顺驰太阳城物业管理方案

1、天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司2004年8月5日顺驰太阳城物业管理方案前 言目 录前 言第一章 顺驰物业企业介绍第一节 天津顺驰物业管理有限公司简介第二节 顺驰物业主要管理项目第三节 顺驰物业发展历程与业绩第四节 顺驰物业组织结构及说明第五节 顺驰物业荆州分公司第六节 我们的优势与特色第二章 太阳城项目概况与管理思路第一节 太阳城地理位置概况与特点第二节 太阳城建筑概况与配套设施第三节 太阳城规划物业用房概况第四节 太阳城物业管理思路要点第五节 太阳城物业管理特色与主要措施第三章 太阳城物业管理服务内容标准与管理目标第一节 太阳城物业管理服务范围第二节 太阳城物业管理服务内容与标准第三节

2、太阳城物业管理目标第四章 太阳城物业管理模式（重点内容）第一节 高标准管理原则第二节 服务模式一、 顺驰物业的前期介入二、 物业管理的各项保障三、 对太阳城的人文管理四、 日常服务模式简介五、 客户方针第三节 前期介入与筹备工作计划第四节 前期物业管理模式第五章 太阳城物业管理组织架构第一节 管理中心组织架构图第二节 管理中心岗位设置与说明第六章 太阳城物业管理费用测算第一节 管理费用分析第二节 管理成本测算第三节 管理收入测算第四节 管理费用补贴说明第五节 关于维修基金结 语第一章 顺驰物业企业介绍第一节 天津顺驰物业管理有限公司简介天津市顺驰物业管理有限公司成立于一九九七年,是天津市顺驰集

3、团公司的全资附属公司，是具有物业管理国家一级资质的专业化公司，中国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强企业之一。现有总资产1008万元，管理人员逾143名。顺驰物业公司现管理120余万平方米的物业面积，待管200余万平方米的在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰.名都、顺驰名都.新园、顺驰.世纪城、顺驰.香榭里、顺驰.顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这

4、些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺驰物业在巩固成绩的同时，正沿着创造“精品物业”的目标更进一步迈进，为“顺驰”所有的业主呈上一份体验具有顺驰特色服务的“美好家园”。第二节 顺驰物业主要管理项目 世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”。 太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体

5、现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。 新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。 蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。 世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。 久华里以高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98

6、；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。 顺驰集团办公楼，是顺驰企业办公的场所。在顺驰物业公司的管理下被市局被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”的荣誉称号。也开创了顺驰物业管理办公楼的先河，而且取得了良好的成绩，2000年顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”。 半岛蓝湾是顺驰物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过程中融入了“管家式”的服务，并赢得了业主的认可和行业的关注。第三节 顺驰物业发展历程与业绩1997年：获得房管局颁发的物业管理资质2000

7、年：香榭里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：顺园公寓被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000年：管理面积达到80万平方米，获得天津市物业管理“十强”企业称号2001年：加入全国物业管理协会，任理事级单位2001年：天津顺驰物业管理有限公司被评为“天津市物业管理一级资质企业”2001年：顺驰名都新园小区被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2001年：顺驰名都公寓被评为“全国物业管理示范住宅小区”2002年：顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002年：顺驰名都新园被评为“全国物业管理示范住宅小区”

8、2002年：顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2002年：顺驰东屏园被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002年：天津顺驰物业管理有限公司被建设部批准为“国家一级资质企业”2003年：管理面积达到120余万平方米。待管在建项目10余个，管业面积达200余万平方米。顺驰物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、 石家庄等地区并向全国范围发展。第四节 顺驰物业组织结构及说明 顺驰物业公司组织架构图副总经理、总经理助理总经理综合管理部客户服务部品质部人力资源部财务部聚焦业务单元各项目管理中心各项目会馆发展部经营部售后协调部筹备部技术业务部专业服务 公司组织架构图说明由此架构图可

9、以说明，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。第五节 顺驰物业荆州分公司天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司成立于2004年7月2日，负责天津顺驰物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种小区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活”、服务到“最小细节”的物业管理服务特色，荆州分公

10、司从立业开始，就树立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物业管理发展为己任的奋斗目标。目前，顺驰物业荆州分公司全身心投入顺驰水蓝开发项目- “荆州太阳城”的物业管理筹备工作中，我们时刻以“顺驰”企业文化的核心价值观中“使命般的热情”来努力工作，冀望与顺驰水蓝一起共同将太阳城打造成为最具特色的荆州第一物业品牌，同步新荆州发展并成就我们做行业领跑者之使命！第六节 我们的优势与特色 赢得业主的认可，从“细微之处”作起：在顺驰物业的项目里，一直引导和提倡：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。 “亲情服务”拉近物业公司与业主的距离：“亲情服务

11、”是顺驰物业公司基础服务的升华，通过顺驰物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的距离，更好地开展工作。 “家文化”的氛围营造，使业主产生归属感：顺驰物业一直把项目看作是一个家庭，通过整个“家”氛围的营造，让业主真正享受在繁杂的大都市，社会的快速发展中，有一片属于顺驰业主常相归属的“大家庭”，以提升整个项目的社区氛围，营造顺驰物业的良好口碑。 多种形式的服务，让业主感受完美的居住生活：顺驰物业为了适应各类型项目的管理，服务好各类业主的生活，依照项目特点，采取了“酒店式”“管家式”“共管式”的服务，并在项目里得到了实践，产生了良好的反响。并根据经验的积累，继续探索实

12、践更深层次的服务形式，以满足各类型物业的需求。 视每位业主如“贵宾”，充分体现顺驰物业“业主至上”的服务理念：在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务。 注重项目群体参与的功能：集合资源进行项目的共建，注重群策的力量，以吸纳好的经验意见，更好地维护好项目的利益，管理、服务好属于业主的共同财产。 注重每位员工参与企业管理的功能，倡导全员提合理化建议，增加员工的凝聚力：顺驰物业一直认为，任何岗位的人员都不是企业发展的弱势群体，只有最基层的岗位才最清楚日常事务的工作，企业的发展也正是由这些基础的工作积淀起来的。所以，我们采取了“

13、无障碍沟通”和“全员提合理化建议”的行为举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出自己的意见，以此来营造良好的工作氛围，提高整体的服务和管理的水平。第二章 太阳城项目概况与管理思路第一节 太阳城地理位置概况与特点顺驰太阳城项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南、长港路以北、工农路以东，园林路以西。项目总占地面积为383亩，总建筑面积约31万平方米，容积率1.35，建筑密度26.13，绿化率35。太阳城物业项目有其自身的优越条件：项目原为荆州植物园，小区整个地块为规则的长方形，地表平整，有大量的植物，丰富的树种，以及较大面积的湖面、花窖、明渠、鱼塘，天然造就了太阳城项目的纯美自然风光。优质的地

14、块配以高品质的楼盘，结合顺驰物业管理有限公司在天津多年的物业管理经验，太阳城必将成为荆州市高品质的居住区。我们致力于以合理的收费价格和现代化管理手段，营造业主满意的生活环境，提供优质高效的服务，共同维护“太阳城”良好的住宅品牌，达到物业保值、增值和公共设施设备的正常、完整。定能为物业所有者及使用人提供全面、专业、周详及稳定的高素质管理服务。第二节 太阳城建筑概况与配套设施本项目由联体别墅、叠拼住宅、多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街三层；总建筑面积约310

15、000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且设有各式电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、可视对讲

16、、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。第三节 太阳城规划物业用房概况 临时性用房具体位置： 荆州植物园太阳城南门销售中心第二层用房面积： 54平方米 长期性用房具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层用房面积：总计240平方米第四节 太阳城物业管理思路要点 高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索，摸索出一条经验，就是用心管理、贴心服务，管理重在执行。服务到最小细节需要不折不扣的执行。在太阳城自然与文明结合的文化居住区内，我们将针对小区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发

17、挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境的典范。 根据太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将太阳城管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是，根据太阳城项目物业品质和荆州消费水平，我们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算，我们认为，本方案中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上满足太阳城日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的

18、众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施，在太阳城的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。 充分重视前期介入的作用，我们将在太阳城开盘之前即到位主要管理人员，并进行项目的前期介入。 根据顺驰水蓝的开发进度，我们将适时调整介入方案，并配合太阳城的开发进度分期实现正式接管。 太阳城属于沙市区的一个较大的社区，政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主的利益。 考虑到荆州物业管理普及情况，我们

19、的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。 我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。 针对太阳城的具体情况，采取一体式的安全管理体系。分各个组团分别设置监控岗位，此外在园区公共道路和配套建筑上，设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监

20、控、可视对讲等都是太阳城智能化中使用的设施。我们深知，一个良好的居住环境，安全十分重要，基于开发商对项目的规划设计，对智能化系统，安防系统的配备和使用，我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系，为太阳城业主提供和谐、安宁、安全、有序地居住环境。 在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目所在地荆州市沙市区下岗失业人员多的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排太阳城内的住户，帮助解决一些困难户的问题。 我公司将联合荆州市和沙市区有关部门，在太阳城内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化，并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。 在管理团队方面，

21、本着“专家型团队、学习型组织”的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到太阳城管理中心任职，定期安排太阳城管理中心的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。第五节 太阳城物业管理特色与主要措施 将太阳城项目赋予“管家式”管理的理念A. 服务距离的拉近：顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主，业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。B. 重视服务的内容、品质与效率，切实了解太阳城业主对物业服务的需求，有针对性的提供服务。C. 形成一种“祥和、安全、品位”的社区人文环境 高标准管理的措施A. 建立和实施完善的物业管理基础服务和 “公寓式”管理、服务相结合的管理形式。B. 培育高素质的员工队伍企业核

22、心价值观的宣贯，各种专业教育的培训。C. 加大项目基础服务工作的力度考核标准、监督机制。 外延与内延服务管理A. 建立方便的外部联系网，方便业主的需求。B. 想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。C. 创造“都市生活”的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。D. 加强环境治理，项目内、外环境实行定时清洁，随时保洁。E. 对垃圾的分类处理，定时清理。F. 严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。G. 设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。第三章 服务内容标准与管理目标第一节 太阳城物业管理服务范围顺

23、驰物业荆州分公司为太阳城提供的物业管理服务总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。一、 常规性公共服务即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。 房屋及公共、共用设施设备管理服务房屋建筑公共部位得到维修

24、、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 公共、共用设施、设备的管理范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。 智能化设施设备范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 环境卫生管理服务对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各

25、种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。 绿化管理服务绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。树木、花卉的养护：主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。 治安消防管理服务治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。治安消防管理是为了保

26、障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理，预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。 车辆交通管理服务对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。 其它公共管理服务在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活

27、环境。二、 委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。三、 经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，

28、开辟新的服务项目。第二节 太阳城物业管理服务内容与标准为将太阳城建设成为荆州最具特色、充满异国风情的超一流标志性文明住宅小区，顺驰物业荆州分公司将依照全国物业管理优秀示范小区标准和优于荆州市住宅小区物业管理公共服务等级标准（荆房2003-33号）中的一级标准实施物业管理。其中具体服务标准承诺及质量保证措施摘要如下：一、 基本服务标准与措施 签订物业服务合同，明确权利义务关系； 承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗； 建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主

29、动热情； 建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场； 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目； 公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况； 每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75以上。二、 公共服务标准与措施（一）安全管理 小区主入口24小时执勤； 监控室实行24小时监控； 别墅区设立专职保安员； 小区内每小时保安巡查一次； 对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助

30、采取相应措施。（二）环境管理 按单元门设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次； 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次； 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏； 二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 定期清除绿地杂草、杂物； 定期预防花草、树木病虫害（三）房屋管理 每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护； 按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业

31、主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 各组团、栋、单元门、户有明显标志。 小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范； 对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；（四）设施、设备管理 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常； 对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复； 载人电梯早6点至晚上12点正常运行； 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 路灯、楼道灯完好率不低于80 容易危机人身安全的设施设

32、备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；三、 便民服务标准与措施主要内容有：健康咨询、家政助理、礼仪服务、社区活动、看护服务、房屋代租代售、房产投资咨询、商品零售、商务中心等第三节 太阳城物业管理目标凭借多年积累的丰富物业管理知识及经验，并集合专业精英人才，顺驰物业为太阳城提供全面及优质的物业管理服务。在客户提供必要合作的基础上，我们将承诺达到以下目标。 总体目标在管理期限把太阳城管理成为“文明、安全、优美、舒适”的高品质住宅区。 优秀物业称号在顺驰物业的努力下，所管理的物业均己获得省、市颁予的物业管理优秀（示范）荣誉称号。同样，我们有信心凭借丰富的实际经验，委派专

33、业资深人士，根据实际情况，提供专业管理服务，使太阳城入伙后一年内获得荆州市及湖北省物业管理优秀小区称号，并在适当时机申报且争取获得全国物业管理优秀小区称号，提升太阳城的整体形象，实现创一流品牌的目标。 国际品质ISO 分项目标1、98%2、100%3、95%4、98%5、100%6、90%7、90%8、空房管理完好率95%9、95%10、100%11、100%12、维修合格率95%13、100%14、100%15、100%16、保安员工在岗率100%17、100%18、95%19、绿化完好率98%20、100%21、100%22、95%第四章 太阳城物业管理模式第一节 高标准管理原则第二节 服

34、务模式一、 顺驰物业的前期介入 机电设施介入:介入基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 为使用及管理者方便，节约日常运行费用 公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置； 重大设备的选用和购货合同条款的拟定； 电气设备和供配电系统设计与施工； 给排水系统设计与施工； 各种门锁和钥匙的选用； 消防设施的设计与施工；24小时热水供应系统的设计与施 工等； 所有公共布线应更为简洁，应便与业 主二次装修改装及日后物业方维护保养； 门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生； 给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。 部分楼道消防通道

35、可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也 不足消防法规规定之1.5米之安全距离等； 其他建议略。 建筑设计介入:介入基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 使用及管理者方便，保持物业形象 围墙和大门的设置； 监控中心及安保岗亭的设计与施工； 单元户型及实用功能； 建筑物外立面的控制； 公共环境装饰和绿化的布置； 各种标志牌选用； 大堂接待台的布置； 物业管理用房的设计和施工； 预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定 已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。 个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之

36、设计问题易造成日后一次装修或改建时主要拆除对象。这样即会增加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。 空调外机预留位置不当，主要是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。 外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。 智能系统介入:基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 人防+技防的理念，强调社会化服务 闭路电视防盗监控系统 电子巡更系统 车库管理系统 公用设备监控系统 访客楼宇对讲系统 背景音响和应急广播系统 卫生电视接收和有线电视系统 综合布线系统 宽带接入和上网方式等 小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需

37、求考虑各类接入线的预留口。如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。 公共区域监控设施设备的位置应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设置防冲撞栏。 车库管理系统的可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统的购置应多从维修保养方面加以控制。 其他建议略。 跟进施工过程:基本拟定内容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 维护顺驰水蓝和业主利益，保证施工质量 发现可能存在的隐患 施工对以后维修保养是否有影响 提供成品保护措施建议 收集设计和施工文档资料 协助检查建筑施工和设备安装的 质量 提供操作培训要求 提供备品备件要求 提供竣工图纸递交要求 提供操作手册递交要求 技术资

38、料递交要求等 地下车库的进出口的坡度上的防滑设 施应在施工前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增加防滑系数。 现工地管理方通常会对施工现场的安 全管理、施工人员生活区域的卫生等方面管理还比较薄弱。巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。 施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。 其他建议略。 物业销售配合:基本拟定内

39、容：前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼 提供国际及国内的房产租售信息 参加物业管理介绍会 培训售房人员解答物业管理问题 提供物业管理宣传资料顺驰物业背景介绍 从物业管理的角度审核预售合同 将物业管理的有关规定制成合同 附件 参加各种庆典/活动 探讨解决各种销售中遇到的管理 问题等 通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。以我司多次其他项目的经验，均得到了相关的员的好评。 其他工作，我

40、司亦会根据贵司之销售 进度全力配合。二、 物业管理的各项保障 物业管理筹备工作简介 准备各种物资装备 制定各种规章制度 完成员工入职培训 制定各种物业的管理方案 物业管理的其他筹备工作三、 对太阳城的人文管理提介体验顺驰“家文化生活”的人性化服务管理称心、舒适、美丽的“人性化”大家庭。四、 日常物业服务模式简介 物业的安全保卫和管理 物业的环境维护和管理 物业的设施维护和管理 物业的交通秩序管理五、 客户方针 客户满意度调查第三节 物业管理前期介入与筹备工作计划 准确各种物品和装备参与设备调试和验收 提供施工现场安保服务 确保物业管理各种方案 制订物业管理的各项规章制度 完成物业保险工作第四节

41、 前期物业管理模式 物业验收移交A、政府有关职能部门验收政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。B、物业验收首要条件在物业竣工后，顺驰物业物业将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保顺驰水蓝和所

42、有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。C、物业验收的资料要通过物业验收，必须事先递交以下资料：政府职能部门验收文件或证明、工程监理验收合格证明、物业设施的竣工图（若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图）、设备或系统的操作说明、维护保养手册；提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料；提供必要的专业技术介绍和培训；提供所

43、有测试、检验和调试报告等。D、拒绝验收和移交的范围当发生如下情况，为维护顺驰水蓝和全体业主的利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能正式验收移交。拒绝验收的范围包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。F、公共区域的验收和交接公共区域的验收应由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ，验收 时由施工单位代表及监理签名确认公共区域

44、验收交接表。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。G、各种机房和设备的验收及交接各种机房验收 应由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。机房和设备验收只对有表计量的读数作验收 ，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认机房验收表和设备验收表。物业管理处于初期后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。H、用户单元内的验收和移交住户单元的验收由物业管理处、顺驰水蓝、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工

45、程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。验收时由施工单位代表和监理签名确认住宅单元验收交接表。物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。并重复程序至验收通过。验收时需记录水、电和煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理处统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标示有关单元的号数，物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看房及管理人员定期入内巡查等事项。I、绿化的验收及交接小区内绿化的验收由物业管理处、顺驰水蓝、监理及园林施工单位的代表共同参与，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集在中可见的外观、造型

46、和数量，对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认绿化验收表（表式将根据花木情况制定）。绿化验收后的一年内，仍由原园林承包商完成日常必要养护、修剪和浇水工作，并需及时补种坏死的苗木，惟物业管理处需保护绿化不受人为损坏。J、关于物业设施的质保期质保斯是施工承包商和供应商对其施工和产品的质量进行一定时间免费维修保养，质保期限以顺驰水蓝与承包商和供应商签署的合同和国家有关规定为准。物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内根据需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应确定紧急召唤时间；顺驰水蓝支付工程尾款，需经

47、管理公司会签；对业户入住时间与物业竣工时间有差异的质保维修，顺驰水蓝应承担相应的维修费用。K、将单元交付业户使用物业管理处将代表顺驰水蓝将物业交付业户使用，客户经顺驰水蓝签发的支付使用通知书，正式接收住宅单元，当场填妥物业单元交接表，交接以接收住宅单元钥匙为标志，物业交付以如下程序执行：工作经办部门内容备注确认业主服务中心核实顺驰水蓝签发交付使用通知书若有疑问需向顺驰水蓝证实交接文本服务中心递交物业管理公约、用户手册、住宅说明书、住宅质保书请业主签收建立资料服务中心请业主填写业主资料表格，建立用户档案资料，输入电脑确定与业主的联络方式查验单元工程部按交付标准，查验天花、地坪、墙面、门窗、照明、

48、地漏、水管、电话、电视和可视对讲等记录缺陷，通知施工整改和维修督促整改工程部若缺陷较多，业主拒绝收搂，需立刻通知施工单位整改或翻修记录，并督促及时完成完成后立即通知业主再验收办妥手续工程部业主同意接收单元，需填妥物业单元交接表记录水、电及煤气表读数收取费用财务部根据事先准备好的单据，向业主收取首期三个月的物业管理费、维修基金、装修垃圾清运费、有线电视和煤气初装费做好未交应付款的登记移交单元服务中心确认已办妥所有手续，移交单元钥匙交楼工作完成 二次装修管理 物业治安防范管理 物业的清洁、灭虫和绿化管理 营造合适的社区文化 智能化设施的维护 房屋及公用设施设备的维修养护主要工作范 围内 容经常性工

49、作公共区域、公共设施、机房及管道巡视、操作、调试、记录计划性工作公共区域、设施、客户收楼、装修、入住保修监督、养护、更新、节能整改、装修管理报修处理客户单元内自用设施、公共设施质保期施工单位维修、自行修理、外聘修理计划外工作突发事件、小项目整改、建筑设施改善急修、改造、增建 D、机电设备应急程序程序工 作备注获知故障接到报告、巡视中发现、操作失误、仪器和仪表反映或报警做好记录赶赴现场当班人员迅速赶赴现场，判断故障类型和严重程度，向领导报告属质保和外判维保范围，通知承判商应急处理采取有效措施，减少损失；切换备用设备或采取临时措施，恢复使用功能；悬挂警示标志或告示，通知客户拍照取证，以便向保险公司索陪维修更换查清原因，进行维修，无法维修的设备或零件，进行更换尽量减少对客户的影响恢复使用维修完毕，通知相关的客户，向客户说明原因，向客户致欠影响客户，应尽力予以解决记录报告撰写特别事件报告，详细记录时间、地点、事故、原因、损失金额、客户投