某公司房地产业务财务讨论成果页

1、1房地产业务财务讨论 2 目 录 一、房地产开发企业会计与税务业务概述 二、企业设立阶段 三、获取土地阶段 四、开发建设阶段 五、转让及销售阶段 六、持有阶段 七、企业所得税业务3第一部分企业会计与税务业务概述一、房地产开发企业及业务范围二、开发经营流程三、房地产开发企业会计概述四、房地产开发企业纳税业务概述4一、房地产开发经营一、房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的活动。具体包括: 土地使用权的转让、买卖和租赁 房屋的开发、销售、出租 其他建筑物的开发、销售出租（包括配套设施、代建工程、周转房等）房地产开发企业经营不包括房产的建

2、筑施工活动 5房地产企业的特点房地产企业的特点 资金密集 受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大 投资周期较长，市场风险较大 售后服务工作要求高6二、房地产开发企业的开发业务流程二、房地产开发企业的开发业务流程 7 目前企业会计制度、房地产开发企业会计制度（财会199302号）并没有明文废止，所以我们可以选择企业会计准则（2006）或企业会计制度及房地产开发企业会计制度执行。 本次讨论以企业会计准则2006及应用指南为依据。三、房地产开发企业会计概述三、房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计核算特点1、存货核算的特殊性工商企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核

3、算，而房地产企业作为存货核算；另外房地产开发企业存货的借款费用可以进行资本化。2、预收账款核算的特殊性房地产企业大多实行商品房预售制度，在符合确认收入条件前，预收账款余额较大。另外须关注预计竣工时间和预售比例。83、收入核算的特殊性 收入的多样性（产品形式多样） 收入确认的特殊性 各期收入的波动性4、成本核算的特殊性 核算时间跨度大 开发产品的成本组成不同 开发各步骤之间成本不能明确区分95、产品售价与其成本不配比通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。均摊计算未考虑楼层、朝向等因素，故

4、经营成果核算会失真。1011四、四、 会计科目设置会计科目设置设置“开发成本”、“开发间接费用”成本类科目和“开发产品”、“周转房”等资产类科目。大部分通用12开发项目成本核算科目划分与设置 开发成本下设一级科目 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称4301.4014301.401 土地费用土地费用4301.4024301.402 前期工程费前期工程费4301.4034301.403 建安工程费建安工程费 4301.4044301.404 社区管网工程费社区管网工程费4301.4054301.405 园林环境工程费园林环境工程费 4301.4064301.406 公共配套设施费公共

5、配套设施费 4301.4074301.407 开发间接费开发间接费4301.4094301.409 财务费用（资本化利息费用）财务费用（资本化利息费用）13 4301.401 土地费用的归集 注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。 成本科目代码成本科目代码 成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.401.01 4301.401.01 土地价款土地价款 4301.401.02 4301.401.02 土地出让契税土地出让契税 出让地价或评估地价的出让地价或评估地价的4% 4% 4301.401.

6、03 4301.401.03 其他土地费用其他土地费用 4301.401.04 4301.401.04 征地补偿费征地补偿费 4301.401.05 4301.401.05 拆迁补偿费拆迁补偿费 4301.401.06 4301.401.06 征地规费征地规费 14 4301.402 前期工程费（开发前期准备费） 注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。 领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称

7、 备备 注注 4301.402.01 4301.402.01 勘察测量费勘察测量费 4301.402.01.01 4301.402.01.01 勘察勘察 包括普勘、详勘包括普勘、详勘4301.402.01.02 4301.402.01.02 测量测量 包括地形图、管线；工程放线定位包括地形图、管线；工程放线定位4301.402.02 4301.402.02 规划设计费规划设计费 4301.402.03 4301.402.03 建设规费建设规费 4301.402.03.01 4301.402.03.01 领照规费领照规费 4301.402.03.02 4301.402.03.02 增容费增容费自

8、来水管网建设费、双电源供电贴费自来水管网建设费、双电源供电贴费15 4301.402 前期工程费（续）注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。 临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.402.04 4301.402.04 施工准备费施工准备费 4301.402.04.01 4301.402.04.01 三通一平费三通一平费 4301.402.04.02 4301.402.04.02 临时设施费临时设施费 16 4301.403 建安工程费（主

9、体建筑工程费） 注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.01 4301.403.01 桩基工程桩基工程 4301.403.01.01 4301.403.01.01 工程桩施工费工程桩施工费 含试桩施工费含试桩施工费 4301.403.01.024301.403.01.02 工程桩甲供材工程桩甲供材含试桩甲供材含试桩甲供材 4301.403.01.034301.403.01.03 桩基检测费桩基检测费 含试桩检测含试桩检测 4301.403.02 4301.403.02 支护工程支

10、护工程 4301.403.02.014301.403.02.01 支护工程设计施工费支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等含支护设计费、施工费、监测费等 4301.403.02.024301.403.02.02 支护工程甲供材支护工程甲供材 17 4301.403 建安工程费 （续）注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.04 4301.403.04 土石方工程土石方工程 包括排水

11、费、轻型井点、沉井等降水费包括排水费、轻型井点、沉井等降水费 4301.403.054301.403.05主体工程及粗装修主体工程及粗装修 包括非集中建设的小区配套人防、车库包括非集中建设的小区配套人防、车库地下室地下室 4301.403.05.014301.403.05.01 一般土建工程一般土建工程 4301.403.05.01.014301.403.05.01.01 工程施工费工程施工费包含在土建合同或土建定额的项目，一包含在土建合同或土建定额的项目，一般均为扣净甲供材、费后的价格般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.01.024301.402.05.01.02 甲甲/ /

12、直供材料直供材料建安工程合同及预算内、外的土建甲供建安工程合同及预算内、外的土建甲供材料材料 18 4301.403 建安工程费 （续）注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。 甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.05.024301.403.05.02 一般安装工程一般安装工程4301.403.05.02.014301.403.05.02.01 工程施工费工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的价格一般均为扣净甲供材、

13、费后的价格4301.402.05.02.024301.402.05.02.02 甲甲/ /直供设备与主材直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材工程合同及预算内外的甲供设备主材 4301.403.05.044301.403.05.04 一般建安工程材差一般建安工程材差 19 4301.403 建安工程费 （续）注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。 专

14、项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.084301.403.08 专项土建工程专项土建工程4301.403.094301.403.09 专项安装工程专项安装工程 4301.403.09.014301.403.09.01 工程施工费工程施工费 4301.403.09.024301.403.09.02 甲甲/ /直供设备与主材直供设备与主材 20 4301.403 建安工程费 （续）注：精装修工程中包括外墙精装饰材及施工费 、公共部位精装饰材

15、及施工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设及施工费等。 成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.12 4301.403.12 精装修工程精装修工程 有精装修，但不包括在土建合同或土有精装修，但不包括在土建合同或土建定额的项目建定额的项目 4301.403.12.01 4301.403.12.01 精装修设计费精装修设计费 立面设计、室内装修设计及效果图等立面设计、室内装修设计及效果图等 4301.403.12.02 4301.403.12.02 精装修施工费精装修施工费 4301.403.12.034301.403.12.03 精

16、装修甲精装修甲/ /直供材直供材4301.403.184301.403.18 样板房样板房 4301.403.18.014301.403.18.01 样板房设计费样板房设计费 4301.403.18.024301.403.18.02 样板房施工费样板房施工费4301.403.18.054301.403.18.05 甲甲/ /直供材料设备直供材料设备214301.404 社区管网工程费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.404.01 4301.404.01 室外给水系统工程室外给水系统工程 4301.404.02 4301.404.02 室外雨污水系统工程室外

17、雨污水系统工程 4301.404.044301.404.04室外燃气系统工程室外燃气系统工程按户外按户外800800元元/ /米收取米收取 4301.404.06 4301.404.06 室外供、配电系统工程室外供、配电系统工程 4301.404.08 4301.404.08 室外消防管网工程室外消防管网工程 4301.404.10 4301.404.10 室外智能化系统工程室外智能化系统工程 小区停车系统、电子巡更系统、围墙小区停车系统、电子巡更系统、围墙监控系统等；监控系统等；4301.404.12 4301.404.12 小区路灯系统小区路灯系统 4301.404.16 4301.404

18、.16 其他工程其他工程 4301.404.20 4301.404.20 甲甲/ /直供设备主材直供设备主材 224301.405 园林环境工程费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.405.014301.405.01 环境设计费环境设计费 4301.405.024301.405.02 绿化工程费绿化工程费 区内、区外绿化支出区内、区外绿化支出 4301.405.034301.405.03 园建工程费园建工程费 包括园林的道路、广场、建筑小品、包括园林的道路、广场、建筑小品、雕塑、喷泉土建等雕塑、喷泉土建等 4301.405.054301.405.05 围墙建

19、设费围墙建设费 4301.405.074301.405.07 小区道路费小区道路费 含小区正式的大门、围栏；室外挡土含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等墙等 4301.405.114301.405.11 室外零星工程室外零星工程 包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、示意图等示意图等 4301.405.154301.405.15 室外配套设施与器材室外配套设施与器材 包括室外的体育器材、游乐设施、园包括室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等 234301.406 公共配套设施费成本科目代码成本科目代码成本科目名

20、称成本科目名称 备备 注注 4301.406.014301.406.01社区中心社区中心包括文化、体育、卫生、商业、金融、包括文化、体育、卫生、商业、金融、行政管理、社区服务等行政管理、社区服务等4301.406.03 4301.406.03 幼儿园幼儿园 4301.406.04 4301.406.04 学校学校 4301.406.06 4301.406.06 人防及车库工程人防及车库工程 小区集中建设配套人防地下室、车库小区集中建设配套人防地下室、车库 4301.406.08 4301.406.08 物业管理设施物业管理设施 含独立的物业管理建筑物、岗亭等含独立的物业管理建筑物、岗亭等 43

21、01.406.11 4301.406.11 污水泵站污水泵站 4301.406.12 4301.406.12 垃圾收集站垃圾收集站 4301.406.13 4301.406.13 环卫作息和工具房环卫作息和工具房 4301.406.18 4301.406.18 其他设施其他设施 含游泳池、邮局、车站；室外的各类含游泳池、邮局、车站；室外的各类球场、车蓬等球场、车蓬等 244301.407 开发间接费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.407.01 工程监理费工程监理费 总投资的总投资的1.21.22.52.5 4301.407.02 预算编审费预算编审费 4

22、301.407.03 工程质检检测费工程质检检测费 4301.407.06 技术服务费技术服务费 4301.407.08 施工水电费施工水电费 4301.407.11 物业管理费物业管理费 4301.407.12 办公费用办公费用 4301.407.20 4301.407.20 其他其他 25五、企业纳税业务概述五、企业纳税业务概述 应纳税种及税率 1、设立阶段：印花税（5元、万分之五）、契税（3%-5%） 2、获取土地：印花税、契税、耕地占用税（本案无） 3、开发建设：城镇土地使用税（14元/平方米年）、印花税 4、转让销售：营业税5%、城建税、教育费附加、土地增值税（预征1.5%）、印花税

23、、企业所得税（按预计毛利率15%预征） 5、房产持有：营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税（房产余值1.2%或租金12%）26第二部分企业设立阶段一、设立阶段业务概述二、纳税处理三、会计处理四、房地产开发企业纳税业务概述27一、设立阶段业务概述一、设立阶段业务概述v 设立条件设立条件 其主要组织形式是房地产开发公司。应符合公司法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等具体条件。v 出资方式出资方式 可以用实物、知识产权、土地使用权等方式出资。非货币财产应评估作价，并办理财产产权转移手续。v 开发资质开发资质 应取得房地产开发资质证书。新设立房地产公司应向房地产开发主管部门

24、备案后，由主管部门30日发出暂定资质证书，自证书发出1年有效。可延长到2年。二、纳税业务 税务登记 纳税处理 1、印花税（营业账簿记载资金万分之五计算、权利证照每件5元、土地使用权合同记载金额万分之五） 2、契税（成交价格3%)28三、会计处理（举例） 以土地使用权出资 借：开发成本 贷：实收资本 开办费核算 直接计入管理费用29四、纳税处理 印花税直接计入管理费用 契税应视土地使用权用途而定。为房地产开发而取得的土地使用权所缴纳契税直接计入“开发成本”科目；自用计入“无形资产”科目。30 房地产注册资本尺度把握 1，税务风险加大：注册资金在2亿以的，就会进入国家税务局重点企业网中，给予重点关

25、注 2，税费加大：注资越多，涉及的相关税费越大了。印花税万分之五 验资报告费用、工商登记费用、审计费用、捐助、其他费用等3132第三部分第三部分 获取土地阶段获取土地阶段一、土地获取方式二、纳税处理三、会计处理33一、土地获取方式一、土地获取方式 以出让方式取得土地使用权 1、招拍挂制度（公告-资格审查-中标-签订合同-付清全部出让金-取得土地使用权证） 2、合同签订执行国有土地使用权出让合同示范文本 3、土地出让金支付 4、按合同约定期限、用途开发土地（超，20%土地闲置费） 5、改变土地用途（土地变性） 以划拨取得 以转让取得 投资投入 收购、兼并等方式土地使用期限：居住地70年；工业用地

26、50年；商业用地40年。一般开发期限不超过3年。3435二、纳税处理二、纳税处理v契税（获取土地使用权）v印花税（权证） v城镇土地使用税 房地产开发企业办的学校、医院、托儿所及幼儿园其用地能与企业其他用地明确区分免征城镇土地使用税。市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征土地使用税。36三、会计处理三、会计处理（一）取得土地使用权确认出让取得 入账价值=土地出让金+相关税费转让取得 入账价值=转让价款+相关税费投资投入 入账价值=协议价（二）财务处理 根据企业会计准则第6号-无形资产应用指南规定，通常确认为无形资产，但改变土地用途，用于赚取租金，应将其转入投资性资产。用于建造对外销售房屋建筑物

27、，应计入所建造的房屋建筑物成本。会计处理举例 用于土地开发的土地使用权 借：开发成本-土地开发-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户 用于商品房开发 借：开发成本-房屋开发-土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户 自建用房 借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款契税、印花税相应计入开发成本。37 赚取租金借：投资性房产-土地使用权 贷：开发成本-土地开发 暂时无确定用途借：无形资产-土地使用权 贷：银行存款3839 1、契税 视用途而定，房地产开发计入“开发成本”；自行建造计入“无形资产”； 2、土地使用税两种处理观点，一种是计入“管理费用”；一种是在商品房建设期

28、计入“开发成本”。根据企业会计准则第1号-存货和国税发【2009】31号开发成本项目构成未明确土地使用税，建议先计入开发成本。 四、纳税处理四、纳税处理40第四部分第四部分 开发建设阶段开发建设阶段一、业务概述二、成本费用核算三、材料、固定资产、出包工程核算四、职工薪酬核算五、开发产品核算六、开发建设阶段纳税业务会计处理41一、业务概述v报建报批手续 一般在项目开工前办理开工建设需要建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目建设用地的国有土地使用证。预售需要预售许可证，俗称“五证”。v项目施工建设房地产开发企业一般不直接从事项目上施工建设，而是委托有施工资质的施工单位进

29、行项目施工。此阶段工作包括材料及设备供应、工程发包、工程分包、建筑和安装施工等。v竣工验收备案开发产品的竣工验收事项备案制，由政府城市规划主管部门负责监督工程竣工验收并负责竣工备案。v产权初始登记 时间为竣工后三个月内。统称换大产权证，由预售变为现售。项目施工主要包括项目施工主要包括 材料及设备供应可选择“甲控材”（指房产企业限制材料品牌、材质及规格或价格，施工方采购）或“甲供材”方式对材料控制（直接采购供给施工单位） 工程发包一般有直接委托、招标，招标又分邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。可采用按月、分段、竣工一次、工程分包结算方式。 工程分包主体一般由具有资质的施工企业负责施工，其

30、他电梯、门窗、防水、保温及消防分包给其他单位。水、电、天然气、有线电视、热源及消防等配套，需要向政府或专业公司交纳资源性费用，专业公司施工。4243 成本费用核算概述一般有六个步骤。1 .确定开发产品种类开发产品成本按其形态分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本2.确定成本核算对象3.确定成本项目4.归集开发成本费用5.分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本6.确定完工标准，计算总成本及单位面积的工程成本二、成本费用核算1.土地征用费及开发补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费 开发成本共同成本直接成本成本费用全部支出

31、期间费用房地产开发企业成本费用归集与分配间接成本归集和分配计入直接计入开发成本 分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本建筑面积法建筑面积法2 2直接成本法直接成本法3 3预算造价法预算造价法4 4其它其它5 5占地面积法占地面积法1 1成本核算成本核算账户账户土地开发成本结转房屋开发成本采用平行结转法1 1、土地成本核算、土地成本核算 房地产企业综合开发土地，其土地开发费用应先计入“开发成本-土地开发”账户进行归集，待开发产品投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物和商品性建设场地的开发产品成本。 土地开发成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、

32、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目。472 2、房屋开发成本核算、房屋开发成本核算开发建设的房屋按用途分为五类： 商品房（销售） 投资性房产（出租经营） 周转房（拆迁安置） 代建房（委托代开发） 自用房（自行建造自用房，计入固定资产） 成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目。48产品开发成本科目结转示意图 管理人员薪酬 水电办公 其他摊销费用开发间接费用分配开发产品-商品房开发成本-房屋开发开发成本-土地开发3、配套设施开发成本核算 建成后能够有偿转让的公共配套设施项目，如会所、车库等。 按开发

33、产品处理 与开发产品成本项目相同，设置六个成本项目 不能有偿转让 不需要单独作为成本核算对象，分别计入开发的土地、商品房、能有偿转让的配套设施等开发产品成本504、代建工程开发核算 向委托方收取手续费方式 受托方与委托方实行拨付结算515、开发间接费用的核算 开发现场组织管理发生的费用 先归集，再按适当标准计入各项开发产品成本 设置“开发间接费用”账户 分配标准=月内该项开发产品实际发生直接成本本月实际发生开发间接费用各开发产品实际发生直接成本总额52施工准备会计科目设置 材料采购、原材料、材料成本差异、固定资产、累计折旧、固定资产清理、预付账款、应付账款、其他应付款等会计科目53三、材料、固

34、定资产、出包工程会计核算材料核算 材料增加有外购材料、自制材料、委托加工等方式，会计核算同一般企业 材料减少业务如采用计划成本日常核算，月末应同时结转材料成本差异；实际成本法核算，可采用先进先出、加权平均或个别计价法计价。54固定资产核算 核算同一般企业 折旧月末分别计入开发间接费用或期间费用55出包工程核算 投标保证金计入其他应付款-履约保证金核算 预付备料款、工程款 质量保证金5%56四、职工薪酬核算 设置应付职工薪酬会计科目 具体内容同一般企业57五、开发产品核算 开发产品指已完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外

35、销售、出租的产品，包括土地（建设场地）、房屋、配套设施、代建工程和周转房。 科目设置开发产品和周转房账户58六、纳税业务处理 城镇土地使用税 印花税 甲供材”涉税处理营业税暂行条例实施细则第十六条规定，“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。”59甲供材涉税启示 包工不包料，施工方计算营业税的营业额均含房产开发企业自购材料，并以此计算缴纳营业税。 房产开发企业可采取甲控材（控价）方式控制成本，以利于工程协调。 内部成本控制与外部降低税负的协调、平衡6061第五部分企业转让及销售阶段一、业务概述二、纳税处理三、会计处理一、业务概述 商品房销售按销售时间不同为预售和现售；根据销售主体不同分为自行销售和委托代理销售，委托代理销售包括是视同买断、手续费和保底加提成等；按付款方式不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款。 商品房预售条件已付全部土地出让金；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金占总投资25%以上62二、纳税处理 营业税及附加费（售房营业额5.5%） 印花税（合同额万分之五） 土地增值税