广东房地产发展现状与趋势浅分析流沙

1、广东省房地产发展现状与趋势浅分析（普宁）指导老师：杨惠系（部）：机电工程系专业班级：本汽电091学号：2009030443122姓名：罗锦温目录一、广东省房地产发展现况21、国民经济发展对房地产业的依赖程度降低2、房地产市场中的投机性需求得到抑制3、土地成交市场趋于平静和理性4、商业地产发展飞速二、普宁房地产业的发展展望31、促进普宁房地产发展的主要原因2、国家政策对普宁房地产的影响三、对当前普宁房地产市场发展的见解51、调控者要尊重市场，相信市场2、房地产开发商要遵循市场，顺应市场3、购房消费者要理性面对市场四、普宁房地产未来发展趋势判断7一、广东省房地产发展现况1、国民经济发展对房地产业的

2、依赖程度降低虽然房地产业在金融危机中对国民经济的发展和恢复起到重要作用，但房地产业的高速发展对其他实体产业的发展有挤出作用，不利于产业结构调整，房价的高涨也对居民消费结构的优化升级形成不利影响。宏观调控政策实施效果初步显现，国民经济发展对房地产业的依赖正在逐步减小。上半年，广东完成国内生产总值19668.55亿元，同比增长11.2%,其中房地产业增加值1035.14亿元，同比下降2.7%,占GDPt匕重由上年同期的6.5%下降到今年的5.3%。房地产业对GDP的贡献率为-1.3%,影响GDPFP10.2个百分点，贡献率和拉动力分别比一季度回落4.0和0.5个百分点。止匕外，在房地产营业税和土地

3、出让金减少的情况下，全省财政收入仍保持较快增长。上半年，商品房销售增幅比一季度回落17.2个百分点，而同时房地产业营业税也随之明显回落，上半年增幅只有32.3%,比一季度大幅回落32.1个百分点。但据财政部门统计数据，全省财政收入仍保持较快增长。上半年全省地方一般预算收入完成2188.09亿元，为年度预算的56.3%,比去年同期增收387.85亿元，增长21.5%。2、房地产市场中的投机性需求得到抑制这次出台的房地产调控政策把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二

4、套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分，鼓励和支持合理的住房需求，抑制和打击房地产市场中的投机性需求，商品房销售回落，火爆的房地产市场逐步降温。3、土地成交市场趋于平静和理性受国家调控政策影响，去年土地市场开发商疯狂抢地、囤地的场景已经消失。相反，开发企业出手更加谨慎和理智，土地成交市场趋于平静和理性。上半年，土地购置面积694.42万平方米，同比下降28.4%,增幅比一季度回落82.3个百分点。土地成交市场的平静和理性，一方面减少了地价高涨对房价的推动作用，另一方面也加速房地产开发市场的重新洗牌，促使一些开发能力弱、资金流量小、

5、资质等级低的开发企业淘汰出局。4、商业地产发展飞速商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业和增加城市税收具有重要的动力作用。而当前房地产市场的过热主要体现在住宅市场上，商业地产开发规模小，发展也较为缓慢。宏观调控政策中已经出台的加强个人住房信贷管理政策，为商业地产的开发和销售的快速发展提供了一个良好契机。上半年，办公楼和商业营业用房开发投资同比增长36.3%,比住宅开发投资增幅高6.3个百分点，占开发投资13.2%,比去年同期提高0.3个百分点；在住宅销售市场低迷的情况下，商业地产销售畅旺，办公楼和商业营业用房销售面积大幅增长52.1%,比住宅销售面积增幅高58.7个百分点，占商品房

6、销售面积6.5%,同比提高2.4个百分点。二、普宁房地产业的发展展望1、促进普宁房地产发展的主要原因2009年以来，房地产开发企业继续看好普宁市房地产市场发展前景，开发信心进一步增强，加大新开发投资力度，向市场推出上规模新楼盘。全市上半年新开工商品房建筑面积89.90万平方米，比去年同期增加57.5万平方米，增长283.1%;上半年，普宁市房地产开发新开工项目13个，其中较大项目有中信地产的中信华府，恒大地产集团的尚堤中央，翔宇集团的万泰城等，占全市新开工面积的56%上半年普宁市商品房屋竣工面积达62.24万平方米，同比增长37.6%,其中住宅47.69万平方米，同比增长35.7%。新增商品住

7、宅3826套。2009年上半年竣工的主要楼盘有“盛世豪庭”和“中华新城”等。2009年以来普宁市房地产销售市场呈现价降量缩态势。其原因主要有两方面：一是2006年后，房价迅速上涨，2009年虽部分楼盘楼价略有下降，但在金融危机背景下，消费者的收入预期和购房预期发生变化，市场观望气氛浓厚，部分购房需求受到抑制；二是新开工楼盘普遍未进入政府规定的销售期，期房销售大幅度减少。统计显示，上半年普宁市商品房销售面积46.17万平方米，同比下降15.4%,其中彳i宅为40.1万平方米，同比下降19.3%;商品房销售额为15.77亿元，同比下降24.4%,其中住宅为12.99亿元，同比下降24.4%。但销售

8、市场也出现积极信号，呈逐步走强趋势。上半年在期房销售量大幅减少的情况下，现房销售明显活跃。上半年期房销售面积24.07万平方米，下降31%而现房销售面积22.10万平方米，增长12%从单季度来看，2009年第一季度全市商品房销售面积为19.43万平方米，第二季度为26.73万平方米，第二季比第一季销售面积增长37.5%。2、国家政策对普宁房地产的影响2009年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下，银行信贷大幅增加，同时出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。在供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓

9、解了开发商资金紧张的局面；在需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。随着国家宏观经济的复苏和国家、省、市一系列促进房地产业健康平稳发展的政策和措施的实施，2009年普宁楼市逐渐呈现“回暖”到活跃的态势。2009年1-11月份，中心城区的房地产交易宗数达24872宗，同比去年上升了47%交易面积达260万平方米，同比去年增长了36%二手房交易总量比2008年翻了一番，交易宗数达13753宗。中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场发展

10、提供更为广阔的空间。国土资源部也已加大督促力度，加快各地编制和修编2010-2011年保障性住房用地供应计划的步伐，保障性住房用地计划供应增加，将会降低房地产价位。另外，受迪拜债务危机影响以及国家对金融风险泡沫的压缩，一定程度上也促使2010年房价下跌。近几年中央和省逐年加大对中低收入者的住房保障力度，省里安排对部分城市的廉租住房专项补助资金也逐年增多。截至目前，普宁市已解决了中心城区3060多户低收入住房困难家庭的住房问题。受国家调整政策及需求人群的影响，2010年的房地产市场将趋于平稳，基本维持稳步发展的态势。由于新一年国家的财政政策以及对房地产的政策倾向，房地产市场处于稳步增长的良好局面

11、。国家延续积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及房地产的政策倾斜，一方面抑制了投机性购房，另一方面也能促使房地产市场有序发展，预计新一年房地产市场发展趋势将稳中略升，基本保持一个较为良好的态势三、对当前普宁房地产市场发展的见解1、调控者要尊重市场，相信市场从近年调控政策来看，有两个方面值得注意，一是全国“一刀切”的政策和“齐步走”的措施越发减少，二是通过行政手段控制房价的调控效果不大。因此，要维护房地产市场健康稳步理性发展，我市各级政府要尊重市场规律，相信市场对房地产资源的配置作用和对房价的调节作用；同时重点要从三个方面着力：一是要监测我市房地产市场变化，把握好土地批租、项目审批的节奏，保证

12、市场的有效供给。二是要加强对市场监控，防范和打击“囤地”、“捂盘”以及销售环节上的违规行为，依法依规维护房地产市场秩序。三是要积极摸索新思路，探索新途径，加快以廉租房为主的保障性住房建设进程，将保障性住房建设纳入社会保障体系。2009年我市通过盘活空置商品房，改造成廉租房的路子就是很好的尝试。同时可以适当考虑将承租对象从低收入者扩大到初就业的毕业生甚至具有稳定工作但又买不起房的进城农民工，建设多层次多档次的廉租公房。2、房地产开发商要遵循市场，顺应市场2009年我市房地产市场趋于活跃，消费者购房愿望趋强，很多开发企业将新楼盘价格定位飘高。但2009年我市的房地产市场中有几个方面需要引起注意：一

13、是房价收入比攀高。从统计快报数据上反映，我市2009年每套住宅均价为39.62万元，而2009年我市城镇人均可支配收入为13651元，如果以每户三口人计算，则房价收入比高达10.2,而据国内有关专家研究结果，认为我国城镇房价收入比的合理区间为6-7。房价上涨过快，对市场购买力的过度透支，无异于杀鸡取卵，不利于房地产市场的持续健康发展。二是空置面积五年来首次出现正增长，空置面积再次累增，特别是滞销房大量增加；与此同时开发规模再次扩大，而销售量仍然是负增长。这说明市场供给面已改变了2008年以来相对不足的局面。三是住宅销售面积减少但套数增加，说明房价上升后小套型住宅成销售主力。四是国家对房地产市场

14、的调控政策已经有别于2008年底出台的一系列措施，调控目标在于抑制房价的过快上涨。基于以上情况，开发单位应该顺应市场需求信号，主动调整经营思路，应对市场变化。3、购房消费者要理性面对市场住房是比较特殊的商品，既是消费品，也是投资品。购房者往往有类似于普通股民“买涨不买跌”的心理，但住房作为不动产，毕竟与金融资本有所区别。一旦决策失误，有可能背上生活等方方面面的长期压力。因此当房价处于上行态势的情况下，购房者应根据自己的实际情况和经济能力，量身而动，量力而行，不跟风，不投机，理性面对市场，理性判断市场。四普宁房地产未来发展趋势判断2009年房地产市场的持续火爆，引起了党和政府、社会各界的高度关注

15、。为了促进房地产市场的健康发展和改善人民居住条件，国家针对房地产市场出台了一系列调控措施。2010年一季度起，包括提高二套房首付比例、对非本地居民（不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明）暂停发放购房贷款、暂停房价涨幅较快地区的第三套房屋贷款等一系列宏观调控政策相继出台，调控手段更为严厉。从目前看，调控效果已经初步显现，商品房销售市场处于量跌价稳”的调整相持阶段：房地产开发投资增幅逐步趋于稳定，土地购置面积下降，商品房销售低迷，商品房销售价格虽高位运行，但环比已出现下降，继续向下调整的态势明显。而从近期国家各部委的表态看，调控政策不会放松，仍将继续贯彻实施。预计下半年房地产市场将走出投

16、资逐步回落、商品房价格下跌，销售量随房价下跌率先探底、然后逐步趋稳回升的持续调整格局。判断一：房地产开发投资增幅逐步回落。主要原因：一是政策上，房地产宏观调控政策仍将严格执行，销售大幅回落，开发商投资信心减弱，对后市预期看淡；二是资金上，一方面销售低迷，回笼资金放缓，开发企业到位资金逐步趋紧。另一方面房地产营业税逐月回落，房地产开发企业利润收缩，投资意愿减弱；三是土地供应上，本年土地购置和待开发土地面积下降，开发商土地储备减少，影响下半年开发投入；四是特殊原因的影响：由于举办亚运会，广州市从今年十月份开始所有建筑工地将停工三个月。判断二：销售量继续探底，价格持续调整，在合理的水平上销售量将逐步趋稳回升。首先，面对严厉的调控措施和土地供给不足，市场观望气氛浓厚。在商品房价格没有下跌到一个心理预期价位之前，购房者持币观望，销售量继续低迷。其次，销售持续低迷影响企业持续经营，开发商有内在调整房价的动机和意愿。开发商会以促销或打折降价等方式压缩利润，牺牲高房价换取销售量增加和销售资金的回笼。最后，政府对经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的建设力度加大，广州亚运城约8