房地产估价理论与方法-第1章

1、房房 地地 产产 估估 价价 理理 论论 与与 方方 法法杨海娟 & 李 飞QQ：2940098908第一章 房地产估价概论第二章 房地产及其描述第三章 房地产价格和价值第四章 房地产价格影响因素第五章 房地产估价原则第六章 市场法及其运用第七章 收益法及其运用第八章 成本法及其运用第九章 假设开发法及其运用第十章 长期趋势法及其运用第十一章 地价评估和地价分摊第十二章 房地产估价程序目目 录录31对房地产估价的基本认识2房地产估价的各种需求3房地产估价要素4房地产估价行业发展第一章第一章 房地产估价概论房地产估价概论4第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识房地产估

2、价的概念房地产估价的本质房地产估价的必要性5 简单的讲，房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。 房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，是不以人的意志为转移的，是由市场决定的。因此，房地产价格不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制的过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。 房地产估价只能由具有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资质的专业人员来从事。一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念6一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念由专业估价机构和专业估价人员完成专业估价提供的是专业意见具有公信力实行有偿服务要承担法律责任

3、n 专业估价的特点：专业估价的特点：n 专业房地产估价的完整定义：专业房地产估价的完整定义： 房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算并提供相关专业意见的活动。7一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念分析是测算的基础分析是测算的基础测算是判断的基础测算是判断的基础n 估价估价要素：要素： 估价原则公认的原则 估价程序严谨的程序 估价依据依照有关法规、政策和标准 估价假设合理的假设 估价方法科学的方法 估价对象特定房地产 估价时点特定的时间

4、 价值类型特定价值 估价当事人房地产估价机构和房地产估价师8一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念分析判断测算影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算。根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。10一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念n 估价与评估的估价与评估的异同异同 估价是指价值评估，评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度

5、政策评估等。房地产房地产估价师只能估价师只能从事从事价值评估价值评估？1房地产价房地产价值分配值分配房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。3房地产房地产价值减价值减损损评估评估5房地产房地产咨咨询等询等2房地产房地产价值提价值提升评估升评估4相关经相关经济损失济损失评估评估12一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念n 不同地区对不同地区对房地产估价的称谓及定义房地产估价的称谓及定义 美国：Real Estate Appraisal Appraisal is the a

6、ct or process of developing an opinion of value. 英国：Property Valuation 日本：不动产鉴定； 中国台湾：不动产估价（或鉴定、鉴价） 中国香港：物业估价 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产估价13二、房地产估价的本质二、房地产估价的本质1.本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值是物的真实所值，价格是价值的外在表现2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价 模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值。3.是提供价值意见而不是作价格保证 房地产价

7、格专家发表对估价对象价值的专业意见。根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价鉴证性估价和咨询性估价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。14二、房地产估价的本质二、房地产估价的本质4.估价有误差，但误差应在合理范围之内 信息不完全和不确定性。 评估价值真实价值误差 。 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。 判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，估价依据是否正确、

8、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。5.是科学也是艺术 房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。15三、房地产估价的必要性三、房地产估价的必要性专业估价存在的前提独一无二独一无二价值量价值量大大 房地产需要专业估价房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。 房地产估价在估价中占主体地位1.房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少2.房地产需要估价的情形较多，

9、其他财产需要估价的情形相对较少。3.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。. 第二节第二节 对房地产的各种需求对房地产的各种需求房地产抵押的需求房地产征收征用的需求房地产税收的需求房地产保险的需求房地产转让和租赁的需求国有建设用地使用权出让的需求房地产分割的需求房地产损害赔偿的需求房地产司法拍卖的需求企业有关经济行为的需求房地产行政管理的需求其他方面的需求16第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求第二节第二节 对房地产的各种需求对房地产的各种需求17第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求一、房地产抵押的需求一、房地产抵押的需求

10、 指的是债务人或者第三者不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。 初次抵押估价；再次抵押估价；续贷抵押估价；抵押期间估价；抵押房地产处置估价。18第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求二、二、房地产征收征用的需求房地产征收征用的需求 相同点：都具有强制性，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。 不同点：征收是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制征规

11、国有，不存在返还问题，即“强买”；征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，即“强租”。 产权调换差价=被征收房屋的价格-用于产权调换房屋的价格19第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求三、房地产税收的三、房地产税收的需求需求 与房地产有关的税收有10种： 房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、营业税、城市维护建设费、企业所得税、个人所得税、印花税四、房地产保险的需求四、房地产保险的需求 投保时，确定保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。 保险事故发生后需要

12、评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。20第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求五、房地产转让和租赁的五、房地产转让和租赁的需求需求 房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让。 房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租六、国有六、国有建设用地使用权出让建设用地使用权出让的需求的需求 国有建设用地使用权出让是指国家以所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费的行为。 出让形式：招标、拍卖、挂牌和协议21第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求七、房地产分割

13、七、房地产分割的需求的需求 房屋一般采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对取得的价款予以分割； 土地采取实物分割时，需要根据差价进行多退少补八、房地产损害赔偿的八、房地产损害赔偿的需求需求 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值减损的； 因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的； 因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的；22第二节第二节 房地产估价的各种需求房地产估价的各种需求九、九、房地产司法拍卖的房地产司法拍卖的需求需求 人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据十、企业有关经济行为的十、

14、企业有关经济行为的需求需求 企业改制、企业资产重组、企业企业上市、产权转让、企业租赁、企业合资、企业合作、企业对外投资、企业合并、企业分立、企业清算十一、房地产行政管理的十一、房地产行政管理的需求需求十二、其他方面的十二、其他方面的需求需求23一、估价当事人二、估价目的 三、估价时点 四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设 八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素24第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素房地产估价机构房地产估价师估价委托人估价当事人25n 合格房地产专业估价人员的合格房地产专业估价人员的要求要求 扎实的

15、估价理论知识。包括房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识。 有丰富的估价实践经验。包括房地产估价实践经验、技巧及市场调查、推理判断的才能。 有良好的职业道德修养。 前两个是对估价能力的要求，后一个是对估价诚实程度的要求。第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素26n 估价估价目的目的 估价目的是指一个具体估价项目中估价结果的期望用途。 不同的估价目的源于对估价的不同需要。如土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立

16、、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素27第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素不同的估价目的将影响估价结果n估价目的估价目的不同不同n估价对象的范围估价对象的范围可能不同可能不同n估价时点估价时点可能不同可能不同n评估的评估的价值类型价值类型、估价方法估价方法也可能不同。也可能不同。n估价估价依据依据、估价应考虑的、估价应考虑的因素因素可能不同可能不同28第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素n 估价时点估价时点 估价时点是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的对象价值或

17、价格对应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。n 估价对象估价对象 由委托人和估价目的双重决定 （1）在建工程；（2）期房（未来状况下的房地产）；（3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋）；（4）某幢房屋的某个楼层；（5）某幢住宅的某套住房等 即包括：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。29第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素n 价值类型价值类型 （1）市场价值；（2）投资价值；（3）谨慎价值；（4）快速变现价值；（5）现状价值；（6）残余价值 一个估价项目中的价值类型，本质上是由估价目

18、的决定的。n 估价依据估价依据 1.有关法律、法规、政策和标准 2.估价委托书和委托人提供的估价所需的资料 3.房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料 国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求。 30第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素n 估价假设估价假设 是估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明。 防止出现：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性地列举无关估价假设。 估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师；告

19、知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。31第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素最高最佳使用原则合法原则替代原则 估价原则估价时点原则独立客观公正原则32第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点)；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法计算；确定估价结果；撰写估价报告；交付估价报告；估价资料归档 。比较法成本法收益法假设开发法长期趋势法路线价法基准地价修正法等33第三节第三节 房地产估价的要素房地产估价的要素估价方法34第三节第三节 房地产估价的

20、要素房地产估价的要素n 估价结果估价结果 估价师不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见； 不能再完成估价之前与他们讨论估价结果； 更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求35第四节第四节 房地产估价行业发展房地产估价行业发展（1）以法律形式确立了房地产估价的地位1994年房地产管理法中包括房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；（2）建立了房地产估价师执业资格制度；（3）设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可；（4）成立了房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师与经纪人学会；（5）发布了房地产估价的部门规章和规范性文件；（6）制定了房地产估

21、价国家标准和相关指导意见房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见；（7）形成了较完善的房地产估价理论方法体系；（8）深化和拓展了房地产估价业务；（9）形成了公平竞争的房地产估价市场；（10）积极开展了国际合作。历年真题历年真题1 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ B B ）业务。）业务。 A A传统价值评估传统价值评估 B B价值分配价值分配 C C相关经济损失评估相关经济损失评估 D D价值减损评估价值减损评估2 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适

22、用于城市房屋拆迁估价是（用于城市房屋拆迁估价是（ A A ）。）。 A A最高最佳使用原则最高最佳使用原则 B B合法原则合法原则 C C替代原则替代原则 D D谨慎原则谨慎原则3 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是价前提是“被迫转让前提被迫转让前提”。该估价是因（。该估价是因（ C C ）的需要。）的需要。 A A房地产作价入股房地产作价入股 B B法院强制拍卖法院强制拍卖 C C房地产税收房地产税收 D D房地产征收补偿房地产征收补偿4.4.下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的下列房地产估价相关活动中

23、属于传统价值评估业务范畴的是是( (B )B )A.A.高层建筑地价分摊高层建筑地价分摊 B.B.房地产投资价值评估房地产投资价值评估C.C.因环境污染导致的房地产价值减损评估因环境污染导致的房地产价值减损评估D.D.城市房屋拆迁中的停业损失评估城市房屋拆迁中的停业损失评估5.5.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是差大小或者准确性的是( D )( D ) A. A.估价对象的真实价值估价对象的真实价值 B.B.估价对象的重置价格估价对象的重置价格C.C.估价对象的实际成交价格估价对象的实际成交价格 D.D.合

24、格估价师的重新估价结果合格估价师的重新估价结果6.6.一个估价项目中的估价时点本质上是由一个估价项目中的估价时点本质上是由( (B )B )决定的决定的A.A.估价委托合同签订时间估价委托合同签订时间 B.B.估价目的估价目的C.C.实地查勘估价对象的时间实地查勘估价对象的时间D.D.委托人意愿委托人意愿7 7、关于房地产估价误差的说法，错误的是、关于房地产估价误差的说法，错误的是( B )( B )。A A判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较真实价值进行比较B B估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价会有误差

25、，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准估价误差标准C C所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值似值D D估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围8 8、某套住宅月有效毛收入为、某套住宅月有效毛收入为30003000元，运营费用为有效毛收元，运营费用为有效毛收入的入的10%10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用修。预计重新装修费等费用5000050000元，在装修前元，在装修前3 3个月内均个月内均匀投入

26、，装修完成后放置匀投入，装修完成后放置3 3个月方可使用。若月报酬率为个月方可使用。若月报酬率为0.5%0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为，则该住宅因被水淹造成损失为( C )( C )万元。万元。 A A49627 B49627 B5764.7 C5764.7 C65548 D65548 D65920659209 9、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是确的是( A )( A )。 A A确定估价时点在先，得出评估价值在后确定估价时点在先，得出评估价值在后 B B得出评估价值在先，确定估价时点在后得出评估价值在先，确定估价

27、时点在后 C C确定估价时点与得出评估价值同时进行确定估价时点与得出评估价值同时进行 D D确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以后都可以10.10.对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。约限制的房地产进行估价。 （ 对）对）第二章第二章 房地产及其描述房地产及其描述第一节第一节 房地产的含义房地产的含义第二节第二节 房地产的特性房地产的特性第三节第三节 房

28、地产的分类房地产的分类第四节第四节 房地产的描述与分析房地产的描述与分析42第一节第一节 房地产的含义房地产的含义一、房地产的定义一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。43一、房地产的定义一、房地产的定义 n 土地的含义土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。田地地表自然综合体自然资源44n 土地的含义土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一、房地产的定义一、房地产的定义 45n 建筑物的含义建筑物的含义 广义：建筑物=房屋+构筑物 狭义：建筑物=房屋房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵

29、御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等一、房地产的定义一、房地产的定义 46n 其他定着物的含义其他定着物的含义 建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。 埋设在地下的管线、设施 地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、

30、花一、房地产的定义一、房地产的定义 一宗房地产实物权益区位二、实物、权益和区位二、实物、权益和区位第一节第一节 房地产的含义房地产的含义48二、实物、权益和二、实物、权益和区位的含义区位的含义n 房地产实物的含义房地产实物的含义 房地产中看得见摸得着的部分。 建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。 房地产实物可进一步分为：(1)有形的实体；(2)该实体的质量；(3)该实体组合完成的功能。49n 房地产权益的含义房地产权益的含义 是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实

31、物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。 房地产的各种权利:(1)所有权；(2)建设用地使用权；(3)宅基地使用权；(4)土地承包经营权；(5)地役权；(6)抵押权；(7)租赁权。 受到其他房地产的权利限制情况如设立了地役权、抵押权的房屋所有权和建设用地使用权。 受到房地产权利以外因素的限制情况如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。二、实物、权益和二、实物、权益和区位的含义区位的含义50n 房地产权益的含义房地产权益的含义 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的

32、效益的权利。其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权益在价值决定中都很重要。二、实物、权益和二、实物、权益和区位的含义区位的含义51n 房地产房地产区位区位的含义的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。二、实物、权益和二、实物、权益和区位的含义区位的含义坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位与重要场所的距离临街（路）

33、状况朝向楼层自然环境、人文环境景观相邻房地产的利用状况道路通达度：道路等级、通达方向；路网密度公交便捷度：公交类型、站点、流量对外交通便利度：类型、位置、规模外部的基础设施公共服务设施 房地产区位53第一节第一节 房地产的含义房地产的含义三、房地产的其他名称三、房地产的其他名称 不动产：不动产登记暂行条例：“是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。” 物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。 land 强调自然属性 real estate强调自然属性和人工物混合属性 real property 强调自然属性、人工物以及权益属性。 54第一节第一节 房地产的含

34、义房地产的含义四、房地产的基本存在形态四、房地产的基本存在形态55n 土地形态土地形态 空地 有建筑物的土地： 无视建筑物的存在；考虑建筑物存在对土地价值的影响。 四、房地产的基本存在形态四、房地产的基本存在形态56n 建筑物形态建筑物形态 一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”； 二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。 四、房地产的基本存在形态四、房地产的基本存在形态57n 房地形态房地形态 在估价时也把它们作为一个整体来看待四、房地产的基本存在形态四、房地产的基本存在形态房地专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时。建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值。房地产可指土地，也可指建筑物，还

35、可指土地与建筑物的综合体。土地仅指土地部分，如说土地价值。不同情况下对房地产的用不同情况下对房地产的用词词59五、房地产概念的总结五、房地产概念的总结60一、不可一、不可移动移动 也称位置固定性，房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。 房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。二、独一无二二、独一无二 也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现替代，房地产市场不能实现完全竞争。第二节第二节 房地产的特性房

36、地产的特性61三、寿命三、寿命长久长久 建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或则其他用地50年第二节第二节 房地产的特性房地产的特性62四、供给四、供给有限有限 土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上固定不变。五、价值五、价值较大较大 与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。六、用途六、用途多样多样 也称为拥堵的竞争、转换及并存的可能性。 在不同的用途中还可以选择不同的利用方式；现实中的房地产用途并不是可以随意决定的；商业、办公

37、、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。第二节第二节 房地产的特性房地产的特性63七、相互七、相互影响影响 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 外部性分为有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价 有害的外部性：某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。八、易受八、易受限制限制 房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响第二节第二节 房地产的特性房地产的特性64九、流动性差九、流动性差 由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续比较复杂、交易税费较

38、多，同一宗房地产的买卖不会频繁发生，即使发生交易，其交易时间也较长。十、保值增值十、保值增值 对房地产进行投资改良； 外部经济，如交通设施、公园的修建，城市发展方向改变等； 需求增加导致稀缺性增加； 通货膨胀； 房地产使用管制改变。第二节第二节 房地产的特性房地产的特性65一、按立法用语的分类一、按立法用语的分类二、按房地产用途的分类二、按房地产用途的分类三、按房地产开发程度的分类三、按房地产开发程度的分类四、按房地产实物形态的分类四、按房地产实物形态的分类五、按房地产权益状况的分类五、按房地产权益状况的分类六、按房地产经营使用方式的分类六、按房地产经营使用方式的分类七、按是房地产否产生收益的

39、分类七、按是房地产否产生收益的分类第三节第三节 房地产的分类房地产的分类66一一、按立法按立法用语的分类用语的分类土地房屋土地上的房屋等建筑物及构筑物。其他不动产有时特别指集体所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。67二、按照房地产用途的分类二、按照房地产用途的分类 (1)居住房地产 (2)商业房地产 (3)办公房地产 (4)旅馆房地产 (5)餐饮房地产 (6)体育和娱乐房地产 (7)工业房地产 (8)农业房地产 (9)特殊用途房地产 (10)综合用途房地产68三、三、按房地产开发程度的分类按房地产开发程度的分类生地不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地熟地是指具有一定的城市

40、基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。按照基础设施完备程度。 三通一平 五通一平 七通一平按照形象进度分为：基础某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等在建工程新房旧房新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房精装修房现房69n 土地土地 空地 有建筑物的土地n 建筑物建筑物 已建造完成的建筑物：新建筑物、旧建筑物 尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停缓建的建筑物n 土地与建筑物的综合土地与建筑物的综合 现房 在建工程n 房地产的局部房地产的局部n 未来状况下的房地产未来状况下的房地产 期房四、四、按房地产实物形态的分类按房地产实物形态的分类70n 已灭失的房地产已灭失的房

41、地产 例如已被拆除的房屋。n 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 例如后来增加的装修。n 以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 例如正在运营的宾馆。n 整体资产中的房地产整体资产中的房地产 例如一个企业中的土地或房屋。四、四、按房地产实物形态的分类按房地产实物形态的分类71 （1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权 （2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权 （3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权五、按照房地产权益状况的分类五、按照房地产权益状况的分类72 （4）共有的房

42、地产：按份共有、共同共有 （5）部分产权或有限产权的房地产 （6）有租约限制的房地产 。 （7）)设立了地役权的房地产，如允许他人通行。 （8）设立了抵押权的房地产：已抵押的房地产。 （9）有拖欠建设工程价款的房地产。 （10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。 （11）被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产五、按照房地产权益状况的分类五、按照房地产权益状况的分类73 （12）手续不全的房地产 （13）产权不明或者权属有争议的房地产 （14）临时用地或临时建筑的房地产 （15）违法占地或者违法建筑的房地产 （16）房地产的租赁权，即承租人权益 （17）地役权 （18）房地产的

43、抵押权 （19）房地产的空间利用权 （20）房地产中的无形资产五、按照房地产权益状况的分类五、按照房地产权益状况的分类74六、六、按房地产经营按房地产经营使用使用方式的方式的分类分类销售的房地产营业的房地产自用的房地产出租的房地产75n 收益性房地产收益性房地产 直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。n 非收益性房地产非收益性房地产 是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等七、七、按房地产是否按房地产是否产生收益的产生收益的分类分类

44、76第四节第四节 房地产的描述与分析房地产的描述与分析77n 名称名称 说明估价对象的名字。n 坐落坐落 说明估价对象的具体地点。n 范围范围 说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。一、房地产基本状况描述一、房地产基本状况描述78n 规模规模 对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。n 用途用途 说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。n 权属权属 对于土地，主要说明是国有土地还是集体

45、土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。一、房地产基本状况描述一、房地产基本状况描述791.1.土地实物状况土地实物状况n 面积面积n 形状形状n 地形地势地形地势 该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。n 地基（地质）地基（地质） 地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。n 土壤土壤 包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址。n 土地开发程度土地开发程度n 其他其他二、房地产实物状况描

46、述二、房地产实物状况描述802.2.建筑物实物状况建筑物实物状况n 建筑建筑规模规模 面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积。二、房地产实物状况描述二、房地产实物状况描述 套内建筑面积套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 成套建筑面积套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 812.2.建筑物实物状况建筑物实物状况n 层数和高度层数和高度n 外观外观二、房地产实物状况描述二、房地产实物状况描述低层住宅1-3层为多层住宅4-6层中高层住宅7-9层高层住宅10层以上(含10层)高层建筑总高度超过24m超高层建筑建筑总高度超过100m82二、房地产实物状况描述二、

47、房地产实物状况描述2.2.建筑物实物状况建筑物实物状况n 建筑结构建筑结构 是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。 钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简易结构。n 设施、设施、设备设备 包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、 电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。83二、房地产实物状况描述二、房地产实物状况描述2.2.建筑物实物状况建筑物实物状况n 装饰装饰装修装修 粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。n 防水、保温、隔热、隔

48、声、通风、采光、日照防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照n 层高层高和室内净高和室内净高n 空间空间布局。布局。n 竣工竣工日期日期n 维修维修养护情况及完损状况养护情况及完损状况n 其他其他84三、房地产权益状况描述三、房地产权益状况描述1.1.土地权益状况土地权益状况n 土地所有权土地所有权 说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权有谁行使。n 土地使用权土地使用权 说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。 说明是单独所有还是共有。n 土地使用土地使用管制管制 说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。 对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件

49、：(1)土地用途；(2)容积率或建筑控制规模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)绿地率；(6)其他要求；85三、房地产权益状况描述三、房地产权益状况描述1.1.土地权益状况土地权益状况n 土地利用现状土地利用现状 说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。n 出租或占用出租或占用情况情况 说明有无出租或占用情行。n 其他权利设立其他权利设立情况情况 说明是否设立了抵押权、地役权等。n 其他特殊情况其他特殊情况86三、房地产权益状况描述三、房地产权益状况描述2.2.建筑物权益状况建筑物权益状况描述描述n 房屋所有权房屋所有权状况状况 说明房屋所有权人； 说明房屋所有权是单独所有还是共有，建筑物

50、区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。n 出租或占用出租或占用情况情况 说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。n 其他权利设立其他权利设立情况情况 说明是否设立了抵押权、地役权等。n 其他其他特殊情况特殊情况87四、房地产区位状况描述四、房地产区位状况描述1.1.位置位置n 坐落坐落 除了说明具体地点，还应附上位置图。n 方位方位 说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。n 与相关场所的距离与相关场所

51、的距离 说明估价对象与重要场所的远近。n 临街状况临街状况n 朝向朝向 说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。n 楼层楼层88四、房地产区位状况描述四、房地产区位状况描述2.2.交通交通n 道路道路状况状况 说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费过桥费及收费标准。n 出入可利用的出入可利用的交通工具交通工具 说明附近经过的公共交通数量，到公共交通站点的距离。n 交通管制交通管制情况情况 说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。n 停车方便停车方便程度程度 说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。n 交通收费情况

52、交通收费情况89四、房地产区位状况描述四、房地产区位状况描述3.3.外部配套设施外部配套设施说明道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、体育、事业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。 90四、房地产区位状况描述四、房地产区位状况描述4.4.周围周围环境环境说明环境是否优美、整洁，又无污染及其程度，环境卫生状况。说明估价对象所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况等。水景山景历年真题历年真题1、某出租写字楼的完全产权价值为、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价万元，出租人权益

53、价值为值为1600万元，则承租人权益价值为（万元，则承租人权益价值为（ B ）万元。）万元。 A40 B400 C1800 D36002、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路地上，分别为道路20元、燃气元、燃气18元、供水元、供水14元、排水元、排水16元、元、热力热力12元、供电元、供电25元、通信元、通信8元、场地平整元、场地平整15元，则该地区元，则该地区五通一平五通一平的正常费用为（的正常费用为（ D ）元）元/ A98 B102 C108 D1163、某居民于、某居民于2008年年1月购买了一套建筑面积

54、为月购买了一套建筑面积为100的住宅，的住宅，单价为单价为5000元元/。若。若2008年当地同类住宅名义价格月递增年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为，年通货膨胀率为5%，则，则2008年年12月该套住宅的自然月该套住宅的自然增值额为（增值额为（ C ）元。）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.914 4、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（不同，是（ D D ）的结合体。）的结合体。A A实体、权益、区位实体、权益、区位 B B实物、权益、区位实物、权益、区位 C C实物、权利、位置实物、权利、位置 D D实体、权益、位置实体、权益、位置5.5.房地产供给有限特性的本质是房地产供给有限特性的本质是(B )(B )A.A.土地的总量有限土地的总量有限 B.B.房地产的不可移动性房地产的不可移动性C.C.房地产的独一无二性房地产的独一无二性D.D.房