地铁对区域发展影响-深圳、西安为例

1、Owned byOwned byE EL LD D 1Owned byOwned byE EL LD D 2p关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局了深圳房地产格局。p近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 各区历年住宅销售面积所占比例走势各区历年住宅销售面积所占比例走势 各区历年房

2、地产销售面积（单位：万平方米）各区历年房地产销售面积（单位：万平方米） 1% 4%1%62%29%3%罗湖福田南山宝安龙岗盐田20042004年各区土地出让面积比例年各区土地出让面积比例Owned byOwned byE EL LD D 3p通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异p深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。p地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影

3、响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。地铁发展阶段对房地产价值的影响幅度一期建设一期运营二期建设临近完工 全线通车运营成熟期地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现物业物业类型类型最大增值区最大增值区显著增值区显著增值区一般增值区一般增值区距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度距离地铁站距离地铁站增值幅度增值幅度住宅100200m30.62%30.62%200400m23.03%23.03%400600m16.95%16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比轨道交通对深圳住宅

4、物业价值的影响对比注：地铁对房地产的影响的有效距注：地铁对房地产的影响的有效距离为离为600600米的范围米的范围Owned byOwned byE EL LD D 4福田典型片区三级市场价格走势福田典型片区三级市场价格走势 南山典型片区三级市场价格走势南山典型片区三级市场价格走势各区历年住宅销售面积所占比例走势各区历年住宅销售面积所占比例走势 p关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局展，改变了深圳房地产格局。p近几年关外房地产开发的总量以及在真个市

5、场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 Owned byOwned byE EL LD D 5一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米范围内增幅变化不大，可以说站点100米之内

6、对于商业来讲是黄金地段地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析Owned byOwned byE EL LD D 6Owned byOwned byE EL LD D 7整体规划整体规划p西安地铁规划为6条线，总长251.8公里，覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，预计轨道交通客运量占居民出行总量的25，二号线与一号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线；近期建设进程近期建设进程p地铁二号线地铁二号线于2006年9月首先动

7、工，自北客站穿过城区至韦曲，计划2011年建成通车；p地铁一号线地铁一号线线路全长31.825公里，计划于2009年1月动工，全线分两期建设，一期工程为后围寨至纺织城段，全长25.337公里，预计2013年建成通车；二期工程为森林公园至后围寨段，线路全长6.488公里。二号线：二号线：2006-20112006-2011一号线：一号线：2009-20132009-2013三号线：三号线：2010-2010-四号线：规划中四号线：规划中五号线：规划中五号线：规划中六号线：规划中六号线：规划中Owned byOwned byE EL LD D 8p“西安人对地铁的概念还比较模糊，只知道地铁给交通生

8、活带来了便利，具体有什么真实的价值还不清楚”沁水新城置业顾问吕先生p“目前为止西安对地铁的关注度不是很高，现在大家主要考虑的还是地面交通系统地铁的规划比较远期，可能年轻人会考虑”某研究所研究员谷女士项目物业类型距地铁站价格市场销售人员评价白桦林居高层、小高层、洋房800m6000有积极影响，但在促成客户成交上，只能排到5、6位的因素雅荷春天高层、小高层500m以内6000客户看重的是综合因素，地铁会对交通带来便利，但不是决定性因素香克林小镇小高层、高层1000m3700是利好，但影响不是很明显，价格没有因地铁提升天地时代广场商住高层500m5000地铁带来方便，到这里有多种交通工具，并非一定要

9、地铁中泰嘉苑高层500m4600是卖点之一，会将其带来的升值潜力告诉客户，但价格受影响不明显沁水新城小高层 洋房、TH未定4000太远期，只有少数有远见的客户会问到，不是客户买房的主要影响因素水岸东方小高层、高层未定3800带来交通便利，但客户不会因为地铁而置业名仕公馆高层住宅公寓未定4300项目距离市中心很近，与地铁联系不是很紧，地铁只是针对郊区项目才有效枫林华府高层、小高层、洋房未定5600目前为止客户对地铁的关注度都不高，靠不靠地铁口对我们影响不大2号线沿线1号线沿线西安地铁目前仍未显现西安地铁目前仍未显现出如一线城市的价值拉出如一线城市的价值拉动或预期价值拉动效应。动或预期价值拉动效应

10、。Owned byOwned byE EL LD D 9西安目前的城市规模与城市化率与一线城市尚存在一定差距，城市交通组织方式仍以地面环线系统为主导；城市交通压力仍未尖锐化，轨道交通系统的作用与应用的紧迫性尚未显著体现。一线城市地铁的升值效应是在地铁的应用过程中逐步显现的；多数西安人尚未体验过地铁带来的生活便利与居住方式的变更；相对于一线城市而言，西安人的投资意识比较淡薄。西安地铁规划落实时间相对远期，1号线至2013年才计划开通；西安人更加相信眼见为实，对于远期规划利好欠缺价值认同。与一线城市相似，地铁对西安城市物业价值存在正面的提升作用与一线城市相似，地铁对西安城市物业价值存在正面的提升作

11、用目前其对物业价格的直接影响力尚未显现出来，制约因素主要包括目前其对物业价格的直接影响力尚未显现出来，制约因素主要包括城市规模与交城市规模与交通组织方式通组织方式客户认知水平客户认知水平与投资意识与投资意识城市心理特征城市心理特征与规划落实与规划落实Owned byOwned byE EL LD D 10本项目位于地铁站一二级延展区的辐射范围，未来地铁规划落实将对其地本项目位于地铁站一二级延展区的辐射范围，未来地铁规划落实将对其地块价值具有显著提升的作用；块价值具有显著提升的作用；目前地铁影响力效应仍停留在概念阶段，期待地铁规划在短期内促成区域目前地铁影响力效应仍停留在概念阶段，期待地铁规划在短期内促成区域增值