房地产估价—第三章-房地产估价概论

1、第三章第三章 房地产估价概论房地产估价概论教学教学目标标 理解掌握房地产估价的基本概念和工作内容； 掌握掌握房地产估价的要素和基本估价程序； 了解房地产估价的现实必要性及估价行业的发展； 理解把握房地产估价的基本原则第一PPT模板网：教学要求第一PPT模板网：能力目标能力目标知识要点知识要点权重权重掌握房地产估价的概念，了解房地产估价的工作内容房地产估价的基本概念20%掌握房地产估价的构成要素房地产估价的构成要素30%明确房地产估价的范围及估价业务的承接房地产估价的现实必要性及房地产估价行业的发展20%估价原则在估价实务中的应用房地产估价的基本原则；估价目的不同，估价原则不完全一样30%本章目

2、录3 3.1.1房地产估价的概念及估价的必要性房地产估价的概念及估价的必要性房地产估价的概念 1. 1. 房地产房地产估价的称呼的称呼 美国：real estate appraisal； 英国：property valuation； 日本、韩国：不动产鉴定； 中国台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价）； 中国香港地区：物业估价（或估值）； 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产 估价。 2. 2. 房地产估价的定义房地产估价的定义 主体、目的、原则、程序、内容、对象 专业房地产估价人员根据特定的估价目的、遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素

3、进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 房地产估价定义中有关术语的涵义房地产估价定义中有关术语的涵义 专业估价人员：专业估价人员：专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。 估价目的：估价目的：估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。 估价原则：估价原则：估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的准则

4、或法则。 估价程序估价程序：估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系所排列出的先后进行次序。 估价方法：估价方法：分市场比较法、成本法、收益法、假设开发法几种主要方法。 影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素：影响房地产价格的因素繁多而复杂，从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。 估价时点：估价时点：估价时点是指估价结果对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历表示，并精确到日。 客观合理价格或价值的估算和判定：客观合理价格或价值的估算和判定：客观合理价格或价值

5、是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。 房地产估价概念的核心点房地产估价概念的核心点 最核心的是把握如下三点： 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合 2、房地产估价不是对房地产估价的主观给定，而是把房地产客观实在的价值通过评估活动正确地反映出来 3、房地产估价与房地产定价不同 房地产估价的必要性 一种资产要进行专业估价，必须同时具备两一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：（个特性：（1 1）独一无二性；（）独一无二性；（2 2）价值量大。）价

6、值量大。 1. 土地使用权出让的需要 土地使用权出让的含义 出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议 2. 房地产转让、租赁的需要 3. 房地产抵押、典当的需要 4. 房地产保险的需要 5.房地产税收的需要6. 房地产征收和征用补偿的需要7. 房地产损害赔偿的需要8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9. 企业有关经济行为的需要10. 房地产管理的需要11. 其他方面的需要补充：房地产估价制度 房地产估价制度，是指为合理评估房地产价格，维护房地产估价的正常秩序及相关各方的权益，加强房地产估价市场的管理，提高估价人员的道德与职业水准，而对从事房地产估价的人员与机构就房地产估价的条件及行为进行某种约束

7、，并令其对所评估的结果承担责任的制度 。中国房地产估价行业发展依据：城市房地产管理法核心：1.房地产估价师执业资格考试 2.注册和房地产估价机构资质核准行政许可管理机制：国家标准房地产估价规范等为执业标准的政 府监管、行业自律和社会监督的管理机制一、以法律的形式确立了房地产估价的地位 城市房地产管理法第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条的规定明确赋予了房地产估价的法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。二、建立了房地产估价师执业资格制度 执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行人员准入控制

8、的一项制度。 从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国同意考试制度。2002年之前原则上每两年举办一次，2002年之后每年举办一次。 2004年8月，内地与香港完成了房地产估价师与产业测量师首批资格互认。 考试科目为：房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析 报考条件按照房地产估价师执业资格制度暂行规定，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，

9、其中从事房地产估价实务满5年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位；（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的专业人员。经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业

10、的外籍人员及港澳台地区的专业人员，符合上述规定的，也可报名参加房地产估价师执业资格考试。 三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构行政许可 四、成立了房地产估价行业组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会CIREA 五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系 八、深化和拓展了房地产估价业务 九、形成了公平竞争的房地产估价市场 十、积极开展了国际交流合作3.2房地产估价的要素 3.2.1估价当事人注册房地产估价师注册房地产估价师房地产估价机构房地产估价机构估价委托人估价委托人估价当事人房地产估价机构是指依法设立

11、并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。一级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；4.有15名以上专职注册房地产估价师；5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合

12、伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；9.有固定的经营服务场所；10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。二级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；4.有

13、8名以上专职注册房地产估价师；5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；9.有固定的经营服务场所；10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；11.随机抽

14、查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。三级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；3.有3名以上专职注册房地产估价师；4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职

15、注册房地产估价师；7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；8.有固定的经营服务场所；9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；10.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；注册房地产估价师 注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照注册房地产估价师管理办法注册 , 取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。估价委托人估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接

16、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。估价对象权利人估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估

17、价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）。委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例

18、如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。 3.2.2估价对象 估价对象（subject propeny）即估价客体，也称为被估价房地产（propeny Being appraised）、估价标的。是指一个房地产估价项目中需要评估其客观合理价值的具体房地产。 尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产，即通常所说的“在

19、建工程”，可以成为估价对象；也有要求对正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产，例如通常所说的“期房” 进行估价；还可能因民事纠纷或者理赔等原因，要求对已经灭失的房地产，例如已被拆除的房屋、已被损毁的房屋进行估价。估价对象也可能是房地产的某个局部，例如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，例如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。另外，房屋拆迁估价要求对被征收房屋室内自行装饰装修单独处理。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，例如为某一

20、可供直接经营使用的旅馆（宾馆、酒店等）、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还应包含房地产以外的其他资产，例如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值评估。3.2.3估价目的房地产估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、

21、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）。估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。3.2.4价值类型价值类型（types of value）有两种含义，一是指价值的种类价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的某种价值特定价特定价值值。房地产估价虽然总的讲是评估房地产的价值，但因为价值的种类很多，每种价值的含义和大小

22、不同，所以针对一个具体的估价项目，不能笼统地说是评估房地产的价值，而应弄清是评估哪种价值，并在估价报告中说明“评估的价值类型及其定义”。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一宗房地产，在买卖的情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；在征收征用的情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；在抵押的情况下虽然不同的人对抵押价值有高低不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押

23、价值，彼此之间可能是不完全相同的。 市场价值条件：市场价值条件： 1.交易双方是自愿地进行交易的。 2.交易双方是出于利己动机进行交易的。 3.交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情 4.交易双方有较充裕的时间进行交易 5.不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 3.2.5估价时点 估价时点（valuationdate，appraisaldate）也称为价值时点，通常为价值日期（date of value），是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于同一房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值。这个特定时

24、间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。 特别需要强调的是，估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义为某个时间上的价值。 3.2.6估价依据 估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，物权法、城市房地产管理法、土

25、地管理法的有关规定，以及房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见、北京市房屋质量缺陷损失评估规程等。 广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。 还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准

26、的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。 3.2.7估价假设 估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。 合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告

27、使用者。 3.2.8估价原则 价原则（appraisal princille）是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。其中，独立、客观、公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。

28、3.2.9估价程序估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象价值；测算估价对象价值；判断估价对象价值；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。 3.2.10估价方法 三大基本估价方法，即市场法、收益法和成本法。此外，还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。 3.2.11估价结果估价结果是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价

29、值及提供的相关专业意见。由于估价结果对估价委托人十分重要，估价委托人通常会对估价结果有特别的期望。但因估价工作的客观公正性质，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求估价委托人或其他估价利害关系人对估价结果的意见，也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得迎合估价委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。还值得说明的是，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素，受估价师专业能力和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格有

30、所不同。出现这种情况的原因，不一定是估价结果存在问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况或估价对象状况因成交日期与估价时点不同而发生了变化。 3.3房地产估价的基本原则 房地产估价原则是房地产估价理论的重要组成部分，它使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，使对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。 最高最佳使用原则最高最佳使用原则合法原则合法原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则谨慎原则谨慎原则独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则房地产估价的房地产估价的6 6大原则大原则1、独立与客观、公正原则 所谓独立，一是指估价机

31、构本身应保持独立性 ；二是指估价机构和估价人员应与待估对象及评估各方当事人无任何利害关系；三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于任何外部压力，拒绝各种非正常的外部诱惑，凭借自身专业知识、经验，遵循职业道德的要求进行估价。 所谓客观，是指估价机构和估价人员应从客观实际出发，按照事物本来的面目进行估价，而不应受到自身的偏好和情感影响。 所谓公正，则是指估价机构和估价人员在估价中应处于中立立场，做到公平正直，不偏袒任何一方，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。2、合法原则 合法原则是房地产估价过程中必须遵守的首要原则。 房地产估价的合法原则又称依法、适法原则，是指房地产估价应以估价对象

32、的合法权益合法权益，即合法产权、合法使用、合法处分为前提来进行，应符合国家的法律、法规和相关政策以及当地政府的规定。遵循合法原则具体来说要做到以下几点： 1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据； 2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据； 3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据； 4.在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例阐述合法原则： （1）法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值

33、应当评估为零。 问题：城市房地产抵押管理办法规定哪些房地产不得设定抵押？ （2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。 （3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 （4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 （5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 （6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策

34、。3.最高最佳使用原则要求：要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 须同时符合4 4个标准个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。 最高最佳使用具体包括3 3个方面：个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解： 1. 收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 2. 均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 3. 适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。最高最佳使

35、用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。 最常见的是23种的组合。4.估价时点原则要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。 估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。 确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。估价时点确定的要求1.估价时点为过去的情形2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形3.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形5

36、.估价时点为未来的情形估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来5.替代原则替代原则是指在同一市场中，效用相同或大致相似的房地产商品中，价格最低者吸引最大需求，从而类似房地产的价格将相互影响、相互牵制，最终彼此接近。它是市场比较法的基础，也反映了房估的基本和最一般的估价过程替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。6.谨慎原则谨慎原则是房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断