房地产开发经营与管理题目

1、2002开发经营与管理一、单选题：1 .生地与熟地之间价格差异的主要因素是（）A,仅仅是土地开发费用；B.土地开发费用、土地开发过程中的不确定性和风险；C.仅仅取决于容积率的高低；D.开发商利润.2 .我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。A.转让土地使用权；B.有偿转让房地产；C.继承房地产；D.赠与房地产.3 .为了降低建筑安装工程费用风险，开发商可以采用（）的合同形式.A.固定总价合同；B.固定单价合同；C.成本加酬金合同；D.分包合同.4 .在正常T#况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）.A.不再产生收益；B.不再发生成本；C.成本等于收益；D.收益超过成本5 .对商业繁华度依赖

2、，卜iE最大的物业是（）.A.商场；B.住宅；C.高而夫球场；D.写字楼.6 .房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税.A.租售“入；B.所得额；C.扣除成本的销售收入；D.营业额.7 .已知年名义利率为12%,按月计息，则年有效利率为（）A.12.55%；B.12.00%；C.12.36%；D.12.68%.8 .房地产开发的程序主要分（）四个阶段.A.决策分析，规划设计，建设，租售；B.决策分析，可行研究，建设，租售；C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售;D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理.9 .风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资

3、风险的大小确定其合理的（）A.投资规模；B.投资回收期；C.投资方向；D.投资收益水平.10 .某宗地面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅，该楼各层的建筑面积为200平方米，则容积率为（）.A.0.4；B.2.4；C.1.2；D.2.5.11 .一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%,则该投资者预付款的收益率为（）.A.50%；B.150%；C.135%；D.25%.12 .收益性物业管理中费用支出一般包括建筑物的维修费用、（）和有关税费。A.管理费；B.服务及设备费用；C.保险费；D.职员工资.13 .收益性物业管理的

4、对象为（）.A.物业所有者；B.物业使用者；C.建筑物及其附属设施；D.土地.14 .财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率A.建筑施工期；B.开发或经营期；C.建筑物经济寿命期；D.建筑物自然寿命期.15 .从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求.A.期望；B.最好；C.潜在；D.过去.16 .除价格外，对房地产市场的供求量同时都产生影响的因素是（）.A.收入水平的变化；B.对未来的预期；C.可替代商品价格的变化；D.房地产开发的成本.17 .成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（）来确定总承包价格的合同.A.利润；B.总管理

5、费；C.不可预见费；D.总管理费和利润.18 .已知年利率为15%,按季度计算，则年有效利率为（）.A.12.55%;B.12.68%;C.15.86;D.16.73.19 .从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好.A.过去；B.潜在；C.相关；D.未来.20 .按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总承包合同、开发商直接发包的分包合同和（）A.成本加酬金合同；B.固定单价合同；C.独立承包合同；D.分包合同.21 .在砖混结木房屋中，设置（）的目的是为了提高房屋的抗震性能.A.主梁；B.过梁；C.圈梁；D.基

6、础梁.22 .常用的采暖方式包括集中式采暖、局部采暖和（）。A.热水采暖；B.热气采暖；C.锅炉供热；D.区域供热.23 .在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV（）.A.>0;B.<0;C.等于0;D.难以确定.24 .动态回收期是指项目以（）所需的时间.A.经营收入抵偿全部投资；B.全部现金流入抵偿全部现金流出；C.净收益抵偿全部投资；D.净收益现值抵偿全部投资.25 .融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有（）A.流动性；B.经济性；C.安全性；D.偿还性.26 .在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高土

7、0.00相当于（）标高的48.88米.A.相对；B.基础；C.绝对；D.首层楼面.27 .一个理想的折现率至少等于（）再加上该项目的风险报酬率.A.贷款利率；B.存款利率；C.目标收益率；D.无风险收益率；28 .已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为15009000万元，则应缴纳土地增值税的数万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为额为（）万元。A.1020万元;B.1360万元;29.某投资者现借入一笔资金，年利率为11%,C.780万元;按季度计息，D.1040万元.一年后就归还的本利和为1671.93万元,则该笔资

8、金的数量为（）万元.A.155；B.1400；C.1500；D.1450；30.在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于A.建安成本；B.居民收入;C.（房屋租金).D.供求关系.31.房地产市场分析的四象限模型中将房地产市场划分为).A.C.D.买方市场和卖方市场；一级市场、二级市场、三级市场和四级市场;投资市场和使用市场.B.地区性市场和全国市场32.如果降低房地产开发过程中的配套费用A.增加;B.减少;则会使商品房的供应（C.不变；D.）大幅度减少.33.A.建筑容积率的表达式为（）居住建筑面积/居住建筑用地面积；B.规划建设用地范围内建筑总面积/规划建设范围内用地总面积C.D.居住面积

9、/居住建筑用地面积；规划建设用地范围内建筑基底面积/规划建设范围内用地总面积34 .经营性房地产项目的成本收益率等于（）乘以100%.A.开发商利润/总开发成本；B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本；C.开发商利润/总开发价值；D.正常经营年份的经营收入/总开发成本.35 .某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%若在总投资中投资者自有资金占40%其余投资以15旃利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为（）A.20%B.25%;C.40%D.27%.36.建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款则开发商可令承包商削减其（),进而降低总承包价，以降低

10、开发商的风险.A.37.部分财务费用；B.前期工程费用；工程成本费用是随着工程进度逐期发生的C.管理费用；D.不可预见费.根据工程进度计划可编制（）计划.A.主要费用；B.工程成本;C.开发直接费用；D.总开发成本.38.融资过程中的主要成本为（A.B.利息;C.罚金;D.律师费及评估费39.开发商在办理存款抵押贷款时A.有利;B.不利;抵押存款限额低，对开发商（C.利弊各半;).D.不影响.40.物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动对潜在的投资置业人士进行A.）.市场定位；B.有效的引导；C.预测;D.帮助.41.当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时佣金或代理费的收取数额一般（

11、).A.B.为成交多时与保底价的差额；C.为成交价的1%尸3%;D.为成交额的5%10%.42.某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险A.B.,应当首选的出租策略是（签订长期租约；).C.43.A.签订短期租约；施工图中轴线的编号规则为（水平方向用英文字母从左到右D.令长短期租约保持合理比例B.水平方向用英文字母从右到左C.水平方向用阿拉伯数字从左到右D.水平方向由阿拉伯数字从右到左）垂直方向用阿拉伯数字由上往下垂直方向用阿拉伯数字由下往上垂直方向用英文字母由下往上垂直方向用英文字母由上往下44.A.在房屋产权产籍管理中，（房产分幅图；B.房产分丘图）被用作房产证的附图.C.房产平面图

12、；D.房产分户图.45.当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时）编制概算.设计单位可采用A.概算定额；B.类似工程预决算；C.A.概算定额；B.类似工程预决算；C.概算指标法；概算指标；D.工料估算法.D.工料估算法.46.以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的的主要因素).A.开发成本的变化；C.47.价格的变化；某租客5年支付的物业租金的现值为B.收入的变化；D.开发商对未来的预期.40万元，年租金增长的百分率为5%,如果折现率与之相同,则该租客第一年支付的租金为（A.48.8.0；根据（B.8.4；）的不同，C.9.0；D.10.0.可以将房地产市场分划分为

13、销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式；B.房地产交易顺序；C.购买房地产的目的；D.房地产的类型.49 .已知某笔贷款的名义利率为12%,若年实际利率为12.68%,则该笔贷款每年计息（）.A.2;B.4;C.6;D.12.50 .房地产开发项目的建设过程是指（）的持续时间.A.房地产开发全过程；B.获得土地后到全部工程竣工；C.从工程开工到全部工程竣工；D.从工程开工到项目租售完毕.51 .对于价格弹性的以下描述中，（）是正确的.A.需求价格习性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感,；B.在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样；C.供给弹卜iE系数Es=需求数量变化

14、的百分比/价格变化的百分比；D.短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性.52 .对开发商而言，在（）情况下，采用固定总价合同是比较合适的.A.开工前对工程内容尚不十分熟悉；B.没有施工图就开工；C.设计图纸和技术说明书相当详细；D.有施工图但对工程的某些条件尚不清楚.53.为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期（）A.最终付款；B.预付款；C.保留金；D.工程款.54 .假设某项目年收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价值为750万元，则该项目的年收益率为（）A.10.7%；B.8.0%；C.5.3%；D.2.7%.5

15、5 .房地产开发进行项目融资的目的是提高（）.A.全部投资收益率；B.抵御金融风险的能力；C.自有资金收益率；D.资信等级.56.银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已租售完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为（）A.10%/8%/12%B.12%/10%/8%;C.8%/12%/10%;D.8%/10%/12%.58 .按（）不同，可将物业划分为自用物业和出租物业.A.所有权性质；B.存在形式；C.占有形式；D.使用性质.59 .物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。A.项目融资；B.工程招标；C.市场定位；D.物业管理.60

16、.对于功能复杂的大型综合性房地产项目，开发商租售物业时通常会选择（）.A.买方代理；B.卖方代理；C.联合彳理；D.双重彳理.61 .施工图中的总平面图是（）的一部分.A.建筑施工图；B.专业施工图；C.结构施工图；D.给排水施工图.61 .将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按（）分类的。A.安装组合情况；B.冷却器冷却方式；C.设备设置情况；D.所用介质.62.在进行资金的时价值计算时，按（）计算.A.单利法；B.复利法；C.单复利差别不大，随便；D.视具体情况而定.63 .房地产需求与价格是（）关系.A.反比例；B.正比例；C.联动；D.逆相关.64 .一般说来

17、，居住物业的需求价格弹性系数介于（）之间.A.00.5;B.0.51;C.1.01.5;D.1.52.0.65 .在房地产市场分析的四象限分析模型中第一象限以（）为横轴.A.租金；B.房地产价格；C.房地产存量；D.房地产开发量.66.对于选择投资方向，初步确定开发目标与方案有重要作用的是（).A.投资机会寻找；B.投资机会筛选；C.市场研究；D.项目财务报告.67.A.在房地产开发过程中，最终以（是否通过验收；B.质量；）检验项目开发成功与否.C.出售情况;D.租售业绩.68.A.一般情况下，开发商应将公开招标项目授标给（）报价最高者；B.报价最低者；C.报价最合理者；D.具备相应条件者.6

18、9.房地产开发项目可行性研究报告中摘要字数以不超过（）字为宜.A.50;B.100;C.500;D.1000;70.A.C.房地产资产最重要的一个个特性是（能从周围社区环境的改善中获得利益位置的固定和不可移动性；B.附加收益性D.J不一致性.71.房地产开发商在融资过程中的成本主要是).A.B.承诺费;C.利息;D.评估费.72.已知月利息为千分之十，按季度计息，则年有效利率为).A.12%;B.12.68%;C.12.55%;D.12.79%.73.收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、服务及设备费用和（A.房产税;B.有关税收;C.营业税;D.土地使用税.74.A.C.75.

19、工程成本控制的主要对象是（主要费用中的固定费用；次要费用中的固定费用；有一大型综合型房地产开发项目).B.D.主要费用中的变动费用；次要费用中的变动费用.开发商委托了一家物业公司全面负责项目的物业代理工作形式是（A.联合代理;）.B.独家代理;C.首席彳理;D.双重彳理.76.房地产开发项目的预售，一般能够令开发商（A.减少风险；B.增加销售收入；）C.降低销售成本；D.减少税费负担.77.某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/平方米，资金收益率为15%,若项目建成后用于出租,A.则月租金水平可定为（50.6;B.）元/平方米.60.6;C.34.8;D.44.678.房地产的租金水平

20、是由A.79.需求市场；I价格弹性概念是说明B.（供给市场；）市场决定的.C.使用市场;D.投资市场.A.C.80.供给对需求的变动；供求对价格的变动；城市建设维护税是按A.纳税所得额；B.81.A.C.82.（营业税；）的敏感度.B.D.需求对供给的变动；价格对供求的变动.）的实缴税额为计算依据的.C.投资方向调节税；当代理商为其客户向开发商预定楼面时应从开发处获取佣金；应从开发商和客户处获取佣金D.房产税.,().B.应从客户处获取佣金；D.其它.某投资者从银行贷得2年期10000元，如果年贷款利率为12%,以复利计息，则贷款到期后，该死借款人须向银行偿还的本息总额为（)元.A.12100

21、;B.12000;83.从房地产投资角度说，风险就是投资的（A.实际收益与期望收益；B.C.12544；）的偏差.目标收益与未来收益；D.12400.C.实际收益与未来收益；D.目标收益与期望收益.84 .运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是在固定预期收益率下使（）A.收益最大；B.风险最低；C.投资回收加快；D.投资减少.85 .某房地产价值10万元，购买者首期支付20%B,其余向金融机构贷款，要在10内还清，若贷款利率为12%,则该死居民的月还款额是（）元.A.1179.9元；B.1035.3元；C.681.7元；D.1147.8元.86.在房地产市场中，（）会使房地产价格在其他条件

22、不变时而降低.A.提高贷款利率；B.通货膨胀率降低；C.降低资本化率；D.降低贷款利率；87.房地产供给价格弹性的缺乏，是从（）角度而言的.A.房地产需求；B.房地产供给；C.短期房地产市场；D.长期房地产市场.88.物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资（）.A.能够保值和增值；B.受通货膨胀影响；C.贷款利率较低；D.经营成本较低.89.某项目在未来第九年的预期价格为1680万元，为购买该项目，从现时到第九年末，购买者在存款利率为8%寸，每年稍大有（）资金存入银行.A.127.35万元；B.142.55万元；C.124.53万元；D.134.53万元.90 .当某项目的行业基准收

23、益率大于项目内部收益率时，该项目在财务上（）.A.可接受；B.不可接受；C.不能确定；D.难以确定.91 .在其他因素不变时，房地产租金水平面的提高，对房地产（）特性的依赖性较强.A.一致性；B.适应性；C.位置的固定性；D.经济寿命的可延续性.92 .房地产的价格、租金由供求决定，特别是短期内的（）决定房地产的租金水平。A.房地产的需求；B.房地产供给；C.需求价格弹性；D.供给价格弹性.93 .房地产投资决策主要取决于（）等的估计.A.当前的租金、价格；B.未来的预期租金、价格；C.当前的收益率；C.未来的资本化率.94 .在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的是（）表.A.投资

24、计划、资金筹措表；达式B.资金来源及运用表；C.营业利润测算表；D.全部投资现金流量表.95 .某幢楼房预期价格为490万元，某房地产开发商先预付楼款90万元，余款400万元待房屋建成后交付。两年后楼宇建成，房价上涨为566.5万元。则预付款年收益率为：（）A.18.4%；B.22.5%；C.42.5%；D.45.5%.96 .房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入事项目总投资（）的自有资金.A.15%；B.20%；C.30%；D.40%.97 .房地产开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+呆龄球会员资格+游泳馆会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是

25、（）A.产品线定价；B.选择品定价；C.补充品定价；D.产品束定价.98 .某开发项目的规划建设用地积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6,建筑覆盖率为50%楼高17层（其中1至4层为建筑面积相等的裙房,5至17层为标准层）,则标准层每层的建筑面积为（）平方米.A.882；B.1765；C.1667；D.1538.99 .动态回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是（）A. Ic越大，Pt越大；B.Ic越小，Pt越大；B. Ic越大，Pt越小；D.Ic与Pt无关.100.某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5

26、%按年等额还款的抵押贷款，39万元，则该投资的税前现金回报率为0万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为A.9.00%;B.101.a.规划条件设计通知书、8.05%;C.30.00%;b,建设用地规划许可证、c.选址意见通知书、D.7.52%.d,建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（A.abcd;B.acbd;C.cabd;D.cbad.20万元，业主需102.某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年要支出的年维修费、管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益A.7.5%;103.一般情

27、况下，B.10.8%;C.12.5%;会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（D.15.0%.A.会计折旧年限自然寿命经济寿命;B.经济寿命会计折旧年限自然寿命;C,经济寿命=会计折旧年限自然寿命；104.横道图和网络图法在工程管理中常常作为D.会计折旧年限经济寿命自然寿命）的方法.A,质量控制；B,进度控制;C,合同管理；D,成本控制.105.某住宅小区规划建设用地面积40公倾,容积率1.40,建筑密度35%,小区内的道路、广场用地为6公倾，则该小区的绿地率为（A.40%106.计量估价合同是以（B.45%;C.47%;D.50%.A.总工程量;）和单价表为计算报价依据的合同.B,

28、实测工程量；C,工程量清单；D.最终工程量.107.房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称作（A,超额利润；B,投资回报;C.内部收益；）.D.风险补偿金.108.某投资开发商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。止匕时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（A.0.57;B.0.74;109,某房地产开发项目的财务净现值大于零C.0.80;则说明该项目的收益率高于（D.1.04.A,社会平均收益率；B,通货膨胀率；C.110,某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为国民经济增长率；D.项目基准收益率.

29、6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30%,则该写字楼项目投资的成本收益率为（A.23.8%;B.20.23%;111,按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能C.19.7%;，是房地产投资特性中的（D.18.96%.).A,相互影响性；B.112 .一般来说，标准方差越小适应性；,投资风险（C.不一致性;D,保值性与增值性.A,越小;B,越大;113 .如果某笔贷款的月利率为C,越难才$制；1%,每月计息一次，D,越难彳算.那么，年名义利率是（)

30、.A.12%;B.12.55%;114,对投资项目或投资方向提出建议A.投资机会研究；B,初步可行性研究；C.C.12.68%;）阶段的主要任务.详细可行性研究；D.D.13.55%.项目的评估和决策.1/3,A.2;B.1.5;C.3;D.1.116.采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（).115,某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%,年还本付息额相当于经营费用的那么，该物业投资的还本付息比率为（A.单元估价法；B.单位指标估算法；C.工程量近似匡算法；117.在众多的不确定因素中，找出对项目经济经济评价指标影响较大的因素D.概算指

31、标法.,并判明其对开发项目投资效益影响程度，是（A.盈亏平衡分析；118.投资组合是（A.提高投资效益；B.）分析的目的.B.敏感性；）的一个有效措施提高市场竞争力；C.C.开拓投资领域；D.概率.D.规避投资风险.119.建设工程招标文件中).A.标底;B.工程数量C.设计图纸；D.合同条件.120.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的A.60%;B.70%;121.某房地产开发商在其新建项目开盘仪式上C.80%;，承诺对前80名购房者给予D.90%.20%勺价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）A.现金折扣；B.数量折扣;C.折让;D.季节折扣.122.在市场经济条

32、件下，物业租金水平的高低，主要取决于（).A.业主希望的投资回报率；C.承租人的承受能力；123.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后B.承租人愿意承担的费用；D.同类物业的市场供求关系,负责组织有关单位进行验收的单位是（).A.开发商;B.承包商;C.监理单位;D.相关的政府部门.124 .在房地产定价方法中，名牌策略属于（A.成本加成定价法；B.目标定价法；C.）认知价值定价法；D.领导定价法.125 .某物业当前市场售价为5000元/平方米，其业主拟采用租金按年5%递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%则第一年的租金应该确定为（元/平

33、方米。A.482.79;B.448.24；C.467.25；126.在开发项目财务评价中，动态回收期肯定大于A.基准回收期；B.静态投资回收期；127.在现金流量表中，不应该出其不意现（C.（项目开发期D.项目销售期.A.借款利息；B.所得税;C.).;D.折旧与摊销；128.衡量投资者自有资本收益水平面的指标称为A.还本付息率；B.抵押收益率；C.129 .用于物业大规模维修的资金来源于（A.保证金基金；B.资本支出预算；（权益投资收益率）.C.年度运营预算；).D.项目收益率.D.季度预算.130 .现有一套住宅售价为11万元，八成15年按揭，按年贷款利率6%f,月还款额为（A. 429元

34、;B. 1230元;C. 743元D.).928元.131.已知整个投资市场的平均收益率为10%,场的风险相关系数为0.4,根据资产定价模型，国债的收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为).A.5%;B.7%;C.10%；在12%.132.建筑工程合同中规定的维修期一般自A.竣工之日；B.竣工证书签发之日；124.已知某房地产开发项目的开发成本为）开始算.C.缺陷责任期满之日；C.交付使用之日.率为6%,按成本加成定价法可定价为（2000元/平方米，开发商的目标利润率为15%,当前销售税）元/平方米.D.498.53.A.2420;B.2438;C

35、.2447;D.2503.125.在某居住区规划中，建筑基底面积为300平方米，总建筑面积为1500平方米，容积率为1.5,则建筑密度为（）.A.30%;B.40%;126.开发项目全部投资的内部收益率表明了A.项目所能支付的最高贷款利率；C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率C.50%;D.60%.（）.B.将未来收益或收入转换成现值的收益率；;D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比127.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%勺抵押贷款。若该店铺每年出租的净租金收益为30万元,则权益投资收益率为（

36、）。A.8%;B.10%;C.12%;D.14%.128 .在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价中的（）。A.产品线定价；B.选择品定价；C.补充品定价；D.产品束定价129 .将存量房地产市场分为租赁、转让、抵押等而下之子市场的划分方式是（）。A.按房地产的用途和等级划分的；B.按照房地产的交易形式划分的；C.按照地域范围划分的；D.按照房地产购买的目的划分的.130

37、.在房地产市场分类中，一级市场是批指（）.A.土地使用权转让市场；B.新建商品房租售市场；C.土地使用权出让市场；D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场131 .长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升;B.下降;C.不变;D.不确定.132 .某新建写字楼的公开销售价为6000元/平方米，现开发商推出以出租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付1450元/平方米，5年付清。若同类物业的投资收益率为8%则开发商扒出的以租代售方案对购买者来说（）。A.比售价优惠;B.不如售价优惠；C.133 .零售物业中，当采用固定百分比租金时，与售价一样；D.难以判定是否

38、2予了优惠.承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会（）.A.增加；B.减少；134.建设工程施工合同按计价方式可分为A.总包合同；B.包工包料合同；C.不变；D.不确定.:固定价格合同、成本加酬金合同、可调价合同和（）C.计量估彳介合同；D.包工不包料合同.135.在建筑工程合同示范文本的通用条款中，（承包人承担的经济支出.A.总开发成本；B.成本；C.费用;）是指不包含在合同价款之内的应由发包人或D.追加合同价款.二、多项选择题：1 .（）是影响物业租金收益的主要原因A.公司职员工资水平面的高低；C.供求关系；2 .导致房地产市场价格上升的原因包括（）.A.土地

39、供应减少；C.房地产开发成本下降；B.宏观经济形势；D.位置.B.有效需求增加；D.通货膨胀率降低.3 .房地产开发过程中的风险管理包括风险的（A.识别；B.控制；移；D.评估.4 .房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从（益率等技术经济指标进行分析测算.A.销售收入；B.全投资；C.自有资金；）.C.转）方面，对反映项目经济效益的财务内部收D.出租期或出售期.5.房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括（）A.现金流量分析；B.风险分析；C.资金来源与运用分析；D.贷款偿还分析6.物业管理的基本特征是（).A.7.专业化；在资金融通过程中B.社会化;C.市场化;D.分散化

40、.,按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同,可以将资金融通划分为A.）项目融资；B.直接融资;C.非项目融资；D.间接融资.8.土地增值税实行四级超额累进税率,依增值额占扣除项目金额百分比的不同,分别适用的税率是).A.20%；B.30%；C.40%；D.50%；E.60%.9.房地产开发过程中的前期工程费包括A.勘察设计费；B.土地费用）.C.可行性研究费；D.“三通一平”费用。10.项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的（等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。A.财务内部收益率；B.财务净现值；C.投资回收期；D.11.贷款偿还期；按构造情况分，楼盖包括（E.开

41、发商利润.A.肋形楼盖；B.井式楼盖;）等.C.钢筋混凝土楼盖；D.无梁楼盖.12.建筑能风系统按动力可分为（A.B.机械通风;13.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）.C.进气式通风；）等方面的工作.D.排气式通风.A.14.客户评价；B.项目评估；C.担保方式；D.某商品需求价格弹性系数为1.0,说明在其他因素不变时贷款综合评价；A.价格上涨10%,需求增加10%；B.价格下降C.15.价格上涨10%,需求减少10%;房地产投资的系统风险包括政策风险、（D.价格下降A.或然损失风险；B.市场供求风险；C.16.A.17.A.B.18.A.19.A.20.).10%,需求减少10%;10

42、%,需求增加10%.）等。持有期风险D.通货膨月风险.某投资者用自有资金购买了一店铺物业拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项计划中将面临着）风险.收益现金流；B.资本价值;C.购买力；D.政策.从短期角度讲，房地产市场的（租金主要由需求决定；C.售价主要由需求决；).B.租金主要由供给决定；D.售价主有由供给决定.影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（净现金流量；B.贷款利率；C.基准收益率；建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用附属工程费；B.设备及安装工程费；建筑工程质量控制的主要工作包括（).D.开发经营周期.,主要包括C.室外工程费).）等.D.建筑工程费.10A.原材料检

43、验；B,配套设备检验；C.制定控制质量的具体措施；D.建立有关档案制度21.建筑工程承包的成本加酬金合同中,成本加酬金的具体做法有（).）的有方法.A.成本加固定百分酬金；C.成本加期望酬金；22 .房地产开发项目融资过程包括（A.资金筹措；B.直接融资；23 .开发商预售部分楼宇，是（B.成本加固定酬金；D.成本加浮动酬金.）.B.间接融资；D.资金供应.A.提高开发收益；B.降低开发风险；24 .对收益性物业来说空置率提高将会导致A.租金收入减少；B.附加支出增加；C.降低开发成本；D.筹措建设资金（）以及新租客要求更大的租金折扣等后果C.物业资本下降；D.运营成本下降25 .地形图中的地

44、物，是指地表的固定物体，如（）等.B.房屋；C.丘陵;D.山地.26 .关于房地产投资的风险，（）的说法是正确的.A.风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小B.风险为投资的实际收益与预期收益的偏差；C.实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失；D.风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述27 .进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（）等.A.政策因素；B.市场因素；C.通货膨胀；D.持有期.28 .按照合同所包括的工程范围及承包关系不同，合同的形式可分为（）.A.总承包合同；B.分包合同；C.成本加酬金合同；D.独立承包合同29 .地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图

45、，其所记载的地籍要素包括（）等内容。A.有关的房屋、道路和水系;B.地物和地理名称C.权属界线；D.土地编号.30 .下面哪些选项属于房地产需求信息?（）.A.经济状况；B.拆除或改变用途的房数目；C.使用中建筑物的物理状况D.房地产使用者；E.正在使用中的房地产数量和空置量.31 .房地产开发前期工作主要有（）等.A.对拟建项目寻找预售对象；B.对开发成本和可能的工程量进行详细估算；C.对市场状况作进一步分析，初步确定售价；D.投资机会筛选；E.可行性分析.32 .房地产开发过程中主要参与者有（）.A.开发商；B.会计师；C.建筑师；D.经济师；E.律师.33 .房地产开发项目规划设计中,（

46、）等为居住区主要技术经济指标.A.建筑高度；B.居住建筑平均密度；C.高层比例；D.平均每户人口；E.建设周期.34 .“三项预测值”敏感性分析法中给定的预测值为（）A.最可能预测值;B.最乐观预测值；C.最悲观预测值；D.最有利预测值；E.是不利预测值.35 .收益性物业出租经营过程中的主要税费有（）.C.土地使用税A.房产税；B.营业税；D.教育费附加；E.城市建设维护税36 .房地产开发项目评估中的主要变量有（）等.11A.建造成本；B.工程单价;C.开发期;D.租售期.37.在房地产市场中，除价格外，对市场供求者产生影响的因素包括（）.A.收入的变化；B.对未来的预期；C.政策变化；D

47、.可替代商品价格38.在房地产投资分析中，资本化率的确定要考虑的因素包括（）.贷款浮动利率；B.长期利率；C.预期租金上涨率；D.预期的税收经济政策.39.运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（）.A.在固定的预期收益率下使风险最低；B.使收益率提高B.在一个预设可接受的风险下使收益最大化D.减少投资.40.房地产市场研究中需要以下（）方面的信息A.需求信息；B.供应信息;C.交易信息D.股市投资.41.导致房地产投资收益率下降的原因一般地包括（)等.A.长期利率的下降；B.投资风险的降低；C.税收的增加D.房地产存量不变42.开发项目总投资是固定资产投资、流动资金贞（）之和A.建设期借

48、款利息;B.固定资产投资方向调节税C.项目的销售税金、费用；D.土地费用。43.在房地产经营中，通过调整租金水平可避免A.B.资本价彳!风险；C.44.房地产开发项目融资的资金来源主要有A.45.项目预售收入；B.银行信贷；对开发项目直接有影响的规划指标有C.（）风险.商业风险；D.购买力风险.）等.发行房地产股票或债券；D.项目租金收入.A.人均公共绿地面积；B.容积率;46.）等.C.建筑密度；D.建筑物的高度.按照土地增值税的规定，计算土地增值额的扣除项目中的房地产开发费用是指（）等.A.管理费；B.工程监理费;C.财务费用；D.销售费用.47.编制招标工程标底的方法主要有A.C.48.

49、；以扩大综合定额为基础编制施工图中的轴线是施工中（）.B.以概算定额为基础编制；D.以平方米造价包干为基础编制A.B.确定目标）的重要依据.C.放线;D.确定建筑物大小.49.A.房地产间接投资包括（开发投资；B.置业投资).C.购买房地产企业债券；D.投资房地产信托基金.50.投资者可以控制的风险包括A.B.政策风险C.）.资本价值风险；D.持有期风险.51.招标文件通常包括（)等.A.合同条件；B.投标须知;C.招标方式;D.工程标底.52.房地产贷款担保的方式有（).A.保证;C.质押;D.抵押.53.开发商确定商品房售价可以采用（A.成本;B.购买者;）导向.C.策略;D.竞争.54.

50、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有A.资金实力;B.企业彳t誉；C.企业偿债能力；D.）.项目获利能力.55.控制工程进度网络图的表现形式有（A.56.单代号网络；下列指标中，B.双代号网络；反映企业长期偿债能力的有）.C.三代号网络).D.时标网络.A.资产负债率；B.流动比率；C.应收帐款周转率；D.利息保障倍数.12A.投资数额大；B.投资回收周期长；74.房地产市场的功能包括（）等.A.显示房地产的生产状况；B.C.显示房地产市场需求的变化；1357 .收益性物业管理中，净经营收入可按式（）求得.A.有效毛收入-经营费用；B.潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用；C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失；D.潜在毛收入-空置和收租损失-经营费用.58 .个人住房贷款的类型有（）.A.政策性抵押贷款；B.商业性抵押贷款；C.A和B组合贷款；D.个人信用贷款.59 .在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（）.A.随行就市定价法；B.认知价值定价法；C.领导定价法；D.挑战定价法60 .金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的（）.A.保证性；B.安