土地基础报告浦口七里桥北路号地块学习教案

1、会计学1土地基础报告土地基础报告(bogo)浦口七里桥北路号浦口七里桥北路号地块地块第一页，共30页。2一、区域一、区域(qy)发展发展第1页/共30页第二页，共30页。3面积：面积： 6597平方公里平方公里行政区划：行政区划：11个市辖区个市辖区常住人口：常住人口： 818.78万人万人2013年南京实现地区生产总值年南京实现地区生产总值8011.78亿元，列全国第十二位，增长亿元，列全国第十二位，增长11%；城市居民人均可支配收入；城市居民人均可支配收入(shur)40000元，增长元，增长10%；浦口新城：浦口新城位于南京市浦口区，地处南京市西北部，南临长江，北枕老山，规划范围东至津浦

2、铁路，西至南京长江三桥连接线，南至长江，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路，总面积约浦口新城：浦口新城位于南京市浦口区，地处南京市西北部，南临长江，北枕老山，规划范围东至津浦铁路，西至南京长江三桥连接线，南至长江，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路，总面积约93平方公里，其核心区范围约平方公里，其核心区范围约27.5平方公里。平方公里。城市概况(gikung)城市简介第2页/共30页第三页，共30页。4来源(liyun)：南京市规划局城市(chngsh)概况城市(chngsh)规划按照2010-2030年南京城市规划，未来南京将打造“一主城-三副城-八新城”的格局。 其中，江北副城结构为“一城、三

3、组团、五个功能区” 。“一城”即现代化国际化浦口新城，目标地块即处在该区域；“三组团”即东部桥北组团、中部(zhn b)浦口新城组团、西部桥林组团。“五个功能区”即高新开发区、浦口新城、海峡两岸科工园、浦口开发区和老山现代文化旅游度假区。随着南京拥江发展的战略贯彻，长江隧道的开通，以及未来轨道交通的覆盖，浦口新城的建设为江北副城带来了新的机遇和更高的起点。第3页/共30页第四页，共30页。5GDP总量平稳(pngwn)增长，经济结构继续优化n2013年，南京市经济总体呈现出持续(chx)平稳发展态势，全市地区生产总值（GDP）比上年增长11%，经济总量在2012年7200亿基础上突破8000亿

4、元大关n经济结构继续优化。2013年全市服务业增加值占比达54.4%，在全省继续保持大幅领先地位。n服务业成为全市增加值增量的主要来源数据(shj)来源：江苏省统计局城市概况城市经济2013年GDP排名地级市2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1苏州12011.6513015.71054.91123382.1 19922.1922无锡7568.158070.18646.55124819.1 20154.2213南京7201.578011.78816.198171.55 15851.5134南通4558.6750

5、38.89729.7369051.43 11149.5675徐州4020.464435.82856.4151795.528363.2996常州3969.754360.93468.6893047.07 15024.0747盐城31203475.5721.6348161.87776.56108扬州2933.23252.01446.7272797.511754.4269泰州2701.673006.91462.9864946.8710486.8810镇江2630.052927.09315.4892782.11 14981.29511淮安1920.912155.86480.344885.77247.58

6、1112连云港1603.421785.42440.6940514.196541.721213宿迁1516.771706.28479.835562.325742.1613全省54058.22 59161.757919.9874699.37 12061.51第4页/共30页第五页，共30页。6城市(chngsh)概况浦口区经济发展浦口区经济总量(jn j zn lin)增长居首位n全区实现地区生产总值524.94亿元，排名11个区县中第六位。按可比价格计算，比上年增长12.7%，在全市11个区县中增幅位居第一。n按常住人口计算，人均地区生产总值为98011元，按平均汇率折算达到(d do)1582

7、7美元。n经济结构不断优化。服务业增加值220.1亿元，可比价增长13.9%，服务业增加值占地区生产总值比重提高1.6个百分点。数据来源：南京市统计局GDP排名城区2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名4栖霞区625.568165.94103275.7 16675.6618溧水区360.643242.7610102916312.8929高淳区35641842.498584.91 15918.2531江宁区926.591086116.8592939.67 15006.7343六合区615.869093.297396

8、2.91 11942.656浦口区462.2524.9772.4372479.64 11703.167玄武区414.846266.5469431.92 11210.99710雨花台区23527139.9167902.78 10964.0982鼓楼区698.58783129.6660388.71 9750.8195秦淮区541.08604102.8158749.15 9486.071011建邺区130.116843.5138611.81 6234.5511南京全市7201.578011.78816.198171.55 15851.51第5页/共30页第六页，共30页。2013南京(nn jn)土

9、地市场 2013年南京市国土局共进行了22次土地出让拍卖，成功出让84宗，其中37幅为商品房用地，共出让4113976.79平方米，土地出让金793.6124亿元， 位列全国土地出让金排行第五位，仅次于上海、北京、杭州、重庆。从各类性质土地成交价格来看，商服用地和居住用地分别以8695元/平和5652元/平位列前两位，分别同比上涨16.3%和26.3%。溢价率方面(fngmin)，2013居住类用地溢价59%，2012年仅为12%，但由于市场原因，今年同比下降幅度较大。2013土地(td)市场表现近年居住用地市场价格趋势第6页/共30页第七页，共30页。2014年上半年南京(nn jn)土地市

10、场1、截止6月底，南京市国土局出让土地3324962.75，较去年同期供地面积相比，上涨了26.62%，出让金额共计302.4495亿同比去年下降了1.5%。2013年上半年楼面价为6065.09元/，今年同期楼面价为4761.35元/。同比2013年上半年的土地出让情况，今年土地出让总金额以及楼面价双项下滑。2、9050新政挡不住区域地王再次诞生。有9幅地块出现了溢价，6幅地块的溢价率在30%以上，其中江宁G11地块溢价率最高，达59.82%，成为新政后首幅超过最高限价的地块，原本(yunbn)以为9050新政后，土地市场会稍许平淡，但万元地和地王仍在抢头条。3、江宁板块成为2014年上半年

11、供应土地面积最多的板块。江宁板块总出让面积1154424.9，总金额68.98亿元。约占总出让面积的41%，江北板块受禁地计划影响，总出让面积仅788116.9，占上半年整个出让地块面积的25%，总出让金额70.235亿，平均楼面价已超过江宁板块。土地市场整体有所降温，但优质地块竞争(jngzhng)激烈第7页/共30页第八页，共30页。9南京房地产市场(shchng)整体表现较好虽然2013年楼市调控高压未减，但南京楼市的销售似乎并没受到太大影响，开发商踊跃推盘，购房者积极入市，供应量、销售量几乎均处于近几年来的新高，住宅(zhzhi)成交价格也持续上涨，达到近几年来最高，市场整体呈现“量价

12、齐升、涨幅明显”态势。 2013年全市商品房供应量为1315.09万，成交量为1131.13万，从板块供应看，两江板块仍为供应主力，其次为河西板块、溧水板块、仙林板块，其他区域的供应较少。从板块销售看，江北板块继续位于首位，销售量达到338.2万。2013南京房产市场(shchng)全市房地产市场近年表现第8页/共30页第九页，共30页。10市场(shchng)整体销售疲软，户型板块有所分化上半年南京全市卖房(包含高淳、溧水)32991套，相比去年上半年的的43641套少了10650套，同比跌24.4%。今年以来，南京市商品房销售一直(yzh)呈负增长状态。上半年，全市商品房销售面积459.0

13、4万平方米，同比下降14.5%，但降幅月度环比有收窄趋势，其中6月份销售110.81万平方米，比上月多销售了35.32万平方米，创本年单月销售新高，高于2013年的单月销售平均值。上半年，南京市住宅投资423.60亿元，同比增长14.8%，占房地产开发投资比重为70.5%，比去年同期提高了2.2个百分点。其中，90平米及以下住宅投资151.64亿元，同比增长3.4%，较上年同期提高了3.4个百分点；144平方米以上住宅投资89.23亿元，同比增长11.6%，较上年同期回落了29.5个百分点；90-144平方米住宅投资182.73亿元，同比增长28.2%，较上年同期提高了32.8个百分点，增速大

14、幅提高。 从板块数据看，两江板块分别位居冠亚军。特别是江北板块，以绝对优势拿下第一。上半年，由于受地铁过江、浦口新城等利好消息的影响，浦口区从3月份开始一直(yzh)位居南京市销售之首。上半年销售面积达86.85万平方米，较之排名第二的仙林版块（销售面积67.55万平方米），多销售19.3万平方米。2014年上半年南京房产市场(shchng)第9页/共30页第十页，共30页。11二、宗地属性二、宗地属性(shxng)第10页/共30页第十一页，共30页。12目标目标(mbio)地块地块珍珠泉风景区珍珠泉风景区佛手佛手(fshu)湖景区湖景区老山老山(lo shn)森林森林公园公园位置：宗地位于

15、沿山大道以南，江北大道以北，七里桥北路以西。距离珠江镇中心约3公里，距离河西新城中心约12公里，新街口商业中心20公里。浦口区浦口区政府政府河西中心河西中心区区南京工业大学南京工业大学江心洲高端江心洲高端住宅区住宅区地块基本情况区域优势及位置江苏警官学院江苏警官学院顶山产业园顶山产业园第11页/共30页第十二页，共30页。13地块(d kui)基本情况用地红线及周边市政道路七里桥北路(bi l)花卉(huhu)大道宁合高速浦滨路浦口新城与河西隔江相望，随着过江交通的完善，将通过河西无缝融入主城，成为仅次于市级中心（由“新街口河西中心城南中心”共同构成）的市级副中心。纬七路过江隧道已开通，随着地

16、铁3、10、11、12号线及纬三路过江隧道开通，浦口新城实现与主城更加紧密的无缝对接。远期将有15条过江通道建成，过江交通问题将彻底解决，江北副城完全融入主城。第12页/共30页第十三页，共30页。141沿山大道沿山大道(d do)2北面防护北面防护(fngh)绿地绿地七里桥北路七里桥北路(bi l)3南面闲置厂房南面闲置厂房4地块基本情况用地四至及地表现状134位置：地块均位于浦口区顶山街道，沿山大道以南，江北大道以北，七里桥北路以西。宗地北至防护绿地，南至闲置厂房（已停产待拆迁，控规为宅地），东至七里桥北路，西至闲置土地。北依老山，西临南京工业大学浦口校区，东临顶山产业园（又称浦口区人力资

17、源服务产业园，规划为企业科研办公功能，一期全部出售给企业总部办公，二期顶山街道与明发集团合资运作，目前专家楼已部分封顶）2第13页/共30页第十四页，共30页。15地块基本(jbn)情况用地四至及地表现状13目前地块临七里河北路一侧已进行临时围墙(wiqing)封闭，1号地块已完成部分平整，2,3地块仍维持现状。除1号地块内有施工人员使用的临时民房外，无其他建构筑物。另外，3号地块西南侧有厂房一处（已停产拟拆迁，控规为住宅用地），沿七里桥北路两侧各有220kv高压线一路。21号地块(d kui)2号地块3号地块第14页/共30页第十五页，共30页。16地块基本情况用地周边(zhu bin)规划

18、情况老山(lo shn)风景区江苏警官(jn un)学院顶山产业园南京工业大学已出让住宅地已出让住宅地已出让商办地待建学校待出让商业地待拆迁住宅地待拆迁供电设施用地已出让商业用地1号地块2号地块3号地块防护绿地第15页/共30页第十六页，共30页。17地块(d kui)基本情况用地信息表项目位置行政区南京市浦口区地段七里桥北路西侧1号地块占地面积代征面积8699.79计容面积可售面积净地面积74155.31、住宅2、商业3、其他小计82855.1不可售面积容积率1.21、学校(小学/幼儿园）地价（底价）地价总额（万元）380002、其他计容楼面地价4270 小计可售楼面地价不计容面积可售面积（

19、地下商业）土地规划用途二类居住不可售面积（车库）交易方式挂牌小计备注限高18米，套型90平米以下的住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例大于50%第16页/共30页第十七页，共30页。18地块基本情况(qngkung)用地信息表项目位置行政区南京市浦口区地段七里桥北路西侧2号地块占地面积代征面积30222.68计容面积可售面积净地面积77394.91、住宅2、商业3、其他小计107617.58不可售面积容积率1.51、学校(小学/幼儿园）地价（底价）地价总额（万元）500002、其他计容楼面地价4307 小计可售楼面地价不计容面积可售面积（地下商业）土地规划用途二类居住不可售面积（车库）交易方式挂

20、牌小计备注限高35米，套型90平米以下的住宅建筑面积占住房总建筑面积的比例大于50%第17页/共30页第十八页，共30页。19地块(d kui)基本情况用地信息表项目位置行政区南京市浦口区地段七里桥北路西侧3号地块占地面积代征面积15927.38计容面积可售面积净地面积38659.71、住宅2、商业3、其他小计54587.08不可售面积容积率1.61、学校(小学/幼儿园）地价（底价）地价总额（万元）260002、其他计容楼面地价4203 小计可售楼面地价不计容面积可售面积（地下商业）土地规划用途二类居住不可售面积（车库）交易方式挂牌小计备注限高35米，套型90平米以下的住宅建筑面积占住房总建筑

21、面积的比例大于50%第18页/共30页第十九页，共30页。20三、片区房地产市场三、片区房地产市场(shchng)情况情况第19页/共30页第二十页，共30页。地块周边土地(td)市场自2013年7月，南京发布浦口新城战略计划，宣布江北禁地一年，2014年5月20日和2014年5月24日南京市国土资源局分两次挂出17块地中，江北独占6席，其中本宗地区域范围内住宅用地为4幅，具体成交情况(qngkung)如下表。编号编号性质性质占地面积占地面积容积率容积率成交价成交价竞得人竞得人楼面价楼面价溢 价溢 价率率NO.2014G31二 类 居 住 用地1498861.0R1.8134000中交投资51

22、960NO.2014G38二 类 居 住 用地1034661.01R1.882000南 京 泉 城房地产44030NO.2014G37二 类 居 住 用地445131.01R1.840500金地50551.25%NO.2014G39二 类 居 住 用地2231271.01R1.8348000华 润 置 地苏州47550第20页/共30页第二十一页，共30页。22NO.2013G40正荣集团住宅20%35%71345.1平米116200万元7891润江城70年100米1.0R2.7192631.8平米152000万元元/平米 NO.2013G39正荣集团住宅25%40%105352.9平米160

23、300万元7973润江城70年100米1.0R2.5263382.3平米210000万元元/平米 NO.2013G12民康地产住宅混合40%20%16864.2平米15300万元3775未定40/70年50米1.0R3.050592.6平米19100万元元/平米 NO.2013G11建浦建设住宅40%30%8586.25平米7000万元3960未定70年100米1.0R3.025758.8平米10200万元元/平米 NO.2013G08NO.2013G08中北地产中北地产住宅住宅30%30%35%35%32786.832786.8平米平米1760017600万元万元38973897未定未定70

24、70年年3535米米1.01.0R1.8R1.859016.259016.2平米平米2300023000万元万元元元/ /平米平米 NO.2013G06NO.2013G06美麟地产美麟地产住宅住宅30%30%35%35%32042.532042.5平米平米1720017200万元万元39883988美麟香漫山美麟香漫山7070年年3535米米1.01.0R1.8R1.857676.557676.5平米平米2300023000万元万元元元/ /平米平米 NO.2012G68NO.2012G68宏发地产宏发地产住宅住宅25%25%35%35%103747.7103747.7平米平米14100141

25、00万元万元867867山水金盾花园山水金盾花园7070年年3535米米1.61.6165996.3165996.3平米平米1440014400万元万元元元/ /平米平米 NO.2012G60NO.2012G60通宇地产通宇地产住宅住宅无无无无79189.979189.9平米平米3000030000万元万元32833283未定未定7070年年2424米米1.01.0R1.5R1.5118784.9118784.9平米平米3900039000万元万元元元/ /平米平米 NO.2012G59NO.2012G59通宇地产通宇地产住宅住宅30%30%35%35%59514.559514.5平米平米20

26、00020000万元万元45834583未定未定7070年年1515米米1.01.0R1.1R1.16546665466平米平米3000030000万元万元元元/ /平米平米 周边2011-2013土地(td)成交第21页/共30页第二十二页，共30页。23周边(zhu bin)2011-2013土地成交NO.2011G90诚久地产住宅25%35%40913.818000万元2750华府国际70年35米1.0R1.665462.118000万元元/ NO.2011G89NO.2011G89诚久地产诚久地产住宅住宅25%25%35%35%161424.1161424元万

27、元28262826华府国际华府国际7070年年3535米米1.01.0R1.6R1.6258278.6258278.67300073000万元万元元元/ / NO.2011G88明发集团住宅25%35%115876.253000万元2859明发香山郡70年35米1.0R1.6185401.953000万元元/ NO.2011G87浦口国投住宅30%35%62210.3 26000万元2533未定70年35米1.0R1.65102647 26000万元元/ NO.2011G86明发集团住宅25%35%72279.8 32000万元4025未定70年15米1.0R1.179507.8 32000万

28、元元/ NO.2011G28NO.2011G28万科地产万科地产住宅住宅25%25%35%35%62291 62291 3300033000万元万元33113311万科金色半山万科金色半山4040年年/70/70年年3535米米1.01.0R1.6R1.699665.6 99665.6 3300033000万元万元元元/ / NO.2011G27宏爵地产住宅30%30%47932.6 34500万元4288宏爵观山悦40年/70年35米1.0R1.886278.7 37000万元元/ NO.2011G20中海地产住宅无无157336.3 135000万元4010中海万锦熙岸40年/70年无2.

29、14336699.7 135000万元元/ NO.2011G15北京乔波商住无无248330.2 85000万元1778未定40年/70年无2.31573642.8 102000万元元/ NO.2011G13NO.2011G13通宇地产通宇地产住宅住宅30%30%35%35%36681.3 36681.3 2620026200万元万元42024202未定未定4040年年/70/70年年3535米米1.01.0R1.7R1.762358.2 62358.2 2620026200万元万元元元/ / 第22页/共30页第二十三页，共30页。24578目标目标(mbio)地地块块4123面积：面积：5

30、9514建面：建面：65466成交楼面价：成交楼面价：4583元元/溢价溢价(y ji)率：率：30%成交时间：成交时间：2012.12面积面积(min j)：32042建面：建面：57676成交楼面价：成交楼面价：3988元元/溢价率：溢价率：30.68%成交时间：成交时间：2013.7面积面积：79189.979189.9建面建面：118784.9118784.9成交楼面价成交楼面价：3283元元/溢价率溢价率：50%成交时间成交时间：2012.12面积面积：283305建面建面：481619成交楼面价成交楼面价：2845元元/溢价率溢价率：198%成交时间成交时间：2009.126面积面

31、积：161424建面建面：258278成交楼面价成交楼面价：2826元元/溢价率溢价率：0%成交时间成交时间：2011.2面积面积：32786建面建面：59016成交楼面价成交楼面价：3897元元/溢价率溢价率：33.72%成交时间成交时间：2013.7面积面积：103747建面建面：165996成交楼面价成交楼面价：867元元/溢价率溢价率：2%成交时间成交时间：2012.12面积面积：191429建面建面：199273成交楼面成交楼面价价4231元元/溢价率溢价率：211%成交时间成交时间：2009.12地块周边土地市场第23页/共30页第二十四页，共30页。地块(d kui)周边土地市场

32、1、随着区域规划定位提升，轨道交通逐步落实，过江隧道无缝对接，浦口新城通过河西与主城紧密连接，无论是土地市场，还是商品房市场，都成为南京市炙手可热的发展板块。2、2013年江北共成交17幅地块，总成交价达66.03亿元，福建正荣以7973元/和7891元/的价格分别拿下NO.2013G73，G74地块，荣登浦口新城地王，江北区域价值逐步得到认同。3、随着浦口地王的不断刷新，区域的土地价值也随之被市场提升，本次(bn c)三宗地起拍楼面价均在4300元/左右。第24页/共30页第二十五页，共30页。26周边房地产市场(shchng)区域分化明显浦口区住宅板块基本形成，房地产市场也各有特色，中低端市场和高端市场并存。目前可归纳为五大片区：老山板块：优越的自然禀赋，新兴低密度住宅区，高端项目云集珠江镇板块：交通便利，配套较完善，定位中高端浦珠路板块：拥有老浦口配套，刚需置业和本地居民需求占多数桥北、高新板块：面向首次置业和区域工作人群，居住品质(pnzh)一般，人群密度大。桥林板块：位置较偏，是吸引投资客的洼地数据(shj)来源：东莞市房管局地块周边板块分布老山板块珠江镇板块桥林板