第6章资产评估途径与方法

1、东北财经大学出版社普通高等教育“十五”国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系第第6 6章章 资产评估途径与方法资产评估途径与方法目 录p6.1 资产评估途径与方法概述p6.2 市场途径p6.3 收益途径p6.4 成本途径p6.5 评估途径及其方法的选择6.1资产评估途径与方法概述6.1.1 资产评估途径内涵 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径 6.1.2 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型

2、 6.2 市场途径6.2.1 市场途径的基本含义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。6.2.2 市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。 6.2 市场途径6.2.3 市场途径的基本程序1 1）选择参照物）选择参照物2 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素）在评估对象与参照物之间选择比较因素3 3）指标对比、量化差异）指

3、标对比、量化差异4 4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异指标差异5 5）综合分析确定评估结果）综合分析确定评估结果 6.2 市场途径6.2.5 市场途径中的具体方法1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2.修正系数n （61）或 =参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n （62）6.2市场途径(1）现行市价法 （2）市价折扣法（3）功能价值类比法。 （4）价格指数调整法（亦称物价指数法） （5）成新率价格调整法 （6）市场售价类比法 （7）价值比率法2）间接比较法 间接比较法也是市场法中最

4、基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。 6.3 收益途径6.3.1 收益途径的基本含义 收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。6.3.2 收益途径的基本前提（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可

5、以预测并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。6.3.3 收益途径的基本程序6.3 收益途径（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；（2）分析测算被评估对象未来预期收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；（5）分析确定评估结果。6.3.4 收益途径的基本参数 运用收益途径进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个。6.3 收益途径6.3.5 收益途径中的具体方法 收益途径中的具体方法可以分为若干类：其一是针对评估对象未

6、来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等。 1）纯收益不变PA/r 其成立条件是：纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；收益年期无限。(2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：6.3 收益途径 )111 nrrAP（614） 2）纯收益在若干年后保持不变(1)无限年期收益。其基本公式为：nntiirrArRP)1 ()1 (1 （616）(2)有限年期收益。其计算公式为：)1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP（617）（617）6.3 收益途径4）纯收益

7、按等比级数变化（1）在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式srAP（622）5）已知未来若干年后资产价格已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：nnnrPrrAP)1 ()111 （626）6.4 成本途径6.4.1 成本途径的基本含义 成本途径也是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。资产的评估值资产的重置成本资产实体有形损耗资产功能性陈旧贬值资产经济性陈旧贬值 资产的评估值资产的重置成

8、本资产经济性陈旧贬值资产功能性陈旧贬值资产实体有形损耗 6.4 成本途径6.4.2 成本途径的基本前提 只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。 6.4.3 成本途径的基本要素 1）资产的重置成本 2）资产的有形损耗 3）资产的功能性陈旧贬值 4）资产的经济性陈旧贬值 6.4 成本途径6.4.4 成本途径中的具体方法1）重置成本的估算方法（1）重置核算法。 （2）价格指数法。 （3）功能价值类比法。 2）实体性贬值的估算方法（1）观测法。观测法，也称成新率法（2

9、）使用年限法。 （3）修复金额法。 6.4 成本途径3）功能性贬值的估算方法通常情况下，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同且广泛使用的主流资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），其数学表达式为：被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数） （643）6.4 成本途径4）经济性贬值的估算方法（1）当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：经济性贬值率=1-(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力)x10