中原2009年北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究

1、中原地产（北京）投资顾问部中原地产（北京）投资顾问部城建密云穆家峪红酒庄园项目城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究前期可行性研究二零零九年八月二零零九年八月项目可行性判断项目可行性判断宏观城市研究宏观城市研究区域市场环境区域市场环境项目研究项目研究宏观城市环境宏观城市环境经济发展经济发展相关政策相关政策密云发展研究密云发展研究1998年以来，北京GDP发展趋势良好，逐年稳步提高，年增幅均超过10%10%以上；自2008年以来，受到国际金融危机的影响，年增幅下滑趋势明显；预计2009年年增幅将基本在8%8%左右，经济发展进入相对平稳期。GDPGDP与房地产与房地产n 2009 2009年经济

2、发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间。年经济发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间。北京城镇居民人均可支配收入不断提高， 2008年北京人均可支配收入达24725元元，实际增长7%7% 。n 人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强。人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强。收入与房地产收入与房地产相关政策影响相关政策影响4545号文明确禁止号文明确禁止别墅用地供应。别墅用地供应。20052005年七部委清年七部委清理闲置土地令理闲置土地令第二套住宅提高首付第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其制了购买

3、客群，尤其是投资客群。是投资客群。“90“90，70”70”政策将政策将使未来市场大户型使未来市场大户型产品供应稀缺。产品供应稀缺。供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但低密产品集中入市，典型区域低密产品集中入市，典型区域内高端住宅市场竞争加剧。内高端住宅市场竞争加剧。投资成本增加，投资需求得到有效抑制。投资成本增加，投资需求得到有效抑制。产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺。产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺。n经济发展影响经济发展影响 总体收入持续增高，提供良好的发展基础。总体收入持续增高，提供良好的发展基础。n产品结构变化产品结构变化 中小户型主导市场

4、，大户型低密产品日益稀缺。中小户型主导市场，大户型低密产品日益稀缺。北京住宅市场总结及未来发展预测北京住宅市场总结及未来发展预测n宏观政策影响宏观政策影响 收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势。收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势。n需求结构变化需求结构变化 消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降。消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降。密云概况密云概况位于北京东北部，距市区位于北京东北部，距市区7070公公里，总面积里，总面积22262226平方公里，常平方公里，常住人口达住人口达45.745.7万（密云县万（密云县0808年年人口统计公报）。境内山青水人口统计公报）

5、。境内山青水秀，旅游资源丰富，素有秀，旅游资源丰富，素有“北北方山水大观，首都郊野公园方山水大观，首都郊野公园”之称之称 。n 静谧宜人，生态城市静谧宜人，生态城市密云区域规划密云区域规划密云将主导发展为休闲旅游度假中心密云将主导发展为休闲旅游度假中心区和会议培训基地。区和会议培训基地。全县已开业旅游景区全县已开业旅游景区1818家，目前正在家，目前正在开发景区开发景区7 7家家 ；旅游宾馆饭店；旅游宾馆饭店5050余家，余家，其中星级饭店其中星级饭店2424家，星级餐馆家，星级餐馆1111家。家。 n 一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅游区。一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅

6、游区。 名称名称星级星级总建筑面积总建筑面积客房数量客房数量瑞海姆田园度假村五星4.3万平方米224间世豪国际酒店五星11万平方米217间云湖度假村三星4万平方米302间云佛山旅游度假村三星6万平方米288间世纪阳光假日酒店三星1.4万平方米65间北京云水建国假日酒店三星1.5万平方米154间北京供电局密云培训中心二星2.8万平方米108间北京交通云蒙山庄三星1.5万平方米148间南风宾馆无-77间中国华电集团无1.8万平方米146间御龙东方红酒庄园无8万平方米400间n自自20002000年以来，年以来，GDPGDP年均稳步提高，年均稳步提高，20082008年全县实现国内生产总值年全县实现

7、国内生产总值106.9106.9亿元，同比亿元，同比增长增长13%13%。n2002-20072002-2007年第三产业实现增加值年均增长年第三产业实现增加值年均增长17.8%17.8%，分别高于第一产业、第二产业，分别高于第一产业、第二产业7.27.2个和个和5.45.4个百分点。个百分点。 20072007年三次产业结构由年三次产业结构由20012001年的年的16.516.5：4747：36.536.5调整为调整为13.613.6：42.5:43.942.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素

8、之一。密云经济发展密云经济发展n20082008年密云县年密云县GDPGDP占北京市占北京市1.01%,1.01%,整体经济实力有待提高整体经济实力有待提高n第三产业逐渐成为主导产业第三产业逐渐成为主导产业投资、施工面积、销售面积、销售额均在生态涵养区中名列前茅投资、施工面积、销售面积、销售额均在生态涵养区中名列前茅处于发展初期处于发展初期 2007 2007年创造增加值年创造增加值8.188.18亿，占当年全部增加值的亿，占当年全部增加值的8.6% 8.6% 支柱产业之一支柱产业之一 新兴板块，具有较大的开发潜力和升值空间新兴板块，具有较大的开发潜力和升值空间高档住宅开发区高档住宅开发区密云

9、房地产市场密云房地产市场密云经济发展密云经济发展产业布局产业布局规划规划房地产发展房地产发展整体经济实力整体经济实力有待提高，在有待提高，在第三产业的支第三产业的支撑下有较大的撑下有较大的未来提升空间未来提升空间宜居城镇建设，宜居城镇建设，主导发展旅游主导发展旅游度假、会议产度假、会议产业经济业经济随着经济的发展随着经济的发展而蓬勃发展，有而蓬勃发展，有较大的发展空间、较大的发展空间、升值空间升值空间密云区域研究总结密云区域研究总结项目可行性判断项目可行性判断宏观城市研究宏观城市研究区域市场环境区域市场环境项目研究项目研究区域市场环境区域市场环境红酒庄园红酒庄园市场概况市场概况典型案例典型案例

10、红酒庄园红酒庄园地块所在地地块所在地 n密云红酒庄园，出密云县城东去密云红酒庄园，出密云县城东去8 8公里，紧邻京承高速，交通便利，公里，紧邻京承高速，交通便利，占地占地8080平方公里，平方公里，2 2万亩森林，目万亩森林，目前是华北地区最大的生态旅游度假前是华北地区最大的生态旅游度假村，现已建成村，现已建成“澳洲红酒庄园澳洲红酒庄园”和和“康乾行宫康乾行宫”两大园区。两大园区。 n其周围景点众多，如密云水库、古其周围景点众多，如密云水库、古北口长城、司马台长城、白龙潭风北口长城、司马台长城、白龙潭风景区、桃园仙谷、黑龙潭、云岫谷、景区、桃园仙谷、黑龙潭、云岫谷、云蒙山森林公园、南山滑雪场、

11、云云蒙山森林公园、南山滑雪场、云佛山滑雪场、金鼎湖滑雪场等。佛山滑雪场、金鼎湖滑雪场等。n密云红酒庄园目前尚有三期工程正密云红酒庄园目前尚有三期工程正在续建中，度假村自然环境极其优在续建中，度假村自然环境极其优美，空气质量终年一级。密云红酒美，空气质量终年一级。密云红酒庄园将成为集度假、旅游、生态、庄园将成为集度假、旅游、生态、观光于一体的国内最大的度假村。观光于一体的国内最大的度假村。密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野 样本项目样本项目君山高尔夫别墅、琉森湖、红螺湖别墅、天恒别墅山君山高尔夫别墅、琉森湖、红

12、螺湖别墅、天恒别墅山君山君山琉森湖琉森湖红螺湖别墅红螺湖别墅天恒别墅山天恒别墅山红螺湖别墅天恒别墅山君山别墅本案本案琉森湖样本项目分布情况样本项目分布情况区域主流产品容积率集中在区域主流产品容积率集中在0.40.4以下，低密度住宅产品舒适度较高。以下，低密度住宅产品舒适度较高。19项目名称项目名称总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积总套数总套数容积率容积率君山112万平米84.67万平米东区403，西区待定0.42琉森湖30万（一期9.5万）11.4万（一期4万）一期110，二期待定0.38红螺湖10.84万平米4.5万平米910.23天恒别墅山56万平米13万平米3140.32样本项目规

13、模及容积率分析样本项目规模及容积率分析区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品；区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品；区域市场项目绿化率均较高，大部分在区域市场项目绿化率均较高，大部分在50%50%左右，园林规划各具特色左右，园林规划各具特色项目名称项目名称产品类型产品类型 绿化率绿化率园林风格园林风格君山独栋45%花岛式360度园林景观，中西结合,18洞高尔夫球场琉森湖独栋（一期）、叠拼、联排58%北美风格园林红螺湖独栋84%中式风格与局部东南亚风格混搭天恒别墅山独栋50%北欧田园风格样本项目建筑形态及绿化分析样本项目建筑形态及绿化分析中大户型较多中大户型

14、较多主力区间主力区间350-500平方米平方米以独栋为主以独栋为主21项目项目户型比例户型比例面积分布面积分布君山独栋100%350-600琉森湖独栋（一期）100%280-500联排（二期） 待定叠拼（二期） 待定红螺湖独栋100%491-642天恒别墅山独栋100%350-390样本项目产品户型分析样本项目产品户型分析在售别墅成交价格基本集中在在售别墅成交价格基本集中在13000左右。左右。样本项目价格样本项目价格能否直接享有景观，对定价影响重大。能否直接享有景观，对定价影响重大。配套、景观越充裕，定价条件越宽松。配套、景观越充裕，定价条件越宽松。销售速度较快，吸纳量相对旺盛。销售速度较快

15、，吸纳量相对旺盛。个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系。个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系。项目名称项目名称本期供应套数本期供应套数销售套数销售套数本期销售周期本期销售周期月销售速度月销售速度本期销本期销售率售率成交价格成交价格君山四期70（第四期共100套）508个月6-771%13742琉森湖一期113339个月3-430%10907红螺湖918542个月293%13280天恒别墅山二期76（第二期共116套）665个月13-1486%14025样本项目价格及吸纳量比较样本项目价格及吸纳量比较p 区域板块日趋成熟，高端休闲度假板块的市场形象基本树立p 项目表现良莠不齐p 核心

16、价值的独特性与昭示性成为关乎成败的关键p 有一定的总价限制区域市场小结区域市场小结位置密云县密溪路白河畔项目概况占地面积1680亩建筑面积84.67万平方米容积率.42绿化率35%总户数东区403户，西区待定销售报价14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景观大户型）入住时间东区前三期已入住产品情况东区规划403套纯独栋，西区待定。东区一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情况18洞高尔夫球场20000平方米会所(含少量商业)高尔夫的环绕与活水系的穿插是规划的最大亮点白河东白河东A区总占地区总

17、占地52万，规划建设用地万，规划建设用地32.67万，规划总面积（其中含地上万，规划总面积（其中含地上及地下）及地下）18万，以建筑北美风情独栋别墅为主，共万，以建筑北美风情独栋别墅为主，共403席。其中前三期已经席。其中前三期已经入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。白河西白河西B区总占地区总占地60万，规划建设用地万，规划建设用地52万，规划建筑面积万，规划建筑面积55万，包括万，包括18000的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。 项目规划项目规划项目实景项目实景户型S24

18、总建筑面积384.14户型图地上面积252.61楼层首层户型分析优势：1 家庭室/卧室三面采光2 双平台设计3 客厅、餐厅方正，采光良好4 客厅挑空主力户型350-400平方米, 景观最佳位置有少量500-600平方米户型。以小面积产品最为热销户型设计户型设计p项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户p年龄为在36-45岁之间的中年成功人士p被君山的山水景观及高尔夫球场所吸引客户资源客户资源群山群山河湖河湖高尔夫高尔夫复合型景观豪宅复合型景观豪宅三大因素构成价值提炼价值提炼项目研究项目研究地块条件地块条件基本定位方向基本定位方向财务测算财务测算项目基本情况项目基本情况项目原方案主

19、要经济技术指标项目原方案主要经济技术指标项目项目设计指标设计指标m2m2备注备注1总建设用地面积337710.05 原规划中有2.39万平米酒店，由于考虑到酒店的经营风险，认为方案应调整，调整成全独栋别墅的方案。并且项目为旅游配套用地，可能存在一定的经营风险。2总建筑面积18万3一期建设用地面积223585.664一期总建筑面积830004.1地上面积780004.2地下面积50005容积率0.3486建筑密度0.217绿化率0.48机动车停车数3209建筑高度20项目基本情况项目基本情况项目一期调整后方案主要经济技术指标项目一期调整后方案主要经济技术指标项目项目面积面积（平米）（平米）备注出

20、让用地面积223585.66此方案仅为项目一期占地22.3万平米的方案调整。其中300平米独栋164套，450平米独栋16套。总建筑面积57000 独栋别墅销售面积57000 容积率0.25 法国园法国园项目基本情况项目基本情况项目整体调整后方案主要经济技术指标项目整体调整后方案主要经济技术指标项目项目面积（平米）面积（平米）备注备注出让用地面积337710.05此方案仅为项目一期占地33.77万平米的方案调整。其中300平米独栋189套，450平米独栋26套。总建筑面积68400 独栋别墅销售面积68400 容积率0.20 法国园法国园荷兰园荷兰园回归园回归园项目地块周边现状项目地块周边现状

21、地块周边现状图地块周边现状图地块东侧红酒庄园已售地块东侧红酒庄园已售别墅别墅项目地块周边现状项目地块周边现状地块周边现状图地块周边现状图地块旁红酒庄园正在经地块旁红酒庄园正在经营的三星级酒店营的三星级酒店项目地块周边现状项目地块周边现状地块周边现状图地块周边现状图地块东北侧红酒庄园售地块东北侧红酒庄园售完的紫霞谷独栋别墅完的紫霞谷独栋别墅项目地块周边现状项目地块周边现状地块周边现状图地块周边现状图地块东北侧红酒庄园售地块东北侧红酒庄园售完的四合院完的四合院项目地块周边现状项目地块周边现状地块周边低密度住宅及配套已初具规模地块周边低密度住宅及配套已初具规模地块周边现状考察结论：地块周边现状考察结

22、论：也存在如下问题：也存在如下问题： 1、区域旅游商业等配套完善，但生活配套设施较少2、以别墅为主，缺乏大规模居住区依托，人气不足3、除京承高速、101国道和京密路外，辅助性道路严重不足项目地块情况项目地块情况地块现状图地块现状图地块自然景观优美，但地块自然景观优美，但植被欠佳植被欠佳项目地块情况项目地块情况地块现状图地块现状图地块基础设施小市政未达到七通一平标地块基础设施小市政未达到七通一平标准，只有电可以从现有别墅区连接准，只有电可以从现有别墅区连接项目地块情况项目地块情况地块现状图地块现状图StrengthsStrengths优势分析优势分析WeaknessWeakness劣势分析劣势分

23、析S1. 拥有优质的环境资源，具备郊区化产品开发的基本资源条件S2. 京承高速开口距离本项目3公里S3.地块周边已初显规模S4.建独栋别墅的手续齐全S4.地块便宜，并且更愿意与国企合作W1. 项目距市区较远W2. 基本的生活配套缺乏W3. 地块基础设施未达七通一平OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析ThreatsThreats威胁分析威胁分析O1. 在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，怀密板块主场趋势将进一步放大，吸引最大量的主动郊区化人群O2. 经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3. 生态环境成为区域需求核心支持点O4. 对独栋别墅的限制政策加紧，未来

24、低密独栋别墅市场价值高启。T1. 面临不能销售威胁T2. 面临不能借款威胁SWOTSWOT分析分析丰富的景观资源良好的生态环境品质化的市场趋势度假、养生度假、养生高品质高品质S1. 拥有优质的环境资源S2. 京承高速开口距离本项目3公里W2. 基本的生活配套缺乏O2. 经济回暖，对别墅购买是一大利好因素O3. 生态环境成为区域需求核心支持点中高端人群的坚实需求中中/ /高端阶层高端阶层O4. 对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。W2. 基本的生活配套缺乏O1. 在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，吸引最大量的主动郊区化人群客群范围的泛区域化项目自身条件不断完善升值空间

25、升值空间配套完善配套完善政策条件限制，使之成为稀缺产品市场定位方向市场定位方向项目所在怀密板块，拥有优质景观资源项目所在怀密板块，拥有优质景观资源自身条件的不断完善自身条件的不断完善客群范围的泛区域化客群范围的泛区域化政策使独栋别墅产品成为市场上稀缺产品政策使独栋别墅产品成为市场上稀缺产品支持本项目成为定位方向定位方向项目名称当前成交价格（元/平米）年初成交价格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案时点价格保守估计在本案时点价格保守估计在1200012000元元/ /平米平米项目独栋别墅价格定位项目独栋别墅价格定位1 1、琉森湖下月进行价格调整，调整幅度为每平米增、

26、琉森湖下月进行价格调整，调整幅度为每平米增600600元。元。2 2、由于去年年底、今年年初是近年来房地产的低谷期，在此期间两项目销、由于去年年底、今年年初是近年来房地产的低谷期，在此期间两项目销售价格均在售价格均在1000010000元元/ /平米以上。平米以上。3 3、地块整体自然景观远好于琉森湖项目。、地块整体自然景观远好于琉森湖项目。4 4、本案、本案0.250.25的容积率，认为在产品打造上优势明显。的容积率，认为在产品打造上优势明显。定位方向定位方向1 1、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度住宅产品、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度

27、住宅产品按照按照10%-20%10%-20%的年增幅计算（参考主要参考的年增幅计算（参考主要参考20072007年标准）。年标准）。2 2、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在10%10%左右。左右。3 3、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发展；政策对独栋别墅的进一步限制，使得区域独栋别墅呈现稀缺的态势，因此乐展；政策对

28、独栋别墅的进一步限制，使得区域独栋别墅呈现稀缺的态势，因此乐观预测本案入市价格增幅在观预测本案入市价格增幅在20%20%左右。左右。两年后入市保守预测两年后入市保守预测1500015000元元/ /平米平米两年后入市不保守预测两年后入市不保守预测1800018000元元/ /平米；平米；项目独栋别墅价格定位项目独栋别墅价格定位定位方向定位方向本案时点价格保守估计在本案时点价格保守估计在80008000元元/ /平米平米项目叠拼别墅价格定位项目叠拼别墅价格定位1 1、鉴于区域内没有叠拼产品，因此参考昌平区叠拼产品与独栋产品价格关、鉴于区域内没有叠拼产品，因此参考昌平区叠拼产品与独栋产品价格关系，

29、可知差价在系，可知差价在40004000元元/ /平米。平米。2 2、本案独栋产品时点销售价格在、本案独栋产品时点销售价格在1200012000元元/ /平米，因此参照昌平区叠拼与平米，因此参照昌平区叠拼与独栋的差价，本案叠拼产品时点销售价格在独栋的差价，本案叠拼产品时点销售价格在80008000元元/ /平米平米定位方向定位方向1 1、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度住宅产品、鉴于市场低密度住宅项目逐渐稀缺以及本案环境优势，本案低密度住宅产品按照按照10%-20%10%-20%的年增幅计算（参考主要参考的年增幅计算（参考主要参考20072007年标准）。年标准）。2

30、 2、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的、根据密云城市发展，考虑到未来经济增长幅度的不确定性以及房地产市场的不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在不稳定因素，因此，保守预测本案价格增幅在10%10%左右。左右。3 3、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发、以当前经济增长作为依据，未来经济将稳定增长；生态休闲旅游业的快速发展；政策对别墅的进一步限制，使得区域别墅产品呈现稀缺的态势，但其增幅应展；政策对别墅的进一步限制，使得区域别墅产品呈现稀缺的态势，但其增幅应小于独栋别墅，因此乐观预测本案入市价格增幅接近小于独栋别墅，因此乐观预测本

31、案入市价格增幅接近20%20%。两年后入市保守预测两年后入市保守预测98009800元元/ /平米平米两年后入市不保守预测两年后入市不保守预测1150011500元元/ /平米；平米；项目叠拼别墅价格定位项目叠拼别墅价格定位地块测算地块测算测算说明：测算说明：1 1、项目转让一期土地，费用按每建筑平米、项目转让一期土地，费用按每建筑平米25002500元计算，一期总建筑面积按元计算，一期总建筑面积按8300083000平米计。但其仅交平米计。但其仅交1200012000平米的土地出让金，其它面积按平米的土地出让金，其它面积按140140元元/ /平米计平米计算，并且可返还算，并且可返还40%4

32、0%。2 2、道路面积按占地面积的、道路面积按占地面积的15%15%计；其它均按建筑面积计。计；其它均按建筑面积计。3 3、按照当前、未来市场别墅销售均价：、按照当前、未来市场别墅销售均价：12000/15000/1800012000/15000/18000元元/ /平方米三档平方米三档计算。计算。4 4、经济分析成本费用估算以行业一般取费项目及取费标准为依据，未考虑特、经济分析成本费用估算以行业一般取费项目及取费标准为依据，未考虑特殊因素。殊因素。 5 5、税费取费标准以北京市土地、城市建设、房管等部门规定的为准。、税费取费标准以北京市土地、城市建设、房管等部门规定的为准。6 6、土地增值税

33、按、土地增值税按30%30%的的85%85%计，营业税按应交的计，营业税按应交的85%85%计。计。地块测算地块测算项目项目不全面积（平米）不全面积（平米）全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积57000 83000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积-35000容积率0.25 0.37 首先，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按当前市场首先，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按当前市场售价售价1200012000元元/ /平米进行对比分析平米进行对比分析 地块测算地块测算投资估算表投资估算表做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本

34、多做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.21.2亿元。亿元。序号序号项目项目不全面积合计不全面积合计( (万元万元) )全面积合计全面积合计( (万元万元) )不全面积单价不全面积单价（元（元/ /平米）平米）全面积单价（元全面积单价（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程费851.77 1218.27 149 147 3建安工程费23875.46 33760.06 4189 4067 4基础设施配套费855.00 1245.00 150 150 5管理费用1420.32 1746.30 249 210 6销售费用1710.0

35、0 2140.00 300 258 7财务费用1935.46 2379.67 340 287 8不可预见费524.10 644.76 92 78 9开发总投资52933.95 52933.95 65120.85 65120.85 9287 7846 地块测算地块测算销售收入两方案对比销售收入两方案对比序号序号项目项目不全面积合计不全面积合计（万元）（万元）全面积合计全面积合计（万元）（万元）不全面积单价不全面积单价（元（元/ /平米）平米）全面积单价全面积单价（元（元/ /平米）平米）1销售收入68400856001200010313 2销售税费3231.94044.6567487 2.1两税

36、一费3197.74001.8561482 2.2印花税34.242.865 3销售净收入65168.165168.181555.481555.4114339826 地块测算地块测算损益表两方案对比损益表两方案对比序号序号项目名称项目名称不全面积合计不全面积合计( (万元万元) )全面积合计全面积合计( (万元万元) )1销售收入68400.00 85600.00 2销售税费3231.90 4044.60 3开发建设投资50998.49 62741.18 4财务费用1935.46 2379.67 5开发利润12234.15 12234.15 16434.55 16434.55 6土地增值税311

37、9.71 4190.81 7所得税2278.61 3060.93 8税后利润6835.83 6835.83 9182.80 9182.80 9税前投资利润率23.11%23.11%25.24%25.24%10税后投资利润率12.91%12.91%14.10%14.10%地块测算地块测算项目项目不全面积（平米）不全面积（平米）全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积57000 83000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积-35000容积率0.25 0.37 其次，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按未来保守其次，纯独栋别墅方案和将面积

38、做足方案，按未来保守市场售价市场售价1500015000元元/ /平米进行对比分析平米进行对比分析 地块测算地块测算投资估算表投资估算表做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.21.2亿元。亿元。序号序号项目项目不全面积合不全面积合计计( (万元万元) )全面积合全面积合计计( (万元万元) )不全面积单不全面积单价（元价（元/ /平米）平米）全面积单价全面积单价（元（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程费851.77 1218.27 149 147 3建安工程费23875.46 3

39、3760.06 4189 4067 4基础设施配套费855.00 1245.00 150 150 5管理费用1420.32 1746.30 249 210 6销售费用2137.50 2657.50 375 320 7财务费用1935.46 2379.67 340 287 8不可预见费528.37 649.94 93 78 9开发总投资53365.72 53365.72 65643.53 65643.53 9362 7909 地块测算地块测算销售收入两方案对比销售收入两方案对比序号序号项目项目不全面积合不全面积合计（万元）计（万元）全面积合计全面积合计（万元）（万元）不全面积单不全面积单价（元价

40、（元/ /平米）平米）全面积单价全面积单价（元（元/ /平米）平米）1销售收入855001063001500012807.232销售税费4039.8755022.675708.75605.14162.1两税一费3997.1254969.525701.25598.7382.2印花税42.7553.157.56.4036143销售净收入81460.12581460.125101277.325101277.32514291.2512202.09地块测算地块测算损益表两方案对比损益表两方案对比序号序号项目名称项目名称不全面积合计不全面积合计( (万元万元) )全面积合计全面积合计( (万元万元) )1

41、销售收入85500.00 106300.00 2销售税费4039.88 5022.68 3开发建设投资51430.26 63263.86 4财务费用1935.46 2379.67 5开发利润28094.40 28094.40 35633.80 35633.80 6土地增值税7164.07 9086.62 7所得税5232.58 6636.79 8税后利润15697.75 15697.75 19910.38 19910.38 9税前投资利润率52.65%52.65%54.28%54.28%10税后投资利润率29.42%29.42%30.33%30.33%地块测算地块测算项目项目不全面积（平米）不

42、全面积（平米）全面积（平米）全面积（平米）出让用地面积223585.66223585.66总建筑面积57000 83000独栋别墅销售面积5700048000叠拼别墅销售面积-35000容积率0.25 0.37 最后，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按未来乐观最后，纯独栋别墅方案和将面积做足方案，按未来乐观市场售价市场售价1800018000元元/ /平米进行对比分析平米进行对比分析 地块测算地块测算投资估算表投资估算表做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多做足面积方案比纯独栋别墅方案开发总投资成本多1.21.2亿元。亿元。序号序号项目项目不全面积合计不全面积合计( (万元万元) )全面

43、积合计全面积合计( (万元万元) )不全面积单价不全面积单价（元（元/ /平米）平米）全面积单价全面积单价（元（元/ /平米）平米）1土地成本21761.84 21986.79 3818 2649 2前期工程费851.77 1218.27 149 147 3建安工程费23875.46 33760.06 4189 4067 4基础设施配套费855.00 1245.00 150 150 5管理费用1420.32 1746.30 249 210 6销售费用2565.00 2806.25 450 338 7财务费用1935.46 2379.67 340 287 8不可预见费532.65 651.42

44、93 78 9开发总投资53797.50 53797.50 65793.76 65793.76 9438 7927 地块测算地块测算销售收入两方案对比销售收入两方案对比序号序号项目项目不全面积合计不全面积合计（万元）（万元）全面积合计全面积合计（万元）（万元）不全面积单价不全面积单价（元（元/ /平米）平米）全面积单价全面积单价（元（元/ /平米）平米）1销售收入1026001122501800013524.12销售税费4847.855303.8125850.5639.01362.1两税一费4796.555247.6875841.5632.25152.2印花税51.356.12596.7620

45、483销售净收入97752.1597752.15106946.1875106946.187517149.512885.08地块测算地块测算损益表两方案对比损益表两方案对比序号序号项目名称项目名称不全面积合计不全面积合计( (万元万元) )全面积合计全面积合计( (万元万元) )1销售收入102600.00 112250.00 2销售税费4847.85 5303.81 3开发建设投资51862.04 63414.09 4财务费用1935.46 2379.67 5开发利润43954.65 43954.65 41152.42 41152.42 6土地增值税11208.44 10493.87 7所得税

46、8186.55 7664.64 8税后利润24559.66 24559.66 22993.92 22993.92 9税前投资利润率81.70%81.70%62.55%62.55%10税后投资利润率45.65%45.65%34.95%34.95%地块测算地块测算从目前及未来价格测算看，一期地块非常值得拿。从目前及未来价格测算看，一期地块非常值得拿。原因：原因：地块在市场最不好的情况下，或者产品品质一般的情况下，以目前的土地价格获地块在市场最不好的情况下，或者产品品质一般的情况下，以目前的土地价格获取，取，1200012000元元/ /平米的售价，其获取的税后利润已超平米的售价，其获取的税后利润已

47、超10%10%。说明项目的抗市场风险。说明项目的抗市场风险能力非常强。能力非常强。一期测算结论：一期测算结论：本案拿一期地块，可操作性强，但有本案拿一期地块，可操作性强，但有3 3点风险点风险值得关注！值得关注！风险一：由于项目是旅游配套用地，土地使用年限风险一：由于项目是旅游配套用地，土地使用年限5050年，少于住年，少于住宅宅7070年，客户购买会有一定的心理障碍。年，客户购买会有一定的心理障碍。风险二：目前部分土地出让金未交风险二：目前部分土地出让金未交, ,并且未办理开工证，并结合此并且未办理开工证，并结合此地块的使用性质，银行贷款额度将降低。地块的使用性质，银行贷款额度将降低。风险三

48、：按正规政策办理预售许可证有一定难度，但目前项目已风险三：按正规政策办理预售许可证有一定难度，但目前项目已销售产品已经办理了预售许可证。销售产品已经办理了预售许可证。项目评价项目评价针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。针对土地使用年限针对土地使用年限解决办法：解决办法：现状现状目前政策未出台土地到期后，不能续签的文件。目前政策未出台土地到期后，不能续签的文件。未来未来整个庄园共整个庄园共8080平方米公里，从该地块土地办理手续看，至项目销售时，平方米公里，从该地块土地办理手续看，至项目销售时，土地使用年限已过土地使用年限已过1010年，根据地上房屋的新旧程度，可按房改或危改形年，根据地上房屋的新旧程度，可按房改或危改形式，补交土地出让金，延续土地使用年限。式，补交土地出让金，延续土地使用年限。项目评价项目评价针对贷款情况针对贷款情况银行意见：银行意见：“项目在满足已办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规