关键的房地产政策20032003年年关于促进房地产市场持续健康发展的通知将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”20042004年年央行10年来首次宣布上调存贷款利率，

4、央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节关键的房地产政策20052005年年关于切实稳定住房价格的通知第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。20062006年年出台“国六条”、同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。 关键的房地产政策20072007年年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。20082008年年1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2、最低首付款

5、比例调整为20%。3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。关键的房地产政策20092009年年1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。关键的房地产政策20142014年年政府为了激励房地产市场，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执

6、行首套房贷款政策。房地产市场变化房地产市场变化房地产市场变化3日本房地产发展史与经验借鉴概况 上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机 日本的房地产泡沫破裂后，使日本的经济陷入长达14年的低迷。巨大的泡沫背后有其历史客观原因，也有政府政策失误方面的因素。阶段一 高速发展阶段二战结束至85年 二战结束后，日本房地产从废墟上建立起来。伴随经济的抬头和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中 从1955年到1965年，日本的地价增长了589%，换算成年增长率应该是21.3%。再看日本同时期的名义GDP增长，速度也在20%

7、左右，所以这两者的速度还是基本一致的。另外，从1965年到1975年，日本的地价上涨速度平均每年是15.2%，这个速度只是略高于同时期的日本名义GDP增长率。阶段二 泡沫急剧膨胀阶段1986-1990年 实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的 日本在上世纪 80年代后期，为了对冲日元升值的影响，奉行了宽松的货币政策，最终导致出现了大规模的资产泡沫政策失误 第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。 日元升值后，日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连

8、续每年超过10%，1998年超过15%，大量资金流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。 1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。 政策失误 第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。 为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。 为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反

9、国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。 阶段三 泡沫破裂后的衰退 在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。 中日对比 经济学者梅建在一次采访中表示，从一个宏观的定位上来说，中国现在的地价还处在日本1965年到1975年的发展阶段。下一个十年中国的地价上涨速度会大幅下降。例如日本从1976年到1985年，地价的增长速度就回落到了6.3%。“我想届时地价增幅的回落，可能会使得房价对老百姓的压力变得小一些。”中日对比中日对比 日本战后经济发展较快和人口红利也有

10、关，而日本近来经济低迷也和红利后的负债有关。当经济发展进入人口负债期以后，会出现工资增长的速度远高于地价增长速度的现象，导致房价地价的下跌总结 地价和房价的上涨幅度应该略高于名义GDP的增长率，这可以作为衡量地价和房价是否合理的标准 完善监管，加快经济结构的调整，使GDP增速适当放慢，特别是要控制通胀预期4中国房地产现状中国房地产现状（1）房地产行业告别高速增长资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理 国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况和波动幅度。它以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于10

11、0则为不景气空间。（2）国房景气指数创新低该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。（资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理）政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。（3）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低资料来源：WIND，中国产业信息网整理虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2

12、014年行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。房地产国企费用率略高于行业均值房地产国企 ROE低于行业均值（4）土地供应偏紧，价格涨幅较大我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地平均购置价格土地平均

13、购置价格（元（元/平米）平米）商品房销售商品房销售均价（元均价（元/平平米）米）土地平均购土地平均购置价格置价格/商品商品房销售均价房销售均价2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均复合增长率15.07%9.69%_土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至201

14、3年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。今年来房地产政策（1）中央放宽二套房首付比例及公积金贷款门槛 2015年3月30日，第二套房首付款比例调整为不低于40%， 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%（2）降息降准组合发力 稳定市场信心央行大幅降准释放流动性，进一步改善企业融资环境。内容：1）合理安排住房及其用地供应

15、规模；2）优化住房及用地供应结构；3）统筹保障性安居工程建设；4）加大市场秩序和供应实施监督力度（3）2015年3月27日国土部住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系5探求房地产可持续发展未来发展趋势从需求看发展： 1、青年家庭未来需求趋涨 2、养老需求或成未来需求机会点 3、“城市新移民”催生新的需求 4、全面放开二胎对房地产市场有一定正面影响未来发展趋势从经济增长看发展 1、房地产业与其他许多产业上下关联，房地产发展不景气将意味着宏观经济的衰退。 2、中国未来城镇化率会进一步增加，老房需要翻新重建，蕴含着巨大的需求。 3、房地产业在未来一段时间在国民经济中仍将起到基础性作用，当