龙湖春森滨江商业招商启动会1227(加了预算的)

1、1部门 文件名春森滨江商业招商启动会春森滨江商业招商启动会2010-12-152部门 文件名运营总监承诺项 年度2011201220132014开业率75%EBIT率065%73%年坪效4000元/平方米5000元/平方米6000元/平方米计租建面单价（按计租年计算）1（元）1.14 （元）1.32 （元）实际建面单价（按自然年计算）0.41 （元）0.98 （元）1.27 （元）扣率：总收入/营业额10%9%8%总收入475(万元)1140 (万元)1473 (万元)3商业地产部 商业开业启动会模板目目 录录1.11.1 品品牌落位确认牌落位确认 1.1.1 1.1.1 图纸及面积确认图纸及

2、面积确认 1.1.2 1.1.2 品牌落位确认品牌落位确认 1.1.3 1.1.3 1.2 1.2 招招商工具准备商工具准备 1.2.1 1.2.1 招商招商PPTPPT及招商手册、插图及招商手册、插图 1.2.2 1.2.2 现场招商中心现场招商中心 1.2.2.3 1.2.2.3 1 1.3 .3 租租赁政策赁政策 1.3.1 1.3.1 主力店租赁政策制定主力店租赁政策制定 1.3.2 1.3.2 专卖店租赁政策制定专卖店租赁政策制定 1.3.31.3.3 1.4 1.4 客户资源管理客户资源管理 1.4.1 1.4.1 来访客户资源登记来访客户资源登记 1.4.2 1.4.2 目标客户

3、资源的梳理目标客户资源的梳理 1.4.3 1.4.3 重点客户意向反馈重点客户意向反馈1.51.5 招招商过程管理商过程管理 1.5.1 1.5.1 招商进度会招商进度会 1.5.2 1.5.2 报价原则及报价函报价原则及报价函 1.5.3 1.5.3 租控表租控表 1.5.4 1.5.4 租金分析表租金分析表 1.5.5 1.5.5 招商进度表招商进度表 1.6 1.6 招商计划招商计划 1.6.11.6.1招商策略招商策略 1.6.21.6.2招商进度计划表招商进度计划表 1.6.31.6.3 4商业地产部 商业开业启动会模板一、开发体量介绍一、开发体量介绍1、春森总的开发土地240亩，计

4、划总建筑面积78万；2、总体规划4854套房屋，计划入住1万人口；3、商业总体计划7.8万，其中一、二期商业建筑面积共计为32318平方米，套内面积为25854平方米二、交接房及装修入住情况二、交接房及装修入住情况1、截止2010年11月底，已交付540套房屋，已装修178套，已入住80户；2、2010年底，还将计划交付84套房屋，估计装修10套，估计入住4户；3、2011年，还将计划交付895套房屋，估计装修120套，估计入住50户；数据截止：2010.11.30春森彼岸项目整体开发情况春森彼岸项目整体开发情况5商业地产部 商业开业启动会模板春森彼岸商业项目规划及定位春森彼岸商业项目规划及定

5、位主要业态：大型餐饮、娱乐、休闲、酒店及社区配套商业组成零售、休闲商业社区配套休闲娱乐酒 店大型餐饮、娱乐超 市一期一期1-3商业商业（无烟道）（无烟道）三期商业三期商业二期二期1-12商业商业（有烟道）（有烟道）二期二期1-13商业商业（有烟道）（有烟道）大梯坎商业大梯坎商业一期一期1-8商业商业（无烟道）（无烟道）6商业地产部 商业开业启动会模板观光梯观光梯直升梯直升梯1-81-31-121-131-6春森一、二期商业整体平面及交通图春森一、二期商业整体平面及交通图一期一期说明：说明：一期商业建筑面积为13460平方米；套内总面积：10768平方米（按照20%的公摊系数计算）二期商业建筑面

6、积为18858平方米；套内总面积：15086平方米（同上）一、二期商业建筑面积共计：一、二期商业建筑面积共计：32318平方米平方米一、二期商业套内面积共计：一、二期商业套内面积共计：25854平方米平方米最终面积以测绘报告为准最终面积以测绘报告为准业态规划：业态规划：一期以休闲、娱乐、健身、会所、服务等业态为主（如：茶楼、健身中心、保健、浴足、美体、酒窖、雪茄吧、会所式KTV）；二期以大型餐饮、特色餐饮为主计划开业日期：计划开业日期：2011年9月10日试营业2011年12月24日正式开业二期二期7商业地产部 商业开业启动会模板春森一二期规划、定位春森一二期规划、定位三期三期6F6F运动健身

7、运动健身大型特色餐饮大型特色餐饮5F5F运动健身、SPA运动健身大型特色餐饮大型特色餐饮4F4F保健足浴KTV火锅、特色餐饮大型特色餐饮3F3FKTVKTV火锅、特色餐饮大型特色餐饮（花园餐厅）会所式精品西餐厅+酒窖2F2F 酒窖、酒吧（跨层） 酒窖、酒吧（跨层）异国情调餐饮异国情调餐饮+特色轻便餐饮1F1F 咖啡、酒吧（跨层） 酒窖、酒吧（跨层）异国情调餐饮异国情调餐饮+特色轻便餐饮保留车位1-81-81-31-31-121-121-131-13老售房部老售房部亮点亮点3亮点亮点2亮点亮点4亮点亮点18商业地产部 商业开业启动会模板楼层楼层套内面积套内面积( ()建筑面（建筑面（）业种分布业

8、种分布一楼一楼1-1F-01（套（套402）13141642.5轻便餐饮轻便餐饮1-1F-02 （套（套350）轻便餐饮轻便餐饮1-1F-03 （套（套231）1-1F-04 （套（套431）轻便餐饮轻便餐饮二楼二楼1-2F-01 （套（套588）18242280轻便餐饮轻便餐饮1-2F-02 （套（套368）轻便餐饮轻便餐饮1-2F-03 （套（套239）1-2F-04（套（套629）轻便餐饮轻便餐饮三楼三楼1-3F-01 （套（套602）18172271娱乐、娱乐、KTVKTV1-3F-02 （套（套350）娱乐、娱乐、KTVKTV1-3F-03 （套（套264）1-3F-04（套（套60

9、1）娱乐、娱乐、KTVKTV四楼四楼1-4F-01 （套（套653）21342667.5保健（浴足）保健（浴足）1-4F-02 （套（套387）保健（浴足）保健（浴足）1-4F-03 （套（套276）1-4F-04 （套（套818）娱乐、娱乐、KTVKTV五楼五楼1-5F-01 （套（套454）20092511SPA或或 运动健身运动健身1-5F-02 （套（套410）SPA或或 运动健身运动健身1-5F-03 （套（套286）1-5F-04 （套（套859）运动健身运动健身六楼六楼1-6F-01 （套（套433）15761970运动健身运动健身1-6F-02 （套（套392）运动健身运动健身

10、1-6F-03 （套（套272）1-6F-04 （套（套479）运动健身运动健身春森一期各楼层业种分布表春森一期各楼层业种分布表9商业地产部 商业开业启动会模板运动健身运动健身（含（含SPA854SPA854）轻便餐饮轻便餐饮娱乐娱乐保健保健合计合计面积比面积比33.6%29.4%27.3%9.7%100.00%面积面积35853138291110401067410674春森一期各业态面积占比春森一期各业态面积占比10商业地产部 商业开业启动会模板春森二期各楼层业种分布表春森二期各楼层业种分布表楼层楼层套内面积套内面积( ()建筑面（建筑面（）业种分布业种分布一楼一楼2-1F-01 （521）

11、24443055大型餐饮大型餐饮2-1F-02 （691）大型餐饮大型餐饮2-1F-03（794）2-1F-04（438）轻便餐饮轻便餐饮二楼二楼2-2F-01 （531）25133141大型餐饮大型餐饮2-2F-02 （718）大型餐饮大型餐饮2-2F-03（809）2-2F-04（455）轻便餐饮轻便餐饮三楼三楼2-3F-01 （481）23972996大型餐饮大型餐饮2-3F-02 （687）大型餐饮大型餐饮2-3F-03 （789）2-3F-04 （440）大型餐饮大型餐饮四楼四楼2-4F-01 （501）25153144大型餐饮大型餐饮2-4F-02 （733）大型餐饮大型餐饮2-4

12、F-03 （821）2-4F-04 （460）大型餐饮大型餐饮五楼五楼2-5F-01 （691）26373296大型餐饮大型餐饮2-5F-02 (1118)大型餐饮大型餐饮2-5F-03 （502）大型餐饮大型餐饮2-5F-04 （326）大型餐饮大型餐饮六楼六楼2-6F-01 （669）25823228大型餐饮大型餐饮2-6F-02 (1085)大型餐饮大型餐饮2-6F-03 （502）大型餐饮大型餐饮大型大型餐饮餐饮轻便轻便餐饮餐饮面积比面积比94.1%5.9%11商业地产部 商业开业启动会模板一层套内面积1609一层建筑面积2011一层规划业态便利店、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术

13、人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份一层一层酒吧街、咖啡店等聚集区酒吧街、咖啡店等聚集区1-1F-01 套套402 1-1F-04套套431 轻便餐饮轻便餐饮1-1F-02套套350 运动健身运动健身娱乐、娱乐、KTV保健（美容美体）保健（美容美体）其它其它概念概念98 、洗衣房西、洗衣房西餐厅、咖啡日记餐厅、咖啡日记富隆酒窖、佰酿、富隆酒窖、佰酿、华致红酒华致红酒琥珀、啡可咖啡、琥珀、啡可咖啡、 Chocolate Bar （跨层）音乐房子、（跨层）音乐房子、欧洲房子、欧洲房子、MY COFFEE1-1F

14、-03套套231 12商业地产部 商业开业启动会模板二层套内面积1452二层建筑面积1815二层规划业态轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份二层二层1-81-31-2F-01套套588 （酒吧街、咖啡店等聚集区酒吧街、咖啡店等聚集区）特色酒吧、主题酒吧、慢摇吧、爵士吧、清吧、音乐吧）特色酒吧、主题酒吧、慢摇吧、爵士吧、清吧、音乐吧1-2F-02套套368 1-2F-03套套239 轻便餐饮轻便餐饮运动健身运动健身娱乐、娱乐、KTV保健（美容美体）保健（美容美体）爵士酒吧、

15、爵士酒吧、bigkichen、wind bar其它其它（跨层）音乐房子、（跨层）音乐房子、欧洲房子、欧洲房子、MY COFFEE概念概念98 、洗衣房西、洗衣房西餐厅、咖啡日记餐厅、咖啡日记琥珀、啡可咖啡、琥珀、啡可咖啡、 Chocolate Bar 1-2F-04套套629 13商业地产部 商业开业启动会模板三层套内面积1842三层建筑面积2303三层规划业态娱乐、KTV、保健浴足1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份1-81-3三三 层层轻便餐饮轻便餐饮1-3F-01套套602

16、 1-3F-02套套350 1-3F-03套套264 运动健身运动健身娱乐、娱乐、KTV保健（美容美体）保健（美容美体）帝豪帝豪KTV、好时光、好时光KTV、璀、璀璨璨KTV其它其它帝豪帝豪KTV、好时光、好时光KTV、璀、璀璨璨KTV1-3F-04套套601 14商业地产部 商业开业启动会模板1-81-3四四 层层四层套内面积2236四层建筑面积2795四层规划业态娱乐、KTV、保健浴足1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份娱乐、娱乐、KTV轻便餐饮轻便餐饮1-4F-01套套65

17、31-4F-02套套3871-4F-04套套818运动健身运动健身保健（美容美体）保健（美容美体）清迈足艺、富桥贵足道、皇清迈足艺、富桥贵足道、皇鼎养生、快乐家族鼎养生、快乐家族其它其它帝豪帝豪KTV、好时光、好时光KTV、璀、璀璨璨KTV1-4F-03套套27615商业地产部 商业开业启动会模板五层套内面积2045五层建筑面积2556五层规划业态轻便餐饮、保健美容美体1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份1-81-3五五 层层保健（美容美体）保健（美容美体）轻便餐饮轻便餐饮1-5

18、F-02套套4101-5F-04套套8591-5F-01套套454运动健身运动健身娱乐、娱乐、KTV美格菲、上海亚历山大、北美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、京青鸟、力美健身中心、力美健身中心、冲冲击波健身会所击波健身会所自然美自然美SPA、思妍丽思妍丽SPA 、美丽、美丽田园田园 +美格菲、上海亚历山大、美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、北京青鸟、力美健身中心、力美健身中心、冲击冲击波健身会所波健身会所其它其它1-5F-03套套28616商业地产部 商业开业启动会模板1-8六六 层层1-3六层套内面积2120六层建筑面积2650六层规划业态运动健身、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店

19、铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、由商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份运动健身运动健身轻便餐饮轻便餐饮1-6F-04套套4791-6F-02套套3921-6F-01套套433美格菲、上海亚历山大、北美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、京青鸟、力美健身中心、力美健身中心、冲冲击波健身会所击波健身会所保健（美容美体）保健（美容美体）娱乐、娱乐、KTV美格菲、上海亚历山大、北京青美格菲、上海亚历山大、北京青鸟、鸟、力美健身中心、力美健身中心、冲击波健身冲击波健身会所会所+舞蹈培训舞蹈培训其它其它1-6F-03套套27217商业地产部 商业开业启动会模板1.1.

20、1 图纸及面积确认图纸及面积确认一层套内面积2444一层建筑面积3052一层规划业态大中型餐饮、轻便餐饮1、由商业公司客服部工程技术人员提供店铺平面图及分户面积数据，时间：2010年10月份；2、有商业公司推广部提供广告位规划图纸，时间：2010年12月份大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮2-1F-01S=1212仙厨仙厨中国味道中国味道蕉叶餐厅品越轩（法式越南菜餐厅）、品越轩（法式越南菜餐厅）、春春满焦园、泰香米、新加坡阳光、满焦园、泰香米、新加坡阳光、品牌落位品牌落位异国风情餐饮异国风情餐饮休闲、轻休闲、轻便餐饮区便餐饮区异国风情餐饮异国风情餐饮POLO西餐厅、大蕉叶、香舍西餐厅、大蕉叶、香

21、舍法国餐厅法国餐厅小天鹅茶吧、小天鹅茶吧、 琳琳琅、表叔茶餐厅琅、表叔茶餐厅（日月光）（日月光）2-1F-01套套5212-1F-02套套6912-1F-03套套7942-1F-04套套43818商业地产部 商业开业启动会模板1.1.1 图纸及面积确认图纸及面积确认二层套内面积2476二层建筑面积3095二层规划业态大中型餐饮、轻便餐饮大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮异国风情餐饮异国风情餐饮休闲、轻休闲、轻便餐饮区便餐饮区异国风情餐饮异国风情餐饮香舍法国餐厅春满焦园、泰香米、春满焦园、泰香米、新加坡阳光、新加坡阳光、POLO西餐厅、大蕉叶、西餐厅、大蕉叶、品越品越轩（法式越南菜餐厅）、轩（法式

22、越南菜餐厅）、香舍香舍法国餐厅法国餐厅小天鹅茶吧、小天鹅茶吧、 琳琳琅、表叔茶餐厅琅、表叔茶餐厅（日月光）（日月光）2-2F-01套套5312-2F-01套套7182-2F-03套套8092-2F-04套套45519商业地产部 商业开业启动会模板1.1.1 图纸及面积确认图纸及面积确认三层套内面积2396三层建筑面积2995三层规划业态大中型餐饮、特色餐饮大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮火锅特色餐饮区火锅特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、仙厨、城市花园餐厅、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风123小天鹅概念店

23、、小天鹅概念店、聚福海聚福海鲜火锅、鲁西肥牛、大鲜火锅、鲁西肥牛、大队长火锅、一锅风队长火锅、一锅风金喜宫韩国餐厅、金金喜宫韩国餐厅、金韩宫、法式铁板烧餐韩宫、法式铁板烧餐厅、味井涮涮锅、巴厅、味井涮涮锅、巴西烤肉西烤肉2-3F-01套套4812-3F-02套套6872-3F-03套套7892-3F-04套套44020商业地产部 商业开业启动会模板四层套内面积2514四层建筑面积3142四层规划业态大中型餐饮、特色餐饮、异国风情、主题餐饮1.1.1 图纸及面积确认图纸及面积确认大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮休闲、轻休闲、轻便餐饮区便餐饮区火锅特色餐饮区火锅特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮

24、区小天鹅概念店、小天鹅概念店、聚福海鲜火聚福海鲜火锅、鲁西肥牛、大队长火锅、锅、鲁西肥牛、大队长火锅、一锅风、银鲨海鲜一锅风、银鲨海鲜金沙洲肥金沙洲肥牛、美鼎香火锅牛、美鼎香火锅金喜宫韩国餐厅、金金喜宫韩国餐厅、金韩宫、法式铁板烧餐韩宫、法式铁板烧餐厅、味井涮涮锅、巴厅、味井涮涮锅、巴西烤肉西烤肉朕之味、玺鼎、朕之味、玺鼎、云之南云之南仙厨、仙厨、城市花园餐厅、城市花园餐厅、渝风渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风味堂、寻常故事、顺风1232-4F-01套套5012-4F-02套套7332-4F-03套套8212-4F-04套套46021商业地产部 商业开业

25、启动会模板五层套内面积2637五层建筑面积3297五层规划业态大中型特色餐饮、大型特色火锅、异国风情1.1.1 图纸及面积确认图纸及面积确认大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮菩提树、印菩提树、印象成都、茶象成都、茶马野菌马野菌特色餐饮区特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、仙厨、城市花园餐厅、城市花园餐厅、渝风渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风味堂、寻常故事、顺风123常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、北京老铺烤鸭、玉江南（淮阳北京老铺烤鸭、玉江南（淮阳菜）、品馔（江南菜）菜）、品馔（江南菜）2-5F-

26、01套套6912-5F-02套套11182-5F-03套套5022-5F-04套套32622商业地产部 商业开业启动会模板1.1.1 图纸及面积确认图纸及面积确认六层套内面积2582六层建筑面积3227六层规划业态大型中餐、特色餐饮、大型特色餐饮、休闲餐饮、异国风情2-6F-03大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮大型特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区大型特色餐饮区仙厨、仙厨、城市花园餐厅、城市花园餐厅、渝风堂、中国味道、渝风堂、中国味道、渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风渝彩峰、巴味堂、寻常故事、顺风123常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、常乐亭（湘菜）、贵阳黔蘑菇、北京老铺烤鸭、玉江南（淮阳北京老铺

27、烤鸭、玉江南（淮阳菜）、品馔（江南菜）菜）、品馔（江南菜）2-6F-01套套6692-6F-02套套10852-6F-03套套5022-6F-04套套32623商业地产部 商业开业启动会模板品牌落位规划品牌落位规划招商工具准备招商工具准备1.3 租赁政策制定租赁政策制定1.4 客户资源管理客户资源管理1.5 招商过程管理招商过程管理1.6 招商计划招商计划返回目录返回目录24商业地产部 商业开业启动会模板1.2.1招商招商PPT、手册及招商发布会、手册及招商发布会1、推广中心提供招商PPT的时间：2011年1月6日；2、招商启动宣传时间：2010年12月30日25商业地产部 商业开业启动会模板

28、1.2.2招商工作启动招商工作启动招商工作启动的时间：2011年1月份26商业地产部 商业开业启动会模板1.1 品牌落位规划品牌落位规划1.2 招商工具准备招商工具准备1.3 租赁政策制定租赁政策制定1.4 客户资源管理客户资源管理1.5 招商过程管理招商过程管理1.6 招商计划招商计划返回目录返回目录27商业地产部 商业开业启动会模板1.3.1 租务市场调查租务市场调查租金制定依据一：租金制定依据一：项目周边外部的竞争环境：1、江北嘴（CBD）：大剧院、科技馆、五星酒店及商业（现处于开发状态）2、金源：金源MALL为大型综合购物中心，商业面积30万，泊车位6000个，以娱乐购物公园为主题，设

29、方特科幻公园、君豪五星酒店，卢米埃影院入住商户为居然之家，永辉超市、卢米埃影院、苏宁电器、金鹰女人街，目前3层金鹰女人街对外招商中，招商面积近3万，定位为工厂直销品牌批发基地，项目目前整体人气不旺；3、金沙水岸：项目开发较早，商业铺位在2005年项目整体完工时已全部售清，无持有经营部分，目前主要业态为餐饮，根据对现承租商家的调研，目前临街铺位月租金在0元/35元/不等；4、南滨路：众多大型特色餐饮优势突出；2010年平均租金单价为建筑面积33元/平方米5、洪崖洞：重庆风情和旅游特色明显；6、瑞安重庆天地：全国性品牌影响力，奢侈空间和建筑打造的休闲、情调商业； 2010年平均租金单价为建筑面积5

30、5元/平方米，优惠的租商政策，对某些商家提供装修补贴或长达两年的免租期；以上项目的公共交通均优于春森，消费者更易到达； G:南滨路第一大道和重庆天地餐饮面积及租金调查2010.10.08.xlsG:北滨一路沿线商业市调报告表.doc28商业地产部 商业开业启动会模板1.3.2 租金制定依据二租金制定依据二龙湖品牌及商业吸附能力较好；江景资源丰富，商业可层层看江；高档小区，业主素质高，有消费潜力；后期发展较好；公共交通不发达，目前只有一条公交线路项目本身及周边开发断档，无商业氛围，入住非常低一期的工程条件（烟道）不能满足大型餐饮建筑平面格局不符合酒店的平面要求，黑屋超过40%（无窗、无自然光）

31、商业停车位不足, 将影响餐饮、娱乐商家进入及其后期经营入住率：截至2010年11月底才80户入住区内并没有类似之中高档并以娱乐及餐饮为主之综合性商业项目，令项目发展存在很大空间及具前瞻性；江北区城镇居民人均收入不断增加，生活消费意识不断提高，为项目增添一股强大消费群； 其它类似商业项目的竞争：金源购物中心、江北CBD综合商业、重庆天地、南滨路餐娱街、洪崖洞旅游优势等 其它竞争项目的租赁政策及装修补贴政策 因区内市民习惯于惯性消费，对接受项目内之新事物还须较长时间磨合。劣劣 势势商商 机机威威 胁胁优优 势势29商业地产部 商业开业启动会模板1.3.2 租赁政策的制定租赁政策的制定一、租期：根据

32、餐饮娱乐业态的特殊性（投资回报周期较长），租赁时间在3 -5年之间，特殊大店（1500平方米以上）租赁时间在5-8年之间二、商场管理费：5.2元/；（按建筑面积计算）三、履约保证金：3个月基本租金和3个月物业管理费之和；四、装修期：3-63-6个月；个月；五、免租期: 6-126-12个月个月六、开业日：2011年9月10日试营业 2011年12月24日正式营业七、计租日：（首批）2012年7月1日八、递增率：租赁期的前三年按15%递增，三年后按10%递增楼层建面（平方米）政策单价：建面日租金单价（元/平方米/天）备注2012(2012年7月1日-2013年6月30日)2013（2013年7月

33、1日-2014年6月30）2014（2014年7月1日-2015年6月30日）一楼48231.321.511.74二楼54211.151.321.52三楼52651.161.331.53四楼58111.001.151.32五楼58000，660.760.87六楼51980.820.951.09合计合计323181.001.141.3130商业地产部 商业开业启动会模板1.3.3 租赁政策的制定租赁政策的制定-收入预算收入预算预估年租金收入（万元）建面平均月单价（元/平方米）建面平均日单价（元/平方米）租金单价增长率（%）2012年（1月-12月）47512.240.41（含免租期）02013年

34、（1月-12月）1140290.98152014年（1月-12月）1473381.2715预估原则：2012年7月1日计租率按60%计算； 2012年10月1日计租率按80%计算； 2013年3月1日计租率按100%计算；31商业地产部 商业开业启动会模板1.3.4 收益测算收益测算1、建筑面积32318M2，整体得房率80%，成本1.33亿，其中土地成本按持有和销售各自实占土地进行分摊，因此较多地摊在商业留存上，导致成本高、IRR低、回收期长；2、因无法获得历次投资金额和时间，因此假设在2009年一次性投入成本；3、每五年换签商家时，假设无法计租期都为3个月，考虑不是所有都换签，设定该年计租

35、率为80%；4、按集团最新模型，经营期取20年；5、单价增长率，每经营年份：1-3年15%，4-5年10%，第6年50%，7-10年10%，10年以后0增长；整体整体(20(20年年) )指标指标成熟期（第成熟期（第3 3年）指标年）指标指标类型指标类型项目项目指标值指标值指标类型指标类型项目项目指标值指标值动态动态净现值（万元）8,381 8,381 1 1实际单价（元）1.27 1.27 内部收益率11.43%11.43%2 2计租单价（元）1.32 1.32 动态投资回收期（年）18.83 18.83 3 3静态静态平均投资回报率11.39%11.39%4 4项目估值（万元） 25,23

36、0 25,230 静态投资回收期（年）11.33 11.33 5 532商业地产部 商业开业启动会模板春森滨江项目顾问代理费1-2月份3-4月份5-6月份7-8月份9-10月份11-12月份备注面积（平方米）2155215521552155215521551、按照总建筑面积（32318平方米）的40%计算； 2、按照租赁政策五年的均价1.33元/平方米/天计算金额（元）859848598485984859848598485984合计：515904元春森滨江商业2011年4月-12月空置物管费月份4月（35%）5月（50%）6月（55%）7月（60%）8月（70%）9月（75%）10月（75%）

37、11月（80%）12月（80%）备注空置面积（平方米）21006.71615914543.112927.29695.48079.58079.56463.66463.61、总建筑面积为32318平方米；2、空置物管费按5.2元/平方米计算金额（元）109234.8484026.875624.1267221.4450416.0842013.442013.433610.7233610.72537771.521.3.5 项目招商费用项目招商费用招商顾问费、空置物管费招商顾问费、空置物管费33商业地产部 商业开业启动会模板春森项目招商策略春森项目招商策略首先前期引入各业态定基调的战略品牌（一至二家家大型

38、异国特色品牌餐饮、一至二家特色酒吧、一家大型娱乐KTV），并给予一定的优惠；中期重点对健身会所、保健、大型餐饮进行招商；后期对小面积的特色火锅及特色烧烤业态进行招商.开业初期，用餐饮和娱乐业态做为目的性消费来吸引人流1.3.5 招商策略招商策略34商业地产部 商业开业启动会模板1.1 品牌落位规划品牌落位规划1.2 招商工具准备招商工具准备1.3 租赁政策制定租赁政策制定1.4 招商计划招商计划1.5 客户资源管理客户资源管理1.6 招商过程管理招商过程管理返回目录返回目录35商业地产部 商业开业启动会模板时间时间招商节点招商节点招商时间节点招商时间节点20102010年年1212月月3030

39、日日租赁政策通过审批20112011年年1 1月月10%20112011年年2 2月月20%20112011年年3 3月月35%20112011年年4 4月月50 %(50 %(保证试营业保证试营业) )20112011年年5 5月月55%20112011年年6 6月月60%20112011年年7 7月月70%20112011年年8 8月月75 %75 %（保证正式开业（保证正式开业）20112011年年9 9月月75%20112011年年1010月月80%20112011年年1111月月80%20112011年年1212月月85%交房时间节点交房时间节点20112011年年4 4月月1 1日

40、日首批商铺交付商家进场装修首批商铺交付商家进场装修开业开业20112011年年1212月月2424日日开业率开业率75%75%预计预计20112011年年9 9月月1010日试营业，日试营业，1212月月2424日正式开业，出租率目标日正式开业，出租率目标95%,95%,开业率为开业率为75%75%。1.4.1 招商计划招商计划36商业地产部 商业开业启动会模板1.1 品牌落位规划品牌落位规划1.2 招商工具准备招商工具准备1.3 租赁政策制定租赁政策制定1.4招商计划招商计划1.5客户资源管理客户资源管理1.6招商过程管理招商过程管理返回目录返回目录37商业地产部 商业开业启动会模板1.5.

41、1 来访客户资料录入来访客户资料录入请对以下信息进行说明：1. 根据餐饮和娱乐业态分类进行登记整理2. 对于意向性强烈的目标客户进行重要说明38商业地产部 商业开业启动会模板1.5.2 目标客户梳理目标客户梳理请对以下信息进行说明：1. 根据品牌落位储备的目标客户数量情况；2. 重点品牌合作意愿的反馈情况；39商业地产部 商业开业启动会模板1.1 品牌落位规划品牌落位规划1.2 招商工具准备招商工具准备1.3 租赁政策制定租赁政策制定1.4招商计划招商计划1.5客户资源管理客户资源管理1.6招商过程管理招商过程管理返回目录返回目录40商业地产部 商业开业启动会模板1.6.1 招商进度会招商进度

42、会请对以下信息进行说明：1. 招商进度会每周三召开一次；2. 参会人员：集团招商中心负责人、商业公司总经理、商业公司招商部负责人、商业公司招商部社区商业负责人、Tcbl ；3. 会议内容：每阶段招商进度情况及需要协调解决问题的研究；4. 会议记录要求：招商工作的进度情况、意向性客户资源的储备情况、招商工作中遇到问题的解决方案；41商业地产部 商业开业启动会模板1.6.2 报价函报价函请对以下信息进行说明：1. 首次报价的原则：在租赁政策的基础上溢价30-50%42商业地产部 商业开业启动会模板1.6.3 租控表租控表请对以下信息进行说明：1. 租控表每周更新一次2. 责任人：文泽利3. 通报对

43、象：集团商业地产总经理、集团招商负责人、地区商业公司职能板块43商业地产部 商业开业启动会模板1.6.4 招商进度分析表招商进度分析表请对以下信息进行说明：1. 每周更新，由项目招商负责人向集团招商中心负责人、商业公司总经理、商业公司招商部负责人进行通报；2. 各业态招商进度说明；44部门 文件名工程技术模板工程技术模板研策与技术中心45商业地产部 商业开业启动会模板目目 录录2.1 2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇 2.1.1 2.1.1 商业业态布局确认商业业态布局确认 2.1.2 2.1.2 商业店铺划分确认商业店铺划分确认 2.2 2.2 工程硬件需求篇工程硬件

44、需求篇 2.2.1 2.2.1 主力店主力店 2.2.2 2.2.2 次主力店次主力店 2.2.3 2.2.3 通用商业需求通用商业需求2.3 2.3 招商支持篇招商支持篇 2.3.1 2.3.1 主力店及次主力店工程谈判主力店及次主力店工程谈判 2.3.2 2.3.2 店铺图纸及面积提交店铺图纸及面积提交 2.3.3 2.3.3 商业硬件适应性研判商业硬件适应性研判 2.4 2.4 推广支持篇推广支持篇 2.4.1 2.4.1 项目最终图纸提供项目最终图纸提供 2.4.2 2.4.2 招商工具会签招商工具会签 2.4.3 2.4.3 活动技术支持者活动技术支持者 2.6 2.6 开业保证篇开

45、业保证篇 2.6.1 2.6.1 项目全景计划收集项目全景计划收集 2.6.2 2.6.2 项目开业全景计划项目开业全景计划( (工程工程) ) 2.6.3 2.6.3 交房附图及交房标准交房附图及交房标准 2.6.4 2.6.4 首批商铺交付首批商铺交付 2.6.5 2.6.5 集中商铺交付集中商铺交付 2.6.6 2.6.6 整体消防验收整体消防验收 2.6.7 2.6.7 二装消防验收二装消防验收 2.6.8 2.6.8 大铺装修配合及支持大铺装修配合及支持 2.6.9 2.6.9 各公用系统正常运转保证各公用系统正常运转保证 2.6.10 2.6.10 物业移交物业移交 2.52.5

46、建造过程功能及效果保证篇建造过程功能及效果保证篇 2.5.1 2.5.1 公区精装公区精装 2.5.2 2.5.2 公用系统公用系统 2.5.3 2.5.3 景观景观 2.5.4 2.5.4 导示导示 2.5.5 2.5.5 外立面外立面 2.5.6 2.5.6 燃气系统燃气系统 46商业地产部 商业开业启动会模板2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇2.2 工程硬件需求篇工程硬件需求篇2.3 招商支持篇招商支持篇2.4 推广支持篇推广支持篇2.5 建造过程功能和效果保证篇建造过程功能和效果保证篇2.6 开业保证篇开业保证篇返回目录返回目录47商业地产部 商业开业启动会模板2

47、.1.1 商业业态布局确认商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。48商业地产部 商业开业启动会模板2.1.1 商业业态布局确认商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。49商业地产部 商业开业启动会模板2.1.1 商业业态布局确认商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经

48、完成。50商业地产部 商业开业启动会模板2.1.1 商业业态布局确认商业业态布局确认插图请对以下信息进行说明：1、主要业态布局图；已经完成。2、招商及研策OA确认时间；已经完成。3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成。51商业地产部 商业开业启动会模板2.2.3 通用商业硬件需求通用商业硬件需求插图请对以下信息进行说明：1、硬件需求；配电系统、消防系统、给排水系统、预留空调图纸、预留天然气通路、弱电系统。2、与招商、研策、商家确认时间；已经完成3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成52商业地产部 商业开业启动会模板2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇2.2 工程硬件需求

49、篇工程硬件需求篇2.3 招商支持篇招商支持篇2.4 推广支持篇推广支持篇2.5 建造过程功能和效果保证篇建造过程功能和效果保证篇2.6 开业保证篇开业保证篇返回目录返回目录53商业地产部 商业开业启动会模板2.3.3 店铺图纸及面积提交店铺图纸及面积提交请对以下信息进行说明：1、店铺面积（套内、建面）测绘；已经完成2、店铺面积（套内、建面）测绘结果提交招商时间；已经完成插图54商业地产部 商业开业启动会模板2.3.4 商业硬件适应性研判商业硬件适应性研判请对以下信息进行说明：1、店铺拆分、合并硬件可行性研判；随招商需求2、店铺业态变化硬件可行性研判；随招商需求3、拆分、合并、业态变化是否返工？

50、返工成本测算。随招商需求4、拆分、合并、业态变化可行性报告成果及提交审批。随招商需求插图55商业地产部 商业开业启动会模板2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇2.2 工程硬件需求篇工程硬件需求篇2.3 招商支持篇招商支持篇2.4 推广支持篇推广支持篇2.5 建造过程功能和效果保证篇建造过程功能和效果保证篇2.6 开业保证篇开业保证篇返回目录返回目录56商业地产部 商业开业启动会模板2.4.1 项目最终图纸提供项目最终图纸提供请对以下信息进行说明：1. 建筑图提供时间；已经完成2. 室内效果图提供时间；已经提供3. 外立面图提供时间；已经完成4. 导示图提供时间；2011年3

51、月30日5. 景观图提供时间；已经完成，但是政府想改造，确定时间随政府协商确定。插图57商业地产部 商业开业启动会模板2.2.3 通用商业硬件需求通用商业硬件需求插图请对以下信息进行说明：1、硬件需求；配电系统、消防系统、给排水系统、预留空调图纸、预留天然气通路、弱电系统。2、与招商、研策、商家确认时间；已经完成3、工程技术提供给项目团队时间；已经完成58商业地产部 商业开业启动会模板2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇2.2 工程硬件需求篇工程硬件需求篇2.3 招商支持篇招商支持篇2.4 推广支持篇推广支持篇2.5 建造过程功能和效果保证篇建造过程功能和效果保证篇2.6

52、开业保证篇开业保证篇返回目录返回目录59商业地产部 商业开业启动会模板2.5.1 公区精装公区精装请对以下信息进行说明：1. 参与公区精装概念讨论，重点关注a.概念与商业定位的匹配性 已经完成2.公区精装概念成果及完成时间；已经完成3.参与公区精装方案讨论,重点关注： a.平面划分及店铺划分 b.人流动线 c.竖向交通 d.货物流动线4.公区精装方案成果及完成时间；已经完成5.公区施工图讨论，重点关注: a.吊顶层高 b.公区材料选型 c.洁具选型 d.风口、排烟口选型 e.消火栓处理方式 f.防火门处理方式6、公区精装与公用系统（暖通系统、电、水）交叉审图；已经完成7、公区精装与导示系统交叉

53、审图；2011年4月15日8、公区精装与幕墙系统交叉审图；已经完成插图60商业地产部 商业开业启动会模板2.5.1 公区精装公区精装请对以下信息进行说明：9、公区精装的实施，重点关注 a.单位选择 b.材料采供（选型及封样） c.消防报建 d.样板点评 e.工程进度 f.消防验收插图61商业地产部 商业开业启动会模板2.5.2 公用系统公用系统请对以下信息进行说明：1、参与公用系统方案讨论，重点关注 a.总体系统划分是否满足 b.容量是否满足 b.布置方式 c.楼层布局位置 2、公用系统方案成果及完成时间；已经完成，已经出施工图3、公用系统施工图讨论，重点关注: a.水、电、暖通交叉审图吊顶层

54、高 b.主要设备材料选型 c.末端设备选型（重点关注噪音） d.系统划分是否满足 e.各店铺容量是否满足 f.末端交付标准是否设计到位4、公用系统（暖通系统、电、水）与公区精装交叉审图；已经完成插图62商业地产部 商业开业启动会模板2.5.2公用系统公用系统请对以下信息进行说明：5、公用系统的实施，重点关注 a.单位选择 b.材料采供（选型及封样） c.消防报建 d.样板点评 e.工程进度 f.消防验收插图63商业地产部 商业开业启动会模板2.5.3 景观景观请对以下信息进行说明：1、参与景观方案讨论，重点关注 a.景观与店铺关系 b.植物对店铺的遮挡 c.室外停车位 d.出租车站 e.高差处

55、理 f.景观与外装、导示的关系 g.景观照明2、景观方案成果及完成时间；已经完成，政府需要调整，随政府时间确定。3、景观施工图讨论，重点关注: a.与外装、导示交叉审图 b.主要构件、材料选型 c.高差处理是否满足4、景观与公导示、外装交叉审图；2011年5月10日5、景观的实施，重点关注 a.单位选择 b.材料采供（硬铺材料的厚度） c.出租车站 d.样板点评插图64商业地产部 商业开业启动会模板2.5.4 导示导示请对以下信息进行说明：1、参与导示方案讨论，重点关注 a.是复制还是创新 b.与商业定位的匹配 c.与精装风格的匹配 d.LOGO大小 e.标志柱 f.导示与外装、景观的关系 g

56、.LED大小、高度、位置 h. 广告位大小、位置，设置方式2、导示方案成果及完成时间；2011年3月30日3、导示施工图讨论，重点关注: a.与外装、内装、景观交叉审图 b.主要构件、材料选型 c.在外墙、室内装饰关系、预留预埋设计 4、导示与景观、外装交叉审图； 2011年5月10日5、导示的实施，重点关注 a.单位选择 b.封样 插图65商业地产部 商业开业启动会模板2.5.5 外立面外立面请对以下信息进行说明：1、参与外立面方案讨论，重点关注 a.玻璃橱窗、实墙、广告灯箱比例 b.与商业定位的匹配 c.特殊业态（餐饮等）的匹配 d.LOGO位置 e.雨蓬 f. 广告灯箱的大小、高度 g.

57、LED大小、高度、位置2、外立面方案成果及完成时间；已经完成3、外立面施工图讨论，重点关注: a.与导示、景观交叉审图 b.主要构件、材料选型 c.导示、灯箱预留预埋设计 4、外立面与景观、导示交叉审图；2011年5月10日5、外立面的实施，重点关注 a.单位选择 b.封样 c.导示、灯箱预留预埋 插图66商业地产部 商业开业启动会模板2.5.5 外立面外立面请对以下信息进行说明：1、参与外立面方案讨论，重点关注 a.玻璃橱窗、实墙、广告灯箱比例 b.与商业定位的匹配 c.特殊业态（餐饮等）的匹配 d.LOGO位置 e.雨蓬 f. 广告灯箱的大小、高度 g.LED大小、高度、位置2、外立面方案

58、成果及完成时间；已经完成3、外立面施工图讨论，重点关注: a.与导示、景观交叉审图 b.主要构件、材料选型 c.导示、灯箱预留预埋设计 4、外立面与景观、导示交叉审图；2011年5月10日5、外立面的实施，重点关注 a.单位选择 b.封样 c.导示、灯箱预留预埋 插图67商业地产部 商业开业启动会模板2.1 业态布局、店铺划分确认篇业态布局、店铺划分确认篇2.2 工程硬件需求篇工程硬件需求篇2.3 招商支持篇招商支持篇2.4 推广支持篇推广支持篇2.5 建造过程功能和效果保证篇建造过程功能和效果保证篇2.6 开业保证篇开业保证篇返回目录返回目录68商业地产部 商业开业启动会模板2.6.1 项目

59、全景计划收集及更新项目全景计划收集及更新请对以下信息进行说明：1、项目全景计划 ： 已经完成2、项目整体计划有无调整？插图69商业地产部 商业开业启动会模板2.6.2 项目开业全景计划（工程）收集及更新项目开业全景计划（工程）收集及更新请对以下信息进行说明：1、项目全景计划 消防验收时间：2011年2月15日 竣工验收时间： 2011年4月30日 移交商业时间：2011年6月10日2、项目开业全景计划有无调整？无3、重点管控时点：消防验收、竣工备案时间插图70商业地产部 商业开业启动会模板2.6.3 交房附图及交房标准交房附图及交房标准请对以下信息进行说明：1、交房附图项目工程部完成时间：20

60、11年5月31日2、交房标准完成时间：已经完成，清水交房。插图71商业地产部 商业开业启动会模板2.6.4 首批商铺交付首批商铺交付请对以下信息进行说明：1、交铺商家名录，时间表：2、交铺商家工程交付标准3、评估交付时点风险，最低交付标准插图72商业地产部 商业开业启动会模板2.6.5 集中商铺交付集中商铺交付请对以下信息进行说明：1、交铺商家名录，时间表：2011年4月1日2、交铺商家工程交付标准：已经完成。3、评估交付时点风险，最低交付标准插图73商业地产部 商业开业启动会模板2.6.6 整体消防验收整体消防验收请对以下信息进行说明：1、整体消防资料报出时间：2011年2月15日2、整体消