子悦薹洋房价格系数制作说明(20110104)

1、子悦薹洋房价格系数制作说明子悦薹洋房价格系数制作说明20102010年年1212月月目录目录子悦薹价格系数制作说明2第一部分第一部分 价格系数制作总体说明价格系数制作总体说明第三部分第三部分 水平系数制作说明水平系数制作说明第四部分第四部分 垂直系数制作说明垂直系数制作说明第第 3 3 页页第第 9 9 页页第第 3030页页第二部分第二部分 公式及系数取值说明公式及系数取值说明第第 6 6 页页子悦薹价格系数制作说明3第一部分第一部分 价格系数制作总体说明价格系数制作总体说明子悦薹价格系数制作说明4价格系数制作总体说明价格系数制作总体说明本系数表的制作主要原理是： 通过内部各户型的相互比较，

2、得出各不同位置户型的素质差别。 单个户型的素质评分拆分为水平系数与垂直系数两个方面，通过相乘得出单个户型的综合系数（综合系数=（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+增值系数），综合系数的大小反映出户型素质的高低。水平系数水平系数垂直系数垂直系数增值系数增值系数特殊系数特殊系数综合系数综合系数子悦薹价格系数制作说明5集团目标：洋房快速销售、资金快速回笼营销目标：开盘售罄，为后期项目打造良好营销氛围品牌目标：打响品牌，推广品牌文化，增强品牌美誉度价格制定依据：价格制定依据：子悦薹价格系数制作说明6第二部分第二部分 公式及系数取值说明公式及系数取值说明n实收均价实收均价=（销售总额折前综合折扣）/总

3、建筑面积 = （单价折前单位建筑面积 综合折扣）/总建筑面积n单价折前单价折前=单价折后/综合折扣 n单价单价=均价综合系数 =均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数）（1+增值系数） =均价（1+水平系数）（1+垂直系数）（1+特殊系数） （1+赠送面积折算率实用率建筑面积）n水平系数水平系数=权重分值10100 子悦薹价格系数制作说明7公式及系数取值说明n增值系数增值系数=赠送面积折算率实用率建筑面积）n操作标准：操作标准：以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分5个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；子悦薹

4、价格系数制作说明8公式及系数取值说明子悦薹价格系数制作说明9第三部分第三部分 水平系数制作说明水平系数制作说明子悦薹价格系数制作说明10三亚典型楼盘价格因素三亚典型楼盘价格因素山屿湖n产品供应：2009年11月开盘，推出27栋5-7层的洋房，共1108套。48一房约500套，两房85300套，三房130300套n户型：顶层为三房，两房看湖，一房观河。配备大面积阳台、入户花园，一层赠送地下室。差价较大，1层4.4万/，2层3.6万/，差价为8000元/n景观：以水为主，以河环绕，以湖居中，河、山、湖景观带视觉冲击，差价不大n朝向差价：朝向考虑西晒，略加调整。洋房均价洋房均价3.6万万优惠活动：全

5、款9.8折，赠送精装修家电、窗帘。销售情况：剩余18套，主要为3房n山屿湖的价格制定以户型与增值面积为主，景观和朝向为辅助调整。子悦薹价格系数制作说明11三亚典型楼盘价格因素三亚典型楼盘价格因素凤凰水城n产品供应：10年10月开盘推出（4#、5#）花园洋房，共132套， 主推95两房96套，138三房24套。n户型：南北通透95两房-138三房，赠送观景阳台，一层赠地下室，户型选择余地比较少，不做较大价格区分。n层差、方向差：300-5000元/，考虑西晒作为调整。n景观：背山、面海、临河，临河三面通透位置总价相对要高10万以上，约1000元/。洋房均价洋房均价2.5万万优惠活动：一次性付款9

6、.7折后再9.5折，团购6-9套9.7折10套以上9.6折。销售情况：已销售80%。n凤凰水城洋房价格主要以景观和朝向为主，以 户型为辅助调整子悦薹价格系数制作说明12三亚典型楼盘价格因素三亚典型楼盘价格因素p稀缺性奢侈品：三亚楼盘中提供洋房产品的只有凤凰水城、山屿湖、鲁能三亚湾寥寥几家。洋房成为三亚楼市产品供应中的稀缺性奢侈品，所以在价格上要体现稀缺性所带来的心理价值。p景观：景观成为三亚洋房产品价格因素最重要的部分，山屿湖的花园洋房结合建筑内部庭院、外河、内湖等人工景观，营造出悠闲的度假理念；凤凰水城以背山、面海、临河作为产品卖点。p户型：通透两房、三房结合大面积入户花园和阳台，营造舒适的

7、生活空间p朝向和层差：均以层差和朝向结合来作为定价的因素，小结4号楼3号楼2号楼1号楼a1 a2 b1 b2子悦薹价格系数制作说明13本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明迎宾路户型常规的水平系数主要参考 户型、朝向、景观、噪音四大因素来制定 噪音分析：噪音分析：子悦薹洋房项目西北边紧邻金鸡岭公园，东边是在建的高层住宅，项目完工后噪音干扰几乎不存在，四栋楼朝向一致，楼间距足够宽敞，不影响各楼之间的采光，故噪音和采光因素在评分中可以忽略。朝向分析：朝向分析：户户南北通透，通风采光与朝向基本一样，从朝向来说也无法拉开差距，因此，在评分中也可以忽略大部分朝向的因素，只是把有西晒/东照的位置与中

8、间位置的户型稍作区别，作为特殊情况来考虑。噪音、朝向噪音、朝向子悦薹价格系数制作说明14本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明项目外部环境：西北面紧邻金鸡岭公园、可以看到山景项目内部环境：东面可以观赏到小区水文景观、高尔夫练习场景观景观金鸡岭高尔夫练习场水景子悦薹价格系数制作说明15本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明 在景观基本相同的情况下，客户选择的更多是视野更通透的户型，1号楼和四号楼视野优势相对明显视野视野子悦薹价格系数制作说明16本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明n户型：所有户型均是南北通透设计，层层退台，面积随着楼层改变有不同变化，有各种不同的花园、阳台、泳

9、池等赠送，所以需作为主要水平因素考虑。n全部户型都有大面积赠送，包括半地下室、花园、露台、泡池等，所以户型占得权重最高，是最佳的卖点，所以这些赠送面积需单独作为增值因素计算。户型因素户型因素子悦薹价格系数制作说明17本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明朝向：本项目的所有户型均为南北朝向，但存在西晒与东照的问题，打分时应重点考虑特殊因素特殊因素子悦薹价格系数制作说明18本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明西西东东n 水平系数主要参考依据： 参照项目实际情况以及客户选择意向，最终确定户型、视野、景观为本项目系数表三个核心影响因素，同时考虑西晒/东照和风水等特殊因素。小结小结子悦薹价

10、格系数制作说明19本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定水平四大因素及权重结构本项目水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次，进而细分打分，分为：户型、景观、视野、特殊四项评分因素。评分标准户型：占35视野：占15景观：占40特殊：占10子悦薹价格系数制作说明20本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定水平四大因素及权重结构同一平面各单位价差的因素及权重同一平面各单位价差的因素及权重影响因素权重影响因素权重一景观40%二视野15%客厅（50%）20%客厅（50%）7.5%主卧（30%）12%主卧（30%）4.5%次卧（20%）8%次

11、卧（20%）3%三户型35%四特殊10%面积（60%）21%朝向（50%）5%功能布局（40%）14%风水（50%）5%子悦薹价格系数制作说明21本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明优势景观分析椰林绿地山景高尔夫练习场水文景观子悦薹价格系数制作说明22本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定优劣景观综合分析优势景观：山景、小区景观 劣势景观：破旧房屋二级一级三级四级一级二级一级一级三级三级四级四级三级三级二级东面能看到小区水景和高尔夫场景，景观资源很好西面能看到部分山景和小区景观部分能看到金鸡岭山景4号楼对山景有所阻挡，只有少量的小区景观，资源有限子悦薹价格

12、系数制作说明23本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定二级景观评分标准第一级别（9-10分）： 东面通观园林内景，景观资源很好。第二级别（7-8分）： 东面园能看到部分林内景，西面能看到部分山景。第三级别（5-6分）： 部分能看到金鸡岭山景第四级别（4分以下）： 少量的小区景观，资源有限 一级二级三级四级一级一级一级二级三级三级四级四级二级子悦薹价格系数制作说明24本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定二级四级视野评分标准一级（9-10分）：视野开阔，南面基本无遮挡 二级（-8分）：视野相对开阔，前后楼盘部分限制一级二级一级一级二级子

13、悦薹价格系数制作说明25水平系数评定水平系数评定本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明二级户型评分标准面积：面积：每套房子的面积整体不相同，相对于洋房来说，面积大相对有竞争优势。功能分区功能分区：三室两厅为主力户型，评9分；两室两厅功能分区在市场上相对有优势，但在洋房层面上讲略显不足，评7-8分；双套间+1分子悦薹价格系数制作说明26本项目水平系数制作说明本项目水平系数制作说明水平系数评定水平系数评定特殊原因评分标准朝向：朝向：本项目的所有户型均为南北朝向，但存在西晒与东照的问题，西晒为1分，东照为10分，其余为8分。西晒东照子悦薹价格系数制作说明27本项目水平系数制作说明本项目水平系数

14、制作说明水平系数评定水平系数评定水平系数表水平系数表水平系数水平系数指标楼号1#楼2#楼指标楼号1#楼2#楼房号b2b1a2a1b2b1a2a1房号b2b1a2a1b2b1a2a1一户型35%三视野15%面积21%78887888客厅7.5%97789778功能布局14%98889888主卧4.5%5445544527.3%28%28%28%27.3%28%28%28%次卧3%53345334小计小计10.7%8.2%8.2%9.7%10.7%8.2%8 . 2%9 . 7%二景观40%四特殊10%客厅20%75557555朝向5%87758775主卧15%54445444次卧5%544454

15、44小计24%18%18%18%24%18%18%18%小计8%7%7%5%8%7%7%5%子悦薹价格系数制作说明28水平系数表水平系数表水平系数水平系数指标楼号3#楼4#楼指标楼号3#楼4#楼房号b2b1a2a1b2b1a2a1房号b2b1a2a1b2b1a2a1一户型35%三视野15%面积21%78887888客厅7.5%97789778功能布局14%98889888主卧4.5%5445544527.3%28%28%28%27.3%2 8%28%28%次卧3%53345334小计小计10.7%8.2%8.2%9.7%10.7%8 . 2%8.2%9.7%二景观40%四特殊10%客厅20%7

16、5557555朝向10%87758775主卧15%54445444次卧5%54445444小计24%18%18%18%24%1 8%18%18%小计8%7%7%5%8%7%7%5%子悦薹价格系数制作说明29子悦薹价格系数制作说明30第四部分第四部分 垂直系数制作说明垂直系数制作说明 垂直系数评定是按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分，主要包括垂直系数评定是按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分，主要包括基础层差（越高系数越大）基础层差（越高系数越大）客户心理影响（客户一般会从视野景观、空间感差异、心理优越差异、特殊偏好来考虑，客户心理影响（客户一般会从视野景观、空间感

17、差异、心理优越差异、特殊偏好来考虑，根据客户选择结果来考虑具体调整）根据客户选择结果来考虑具体调整）垂直系数两大因素 子悦薹项目洋房是层层错台的设计，各楼层户型面积随着楼层的增高而减少，面积的减小所带来的心里优越性缺失又被视野有所弥补，所以，随着楼层的增加，垂直系数按基准层差2.7%递增。子悦薹价格系数制作说明31本项目垂直系数制作说明本项目垂直系数制作说明竞争楼盘层差分析： 山屿湖洋房层差为500-1000，层高为5-7层，层差总价为2500-7000不等 凤凰水城南岸宽景洋房层差为1000，层高为5 层，层差总价为5000 子悦薹项目定位高端，且本期开盘楼盘为6-8层洋房， 基础层差定位基

18、础层差定位10001000元元/ /，建筑面积单价为，建筑面积单价为3750037500元，则层差系数为元，则层差系数为2.7%2.7%子悦薹价格系数制作说明32本项目垂直系数制作说明本项目垂直系数制作说明垂直系数评定标准垂直系数评定垂直系数评定楼层楼层客户选择心理客户选择心理调整调整1层层送半地下室，但视野不好景观效果一般垂直系数比标准层增加0.5%，即每平米增加1200元2-3层层均匀分布标准每层增加垂直系数2.7%4层层带数字4导致选择较少 层差降低1%5层视野开阔，看到山景拉高层差4.0 %6层层视野相对开阔，单位于顶楼，面积相对较小 降低垂直系数相当于4层2层为标准层子悦薹价格系数制

19、作说明33本项目垂直系数制作说明本项目垂直系数制作说明客户心理楼层带楼层带4，垂直系数，垂直系数-1%；楼层带；楼层带6、8，垂直系数，垂直系数+1%垂直系数表垂直系数表1 1、2 2、3 3号楼号楼基础层差客户心理综合层差垂直系数62.70%3.00%16.50%16.50%52.70%0.00%10.80%10.80%42.70%0.00%8.10%8.10%32.70%0.00%5.40%5.40%22.70%0.00%2.70%2.70%10.00%4.00%4.00%4.00%子悦薹价格系数制作说明344 4号楼号楼基础层差客户心理综合层差垂直系数82.70%3.00%10.80%1

20、3.80%72.70%0.00%8.10%8.10%62.70%0.00%5.40%5.40%52.70%0.00%2.70%2.70%40.00%0.00%0.00%0.00%3-2.70%0.00%-2.70%-2.70%2-2.70%0.00%-5.40%-5.40%10.00%4.00%-5.40%-1.40%子悦薹价格系数制作说明35垂直系数表垂直系数表增值系数评定增值系数评定赠送面积包括：入户花园、阳台、凸窗、露台、泳池赠送面积包括：入户花园、阳台、凸窗、露台、泳池折算率：地下室、泳池：折算率：地下室、泳池：25%25%；阳台、露台、凸窗：；阳台、露台、凸窗：60%60%；入户花园

21、；入户花园45%45%建筑面积：建筑面积： 13136.20 13136.20 增值系数增值系数=赠送面积折算率实用率建筑面积）子悦薹价格系数制作说明361 13 31 13 36 6. .2 20 0 1 13 31 13 36 6. .2 20 0 综合系数表综合系数表子悦薹价格系数制作说明371号楼2号楼3号楼4号楼a1bb1b2a1bb1b2a1bb1b2a1bb1b2F8114.8% 108.6% 108.6% 125.8%F7107.6% 101.8% 101.8% 118.0%F6109.9% 102.1% 102.1% 121.3% 115.1% 106.9% 106.9% 1

22、26.4% 115.1% 106.9% 106.9% 129.3%92.7%91.4%91.4% 103.6%F586.3%86.6%86.7% 100.7%90.6%90.9%91.0% 105.1%90.6%90.9%91.0% 107.6%91.4%89.2%89.2% 102.5%F488.8%85.8%85.8% 100.0%93.2%90.1%90.1% 104.4%93.2%90.1%90.1% 106.9%88.2%86.1%86.1%99.0%F385.0%83.9%83.9% 100.1%89.2%88.1%88.1% 104.4%89.2%88.1%88.1% 106.9

23、%82.5%83.0%83.0%96.6%F283.5%82.5%82.5%90.8%87.7%86.6%86.6%94.8%87.7%86.6%86.6%97.2%80.8%81.4%81.4%87.3%F1116.3% 117.9% 117.9% 133.6% 119.8% 123.4% 123.4% 139.3% 121.7% 123.4% 123.4% 142.4% 117.1% 120.9% 120.9% 133.8%子悦薹价格系数制作说明381号楼2号楼3号楼4号楼a1a2b1b2a1a2b1b2a1a2b1b2a1a2b1b2F840170380003800044020F7376

24、50356203562041290F638460357303573042450402803741037410442304028037410374104525032440319803198036250F530200303003034035240317003181031840367803170031810318403765031980312103121035870F431070300203002034990326103153031530365303261031530315303741030860301303013034640F329740293602936035030312103083030830

25、365303121030830308303741028870290402904033800F229220288702887031770306903030030300331703069030300303003401028270284802848030550F140700412604126046750419204318043180487504259043180431804983040980423104231046820折后单价折后单价子悦薹价格系数制作说明391#1#楼楼折后总价折后总价户型a1a2b1b26F房价3589000 3300000 3300000 4635000面积87.3786.4

26、986.49102.245F房价3731000 3700000 3705000 4721000面积115.68114.34114.34125.464F房价3997000 3862000 3862000 4977000面积120.47120.47120.47133.23F房价4031000 3926000 3926000 5227000面积126.91125.22125.22139.732F房价4186000 4112000 4112000 5897000面积134.15133.36133.36173.821F房价6562000 6073000 6073000 9847000 面积150.97

27、137.83137.83197.242#2#楼楼折后总价折后总价户型a1a2b1b26F房价3758000 3455000 34550004829000面积87.3786.4986.49102.245F房价3916000 3884000 38880004928000面积115.68114.34114.34125.464F房价4195000 4056000 40560005196000面积120.47120.47120.47133.23F房价4230000 4123000 41230005451000面积126.91125.22125.22139.732F房价4397000 4315000 43150006157000面积134.15133.36133.36173.821F房价6759000 6356000 6356000 10269000 面积150.97 137.83137.83197.241#1#楼楼2#2#楼楼a1 a2 b1 b2a1 a2 b1 b2子悦薹价格系数制作说明403#3#楼楼3#3#楼楼折后总价折后总价户型a1a2b1b26F房价3758000 3455000 3455000 49