房地产成本优化总结

1、房地产成本优化的总结（设计优化分享）设计阶段成本优化的困局成本控制与优化谁来做？怎么做？靠个人英雄主义？一直在努力，从未满意过？今天就从结构优化地下室优化精装优化景观优化部品优化设备优化成本对标等方面给大家分享设计阶段的成本优化全过程01、结构优化控制结构优化的缘起：K结构工程占总建安成本的比例较高。2、过剩部分客户价值低不能成为卖点。3、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常咼°4、实际情况是，水分较大，星舁巨夫甘"Q我们现在如何控制的？重点控制两个指标：O钢筋含量与退谨土含豊微悟号:clichiari360|建筑结构设计专业度较高，可考

2、虑以下方式进行优化工作：1 形成自身的标准化的结构设计要求体系； 借助外部设计咨询公司或专业的结构优化I公司开展优化工作； 推进限额设计； 从方案上判断结构的合理性、基础及结构I的选型、） 专业力量过程跟踪控制、出图前快速测算|指标（标准层） 指标横向对比及是否超岀二極倍号:匚叱址皿旳I案例一：小高层钢筋含量34kg/m2广州某为12层住宅，经过设计、工程、成本I等部门的共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为34kg/m2（含承台及；地梁）,相对同类结构钢筋含量经验值60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。J经相关专业人士评估认为结构安全度符：合国家标准。从设计方面而言，已经没有任

3、|何的富裕，是结构设计的最底线。按3元/kg计算，钢筋成本较常规标准低I78元/m2元。1-徹信号:dlrrhan360I武汉某项目在应用标准化施工图时，武汉公司规划设计部对结构部分进行了非常详I细的分析，对柱梁板等构配件和配筋进行逐I项优化，并在確板配筋中采用冷轧带肋钢筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有I一定幅度下降，成本降低较多。统计地上部分结构指标，钢筋含量从I43.9kg./m2降至35.64kg/m2,检含量从j0.2744m3/m20.2495m3/ni2,成本降低oQ.16jL./rn2°站信i02地下室优化的原因j1、成本总金额咼、单方造价也较咼。2、过剩部分客

4、户价值低.不能成为卖点。3、对房地产企业来说，大多是低效资产。4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院的抵触情绪非常高。迄微信号:clichari360决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4：停车率（重点内容）5：构造做法6：含钢量屯微信号：dichcm360 成本结论；ACD<B<C 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约20002200元

5、/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约200025处郦翠聚记任。人防地下室布置：C：牖II人TI卜逋地下宅成本结论：A<C<B时需"停车率优化：地下车库总面积/停车位总数注： 总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时舟停车位总数包括摩托车位折算后的数量。 停车位总数包括当地政府?刚嶠母需舷停车率掲标直接反映一个地下车库的停车效率微悟号：Ji匸址I能初停车率限制：地下车库停车敛率控制措标

6、j类型停韩（秫厲）无人防地下车库如t溥有人防地F车库1A人萌区面«1<1/3地下SjftffS34平米崩1/3搶下室总面积<人防段面«<1/2地下室勺而H笳平米崩人地下呈总面稅閔平米/辆a：k±WS®入地下空的ii积比优大于堆下蛋面积的E聽中Sffiiffi:Kin3612.山SnTttiiio.sif适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库,不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。:clichcin360停车率限值不罷最优值，不能因已达到餉而停止优化。、毛微悟号：dicl-icin360注：很多较大型项目

7、能做到30平爪/辆臥平任。I地下室轮廓线应平直方正，无用的面积I一定要剔除JI柱网布置应符合车位及行车道模数，达j|到紧凑布置（附图）避免行车道靠外墙布置避免布置平行或斜向车位j设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表）人防口部设施应布置在不影响停车的地方关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）逬微信号:clicherMO提高停车率的关键措施：If(提高停车率的关键措施:地下童柱网紧凄布杀蘆圈号各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸:二微悟号：clichciri360般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备

8、房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800平米左右.其中：变配电房：约150平米公变房：约50平米柴油发电机房：约100平米水泵房：约120平米生活水池：约100平米消防水池：约150平米其他：约50平米乍号：j注；1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做.-K信号：匚1上址|3也设备房主要遁在塔楼下方,建十对首层架空的情况而言,当首层是住宅时,应注意：水泵房及变压器的彳氐频噪音对住户有影响,上咅賄水房间对下部电房鱼

9、墜弩豎豎车位与柱网布置：I问题一：普通车位2400x5000nini,柱网怎么I布置？答：柱网8000x8000nmi问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够，部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置？答：柱网8000x8000ninh大车位沿地下车库周边布置忌.微悟号：clichciri360此时1 ：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2 :两边靠柱的车位宽度取2500mm,满足部分较宽汽车的停放3:大车位部分成本增加约7%想尽办法不要让柱距突破8200mm,否则层高.含钢量等指标将难于M现嵐号皿"也I问题三；有个别地区要求车位2500x5300

10、nini,柱网怎么布置？答：1：柱网8100x8300nini2：梁咼会超过SOOiiim*相应层咼也会超过360Omni3：综合成本增加约10%此时：1：平行车道方向柱子断面费应聃建50巫_是看当地政府的执行力度f二是看大家普遍做法,验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱£目乙微信关注几个要点:层高、垫层、覆土:层高垫层覆斗ipriEiinifBunpriraBMiifiufnuipaiinnfiiHn=>成本分析IIJKM土平均厚度每増加300mm,地下童绘合成本会増加30无/平米一一此方案成本増加约45元/平米16502：层商每iHijgiOOmm,地下室綜

11、合成本会塔加约18元/平米3900一一此方案成本増加约54元/平米：3003：建筑峯层厚度每堆加100mm,地下室综會成本会壤加约10元/平米，同时'相时层高也令堆加100mm一此方秦本I#抽釣42荒丿平北层高垫层賀f-1650z>成本分析J4:顶板采用结构找坡.可春去顶板建筑找坡层（细石碇配钢筋网片）一此方来找坡层厚度平均200mm,成本増加约105元/平米39005：顶板采用结构上翻栾，不会降低成本.反而会影响渗透水的排出，影响顶板防水层的龍工，ffl加防水层的面积-一不耍做上翻梁以一个2万平米的地下车库为例，仅因为昆厂，rt±.拣虽及一排水找城问HL就要多花近50

12、Q万元设备房设备房挤占车位空闻设备房挤占车位空间<njn15设备房做了两层离地下室方案平面实例II;车itfl*IVl1JIts11I:成本分析I1：晦个车位价值1015万元3:行李道两边是停车位布量的112：每平米地下室的建造成本釣2000元左右-二:设备房挤占停车位以!及设备房过大河浪费的面积'在數百平米成点付岀金近百万黄金宝地.着这里被挤占.那么要糕得到相同数査的车位，需用三倍的面和来实现设备房I士比上豐”“阿弓MH啊I车道壬IhltR互一IittMH-IHiiF*K)紬邱卜tFFtnft设备房的面积应挤压到最小尽量减少面积设备房层高不够时十可釆用局部地面下沉的方法*不可汲

13、借此加高整-个地下烹鮒层為“也不能做两层通高的设备房正确做法扌设备房的布置不应挤占停丰位置'应尽利用塔楼下方不方便停车的空间布置设备房布车方式及轮崩线I柱行车道靠边谢布置，停车效率低:dichan360靠边境布置平行车位，停车效率低柱网屠布车方式及轮廓线车道柱距不符合车位畫度模数*浪费面积行车道為宽浪费面积*7400>遠部分没有实际用途，浪费面积HA/,<71疋>微信<：dlchan360柱网髦布车方式及轮廓线7：l：r：ZJE：；：r：Z7T-.-iu-.：r:rzTjrzz-行年連打外燎侖停卒效4底外増倾#b籽车道出现无效面棋:dichan36O:柱网*布车

14、方式及轮廉线IU正确做法MMlWWM*蔡止行车道样边增布置忝宜沿边壇布置平行车位轮1«线应进行仔细推敲修剪"避免出现无用面积两方向柱距均应按停车位及行车道吋的樓数进行粗林柱网-布车方式及轮廉线!n>成本分析1：柱网及布车方式不科学F造威停车效耶低，产生隠ST无做面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。24轮怫线不紧凑，以及塔楼下的无用空闻不去掉等，是产生无效面积的主要原因无效面积是增加地下宣成本的最直接因素，毎平米两千多元的建造成本，熔常让我们不知不觉就付出上=1荃至上卩专的无效成本控制阶段操做方浊地下室停车ft详细規划1. 况.与嘶部门沟通，多做地而停车2.

15、 对地而停车mfiifflft计与境计.做到地下停车3. 当地政府允许时，宜和用塔糧下方尊不便布車的空间做岸托车位.来折确规定的停车載地下室范ES详堀規划1. 地下室层数趙少越好2. 确定地下室的范围，宜悄上祁建毀恳*分布在地下室的周边氛地下室即边咖尽耳上部建筑平行.并且肓正简漕.人防面积及布.单协方宸K轴昔木项目情况.隊合分析是否异帽38设取蛾纳费用更育利2. 与当地政府部门沟通尽不故璇少懺五级人防地下窒3. ti当地人防办規定计算匾建人防地丁室面St不婆多做4. 人防区应安排在赚底层，井尽誥刑用塔樓下方及其它不便布车的空何布，人防口部设8(知=耳川十"宀山停车事限值单怵方廉按集团

16、地下车库停车率限值进行世定二"一地下车库5个优化要点：优优要点优化方法轮J«线U轮康銭应筒洁.建怕出現名段折tk追虑外培堆事2.轮醐銭应St揍.进免出现赛余空间.造成无效面枳氛轮廓竣应方正.無免出观悅肃弧线.造成布车障碍见附件j示意桂网布置k柱冏尺寸应持合停车樓败.达®MJK布見附件z示盍2.尽不要出现一车威两车的小柱距情况，应按并排三车均匀布豎布车方式U首选垂直停车方式.尽不甕岀现平打及斜間停车2.行车道宽度按規范量小尺寸执行(一眾聲贰6米宽不应过宽乳増擠与地下皇之间不宜做纯碎的连拽通道.应安排两馆停车铉4七不应出现行车道靠边JS的flf况.见附伸1示就枫备用厉

17、k设酱用房尽it布覽在塔棲下右及其它不便再車的边瀚地带2k设务用JS不能挤占停车也位3. 设警用房面积掳用即可.不可有多余空间.面觀控制见附件1示意4. 水池水稲培量利用坡道下方及其他受限制空同人55祁K入防口部尽布««»«下方及其它不便命车的地带2.相鄆防萨单托的人師主出入口曲尽沪幷蛻豈.氛防护单元的划分应与肪火分区的划分唤合.琏免出现跨越惜位03精装修优化重在以下方面：合理定位：根据客户定位合理定位精装修标准，一般情况下，精装修总成本是售价的10%左右;在大的标准定位下，研究客户细分、如何客户价值最大化。微信号：初制矗I脇個客户需求、市炀定位决定装修

18、标准A客户细分=寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取向分析周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供应、销售情况装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下粋彦订装信标）置处也翻设计前、样板先行精装优化案例一：设计前置精装优化案例二：统一标准微悟号：Clic甲供料选择和采购:一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销等一系列工作都简单化,提高工作效率某项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提供两种全装修标准供|业主选择（1、650元/平米全装修成本，2、詁00元/平米

19、全装修成本），从销售情况来看:1、选择普通标准的为59户，占92%,2、选择豪华标准的为6户，占8%。从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促进，反倒让客户犹豫不决o頁:卜佇号:sug:统一精装修成本测算格式I甲供材料比例己经占到装修总成本的近(60%,控制住材料费用是成本得以降低的最为关键的一点。 釆用战略招标、集中采购、一站式采购有利于成本降低。 以合适及功能性为标准设计，合理的配置、理性的选用材料部品。 成本、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉。对装修材料选择凭爵:艇化建恢 各项目口径统一，方便成本横向比较，方便控制与优化。 有助于测算过程中及时发现成本配置过剩科目,向

20、公司提出优化建议疋，微悟号:dichcir360测算模版示意：04四、景观优化控制软硬景比例控制：铺装广场人行道木平合及栈道构氛小品硬底水景泳池运动场地旨翼活动场地1软I足:70%注：1. 所有计算面积均为平面投影面积2. 隐形消防车道按面层材料区分计算（例：面层为草坪算软景，面层为铺装算硬景）应用实例：ULl,川Jgglh2严格控制硬景比例景观成本投入合理规划:控制措施:由设计人员与成本人员，根据小区景观的主次、重要性进行成本预分摊，按分摊的各段成本进行控制，以利于实现景观中心突出、减少低效成本的目的。分配原则：客户关注度原则，重点突出原则。景观优化案例某项目景观总成本928万，平均37了元

21、/皿2,总环境按照环境区域分为：619展示区、小围合、大围合三个区域；经与设计讨论，确定各区域重要性系数分别为1.11、0.73、1.0,则成本控制舗为iciri360底号顶目单位展示区泳池区非展示区1各区域环境面积m288003700121002各区施成?：万元3701024563各区擁单位成本元/m24202763774环境平坦成本指标7E/m23775成本权重T1.1iru10该项目最终各区域成本实际发生比例为：由上表我们可以看出，该项目的环境成本的使用是比较均衡的，最大差异率为10%，与平均指标相比，差异幅度仅为5%。问题一：影响基础层价格的因素:1.非自拌+2030元/irP2泵送+

22、10元/卅3.总包施工-2030元/11憶微悟号：毗比1仙0推荐做Y去：人行I僵壬彳I号基础做法:100厚C彷混凝土综合价格：35元/冊垫层做法：80厚6%水泥石粉渣尹级配砂石综合价格：&5元/肝素土夯实。厂综合价格：此部分价格含在琉虔济磋说明：基层综合造价（含人工及管理费）435元/rrf,社区内部人行路面及广场觀此做法。花微信号:clichan360面层与基层价格分析人行心料林层面层T/基-墓比与格层析面层备注土瑚Ji石5858f453,3135价格均包含人工及箸理费米石洗5O53.51-12O砖变窑001564120厚页岩（板岩）O565當t厚材30石0/3用2O61.”&quo

23、t;号由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！问题二：问题2：车行路（消防通道）基层成床翳少？砂石由于车行系统的基层t也质情况较多f不能统f针对地库顶板或地质较好的唐况做推荐扌隹荐做法：车行微信号:clichcifi360面层做法,其余情况则不规定岂微信号:clichcin360基础做法:100JgC20混凝土综合价格：38元/nf垫层做法:100厚6%水泥石粉渣/级IE综合价格：笛元/rtf】素土夯实"渤合价格：此部分价格含在更屣齡榕之内纫说明：基层综合造价（含人工及管理费）49元/m2,社区内部非消防通道车行路及停车

24、位推荐此做法。忌微悟号：clichcin3601路/停面层材料閒层价格（元）基层价格（帀*）合计备注5+6沥青85'49134价格包含人工植草水泥砖80129植草格130179=里住基层价幡井析»信号匚皿如-植草格130179人工111消防面层材料面层价格（元/mT）基层价格（元/时）合计备注5+6沥青8597；毛微信:182价格包含人工加3占0路/登局面植草水泥砖80177植卓130227蠡石材/砖110-150210-寻250,05精装成本优化必须做的是控般计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定控制

25、结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层合理控制根据客户感知度的不同，应进行合理的归类和排序f建立营销、设计、成本沟通的基础。产品差异和客户价值认知不同，主要体现在客户感知度高和中的部分。,微信号:clichcin360根据项目的成本构成情况高和中的比例约为40%容尸憋知忌21%客户感知中19%客尸感知低53%号:dicbcjr>360客户感知度定义客户可以明显接触和观察到，并对购买决策产生关键影响的内容亠对客户决策产生影响，但客户的敏中感度稍低需要客户具备一定专业知识才可以觉蔡，或者对严品长期使用有影响的本内容客户难以觉察或无法观察到的成微信号:dichan360号|fit越芬类|客尸越知G1竪找畳9L工震複終IKIG-2公兵*冠工程段決中G.3公？W阿王程襪決*C.4公宾配套工程福煙中G-5G.S.1设计费G5.2无G5,3羽务费用GS.<鬲B-1B1+1羊体土