新项目前期物业管理施工建设阶段介入程序与内容.docx

1、新项目前期物业管理施工建设阶段介入程序与内容新项目前期物业管理施工建设阶段介入1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程 的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收 前5个月。2施工建设介入程序与内容2.1成立介入小组，一般23人，专业组人员专业搭协 作理，具有水电气专业学问和良好的沟通技巧，并经过相关 工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，准时回复 物业的建议。 2. 2介入小组根据施工安装进度进行现场 跟进，发觉问题准时通过与地产、施工方等进行沟通解决。 要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立 一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、 检查状

2、况及对问题处理的建议。2. 3实行填报前期介入状况周报制度，将在施工现场发 觉的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所 呈报问题解决状况。2.4物业定期参与地产组织的项目现场工作协调会，准 时沟通相关问题和进度。 2.5物业对介入中发觉的重要 问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题 整改落实状况。2. 6物业公司在项目施工阶段介入应留意的要点2.6.1 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设 施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋 结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工 程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控。从业主使用功能 角度，留意完善

3、相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位 （孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水 渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此, 依据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事 项：a）无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有 积水，应予排解。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。 b） 采用防水混凝土结构时，除严格根据设计要求计算混凝土的 协作比之外，应重点检查：硅搅拦时间不得少于2分钟（用 机械搅拦）；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严 格根据规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留 水平施工缝

4、；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙 体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的 埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控, 此项是承建商经常忽视的工序，但对石仝的防水能力有较大的 影响。c）采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应留 意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法防水层宜连续 施工，各层紧密贴合不留施工缝。回填土工程 回填土工程涉及首层楼地面（无 地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将 会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道， 使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层 打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则

5、后患无穷。2. 6. 4楼面、屋面靴工程楼面、屋面建工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的 一个主要原因，亦是物业在以后的修理工作中无能为力的问 题，故在楼面、屋面校工程中应重点留意。a）钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭 楼位置、排列匀称等问题，均造成以后楼板的开裂，特殊是 楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时 应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。b）就浇注：除发展商的监理人员留意按施工规范监理施 工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点 对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为 重点监督。如这些部位施工出现

6、问题，通常会引发厨、厕、 卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检 查修理的问题。如剪力墙因校捣制不密实，出现外墙面雨水 渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙 面，导致修理困难，故对以上部位硅的振捣应严格监控。2. 6. 5砌筑工程建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的 砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂 浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖, 应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱 满。装饰工程a）外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外 墙是否渗水的一个关键。以我国目

7、前的常用做法，外墙面仍 未做到对外来雨水作整体设防（无特殊的防水层），仅是靠外 墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、 外饰面粘贴层的饱满（无空鼓、空壳）、抿缝饱满等方面，应 严格监督。 b）内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混 合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应留意砂 浆的搅拦匀称，以免造成墙体饰面开裂，墙体与校梁、柱搭 接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。c）地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，留意砂浆 密实及查坡泄水方面。门窗工程 木门与墙体接合处，由于材质的差 别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗 水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格 监理施工。给排水工程a）给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其 低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而设计者通 常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减 压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞，故建议高位水池出 水口的管口不要设为放开管口式，应改为密孔眼管道入水, 以阻挡杂