无锡太湖广场项目定位报告报告学习教案

1、会计学1无锡太湖无锡太湖(ti h)广场项目定位报告报告广场项目定位报告报告第一页，共79页。第2页o第一部分(b fen) 项目概况o第二部分(b fen) 无锡高端公寓市场 o第三部分(b fen) 项目发展模式探讨o第四部分(b fen) 项目产品定位o第五部分(b fen) 项目产品策划第1页/共78页第二页，共79页。第3页o第一(dy)部分 项目概况o第二部分 无锡豪宅市场 o第三部分 豪宅客户分析o第四部分 项目产品定位o第五部分 项目产品策划第2页/共78页第三页，共79页。第4页宗地位于无锡南长区太湖(ti h)大道与通扬路交叉口东南侧。项目西侧隔世贸中心项目即是无锡规划新C

2、BD区域太湖(ti h)广场项目项目(xingm)(xingm)概况概况本项目地块本项目地块第3页/共78页第四页，共79页。第5页本项目本项目(xingm)地块地块1.2 项目项目(xingm)周边及配套情况周边及配套情况地块西侧500M为太湖(ti h)广场与清扬公园。地块距图书馆、大会堂、行政服务中心约1公里地块与中山路、五爱路等多个市级商业中心均在项目3公里以内周边教育资源包括辅仁中学、侨宜幼儿园、南长中心小学医疗设施方面，无锡医疗中心位于地块周边，无锡疾病控制中心、南长医院均在本项目三公里辐射范围之内项目概况项目概况第4页/共78页第五页，共79页。第6页本项目本项目(xingm)地

3、地块块1.3 项目项目(xingm)周边交通情况周边交通情况交通布局：立体交叉通行顺畅 以三横两纵一街太湖(ti h)大道、通扬路、清扬路为主干道，距离市中心4公里以内。 第5页/共78页第六页，共79页。第7页o 太湖广场（开放式） 无锡市未来最高档的CBD区，且区级政府机构(jgu)多，生活配套完善，交通系统发达。已形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会和休闲为一体的高品位城市广场。项目项目(xingm)(xingm)概况概况1.4 太湖太湖(ti h)广场规划广场规划第6页/共78页第七页，共79页。第8页宗地现状宗地现状(xinzhung)(xinzhung

4、)项目项目(xingm)(xingm)概况概况北侧太湖大道南侧道路东侧古运河景观东侧历史街区西侧在建世贸中心项目地块内电瓶车厂1.5 宗地现状宗地现状第7页/共78页第八页，共79页。第9页o第一部分 项目概况o第二部分 无锡高端公寓市场分析(fnx) o第三部分 项目发展模式探讨o第四部分 项目产品定位o第五部分 项目产品策划第8页/共78页第九页，共79页。梁溪河板块梁溪河板块蠡湖板块蠡湖板块太湖大道太湖大道运河运河市中心市中心太湖广场太湖广场太湖新城太湖新城南长北区板块南长北区板块魅力万科城二期太湖国际社区三期观山名筑融创天鹅湖二期世家名门绿城玉兰花园一期尚锦城一期太湖国际社区二期中星苑

5、时代国际清扬御庭时代上城一期朗诗未来之家二期茂业豪园世贸国际公寓蠡湖香榭湖滨壹号花园二期蠡湖壹号一期山水湖滨花园二期湖滨杰座佳城国际中心无锡高端公寓(gngy)分布第9页/共78页第十页，共79页。梁溪河板块梁溪河板块蠡湖板块蠡湖板块太湖大道太湖大道运河运河市中心市中心太湖广场太湖广场太湖新城太湖新城南长北区板块南长北区板块蓝庭国际名都华庭领馆88万达广场万科金域蓝湾山语银城阳光嘉园瑜憬湾花园二期奥林花园三期太湖锦园紫金英郡瑜憬湾花园三期金色江南四期富安华庭中星苑时代国际清扬御庭时代上城一期朗诗未来之家二期茂业豪园世贸国际公寓鼎牌吾爱人家西水东一期无锡高端公寓(gngy)分布第10页/共78页

6、第十一页，共79页。第12页规模豪宅项目的规模普遍较大（30万平米以上）在相关配套的打造上具备较大的优势；物业类型较大的规模以及较低的容积率使得其他的项目在物业形态的选择上比较的丰富，或者(huzh)有较低的建筑覆盖率，具备舒适的尺度空间与园林环境；楼体形态大多数豪宅项目为一梯两户（最多三户）的板式结构，太湖广场的项目由于规模小，容积率高，普遍设计较大的户型来满足户型的舒适感项目名称板块总建面物业类型绿城玉兰花园一期太湖新城板块1501495栋27层的高层2栋17层的小高层时代上城一期太湖广场板块102520.04 1栋28层高层;2栋8-9层小高层;10栋7层多层朗诗未来之家二期太湖广场板块

7、90259.63栋15-16层小高层;2栋32层高层茂业豪园太湖广场板块1300003栋44层的高层世贸国际公寓太湖广场板块1375651栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;鼎牌吾爱人家南长北片板块78391 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层西水东中央生活区一期南长北片板块148950.064栋32层的高层4栋16层的小高层万达广场梁溪河板块377870.171栋22层的高层3栋10层的小高层1栋30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层万科金域蓝湾梁

8、溪河板块384490 12栋33层高层蠡湖壹号一期蠡湖新城板块1591868栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:15栋规模(gum)与物业形态分析第11页/共78页第十二页，共79页。第13页高端公寓(gngy)项目分析o太湖广场项目的容积率明显高于其他区域的项目；o高容积率意味着在物业形态的上，太湖广场的项目有着天然的劣势；o在无锡这类三线城市，如何(rh)突破高容积率与大户豪宅的矛盾是本项目重点考虑的问题。容积率分析(fnx)第12页/共78页第十三页，共79页。第14页户型(h xn)分析项目户型面积区间比例茂业豪园二房114-11749.10%三房150-18249.10%复

9、式370以上1.80%世贸三房160-21557.33%四房187-28719.94%五房240-26222.31%朗诗一房53-6416.05%三房90-14074.39%四房197-2179.56%时代上城二房89-12251.47%三房123-15334.53%四房152-2558.90%金域蓝湾二房89-9044.44%三房12111.11%四房157-21744.44%万达一房50-7541.90%二房79-9322.22%三房124-13933.42%西水东二房88-9033.37%三房137-19754.44%跃层202-4008.02%吾爱人家二房89-9029.63%三房11

10、8-14259.26%跃层19-70-22311.11%玉兰花园二房10415.52%三房168-1731.34%四房203-26635.52%蠡湖一号二房93-9311.33%三房117-16342.58%四房164-20120.12%第13页/共78页第十四页，共79页。第15页太湖广场板块的茂业豪园一期、世贸国际的户型(h xn)都是以大户型(h xn)为主，户型(h xn)面积在200平米以上；户型分析(fnx)总结其他豪宅(ho zhi)项目的户型主要是以改善型的舒适户型为主，两房面积在90-100平米左右，三房户型在140-170平米左右,且占了绝对的比例；一些特点鲜明的项目例如城

11、市综合体-万达广场、绿色科技住宅朗诗国际也配备了一些小户型-一房，以及一些紧凑型的三房户型；第14页/共78页第十五页，共79页。p除了茂业豪园、与世贸国际两个项目销售(xioshu)速度较慢，09年其他豪宅项目均取得了很好的销售(xioshu)业绩。p5月份所有项目的销售(xioshu)速度大幅减缓项目名称板块月均销售面积月均销售套数月均销售金额（万元）绿城玉兰花园一期太湖新城板块15,34079172,637,667时代上城一期太湖广场板块7,4016074,961,926朗诗未来之家二期太湖广场板块4285 40 53042434 茂业豪园太湖广场板块2,2261420,859,668世

12、贸国际公寓太湖广场板块2638 12 32377411 鼎牌吾爱人家南长北片板块322.2534170786.75西水东中央生活区一期南长北片板块7,53649103,910,576万达广场梁溪河板块15,915161155,855,724万科金域蓝湾梁溪河板块4,3203352,270,792蠡湖壹号一期蠡湖新城板块5,9073972,490,231销售速度分析(fnx)总结第15页/共78页第十六页，共79页。第17页项目名称容积率物业类型外立面风格绿城玉兰花园一期3.025栋27层的高层2栋17层的小高层新古典主义建筑风格，外墙采用石材干挂到顶时代上城一期1.48 1栋28层高层;2栋8

13、-9层小高层;10栋7层多层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料朗诗未来之家二期2.53栋15-16层小高层;2栋32层高层简约时尚的现代风格建筑,外墙涂料茂业豪园6.53栋44层的高层世贸国际公寓5.641栋26层的高层1栋31层的高层2栋33层的高层2栋31层的高层1栋29层的高层1栋24层的高层;现代主义风格,外墙采用石材干挂到顶鼎牌吾爱人家1.8 1栋28层高层;1栋31层高层;1栋11层小高层;1栋32层高层;1栋27层高层建筑立面以现代灰为主，面砖西水东中央生活区一期2.74栋32层的高层4栋16层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万达广场31栋22层的高层3栋10层的小高层1栋

14、30层的高层1栋30层的高层7栋25层的高层1栋26层的高层2栋18层的小高层现代主义风格，外墙:涂料;面砖;万科金域蓝湾2.5 12栋33层高层,轻盈、通透的外立面设计,创造现代的唯美风格，外墙面砖蠡湖壹号一期1.28栋5-6层的多层;5栋23-30层的高层联体:15栋外墙:面砖大部分(b fen)项目的外立面是现代风格，也有部分(b fen)采用的是新古典风格；建筑风格与外立面分析(fnx)第16页/共78页第十七页，共79页。未来(wili)新增高端住宅项目分析第17页/共78页第十八页，共79页。占地39086容积率2.4建筑面积不包括地下部分94800总 户 数 845 845物业类

15、别住宅、写字楼、商业项目地址清扬路与清名路交叉口东南角恒威中央(zhngyng)领地第18页/共78页第十九页，共79页。物业类别3栋联排别墅，1栋多层住宅，1栋高层商住楼项目地址南长区太湖广场清扬路东侧占地1.5万容积率2.2南扬华庭第19页/共78页第二十页，共79页。总用地59482当期建筑面积 118964当期规划户数 800户左右容积率2绿化率70.00%物业类型普通住宅建筑形态5栋25-30层高层;装修情况毛坯建筑形态5栋25-30层的高层规划特征以高层为主做半围合式布局地址滨湖区太湖大道与湖滨路交叉口的东南侧天安曼哈顿天安曼哈顿 一期(y q)总用地27360，总建筑面积8004

16、1，总户数290户，容积率，绿地率45.4%。 二（或三）期为南区，沿湖滨路，中南路呈“L”型布置的商业，三幢高层住宅。 以160平米以上平层、精装大宅为主。第20页/共78页第二十一页，共79页。未来未来(wili)高端项目供应量分高端项目供应量分析析总建筑面积当期推案量 推案套数已售面积已售套数3月销售均价整体销售均价待开发量预售未售出量 金域蓝湾384490384490103171 594836026561621910766019569 玉兰花园40000015014956967290552252809774100642498511742五爱人家783917839199818171671

17、31501304609265西水东6954001489505564436055601362175391347754645043时代上城1100000102520816156406440454313204973699748017211茂业豪园45000013000073918501668574701037894673200007061世贸国际31331313756510422146452277224163661283417574851944朗诗未来175260175260149072128513408811591620211650014984蠡湖2号地块16615221661522南扬华庭 34

18、31434314天元世家 350000350000启麟尚院1812218122恒威中央领地9480094800天安曼哈顿 118964118964第三橡胶厂地块394218394218时代上河260827260827布勒制造厂地块236929236929电瓶车厂地块 109626109626金科地块497975497975蠡湖一号545697159186159187102416256210271269711825386511保利地块269901269901绿城地块569634569634盛高地块7782247782248071096第21页/共78页第二十二页，共79页。第23页o第一部分 项

19、目概况o第二部分 无锡高端公寓市场(shchng) o第三部分 项目发展模式探讨o第四部分 项目产品定位o第五部分 项目产品策划第22页/共78页第二十三页，共79页。假定假定(jidng)目标目标v项目的地价因素要求项目必须(bx)实现均价12500元/平米以上才会有利润v项目必须(bx)在开盘后两年的期限内销售完毕第23页/共78页第二十四页，共79页。模式一：城市顶模式一：城市顶级级(dn(dn j) j)豪宅豪宅模式模式(msh)(msh)二：高端公寓二：高端公寓模式三：酒店模式三：酒店式公寓（小户式公寓（小户型）型）主力户型主力户型200200平米以上的平米以上的大户平层或者跃层大户

20、平层或者跃层主力户型在主力户型在80-18080-180平平米的舒适型户型米的舒适型户型主力户型主力户型40-8040-80平米以平米以上的小户型单位上的小户型单位案例：茂业观园北京朝阳观公园区域凯燕环球中心无锡主流项目（西水东、朗诗未来之家）两广路及四惠第24页/共78页第二十五页，共79页。棕榈泉国际公寓均价18000元主力(zhl)户型176-216国兴观湖国际均价15000元（毛坯）主力户型200公园大道均价18000元主力户型160-170北京GOLF公寓均价18000元主力户型273九号公寓均价20000元主力户型266-286北京城市高档公寓的标杆型市场北京城市高档公寓的标杆型市

21、场模式一：城市奢侈型公寓模式一：城市奢侈型公寓第25页/共78页第二十六页，共79页。项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价物业物业管理管理棕榈泉国际公寓占地:7万建面:24万3.3板塔位置+景观+产品176-21618000元5.67.2元/平方米公园大道占地:4.9万建面:25万3.98板楼板塔地段+尊贵感160-17018000元 6.5元/平米北京GOLF公寓板楼位置+景观视野273三居18000元观湖国际公寓建面:31.3万3.5板楼户型+高舒适度200三居15000元毛坯3.98元/平米九号国际公寓占地:1.8万建面:

22、9万3.83板楼地段+景观视野+品质266-28620000元8元/平米豪宅区的代名词、位置豪宅区的代名词、位置+景观，价格景观，价格18000元以上元以上(yshng)高于同期高于同期的的CBD核心区域、销售速度核心区域、销售速度20-30套套/月月模式一：城市奢侈模式一：城市奢侈(shch)(shch)型公寓型公寓第26页/共78页第二十七页，共79页。第28页n茂业天地观园直面太湖广场、清扬公园，将来的地铁(dti)1号站在小区下面，地处太湖广场CBD核心位置，同时拥有稀缺的公园景观资源n茂业天地观园是纯粹的大户型的项目300平米以上，这在无锡市场是从来没有过的平层官邸，n一期的项目叫茂

23、业豪园，二期在产品上做了很大的升级，来匹配无锡顶级豪宅的定位，包括双开门的电梯、三梯两户的格局等各方面都采用了非常高的标准。模式一：城市奢侈模式一：城市奢侈(shch)(shch)型公型公寓寓猜测：公司的运营模式以及前期(qinq)的销售导致对项目的销售速度不敏感第27页/共78页第二十八页，共79页。29客户：真正的奢侈公寓的购买(gumi)阶层有限项目条件：项目规模小，难以分摊豪宅需要的巨大(jd)投入（如豪华会所等）不具备奢侈公寓必备的资源条件市场风险：无锡市场没有成功先例，风险极大、营销不可控模式一：城市奢侈型公寓模式一：城市奢侈型公寓第28页/共78页第二十九页，共79页。第30页模

24、式模式(msh)(msh)三：城市奢侈三：城市奢侈型公寓型公寓用途用途面积段（平米）面积段（平米）比例比例酒店式公寓酒店式公寓70左右77.5%80左右14.7%160左右6.9%355左右0.9%凯燕环球中心由比尔.盖茨豪宅设计师John David亲笔规划，是集德国五星级酒店，商务酒店公寓，休闲，会议，康乐为一体的大型标志性建筑，为太湖广场重要规划项目(xingm)，东接无锡人民大会堂，西临京杭大运河，周边是无锡政治、文化CBD中心,地理位置极佳，风景优美.总高50层(近200米)，其中1-22层由凯宾斯基入驻，23层以上为精心筹造的总统套房之上的五星级酒店公寓、办公公寓，由凯宾斯基大饭店

25、管理公司统一管理。基本资料物业类型：酒店式高层公寓物业地址：永和路18路占地面积：12146.7 平方米建筑面积：134254 平方米容积率：绿化率：20%开盘时期：734套总套数(tosh)：734套销售套数(tosh)：676套第29页/共78页第三十页，共79页。第31页项目解析：项目解析：对于具有代表意义的凯燕环球中心来对于具有代表意义的凯燕环球中心来说开盘时期说开盘时期1200012000元元/ /平方米的价格成平方米的价格成为当时无锡市场价格标杆，是无锡营为当时无锡市场价格标杆，是无锡营销最成功的酒店式公寓项目销最成功的酒店式公寓项目购买凯燕环球中心的绝大多数业主都购买凯燕环球中心

26、的绝大多数业主都是看中了世界十大酒店凯宾斯基的品是看中了世界十大酒店凯宾斯基的品牌、太湖广场的地段以及未来牌、太湖广场的地段以及未来(wili)(wili)的回报前景的回报前景, ,占有了地利与占有了地利与人和人和, ,太湖广场的地利优势；太湖广场的地利优势；第30页/共78页第三十一页，共79页。32客户：本地不缺乏有实力的投资(tu z)型客户，但市场承接的租赁客户严重缺乏项目条件：项目位置的周边(zhu bin)商务环境较差凯燕引入世界级酒店品牌的模式难以借鉴市场风险：由于前期凯燕项目的收益远远低于客户预期，目前市场对其接受度有较大的风险国家政策对投资型物业的打压，未来市场的不确定性增强

27、模式三：小户型酒店式公寓模式三：小户型酒店式公寓第31页/共78页第三十二页，共79页。项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价物业物业管理管理万豪万豪占地:1.2万建面:8.9万4.0塔楼区域+景观160-23014000元3.7元/平方米温莎大道温莎大道占地:3万建面:20万5.0板塔位置80-120233-38816000元6.0元/平方米新城国际新城国际占地:10.5万建面:32万3.0板楼位置+园林180-20016000元6.5元/平方米金地国际金地国际花园花园占地:4万建面:12万3.0板楼位置+综合体170-2001

28、4000元 5元/平方米蓝堡国际蓝堡国际公寓公寓占地:3.15万建面:20万4.74板塔位置170-19813500元 4元/平方米高档公寓代表性区域、后续供给高档公寓代表性区域、后续供给(gngj)较少、价格较少、价格14000-16000元、销元、销售速度售速度40套套/月左右月左右第32页/共78页第三十三页，共79页。CBD华业玫瑰东方(Dngfng)均价11000元主力户型140-200合生国际花园预计10000元（精装）主力户型100-130富力城均价10500元（精装）主力户型110-160天之骄子均价9000元主力户型110-130典型的主流住宅市场（主流客户、紧凑户型）典型的

29、主流住宅市场（主流客户、紧凑户型）较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键较高的性能价格比是项目区的竞争优势的关键第33页/共78页第三十四页，共79页。项目项目名称名称 规模规模容积率容积率建筑建筑形式形式核心核心卖点卖点主力主力户型户型销售销售均价均价销售销售状况状况物业物业管理管理富力城占地:48.78万建面:139万2.7塔楼、板楼地段+园林110-16010500元77%2.8元/平方米合生国际占地:5万建面:20万3.4板楼地段+景观+园林100-130预计10000元认筹CBD总部公寓4.4板楼、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之骄子占地:3.5万建面:1

30、3.6万2.73板楼地段+园林110-1309000元75%3.0元/平方米华业玫瑰东方占地：7.1万建面：25万2.78板楼生态主题+园林140-2001100070%3.5元/平米区域区域(qy)价值有所提高、供给量较大、产品针对主流中产阶级、价格价值有所提高、供给量较大、产品针对主流中产阶级、价格10000元、销售速度元、销售速度60套套/月左右月左右第34页/共78页第三十五页，共79页。第36页区域区域南长地址地址太湖大道、规划金星南路交叉口总建面总建面17.5万平米容积率容积率2.9绿化率绿化率40%物业形态物业形态小高层，高层最早开盘最早开盘2007-06-30规划户数规划户数1

31、285物业管理费物业管理费2.30元/平方米.月装修标准装修标准1500-2000元/第35页/共78页第三十六页，共79页。37客户：目前无锡市场(shchng)的中产阶级，客户量大项目条件(tiojin)：位置优于朗诗未来之家市场风险：目前市场主力需求面积段，市场的风险较小模式二：精品公寓模式二：精品公寓第36页/共78页第三十七页，共79页。第38页o第一部分 项目概况(gikung)o第二部分 无锡高端公寓市场 o第三部分 项目发展模式探讨o第四部分 项目产品定位o第五部分 项目产品策划第37页/共78页第三十八页，共79页。与一线城市(chngsh)的CBD的本质区别，使得我们不可能

32、有一线城市(chngsh)CBD的高端客户群体第38页/共78页第三十九页，共79页。本项目的实际容积率为6，在规划设计上存在一定(ydng)劣势第39页/共78页第四十页，共79页。CBD的区位优势。属于古运河改造规划(guhu)范围交通便利优势p规模小容积率较高，不适宜发展资源型产品(chnpn)p紧邻交通主干道，有噪音劣势优势优势劣势劣势由于项目竞争状况和本身素质限制，在总价区间上不适合与西水东这样的高端项目争夺客户，与市场低容积率项目争夺客户。第40页/共78页第四十一页，共79页。客户客户(k h)中产白领本项目本项目西水东西水东朗诗朗诗万达万达高端第41页/共78页第四十二页，共7

33、9页。无锡市区来源无锡市区来源首次置业小业主、公务员首次置业小业主、公务员寻求时尚城市生活的白领、公务员寻求时尚城市生活的白领、公务员寻求经济的功能全面的换房一族寻求经济的功能全面的换房一族寻求经济大户型的客户寻求经济大户型的客户周边区域来源周边区域来源希望通过置业标榜其成功的周边中小企业主希望通过置业标榜其成功的周边中小企业主生意往来、子女教育等因素在市内购房的生意往来、子女教育等因素在市内购房的第42页/共78页第四十三页，共79页。无锡市区高端住宅面积段产品供应(gngyng)状况2房70758085909095 100 105110115 120125金域蓝湾玉兰花园五爱人家西水东时代

34、上城茂业豪园世贸公寓朗诗未来3 3房房9095 100 105 110 115 120 125 130 135 140140 145145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 195 200 205 210 215 300305金域蓝湾玉兰花园五爱人家西水东时代上城茂业豪园世贸公寓朗诗未来4 4房房150155160165170 175 180185 190195200205210215215220220225230235240245250255260265270 275 280285 290 295 300金域蓝湾 玉兰花园 五爱人家西水东时代上城 茂业豪

35、园世贸公寓 朗诗未来 数据数据(shj)(shj)来源来源365365无锡房地产信无锡房地产信息网息网 部分高端楼盘如果占据部分高端楼盘如果占据3 3位一体的势资优势源位一体的势资优势源，如地段、景观、配套环境等，在规划户型上，如地段、景观、配套环境等，在规划户型上往往会考虑同等往往会考虑同等(tngdng)(tngdng)户型面积段的上户型面积段的上限，即豪华型户型（限，即豪华型户型（160-200160-200）。而大部分楼）。而大部分楼盘还是以普通舒适型为主盘还是以普通舒适型为主本项目的地段、景观、配套环境三大要素中，只有地段要素优势明显地段、景观、配套环境三大要素中，只有地段要素优势明

36、显第43页/共78页第四十四页，共79页。面积面积190190平米以上，即面临较大平米以上，即面临较大(jio d)(jio d)的销售阻碍的销售阻碍面积面积140-190140-190平米户型为高端住宅平米户型为高端住宅(zhzhi)(zhzhi)主主流趋势流趋势无锡市区高端住宅面积(min j)段产品销售状况数据来源数据来源365365无锡房地产信息网无锡房地产信息网面积面积140-190140-190平米户型供应量大平米户型供应量大占需求面积段第占需求面积段第2 2位的位的110-140110-140平米，供应平米，供应相对偏小相对偏小110-140是目前市场的空白点第44页/共78页第

37、四十五页，共79页。豪宅三房户型面积区间及项目销售状况比较豪宅三房户型面积区间及项目销售状况比较项目户型面积区间比例项目均价茂业.观园三房150-18249.10%20000元/平米世贸三房160-21557.33%17000元/平米朗诗三房90-14074.39%17000元/平米时代上城三房123-15334.53%13000元/平米金域蓝湾三房121-14511.11%17000元/平米万达广场三房124-13933.42%10000元/平米西水东三房137-19754.44%17000元/平米吾爱人家三房118-14259.26%12000元/平米玉兰花园三房168-1731.34%1

38、2000元/平米蠡湖一号三房117-16342.58%12000元/平米剔除区位因素，可以看出主力户型为舒适型的朗诗、金域蓝湾等项目剔除区位因素，可以看出主力户型为舒适型的朗诗、金域蓝湾等项目(xingm)(xingm)由于其鲜明的特点、出色的品质以及推广，和西水东、玉兰花园这由于其鲜明的特点、出色的品质以及推广，和西水东、玉兰花园这些主力户型为豪华型项目些主力户型为豪华型项目(xingm)(xingm)一样都实现了高单价、快销售的目标一样都实现了高单价、快销售的目标只要(zhyo)项目特点鲜明，品质出众，舒适型户型一样可以突破价格的上限第45页/共78页第四十六页，共79页。户型 建筑面积（

39、m2） 赠送面积（m2） 套数比例（） 2房2厅1卫 908平米32%3房2厅2卫 130-14010平米50%4房2厅2卫 160-16512平米17%顶层复式280-30030平米顶层复式综合考虑项目定位，周边目前市场供应和市场反应情况，片区未来发展趋势的判断，以及(yj)和竞争项目之间的关系，确定本项目户型定位： 方向1第46页/共78页第四十七页，共79页。户型 建筑面积（m2） 赠送面积（m2）套数比例（） 2房2厅1卫 90833%3房2厅2卫 130-1401265%顶层复式260-28020-30三房单位顶层复式(2%)综合考虑项目定位，周边目前市场供应和市场反应情况，片区未来

40、发展趋势的判断，以及(yj)和竞争项目之间的关系，确定本项目户型定位如下：方向2第47页/共78页第四十八页，共79页。第49页第48页/共78页第四十九页，共79页。户型亮点户型亮点(lin din)(lin din)：奢侈花池；奢侈花池；超大景观阳台；超大景观阳台；超宽客厅开间；超宽客厅开间；户型创新元素：户型创新元素：双门双门(shun mn)(shun mn)电梯；电梯；双套房；双套房；内阳台可改为房间；内阳台可改为房间；第49页/共78页第五十页，共79页。产品(chnpn)两梯三户公寓约95平米(pn m)约95平米(pn m)约95平米入户花园赠送一半面积入户花园赠送一半面积超大

41、阳台赠送一半超大阳台赠送一半第50页/共78页第五十一页，共79页。第51页/共78页第五十二页，共79页。第53页o第一(dy)部分 项目概况o第二部分 无锡高端公寓市场 o第三部分 项目发展模式探讨o第四部分 项目产品定位o第五部分 项目产品策划第52页/共78页第五十三页，共79页。本项目的规模小、容积率高、未来周边豪宅供应量大，如何在激烈的竞争中脱颖而出，并能产生较高的溢价是本项目必须考虑(kol)的问题 而同一板块内项目而同一板块内项目TOPTOP地段的趋同地段的趋同(q tn(q tn) )，将面临同质化竞，将面临同质化竞争，所以项目价值不仅仅体现在区位交通上，而要与古运河的街区争

42、，所以项目价值不仅仅体现在区位交通上，而要与古运河的街区改造融合，创造差异、引领市场改造融合，创造差异、引领市场第53页/共78页第五十四页，共79页。第54页/共78页第五十五页，共79页。金域蓝湾金域蓝湾西水东西水东浓缩(nn su)一城之脉世为贵胄(guzhu)地，再续龙脉朗诗未来之家朗诗未来之家世界级生活梦想第55页/共78页第五十六页，共79页。（附加值）（附加值）（社会资源）（社会资源） 3 1 3 1 4 2 4 2（核心产品）（核心产品）（外部资源（外部资源/ /社区资源）社区资源）本项目本项目(xingm)(xingm)物质物质精神精神升华升华我们要找到一种“人文精神”，引领

43、客户的生活方式，使他们为了精神的追求而愿意支付更多的物质成本。从无锡客户的状况来看，有较好的教育、追求“面子”，对人文精神有一定的追求。第56页/共78页第五十七页，共79页。本项目(xingm)第57页/共78页第五十八页，共79页。第59页1 复兴保护目标及原则1.1 规划纲领无锡市古运河清名桥地区的规划纲领是：保护街区风貌，整治历史环境，发展文化旅游，提升居住品质。积极保护，以整治环境复兴街区活力为目标，与城市现代化建设和旧城改造有机联系、相得益彰。整体创造，风貌型保护为主，重点保护好街区整体历史环境和风貌。保护街区内现存的街巷空间格局、河道水系、文物古迹、历史建筑和历史环境要素等物质文

44、化遗存，以及传统文化、民间工艺、地方习俗等非物质文化遗存。采取新旧街区互动，统一整体规划，分段逐块实施的整治模式。1.2 保护重点吴文化与大运河发展历史，江南漕运发展历史； 由河、街、桥、窑、坊众多空间要素组成的“水弄堂”特色景观环境； 无锡民族工商业，如缫丝业、烧窑业、造船业和冶铸业等发展历史； 江南砖瓦窑群遗址； 街区内明、清古民居和大量历史建筑，古运河水乡传统风貌。1.3 保护目标保护历史文化街区内的清名桥、古窑遗址等文物保护单位、历史建筑、历史环境要素，保存历史真实性； 保护古运河水弄堂街区整体风貌，使其成为无锡古运河特色水乡传统风貌的典范(dinfn)； 理顺道路交通组织，切实改善街

45、区交通状况。整治历史环境，完善基础设施配套，优化人居环境，使其成为保持传统特色的文化居住社区。合理利用街区历史文化资源，延续历史文脉，发展有文化内涵的传统商业、旅游服务业、文化产业，激活街区功能，使其成为具有独特文化景观的城市活力地带。1.4 规划原则真实性：保护街区真实历史原物的真实性。整体性：保护街区整体格局和风貌，保护有形的物质文化遗产与无形非物质文化遗产的整体性。可持续性：完善街区功能，改善基础设施，提高街区环境质量，实现街区社会、经济、环境效益统一发展的可持续性。第58页/共78页第五十九页，共79页。第59页/共78页第六十页，共79页。第61页鹏润鹏润. . * * * 与城市一

46、起与城市一起(yq)(yq)复兴复兴鹏润鹏润. . * * * 久违的生活在城市久违的生活在城市(chngsh)(chngsh)中复兴中复兴鹏润鹏润. . * * * 国际街区国际街区(ji q) (ji q) 生活核心生活核心第60页/共78页第六十一页，共79页。第62页独立(dl)商铺第61页/共78页第六十二页，共79页。第63页独立别墅式商铺的设置作为体现项目精神气质的重要独立别墅式商铺的设置作为体现项目精神气质的重要(zhngyo)(zhngyo)载体，起着载体，起着拔高项目档次的拔高项目档次的重要重要(zhngyo)(zhngyo)作用；作用；商铺的设计与后期经营与整个古运河的改

47、造有机的结合，使得项目与整个商铺的设计与后期经营与整个古运河的改造有机的结合，使得项目与整个片区的特点有效融合；片区的特点有效融合；在项目的前期，商铺可以先期经营以及展示。在项目的前期，商铺可以先期经营以及展示。第62页/共78页第六十三页，共79页。第64页第63页/共78页第六十四页，共79页。第65页体量体量（）（）容积率容积率物业类型物业类型定位定位推案量推案量（套）（套）已售量已售量（套）（套）销售率销售率整盘均价整盘均价（元（元/）近期均近期均价价（元（元/）25万4.3高层城市豪宅48720742.5%1204914000世贸国际(guj)无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第64页

48、/共78页第六十五页，共79页。第66页世贸国际(guj)1903房2283+1房无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第65页/共78页第六十六页，共79页。第67页世贸国际(guj)目前项目ABCD四栋均在售，项目整体销售率达到42.5%。从10年至今的成交(chng jio)来看，190房源由于价格优势，成交(chng jio)情况最好，162产品由于价格偏高，制约其成交(chng jio)量；而200以上房源成交(chng jio)比较稳定。无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第66页/共78页第六十七页，共79页。第68页月份月份成交面积成交面积( () )成交套数成交套数( (套套) )成交

49、均价成交均价( (元元/ /) )成交金额成交金额( (元元) )2010年3月885316,47614,588,4002010年2月162115,8182,562,5042010年1月2,4621113,39132,966,7102009年12月10,7425211,737126,079,6002009年11月7,3203011,67385,444,5502009年10月1,295611,94115,458,8002009年9月1,150612,54414,424,7902009年8月2,6401412,46132,895,4102009年7月4,2601913,48857,464,9802

50、009年6月2,2541211,47325,863,8202009年5月1,844712,22822,547,2402009年4月780411,2508,779,6252009年3月542212,5286,790,2382009年1月2,6821211,30630,322,2902008年12月346211,6294,024,8642008年11月325120,0006,497,4002008年10月3,6021115,42155,545,5602008年9月251113,0003,257,4102008年7月2,346819,07644,743,4502008年6月739412,6159,3

51、21,0942008年4月251114,7003,683,3792008年3月777210,9598,512,9872008年1月4,4351412,68556,249,680总计总计52,09052,090223223668,024,781668,024,781产品产品200-400200-400平米大户豪宅型产品，产品过于超越平米大户豪宅型产品，产品过于超越(choyu)(choyu)市场，项目一度陷入困境市场，项目一度陷入困境0909年以来随着市场好转，销售有所改善，但与其他项目相比仍有很大差距。年以来随着市场好转，销售有所改善，但与其他项目相比仍有很大差距。 无锡豪宅(ho zhi)个

52、盘分析世贸国际(guj)第67页/共78页第六十八页，共79页。第69页体量体量（）（）容积率容积率物业类型物业类型定位定位推案量推案量（套）（套）已售量已售量（套）（套）销售率销售率整盘均价整盘均价（元（元/）近期均价近期均价（元（元/）35万B区1.44电梯洋房、高层综合型社区64052782.3%9751洋房133154#7#花园(huyun)洋房整体规划B区时代(shdi)上城无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第68页/共78页第六十九页，共79页。第70页目前项目主推房源为4#7#四栋花园洋房，前期电梯洋房以及1#楼12单元房源已基本售罄。从10年至今的成交来看，143相对偏紧凑的产品

53、由于总价存在一定优势，因此成交情况最好；而217的顶层复式因为其无敌的视野受到消费者认可，尽管单价较高，但整体(zhngt)成交依旧不错。时代(shdi)上城无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第69页/共78页第七十页，共79页。第71页217顶层(dn cn)复式1433+1房时代(shdi)上城无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第70页/共78页第七十一页，共79页。第72页月份月份成交面积成交面积( () )成交套数成交套数( (套套) )成交均价成交均价( (元元/ /) )成交金额成交金额( (元元) )2010年3月3,1871913,20442,081,5302010年2月4,465

54、2613,41259,881,1902010年1月2,3141412,72629,447,9302009年12月4,6512510,74949,995,4102009年11月2,7331810,77629,447,7302009年10月12,27010010,284126,179,9002009年9月9,9311078,36883,108,0802009年8月24,8532348,326206,930,600总计总计64,40464,404543543627,072,370627,072,370营销策略项目整体处于九龙仓全盘战略的考虑之内，目前项目并不急于大规模推量，而是通过电梯洋房此类稀缺性

55、产品吸引(xyn)消费者对于九龙仓品牌的关注度。后期通过太湖广场多盘联动的方式进行交互性推案，灵活性较强。近期时代上城将会推出1#楼高层保留的3单元房源。 时代(shdi)上城无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第71页/共78页第七十二页，共79页。项目地址项目地址无锡市湖滨路11号（原无锡机床厂） 开发商开发商无锡万科房地产开发有限公司 占地面积（亩）占地面积（亩）约15万平方米总建筑面积（）总建筑面积（）约36万平方米容积率容积率2.5销售均价销售均价精装修报价17000元/平米物业类型物业类型高层项目规划项目规划/ /建筑特色建筑特色保留建筑;围合式项目开盘时间项目开盘时间2008.09.

56、26分几期开发分几期开发（总共2900多套）金域蓝湾无锡豪宅(ho zhi)个盘分析第72页/共78页第七十三页，共79页。第74页月份月份成交面积成交面积( () )成交套数成交套数( (套套) ) 成交均价成交均价( (元元/ /) )成交金额成交金额( (元元) )2010年3月1,2861016,61221,361,3102010年2月1,147816,69419,146,9202010年1月5,9894915,89095,162,3802009年12月367313,7225,036,4112009年11月3,0342013,96842,383,6202009年10月4,2672713,09055,856,2002009年9月7,7905012,37596,405,1402009年8月2,6722111,46630,632,3602009年7月4,1583010,52143,752,1002009年6月9,0157010,56995,271,7902009年5月9,4546010,39198,235,6402009年4月3,799338,56732,548,0202009年3月3,665308,47931,076,5902009年2月5,945588,14448,412,9402009年1月1,10498,1539,000,6742008年12月9,113747,8767