非市场经济适用房对市场的影响

1、房地产政策及重大事件解读非市场化保障性住房对市场的影响解读 中国指数研究院 /文 随着政府加大房地产调控和监管力度，房地产政策对于市场的影响越来越深入和广泛。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出房地产政策及重大事件解读，及时提供房地产政策及重大事件的深度分析，以帮助用户把握行业脉搏，及时制定和调整企业发展战略，以顺应瞬息万变的市场变化。2008年主要政策及事件：1、2008年1月7日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号），揭开了2008房地产调控的第一幕。2、2008年1月8日，北京市建委和工商局发布关于对北京市商品房预售合同、北京市商品房现房买卖合同

2、、北京市存量房屋买卖合同示范文本修订的通知。3、2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员颁布经济适用住房开发贷款管理办法。4、2月7日，中华人民共和国国务院颁布土地调查条例（第518号）。5、2月18日，北京市建委在北京建设网上公示的北京市限价商品住房管理办法(试行)、关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知。6、2月19日，北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”。保障性住房的影响和作用（一）政府实施保障性住房政策的意图 保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本

3、原则就是对市场的“拾遗补缺”。其主要意图包括：1、实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展；2、改善居民居住条件，保障中低收入者的住房权利；3、调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。（二）对房地产市场（尤其是对房价）的影响1、从宏观上看，2008年保障性住房的推广实施将对目前高位运行的房价产生一定的影响。对于一些土地储备较为丰富的城市来说，一旦保障性住房实际供应量增加，一方面会缓解楼市供需矛盾，加大商品房市场的竞争压力，挤压商品房的空间；另一方面，保障性住房增加，将会减少商品房市场需求，这就可能降低楼市上涨预期，重点关注中西部城市，比如武汉、昆明。2、对于像北京、深圳、上海这样的大城

4、市，土地资源越来越紧缺，而商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建设的土地却越来越少。加之以后会有更多的土地被强制用做保障性住房。商品房用地减少，导致开发商之间的争夺更加激烈。在这样的形势下，商品房的价格预计不会降下来。从宏观角度来看，这些城市稀缺资源（地段等特殊因素）的房地产供需压力并不会有明显降低，但保障性住房周边的项目回调压力加大。3、从总体上来说，在短时期内保障性住房的推广不会对二手市场造成太大影响，对二手房市场的影响关键在于看5年后的住房保障政策的具体落实情况。总而言之，随着“双紧”政策和保障政策的陆续执行，将进一步影响到供求双方的心理预期，推动楼市向理性健康方向发展。预计2008年房

5、地产市场在转型中调整前行，供求将趋于平衡；结构渐趋合理；价格将走向平稳；预期转向渐趋理性化。（三）对开发商的影响以及开发商的对策 对于开发商而言，保障性住房将会产生积极和消极方面的双重影响。积极影响主要有：1、有利于与当地政府建立和保持良好的关系，以便日后更好地争取土地和项目；2、有利于树立企业良好的品牌形象；3、有利于培养潜在客户，争取客户对其他商品房的支持等。 当然保障性住房对房地产开发企业来讲也有消极的一面，保障型住宅建设项目的利润空间显然不如商品住宅项目大。对开发企业而言，要向万科学习，争做“好孩子”，而不应以对抗、排斥的心态来看待保障型住房，应该积极配合政府做好保障性住房。预计200

6、8年楼市“两条腿走路”的机制将逐步建立，政府保障性住房解决中低收入者的住房问题，而高收入者仍将通过商品房市场实现自己的住房需求。对一些有实力的大企业而言，肯定会更多地涉足保障型住宅建设，同时也不会放松原有商品住宅的开发建设。（四）问题及改进措施 各地保障性住房在实施过程中也将存在一些问题，例如资格审查不严，保障对象部分错位；建设标准不严，户型偏大，品质跟不上；选址不合适，交通不便利等等，这些问题的存在可能会阻碍政策性住房推进的进程，因此各地要因地制宜，制定合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。具体措施包括：1、政府应根据市场需求变化，特别是在房价高的大中城市，加大保

7、障性住房的房源和土地供应，动态把握其供给规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个抓手。2、要及时出台系列政策法规，严格限定建筑标准和购买对象。解决这一问题的关键在于能否通过个人征信、产权登记、社区服务体系等准确把握购房者住房现状，是否是第一次置业、购房自住、家庭资产等基础信息，真正使住房困难的中低收入家庭可以在政策的扶持下改善住房条件。3、未来经济适用房应该在增加房源、完善管理、方便实用等方面让普通百姓更加满意。地方政府未来可能会尝试变经济适用房“只售不租”为“租售并举”。4、注意保障性房的量体对市场的冲击及保障性房出现别墅等业态以及保障性住房有效需求不足问题。本期热点关注：非市场

8、化保障性住房对市场的影响解读政策背景： 进入2008年，建设部加快督办全国600多座城市限期公布到2012年的住房规划。根据部署，各地2008年1月底前要公布2008年度住房建设计划；3月底前要公布2009年住房建设计划；6月底前要公布2008年-2012年住房建设规划。目前全国重点城市已公布了2008年度住房建设计划。其中，住房保障及供应结构调整，成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。全国主要城市2008年保障性住房情况一览表（单位：万平方米） 城市新建住房面积保障性住房面积比例（%）北京2750115041.8上海200040020天津180060533.6武汉1028.26727.9

9、670.8重庆2499.01235.929.4广州850-1180100-18011.8-15.3成都10511009.5南京1120291.426杭州550-650171.526.4-31.2深圳1215.9228.418.8西安90020723济南733.1880.511昆明680414.861专家聚焦当代著名经济学家茅于轼认为，经济适用房的分配政策为贪污腐化创造了机会。他认为廉租房可以解决住房权，而经济适用房这条路是错误的。中国人民大学土地管理系主任、教授叶剑平认为，经济适用房出现的“搭便车”现象是执行层面的问题，而不是经济适用房本身的问题。建造“经济适用房”是政府行为，开发商只是完成建

10、设并按要求供应。SOHO中国董事长潘石屹表示，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求，将来这样的保障性住房会很多。明天地产副总经理陈云峰认为：两限房的增加将有可能导致商品房价格的上涨。国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，当前经济适用房制度出现的各种问题大多属于操作层面的问题，市场秩序出现了紊乱，其根源在于目前政府对经济适用房定位的模糊化。没有明确经济适用房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全，今后必须就这些问题进行改革。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，现阶段除了特困群体和高收入群体，其他为中等收入群体，中等收入家庭至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不

11、符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例。“而且，限价房只不过是告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律。”研究院解读： 据统计，上述13个城市2008年计划新建住房面积共17607.35万平方米，其中保障性住房面积共4894.06万平方米，占新建住房面积比例为27.8%。全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中武汉、昆明的比重较大，分别为 70.8%和61%。北京计划新建保障性住房也在四成以上。各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积。从整体情况看，保障性住房已经成为2008年住宅供应不可忽视的重要组成部分。免责声明： 本政策解读成果由中国指数研究院政策解读小组编写，以合法地获得尽可能准确