高层写宇楼建筑工程策划28

1、高层写宇楼建筑工程策划济上的限制，下面就目前有实用性的一些新的技术进行经济上的分析。对新技术的经济分析主要从以下几个方面来考虑：(1) 新技术本身的造价：包括机械造价、技术转让费等；(2) 新技术应用引起的建筑结构方面造价： 包括平面面积损失、 层高变化等；(3) 新技术运营费用： 包括电力、人工等日常运营费用和机械的维护费用等。下面就具体的问题进行详细的分析。机械式停车：包括停车库本身和出入口两个部分。1. 停车库部分 ( 以 3 层升降横移式机械式停车为例)2(1)面积：普通的停车建筑面积大约为3540m个。机械式停车每个车位的净大小按 4.8m×l.8m=8.64m 2 估算，

2、而普通的车位大小约为 5m×2.5m=12.5m2，这样，机械式净车位的面积比普通车库小， 但由于机械式车库在设备周围要留出检修通道，而且其防火分区的面积比普通车库要小， 因此初步可以认为机械式停车库的面积和一层普通的车库面积相当。(2) 层高：普通停车库的层高一般在 3 3 3 4m左右； 3 层机械式停车的净高约为56m，加上设备和结构，层高大约在 66m左右。(3) 造价：下表列出机械式车库比普通车库造价相比的增减因素( 见表3-2)。价比普通车库增加部分增加了停车设备造价层高增加而引起的结构造比普通车库减少部分少 2 层车库面积少了层与层之间的坡道基础开挖深度较浅1）普通停车

3、库的造价，按每平米20002500 计算；2）机械式停车的造价，分为机械设备和按普通车库层高计算的造价，由于层高增加增加的造价 3 个部分；按恩菲停车设备集团报价，3 层机械式停车： 28 万元个机械式车库造价按照普通车库的层高计算；由于机械式车库的层高从33m增加到 66m，造价会有所增加，在进一步的该预算之后确定，目前初步可以判定其增加幅度小于100。3) 下面列表计算 2 种停车方式的经济分析 ( 见表 3-3) 。3 层的升降横移式机械停车普通地下停车每个车位净建22净车位： 4 8× 18=864m，净车位 5×25=125m筑面积，不含通机械周边留有检修通道，

4、两者相加加结构及通道每个车位道2面积约 12m 左右；一层 3 个车位，共停8 辆；2A2=3540m则加上通道及结构每个车位2的面积 A1=A2×3/8=13 15m层高净高约为 5.6m，加上设备和结约 3.3m构，层高大约在 6.6m停车机械造价约2.8 万/个0每一层机械车库增加了约基础开挖3.3m 的开挖，具体造价跟当地的地质水文条件有关车库造价22B1=约 18×B2=36004500 元 mB2=20002500 元 m每个车位造价A1×B2+28000= 7.5 9.5 万元A1×B2= 7 10 万元综上所述，两种车库的造价水平相当。(

5、4) 在使用上，机械式停车和普通停车比较起来，有以下区别：1) 可逐步添置停车机械；2) 层高较高，和机房在同层，对结构有利；3) 空间改造余地较大；4) 车辆进出设备的时间比普通车库长，要避免造成堵塞；5) 设备的管理和维护比较麻烦。2. 车库的出入口：分为升降机和坡道 2 种，下面对其可行性做出比较(1) 规要求：据 1998-09-01 实施的汽车库建筑设计规中规定，出入口改作升降机的车库定义为升降机式汽车库， 规中第 523 条对其升降机的数量规定“升降机式汽车库其升降机的数量应按每台不多于25 个停车位计算确定，如无其它汽车出入口时，每个车库升降机数量不应少于2 台”；坡道的规为疏散

6、口不少于 2 个，单车道宽度不小于 4m，双车道不宜小于7m，小型车的坡道坡度的最大值为 15；(2) 占地面积：在市场中，按中小型车计算，每一部升降机的大小约为6m×23m=18m；而假设汽车库的层高为 33m，则坡道的长度约为 22m，按车库需要两2个双车道计算，则坡道占地为 308m；(3) 造价方面，一部升降机的造价大约为：2t ： 22 万元台， 3t ： 3050 万元台；坡道的造价可以参考地下车库的造价，约为220002500元 m，那么坡道的总造价约为308×(20002500)=61 6 77 万元根据估算，当升降机的数量小于3 部时，两种出入口的造价相当

7、， 而当升降机的数量超过 4 部时，升降机出入口的造价将大于坡道出入口的造价。4. 租金租金是一个经营上的问题，和整个写字楼的硬件设备、物业水平、使用率、地段、当时的写字楼出租状况等等问题相关。图 5-48 、图 5-49 是一些写字楼的租金的数据统计，仅供参考，具体的租金水平应由当时的情况决定。表 518写字楼超时空调收费统计表名称B 大厦D 大厦A 大厦E 大厦L 大厦O大厦F 大厦超时空400 元/300 元/200 元/0.5 美6 元/小1 元/小0.15 元调收费小时 *公小时 *公小时*公元/ 小时时*公司时*公司/小时*司司司* 公司公司从客户的角度考虑， 按照平米收费是较为公

8、平的， 具体的收费问题由经营者决定，这里仅提供一些参考。 相关因素分析 1 经济性分析经济性分析主要是指办公空间的使用率问题， 在设计中，这涉及到核心筒的大小、布局方式、平面的形状、公共部分的公摊面积的大小等等问题，这里重点分析际准层的使用率问题。从经济方面考虑。收益：总出租规模×使用率×出租单价为了提高收益，经营者需要从这三个方面着手，比如对一个 20 多层的办公楼而言，如果每层的层高能够降低 02m，在总的限高不变的情况下，就可以多盖一层楼，增加了总的出租规模； 但同时牺牲了每一层的层高， 从而可能会降低出租单价，总体的收益未必能够增加。而在总体规模确定的情况之下， 重

9、点是从后两项分析， 使用率主要受到服务部分的面积的影响，包括厕所、管井、机房、楼梯、电梯等等，这些部分主要都在核心筒，减小核心筒可以提高使用率， 但是过分的压缩核心筒会造成服务设施的不足，从而降低了写字楼的档次，减小了出租的单价，因此，合适的核心筒占标准层面积的比例才能够使写字楼的收益最大化。由于总规模基本上在规划中已经基本确定，因此，从经济上而言，项目追求的是使用率和出租单价的乘积的最大化。2 技术分析(1) 弱电系统。楼宇自控是一个智能化写字楼的发展方向，将来不仅仅是 IT 业、其他普通的办公的行业对整个网络和自控的要求都会越来越高， 而网络的发展速度是非常迅速的， 因此有必要对网络及自控

10、方面的设计在目前的经济承受能力的围之作适当的超前设计。表 517 是调研的办公楼的网络和自控方面的基本情况， 一个信息点代表一个接口或是电脑接口。代码： A 空调、 B新风、 C 给排水、 D、制冷、 E、致热、 F、配电、 G、照明、H、消防、 I 、背景音乐、 J 紧急报警、 K 有线电视、 L 手机直放、 M闭路监控、 N 车库管理、 O、巡更、 P、同声传译、 Q、门禁系统、 R、物业管理、 S、一卡通； ?不确定、 * 局部、 #正在作表 517写字楼弱电系统配置表名称使用自动化做到入楼楼干信息进楼收费备注年代的容BAS 系干线线点 密带 宽统中的2（M）度 m/容个A-O A-O由

11、楼E大厦1997P* Q*光纤3 类 510？电信R#类线厅收费A BAB设 计C HCI 时 未B大厦1997I J KL光纤5 类线？2话费做 综L MMO的 10%合 布O线，后加A大厦1996AA光纤电缆202？HI 未 做D大厦1998J M？综 合N O布线A BABC DCD无线E FEGO大厦1997光纤？4？局管G HI MI JQ/S理M Q/SA BAB信 息C DCD点 客E FE户 加G H2L 大厦1999光纤？10？到 3MI J/ 个L NO PR S在调研中，的写字楼基本上未作综合布线，这很大程度上是由于以前的合布线完全由开发商出钱， 而的写字楼基本上都作了综

12、合布线， 在新的写字楼的设计中，综合布线应当是一个必需的部分， 其在设计上的反映就是必须有综合布线室2和楼宇自控室； M大厦的信息点密度在25m 一个，而从 L 大厦的调研看，当时2设计的是 10m一个，而客户会改造到23m一个的水平，由于网络的发展很快，因2此建议信息点的密度不要低于 25m 一个的水平；对于进楼的带宽问题，在调研中，大多数的写字楼为了降低风险， 一般会引进一个专营的公司， 由它负责带宽的引进和出租问题，写字楼的业主向其征收租金即可。关于 BAS(楼宇自控 ) 部分，由于缺乏必要的造价数据，对整个分析不利，一般说来，在经济许可的情况下，作的越多越好。(2) 空调系统。现在空调

13、方式用的较多的是： 分体空调、风机盘管 +新风系统、全空气系统， 其中，分体空调的造价较低， 但对于楼宇自控和楼宇的整体性而言不利，会因此降低了写字楼的档次，建议不采用这种方式。风机盘管 +新风系统是目前绝大多数的写字楼采用的，结合将来的发展，可以考虑全空气系统， 最后的决策应当在进一步的经济和技术的分析之后决定， 就目前掌握的资料而言，风机盘管 +新风系统是比较合适的选择。表 5-18 是部分办公楼的超时空调的收费，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3) 洗车，洗衣。根据调研，大多数写字楼的洗衣都是外包，在楼进需要一个较小的临时的存衣间就可以了， 没有必要设置洗衣房； 而对洗车处， 多数写

14、字楼也没有配备，在项目中应当结合车库的设计预留这部分的容。空间相互关系针对不同的空间的必要性，划分为“必要部分” 、 “一般情况下需要的部分”和“视项目要求而定的部分”三类，策划的目的就是要确定各个部分的取舍以及规模，针对不同的性质作不同的决策，具体结果见表5-16 ：(1) 必要部分：参照各种规以及调研的结果，确定规模大小；(2) 一般情况下需要的部分：主要参照目前的发展状况，根据调研分析，确定各个容的取舍和规模：(3) 视项目要求而定的部分：充分的考虑到使用者的主观愿望和当前办公楼的设计的新的趋向， 结合以往的资料， 主要在调研的基础上做出对各个部分的决策。表 5 16 空间必要性划分表必

15、要部分一般情况下需要部分视项目要求而定的部分门厅、电梯厅、值班、员 工 餐行房、会邮电、储蓄、商务中心、厕厅、酒吧、小、 客室、展厅、所商店、多功能打图晒图室、厅、会议、健专门的阅读身房处、会所、康公共部分乐部分( 包括美容美发、桑拿、保龄、台球、乒乓球、羽毛球、网球、游泳等 )办公部分普通的出租及办公部开水间、休息处、吸分、电梯厅、厕所、 ( 配电储藏室(新风烟、临时办公、室、各种管井、楼梯 )机房 )公寓式办公各种设备机房 ( 空调机计算机机中水处理间房、冷冻机房、热交换室、房、燃气锅炉设设备水泵房、风机房、变配电、房、库房、楼备电梯机房、弱电机房、交换宇总控室后机房 ) 消防水池、消防控

16、制室勤管理用房、库房、厕所、物 业 办广播室、部开水间公、厨房、服洗车处、洗衣分后勤务部分 ( 修理、 房工程、更衣、淋浴、等 )车库部分地下普通车库、地上自地下自行机械停车行车棚车库库、停车楼3 人文分析是 是使用者在办公楼最基本的3 个行为，其中工作(1)+休息工作进餐的重要性是压倒性的， 后两项其实是对工作的必要的补充；同时，只有在满足这3 项基本要的情况下才可能会有其他更高的要求，比如娱乐、购物等等。(2) 另外，使用者对写字楼的适应力是非常强的，实际上大多数人在各种档次的写字楼都能顺利地完成自己的工作。 分析起来这主要是由于 “工作” 本身对使用者而言基本上是一种生活的必需， 而且由

17、于大多数的人其实是在 “出卖” 自己的劳动力，这使得使用者对工作本身的重视远远超过了对工作环境的重视， 即使办公环境不尽人意， 也可以在下班之后赶快离开 “这个鬼地方” 而到城市的其他设施或是家里得到补偿。 从这一点看，公共部分的配置策划的基本要满足使用者最基本的要求；(3) 从劳动力购买者的心态分析，公共部分的公摊将会由各个公司按租用的面积分摊；劳动力购买者的目的是希望能够以较少的投入获取较大的回报， 这样，办公行为追求“效率最大化”的目标使得写字楼的设施必须达到一种“高效率”的使用状态，一切的配置是希望能够使客户能够达到更好工作的状态， 从这样的要求出发，如何能够最有效的发挥公共部分的效率

18、是关键；(4) 从出卖劳动力的一方考虑，其工作效率越高，意味着其疲劳程度越大，而可能其能够获得的报酬是一样的， 这样，相比其劳动力购买者而言， 普通的职员希望能够有更多的除工作以外的时间来恢复劳动力， 从他们的角度出发， 需要更多的公共空间来提高其对工作环境的满意度；(5) 不过应当注意的是，上面两种人的利益并不是决然对立的，从公司的部凝聚力、员工待遇等出发， 劳动力购买者也会考虑到提高环境的满意度来更有效的增加效率； 而普通职员在提高效率的同时一般相应的会增加收入；这样，从写字楼的经营者的角度出发，必须兼顾二者的要求，追求公共部分的合理配置。其他问题1地块和大绿地的景观问题大绿地处于清华科技

19、园的中心地带， 和中心地块的关系非常密切， 设计中应当注意以下几个问题：(1) 使尽量多的办公空间的视线应该能够通畅地看到大绿地；(2) 将大绿地在裙房部分引入公共空间，将大平台视为绿地的延伸部分来设计；(3) 充分考虑到高层的办公空间俯视绿地的效果。2广告设置在调研中有的客户反映需要一些设置广告的空间来为自己的公司作宣传， 因此可以考虑以下的措施：(1) 在裙房和女儿墙部分要求从设计开始就考虑到将来广告的预留位置，具体的措施由设计师决定；(2) 在大堂室考虑用大的电子屏幕来为楼的客户作广告，这种方式由于涉及到技术和造价以及客户的需求问题，暂时只作为设想处理。528综述1地块 B12 验证一般

20、情况下，总体规模是作为整个策划的前提和出发点的， 由于该项目的特殊性、需要对项目的总规模进行确定， 下面将首先对 B12 地块进行总体规模的验证，再对各个分项指标进行确定， 然后在此基础上对整个中心地块的规模和其中的分项容进行确定。总体规模跟标准层大小， 裙房大小和地下面积都有很大的关系， 基本上是一个相互制约的过程， 因此，下面先对一些分项指标做出合理的假设， 计算出总的规模，然后根据计算出的总的规模重新确定各个分项指标。(1) 总体规模验证。1) 层数。按上文的分析，标准层的层高不小于 36m，裙房的层高一般在 45m，如果按 4 层裙房计算，限高 100m时最多为 26 层，此时总高为

21、972m，如果至少一层标准层的高度为 45m(以便将来灵活处理 ) ，则总高为 981m，这还没有包括屋顶机房的高度；限高 78m时为 20 层，此时总高度为 576m，如果如果至少一层标准层的高度为 45m，则总高为 585m：这和规划要一致的，实际上已经基本达到了极限；22) 核心筒大小。假设所有的服务设施都集中核心筒， 标准层暂时定为 1500m，有以下的容：2按照高层建筑防火规，标准层每1500m 设一台消防电梯，因此，在每一幢塔楼至少应该有一部消防梯，考虑到消防梯兼为货梯，在 100m高的办公楼有 7 部客梯， 1 部消防梯，井道尺寸按 24 人标准为 2 6× 25m，按

22、低区计算 ( 高2区井道会减少 ) ，共 50m左右；电梯间，按高层办公综合建筑设计一书，一般般取3m宽，长度为核2心筒边长，大致为 15m，这样，共计 45m；至少 2 部消防楼梯，加前室共约240m；2厕所，按上面的分析，每个男厕大便器的服务面积约为500m，而女厕的2个大便器，女厕需要5 个大便器，服务面积约为 300m，这样标准层男厕需要 32按这样的标准，共计约 40m；开水间和清洁间，共计25m；2综合布线室，约20m；2其他设备空间：新风机房，强电弱电，共约80m；2各种管井，共计约30m；22上述共计 310m，按标准层 12001500m计算，约占 20 258。3) 标准层

23、大小。按规划要求和建筑间的合理间距， 标准层的最大围基本上在 40m× 40m左右，同时考虑到进深的要求不超过 12m(最好是 10m)，核心筒的面积在 15 20左右，假设标准层是正方形的，核心筒也是正方形的且在标准层中央，走道的宽度为 1 8m，这样计算出来的进深 ( 从外墙皮到办公室墙皮的距离 ) 为 92m112m，应该是符合要求的； 此时的标准层的使用率在65 75之间，大致上满足要求；考虑到防火规，因此标准层的面积控制在212001500m之间：4) 地上建筑面积。按上面的标准层的面积计算，总的办公的面积在260002233000m左右，加上 4 层裙房的面积，地上面积可

24、以做到31000 40000m，为了给设计以一定的灵活主动的余地， 并充分考虑到规划的要求， 科技园原来设想的地上面积 33000 还是可行的；5) 地下建筑面积。地下部分主要由以下几个部分组成：汽车库：按地下三层计算；地下面积由于停车位有部分在中心绿地解决，对于地下，不应该依据地块自身来计算， 按上面分析的中心地块总共需要的车位按规划要求计算，总共 936 辆车，在 B12 地块的停车数为 150 辆，总面积约3750-4500m2；22自行车库：按上文分析，中心地块共需约 1100 m，B12 地块大约在 350 m 左右；设备后勤：包括设备机房、库房、后勤部分，占总建筑面积的8 112左

25、右计算，约为4000 5500m；2核心筒，楼梯：按地下三层计算，约1000m；其他：包括部分的公共面积 ( 餐厅、部分康乐 ) 、走道、部分人防等等，视设计变化，共计约 1000-1500m2；2以上各项加起来为1015012350m2，规划规定的 11000m是可行的。综上，总建筑面积的在4000051000 m2 之间都是可行，综合经济考虑、规划的需求、同时给设计一定的发挥余地，在这个基础上总的规模定为45000 m222左右，其中地上34000m左右，地下 11000m左右。(2) 各个分项规模的确定。在对总体规模的分析中，很多的项目的确定是在假设总规模为2250000m的前提下得出的

26、，现在应该按照45000m的规模对其中的部分指标做出调整。21)车库： 37504500m22)自行车库： 350m左右3)设备和后勤：共计3600-4900m24)公共部分面积：2由于上面确定的 45000m的规模和上文分析中假设的大，因此上文分析中的结论可以作为很好的参考：2门厅， 350m2咖啡， 100m2餐厅， 1400m2康乐， 5601000m2多功能厅， 1500 2000m2小商店， 150m2商务中心、邮局， 200m2其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m250000m的规模相差不上面 8 项共计 44605400 m2，占总建筑面积的 9 11，基本上符合上文分析

27、的结论。5) 办公面积：2按计算，共计约 3000032000 m，占总建筑面积的67 71，这个比例基本上和现在的写字楼状况相当；和现在的写字楼状况相当；26)其他：共计 2000m左右。(3) 其他技术指标的确定。1) 标准层大小。地上总的面积为 34000 m2，按 34 层裙房计算，则裙房的22面积为 60008000m左右，则标准层的面积为12001300m之间；22) 电梯。前文分析电梯的时候是按照36000m 的办公面积计算的，现在应该2按照 32000m的规模做出调整，并相应的验证其他的指标，包括发梯时间间隔和5 分钟的运载力，具体计算见表5-19 ：表 5-19地块 B12客

28、梯数计算表方案 1方案 2方案 32高总办公建筑面积 32000 m高区低区中区高区低区中区低区区运行高程6110035651003565100速度46456456停靠层数1412998998额定载客数2424202024202024总办公面积17501450117011708700117011708700000000集中率0.20.20.20.20.20.160.160.16时间间隔 (S)156150111120134111120134运行周期156150111120134111120134电梯数 186453453每部电梯服务建筑面积218724162925234029002925234

29、02900每个梯位服务建筑面积91100146117120146117120电梯数 276443332发梯间隔时间2225273044374067每部电梯服务建筑面积25002416292529252900390039004350每个梯位服务建筑面积104100146146120195195181计算结果。上表中方案 1 是分为两个区，方案 2 和方案 3 都是分为 3 个区，不同的是计算中方案 3取得集中率 16是最小值，也就意味着所得到的结果应该是个最小值，在经济许可的情况下应当努力达到这个要求。发梯时间验证。 按高层办公综合建筑设计 ，国外一般在 3060s 之间，国高档的写字间也应当达

30、到这个水平， 不过考虑到国的实际情况， 发梯间隔时间最好也不要超过 80s，这样，相应的低区和中区的电梯数都可以调整为2 部，发梯时间分别为 56s 和 60s，满足要求。5 分钟承载力验证。按高层办公综合建筑设计中的建议，5分钟运载力应该在总人数的 12 15，如果 3 个区的电梯都为 2 部，此时 5分钟的运载力分别为低区： 9，中区： 10，高区： 10，低于标准。因此，对 B12 地块来说，在经济许可的情况下， 共 8 部客梯可以较好的满足要求， 6 部客梯为目前现实状态下的极限值；折衷值为 7 部；23)厕所大小。如果总的办公面积在32000m，则标准层的面积在120021300m，

31、此时的厕所大小和前文分析的差不多，男厕的大便器为3 个，女厕的大便器为 4 个；4) 核心筒大小。按前文的分析，其总面积控制在标准层的 20 25之间为合适，共计约 240 320 之间，视具体设计而定。2其他地块验证B13地块：情况和 B12 基本一致，可以完全参考 B12 地块的情况，这里不再论述；B09地块：按上文对 B12 地块的分析方法 ( 详细的论述略 ) ，可以得出下面的结论：(1) 层数：地上 20 层，地下 3 层；2(2) 总规模： 3100033000m2之间，可按照规划指标值32000m设计21) 地上建筑面积：按34 层裙房计算，共计约25000 27000m之间；2

32、) 地下建筑面积：按地下3 层计算，共计约 6000m2；2(3) 办公面积：共计22000m左右：2(4) 公共部分：共计2880 3880m：21) 门厅， 300m22) 咖啡， 80m23) 餐厅， 1000m24) 康乐， 400700m25) 多功能厅， 8001500m26) 小商店， 100m27) 商务中心、邮局， 200m28) 其他，包括展厅和读书处、吸烟处，共计300m(5)车库：停车2105 辆，面积为 26253150m(6)2自行车库：约 220m(7)设备后勤：约 2500-3500m2(8)其他指标：21) 标准层：可以参考B12 地块的分析，在1200 13

33、00m之间2) 核心筒：按标准层的20 25控制，厕位和B12地块的相同3) 客梯数：具体计算见表5-20 ：表 5-20地块 B13客梯数计算表2方案 1方案 2方案 3不分总办公建筑面积 32000 m低区高区低区中区高区区运行高程784078285678速度6452.546停靠层数20119776额定载客数242020202024总办公面积220001200010000760076006800集中率0.20.20.160.20.20.2时间间隔 S175122125108114119运行周期175122125108114119电梯数 11254332每部电梯服务建筑面积183324000

34、2500253325333400每个梯位服务建筑面积76120125126126141电梯数 21043222发梯间隔时间173041545759每部电梯服务建筑面积220030003333380038003400每个梯位服务建筑面积91150166190190141从表 5-20 计算的结果看， 分 3 个区的电梯数最少， 可以考虑这种分组方式：但由于低区的层数不高， 对电梯速度会有影响， 而且由于， 每个区的电梯数不能少于两个，因此这个数量是不可以减少的； 而分两个区的情况下， 参考目前的状况，低区和高区分别可以减少一部电梯， 分别为 3 部和 2 部，此时应该适当的加大电梯的容量和速度：

35、因此，建议地块 B13 的客梯布置分为两个区，低区为3 部，高区为 2 部。B10地块： B10 地块为大平台，地上没有建筑面积，地下客作为停车和一些2辅助用房，按 3 层计算，面积大小共为60007000m之间：2车库： 100 辆，共计 2500 3000m；2设备和其他： 2500 3000m；B11地块：参照 B09地块；3地块综合考虑上面分别对各个地块进行了分析， 实际上，各个地块是一个不可分割的整体,应当对综合的指标统筹考虑，下面再总计一下各个部分的规模( 表 5-21)表 5-21地块综合指标表总 体 情B09B10B11B12B13小记况总 建 筑320006000320004

36、500045000160000面 积 2m地 上 建260000260003400034000120000筑 面 积2m地 下 建600060006000110001100040000筑 面 积2m地 上 层2002026262数 m地 下 层33326262数 m限 高 78781001002m办 公 面2220000320003200032000108000m积2后 勤 设2500 2500 25003600 3600 14700m备 部 分3500300035004900490019800面积车 库 部地 块 机105105150150610分面积动 车 停车位机动车2625 2625

37、3750 3750 15250315031504500450018300自行车2202203503501140公 共 部门 厅 3003003503501300分面积2m咖 啡 酒8080100100360吧/m2员 工 餐100010001400140048002厅 m康 乐 设400 400560 560 1920 2700700100010003400施 m小商店 1001001501505002m商务中 200200200200800心、邮局m多 功 能800800150015004600 厅/m215001500200020007000其他 30030030030012002m公 共

38、 部3300 3300 4810481016200分总计 4300430057505750201002m在上面的指标中， 除了办公面积和车库面积是等于各个部分的相加而外， 其他的指标由于在总体上的协调，其面积指标都会有相应的变化，下面分别分析：2(1)B10 地块。由于在 B10 地块下除了车库外可以提供大约 3000m的面积，占总面积的 18，这些面积可以按设计灵活的处理。(2) 后勤设备部分。设备机房部分的比例基本上不变，大致占总建筑面积的4 7 5，视具体的设计而定；但由于各个地块的统一管理，其后勤部分的用房可以相对减少，为了给设计一定的灵活性，后勤及设备总的比例按照102控制较为合适，

39、即总的后勤和机房部分的面积不超过16000m。（3）公共部分。公共部分的面积变化较大，由于可以把各个地铁中的相同的功能集中在一起，这样可以增加设计的灵活性，下面还是按各个功能分析：1）门厅：门厅是各个部分都应该有的，其面积指标是指的用于交通和聚散功能的面积，可以和其他部分结合起来；2）咖啡酒吧：可以把酒吧和休息处结合起来， 作为日常的休息和阅读之处；也可以考虑把酒吧结合起来作为较高档次的休闲场所，此时应该单独另设休息处；3）员工餐厅：一般的员工餐厅都是快餐性质的， 可以把各个餐厅综合分布，设计一部分的点菜性质的餐厅；表 5-22 的数据可以作为参考，其中最后一列是对中心地块的建议值：表 5-2

40、2 后勤设备面积建议表4) 康乐设施：集中的康乐设施可以避免重复的功能， 因此可以布置健身器材、跳健美操的场所、桑拿、台球、乒乓球、保龄球等项目；5) 小商店：一般而言，每个地块应当有一处，如果联系方便，小商店的数目不用太多，可以作为不同的商店，包括副食、书店等；6) 商务中心、邮局：商务中心应当和各个楼联系方便，邮局可以合并处理；7) 多功能厅：由于各个楼综合起来， 其总的面积将会比各个楼之和小， 建议2在 30005000m之间；8) 其他：可以综合起来处理，作为展厅等，休息处可以和咖啡结合；吸烟处在标准层中可以和消防前室结合，在公共部分应当有单独的地方。4总规模综述综上，整个中心地块的建筑面积为22万16 万 m，其中地上 12万 m，地下 42m各个部分的面积分布为：(1)2办公：总计 108000m；(2)2后勤设备：控制在 15000m左右；(3)2机动车车库： 1525018300m；(4)2自行车车库： 1140m；(5)2公共部分面积： 15000 18000m；其他的分项指标和具体要求见任务书篇的论证。53初步任务书531宏观问题1 总体规模所要求设计的中心地块处于清华科技园的地块编号为B09 至 B13 共五个地块，总用地面积为2218268 41m；总规模为