博鳌项目提报1224

1、20082008首创缘溪堂首创缘溪堂垂御国景，传世之范垂御国景，传世之范山水铂宫山水铂宫北京中心北京中心 世界蓝血世界蓝血巢东巢东鸟巢东侧鸟巢东侧成品现房成品现房沈阳首创国际城沈阳首创国际城精彩在世界之先精彩在世界之先天津首创国际城天津首创国际城精彩在世界之先精彩在世界之先太原双喜城太原双喜城天赋矜贵天赋矜贵 稀世高华稀世高华金融街德胜凯旋金融街德胜凯旋金融街服务平台，德胜门精装公寓金融街服务平台，德胜门精装公寓金融街融华世家金融街融华世家公建化标准建住宅公建化标准建住宅CUVCUV国际公寓国际公寓尚品生活尚品生活 从三环开始从三环开始沈阳金地长青湾沈阳金地长青湾滨河滨河 滨湖滨湖 滨天下滨天

2、下北京北京LinkLink连接世界的力量连接世界的力量【 模块 】 【 模块 】 【 选题方法 】 例如：棕榈泉、缘溪堂、万科西山庭院【 价值提升方法 】 例如：阳光上东、紫金长安【 节奏大于内容方法 】 例如：格拉斯小镇、武汉沿海赛洛城典晶 3W 作业体系WHATHOWWHY十维产品分析法1卖点产品定位客群界定购买动机发掘12买点推广定位品牌姓名视觉基因12渠道工作模块产品优势的最大价值体现三梯度六模块工作内容客群基于产品基础之上的精神愉悦博鳌项目概念博鳌项目概念提報提報典晶創藝 2009.12.24 壹壹 透析海南透析海南城市规划决定区域进程，生活形态折射区域精神。首先，让我们深度来思考海

3、南. 生活方式滨海生态旅游度假资源地产资源地产海南的产品形态是什么？海南的产品形态是什么？海南海景产品价值梯级：海南海景产品价值梯级：、零海景-无价、一线海景-半山半岛（价格分部在3-5万）、二线海景-鲁能三亚湾新城（价格在1-2万）、远海景-三亚东岸假日（0.8-1.5万）随着东线轻轨的开通，形成全线地产营销模式。价值空间看好。北纬18度与美国夏威夷同一纬度，中国唯一的热带城市成为旅游度假奢侈生活的标识，旅游度假奢侈生活的标识，同时也成为海南房地产市场的标识。海南房地产市场的标识。海南的地产形成以三亚为点状拉动的效应。从三亚看市场：从三亚看市场：星级酒店群中产阶层高端别墅富人区 开发的最早景

4、区 大众消费国家级规划顶级富人区 从三亚湾区的梯度开发，看产品的投资空间：从三亚湾区的梯度开发，看产品的投资空间：三亚作为全国性度假房产，区块特性明显。客群主要以山西、东北、北京、四川、广州、上海等区域的客群为主，兼具投资与自用。小结：小结：三亚已达到高度开发，山海优势声名在外且形成消费层次各异的众家云集。市场的发展，三亚地产出现四处开花的局面，产品类型多且价格偏高。资源趋同，产品趋同，推广调性趋同， 均以滨海生态为主打。海南没有海怎么办！找到产品附加值，对位客群心理，进行品牌差异化包装，将成为项目治胜的法器。首先，将海隐在心中。（成为生活必需品）国际旅游岛国际旅游岛2008年，海南国际旅游岛

5、建设行动计划，海南将成为即夏威夷、马尔代夫、斐济以外的世界知名旅游度假胜地。然后，看规划。（机遇下的发展空间）国际会议国际会议中国的达沃斯。中国的达沃斯。博鳌经济论坛领域的联合国。国际贸易岛国际贸易岛 拉动东盟、东南亚经贸投资（免税商场、商街促进）经济的全方位拉动。品牌运营品牌运营品质构筑。品质构筑。大量品牌开发商的入主，大手笔的品质级规划成为城市天际线勾勒的先行者。国际配套国际配套 轻轨将于2010年底开通，博鳌至海口30分钟，至三亚40分钟；博鳌民用机场将于2010年建成使用，快捷的交通将会有大量的岛外购房者至博鳌购房；大量酒店、高尔夫及其它娱乐休闲设备相继投入使用。然后，看规划。（机遇下

6、的发展空间）价值蓝筹价值蓝筹 较海南的地产的上升空间来看，博鳌的长线相对值，高于其它三亚。投资博鳌就是投资未来。投资博鳌就是投资未来。然后，看规划。（机遇下的发展空间）国际旅游岛+国际贸易岛+中国的达沃斯+国际配套+品牌运营+价值蓝筹世界级世界级会议会议度假区度假区区域定位区域定位 贰贰 读客群读客群区域特性，影响购买人群的属性。利用国际会议度假区的区域特质直接界定客群梯级，挖掘他们的购买动机。形成产品的买点。客群分析客群分析区域成就了四类人。他们是世界的、他们是从政的或者与政有关的人。政要政要自用为主。生活、事业都已进入平稳和固定状态。对持不同意见的观点和言论抵触心理较强。相信自己的判断和决

7、定，有很强的优越感和操纵欲望。自我定位较低，比较低调内敛，不愿张扬，但内心的自我认同度非常高。对生活质量要求比较高，对生活情趣等感性事物的追求已不那么强烈。收入来源主要依靠工资和一些灰色收入。生活方式和思维方式相对循规蹈矩。与政有关系的人。与政有关系的人。自用或者送礼。他们条理性强，思维缜密，积极向上，通过不断的积累知识提升事业。性格平和亲切，容易打交道，但往往深藏不露。追求高生活品质，对生活情趣等感性事物仍有一定的向往和追求。存在其他的投资渠道，工资只是他们收入的一部分。大多喜欢丰富的生活，不约定俗成。外籍人士外籍人士自用兼投资。认博鳌，认山海，看好博鳌的休闲环境，认可生态养生的生活方式，性

8、格中的主观意识强烈。对纯粹的山海生活有强烈的占有欲。生意人生意人投资为主，自用为辐。有投资头脑，善于与人打交道。与前几类客户相比更感性，十分注重生活情趣，并愿意为之付出高成本。更加重视他我认同。客群客群分析分析客群需求客群需求对于资源地产而言，购买动机就是对提供的生活方式的认同品质认同身份认同心里认同生活形态+建筑品质+ 地位标签+权威气场成为产品落地与包装的方向，指导策略及创意的核心因素。物理属性精神属性 叁叁 产品分析产品分析深入市场，分析竞品。利用十维产品分析法对自身项目进行全方位解构，找到具有话语权的卖点，差异化包装，进行项目最大化利益的推广。深入竞品深入竞品项目名称项目名称宝莲城宝莲

9、城千舟湾千舟湾顺泽玲珑湾顺泽玲珑湾金色港湾金色港湾开发商开发商海南宝莲城（博鳌）实业有限公司中信集团琼海顺泽房地产开发有限公司琼海中视地产开发有限公司 产品形态产品形态花园洋房花园洋房, ,情景公寓、情景公寓、酒店式公寓、酒店式公寓、别墅、别墅、近2万商业街区、超五星级酒店、2万国际会议中心、高档企业会所、国际游艇码头、公寓公寓, ,板楼板楼, ,塔楼塔楼 一期分为7栋小高层住宅（10+1层）、8栋多层住宅（6+1层）、24栋双拼别墅、5栋叠加别墅住宅、海景公寓、公寓住宅、海景公寓、公寓项目由9栋住宅围合而成，分别有1栋酒店式公寓,2栋板式住宅,6栋塔式住宅三大团组。产权酒店、海景公寓、别墅产

10、权酒店、海景公寓、别墅由一幢20层酒店式公寓、六幢住宅式公寓分别为12层、14层、16层、10幢别墅和一幢三层3000多平米的旅游、休闲度假会所组成。占地面积占地面积1600亩，其中一期近13万628亩49517.1977346建筑面积建筑面积60万平米，其中一期约6500028万64045.71 地上总建筑面积：68481 地下建筑总面积：4903容积率容积率0.560.671.29 1.0绿化率绿化率71%41.99% 45.90%60%物业费物业费3-5元/ /月，12元/ /月暂定公寓：约2.5元/ ；别墅：约5元/1.20元/平方米1.80元/ 建筑风格建筑风格东南亚东南亚现代现代户

11、型面积户型面积一期总户数850，B栋在售共222套46116二期项目已起到二三层公寓：4588别墅：60-100各楼一层架空，二层以上为度假公寓。一梯二户/四户，户型面积30-90平米酒店式公寓建筑面积从45-99平米，板式结构。住宅式公寓建筑面积从65-96 装修标准装修标准精装部分精装，别墅毛坯交房毛坯/菜单式装修部分精装价格区间价格区间均价15000元/ 一期公寓精装约10000-15000元/ ；总价14万30万左右别墅只有一栋在售，672 ，22000元/公寓:12000元/SLOGNSLOGN宝莲之上 莲境养生28国领袖的一致选择三江两海一世界低密度高舒适度假社区这片海 我的家特色

12、特色海上温泉会馆、国际标准的健康保健中心、20万平方米人工内湖及18座养生岛热带风情养生园、五星级度假会所、游艇俱乐部、风情商业广场、水岸漫步道户户朝东户户朝东、户户海景小结小结宝莲城： 世界高尚湾区生活（1600亩养生天堂）千舟湾： 滨海休闲度假样板（三江两海一世界）顺泽玲珑湾：低密度高舒适度假社区（滨海栖居生活）金色港湾：高尚滨海生活居住社区 （环保/健康/舒适）、以上项目以滨海+生态+度假+宜居+品牌复合推广。、竞争项目具有产品均质，资源共享的特性，且有部分项目具有大盘和品牌商的特质。3、目前区域内有部分项目开始动工，明年的将出现大面积放量。自身解构自身解构70%城市绿化率、私享沙滩、原

13、生海岸2010年通航的博鳌商务机场，东线轻轨开通一线海景地段环境产品区域环境交通地段规划立面户型配套博鳌镇旅游中心接待区。东北临海，东为海滨路，西临城市主干道滨海大道。 滨海地段不详西班牙风格，注重细节表达，色彩明丽、异域风情品质建筑建面约12万平米，容积率为0.8，绿化率50%，别墅、公寓、酒店、会所、商业多业态“负阴抱阳，藏风聚气”的风水布局内：养生会馆、温泉SPA、奢侈品购物街、 外：亚洲博鳌论坛、五星级温泉酒店、玉带滩旅游观光、博鳌高尔夫球场等私享尊属生活立体交通物管滨海、原生、养生多业态、低密、国际住区无公寓户型80-85平米、,别墅120-220平米、联排200平米左右尺度空间世界

14、级、会议、度假区园林私家花园 滨海热带风情景观主轴，七个景观组团情境小品 。尊属园林国际旅游岛+国际贸易岛+中国的达沃斯+国际配套+品牌运营+价值蓝筹区域区域+ +大环境大环境+ +舒适产品，造就项目产品核心价值舒适产品，造就项目产品核心价值毫无疑问，项目的外在环境决定了项目的产品高度。从区域的角度来讲，博鳌会议度假区的界定，将决定项目起始的高度。而大环境，滨海、原生、养生缔造出的滨海养生的资源地产。多元业态，成就最好的滨海养生的私邸，也以此界定和立足区域标杆产品的底蕴。博鳌会议度假区界定项目的区位，项目国际级区域比肩三亚，将引领的海南高端住宅。多业态，表述的是滨海、健康、生态，私享，尊属的生

15、活方式，成为项目的核心价值点。而滨海行邸，是划分我们和其他项目的区别，我们与海的尺度，奠定一个区域“私宅”新标志。中国首席中国首席 滨海养生滨海养生 行邸行邸产品定位博鳌会议度假区多业态权力尊属 肆肆 价值输出价值输出与对话权的对接，表达调性成为项目区别于其它产品的旗帜。滨海养生行邸滨海养生行邸和地脉价值地脉价值的契合，高端客群高端客群又让项目独具了独特的价值升华价值升华地段赋予一线海景原生品质，区域拥有世界级会议、旅游度假产品升值空间，建筑形态代表尊崇的客群品味。人（精神层面）+居住（物理层面） 的结合成为项目价值的一条线，一根脉。领导海南居住Slogan具有双重概念的集中表达：明喻：明喻：

16、领导代表引领，体现项目博鳌标杆产品的身份。隐喻：隐喻：领导定义客群的专属。推广语双线并行，传递出项目的质感（推广语双线并行，传递出项目的质感（标签标签），产品的高端（），产品的高端（极致极致），以及客户的尊崇），以及客户的尊崇（高贵高贵）。案名方向建议：案名方向建议：博鳌，一个标签性的名字不可缺失。产品的稀缺，标志物的属性不可缺失。博鳌博鳌ONEONE标签海岸政要名人神秘权威幽静品质博鳌的闻名旅游胜地养生圣地身份感隐性价值尊荣湾区文化博鳌：区位的标签作用；ONE ：ONE区域标杆，第一，唯一的项目属性。博鳌ONE 是我们将项目核心价值的一个凝练核心价值的一个凝练，中正，成就项目的对外传播案名。

17、推广体系：推广体系：案名建议：博鳌博鳌ONEONE 产品定位：中国首席滨海养生行邸中国首席滨海养生行邸SLOGAN：领导海南居住领导海南居住推广原则：引领而不是迎合推广原则：引领而不是迎合自信表达项目本身，建立项目自身价值体系，形成一个阶层，去引领客户，而不是迎合客户。让客户追捧项目，而不是项目去追逐客户。推广阶段细分（略）推广阶段细分（略）其它，产品建议：其它，产品建议：1. 1.概念落地概念落地基于产品调性之上的养生概念落地。2. 2.景观落地。景观落地。表达官气的产品细节建议，沙滩包装建议。一、概念落地一、概念落地1.琉璃光养生世界2.有机养生生活方式3.万国温泉文化雷久南，毕业于麻省理

18、工学院，取得化学博士后，随及进入德州大学癌症中心，以十年的心血，致力于癌症的预防与治疗，并在一九九一年于加州创立琉璃光养生中心。雷博士提倡身心灵整体健康，强调整体健康根源于整个地球的健康，倡导环境生态的保健，自然资源的爱惜，以及有机农业的推广。让地球人重新享有清新的空气，纯净的水源，甜美安全的鲜果蔬菜。她极力推展在生活中回归自然，并启发爱人爱己利益他人之心，以自然疗法达到身心灵整体健康的目标。以世界就是我们活动的教室为理念，雷博士创立了琉璃光养生世界，结合东、西方的养生之道，加以发扬光大，积极从事教育工作，以培训人材为当务之急，每年定期在美国、台湾、香港、中国、及新加坡等地巡回演讲，将整体健康的种籽散布到世界各地。琉璃光养生世界琉璃光养生世界琉璃光养生世界创办人雷久南建议：建议：引入琉璃光养生世界概念。落地形式：落地形式：洽谈，定期举办讲座形式的巡展、生活感受交流。有机养生生活方式有机养生生活方式建议：建议：引入有机食品的同时引进先进的保健营养环保的生活概念。形成自然营养生医学的推广。落地形式：落地形式：洽谈海南有机食品供应商。专职营养师、中医保健师定期指导讲座。洽谈中国营