天津中信保山西道项目别墅部分物业发展建议页学习教案

1、天津中信保山西道项目别墅部分天津中信保山西道项目别墅部分(b fen)物业发展建议页物业发展建议页第一页，共107页。报告报告(bogo)结构结构项目价值项目价值(jizh)定位定位项目要点(yodin)回顾项目定位项目价值梳理中信气质分析中信气质分析展示打造建议展示打造建议物业发展建议方物业发展建议方向向社区入口 园林风格 小环境打造建议小环境打造建议道路系统精装庭院立面风格细节处理小品产品打造建议产品打造建议建议依据户型设计建议户型创新及卖点建议附加值细部处理设备设施建议设备设施建议 门窗 车库 采暖 安防智能化热水及空调系统第1页/共107页第二页，共107页。项目项目(xingm)价值

2、定位价值定位 项目要点(yodin)回顾 项目定位 项目价值梳理第2页/共107页第三页，共107页。项目项目(xingm)要点回要点回顾顾城市边缘、陌生城市边缘、陌生(mshng)区域、中等体量低密度区域、中等体量低密度 优势优势(yush) 劣势劣势项目属性：项目属性： 地段优势凸出 交通距离近 侯台风景区 交通较为拥堵； 周边城市面貌较差； 不具备强势的自然景观资源； 虽然有众多老别墅，但品质低劣，缺乏别墅区感觉。看看 自身自身侯台片区侯台片区西青区南开区距市中心8公里距南开区政府3公里中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验。中信品牌在市场上拥有良好口碑，中信地产拥有开发经验

3、。品牌优势：品牌优势：第3页/共107页第四页，共107页。项目要点项目要点(yodin)回顾回顾看看 市场市场(shchng)城市顶级(dn j)别墅城市高端别墅城市中端别墅城市低端别墅、经济型别墅稀缺稀缺好销好销低迷低迷畅销畅销畅销产品主要为城市高端别墅和郊区经济型别墅，城市中端别墅市场有待发掘，市场萎靡。畅销产品主要为城市高端别墅和郊区经济型别墅，城市中端别墅市场有待发掘，市场萎靡。项目的价值梯度位于城市中高端别墅梯队，抢夺中端市场。截流城市高端别墅客户中的下游客户。项目的价值梯度位于城市中高端别墅梯队，抢夺中端市场。截流城市高端别墅客户中的下游客户。第4页/共107页第五页，共107页

4、。项目要点项目要点(yodin)回顾回顾看看 客户客户(k h)2 2、从置业目的看、从置业目的看核心客户：居居住住重要客户：养老游离客户：投资1 1、从来源看、从来源看核心客户：交通辐射的市区第一居所别墅交通辐射的市区第一居所别墅客（南开、河西）重要客户：城市其它客户游离客户：本地客户3 3、从精神属性看、从精神属性看核心客户：滋味客户和品味客户重要客户：长相客户游离客户：名字客户4 4、从家庭结构看、从家庭结构看核心客户：孩子三代，老孩子三代，老人三代、小太阳家庭人三代、小太阳家庭重要客户：大家庭游离客户：丁克、青年持家、老年空巢第5页/共107页第六页，共107页。项目项目(xingm)

5、定位定位让人耳目一新的高品质纯粹让人耳目一新的高品质纯粹(chncu)别墅社别墅社区区承担承担(chngdn)第一居所的功能第一居所的功能城市中高端主流别墅城市中高端主流别墅尊贵来源于资源的占有方圆之内，身份决定身价第6页/共107页第七页，共107页。项目项目(xingm)定位定位类独栋第7页/共107页第八页，共107页。项目价值项目价值(jizh)梳理梳理出身出身地段地段 在城市居住用地日益稀缺的今天在城市居住用地日益稀缺的今天(jntin)，城市别墅用地已经寸土寸金。，城市别墅用地已经寸土寸金。 别墅的价值在开始就已经被定义，这就是不可改变的地段。别墅的价值在开始就已经被定义，这就是不

6、可改变的地段。 城市中，外环内，很难再出现第二处。城市中，外环内，很难再出现第二处。血统血统(xutng)品牌品牌 项目地块外环线中信品牌在天津拥有良好的口碑中信品牌在天津拥有良好的口碑，中信旗下的中信银行等已经，中信旗下的中信银行等已经 广为人知。广为人知。中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中信城等项目中信地产在其它城市有丰富的操作经验，中信红树湾、北京中信城等项目树立了良好的口碑。树立了良好的口碑。相貌相貌园林展示园林展示 作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是作为客户了解项目的第一门户，充分展示。园林是“可为之处可为之处”。第8页/共107页第九页，共107页。项

7、目项目(xingm)价值梳理价值梳理体态体态(tti)面积尺度面积尺度 从第一居所的需求入手，解决客户所需面积从第一居所的需求入手，解决客户所需面积(min j)尺度。尺度。在总面积在总面积(min j)确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺确定的情况下，设置舒适的面宽和进深的尺度，打击市场上众多面积度，打击市场上众多面积(min j)尺度不舒适的产品。尺度不舒适的产品。肤质肤质工艺工法工艺工法 打造精工细作的别墅。打造精工细作的别墅。把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在把别墅当成一件艺术品进行打造，让内在的滋味和品位体现在别墅外部内部的细节。别墅外部内部的细节。内涵内涵故事

8、体系故事体系 依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买神经。依据项目风格给与不同的故事体系的演绎，不断刺激客户购买神经。第9页/共107页第十页，共107页。中信气质中信气质(qzh)分析分析长春长春(chn chn)中信城中信城大连海天瀛洲大连海天瀛洲(yn zhu)佛山中信山语湖佛山中信山语湖苏州中信太湖城苏州中信太湖城中信森林湖中信森林湖社区风格：大气恢宏社区风格：大气恢宏建筑风格：欧式、简建筑风格：欧式、简约约园林风格：简单敞亮园林风格：简单敞亮多与周围自然景观呼应：多与周围自然景观呼应：如湖景、森林、高尔夫等。如湖景、森林、高尔夫等。整体线条厚重整体线条厚重度假风情较浓

9、度假风情较浓第10页/共107页第十一页，共107页。物业发展建议物业发展建议(jiny)方向：方向：方向(fngxing)一：维多利亚风格托斯卡纳风格是优雅的。与大自然的有机(yuj)组成爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色。 方向二：托斯卡纳风格对原有风格进行完善，是对多种风格所作的融合尊贵的奢享原则：原则：与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。与项目整体属性契合，同时符合中信企业气质。第11页/共107页第十二页，共107页。展示打造(dzo)建议 社区入口 入口大门精神堡垒私家路社区区隔园林风格(fngg)仪式景观体验景观功能景观第12页/共1

10、07页第十三页，共107页。展示展示(zhnsh)打造打造原则：原则：第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一的诠释。第一步：私密别墅感受，通过园林植被和围栏的设置，对别墅的私密性进行统一的诠释。第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有社区精神符号的第二步：震撼的社区入口，吸引客户眼球。如对别墅大门的精打细凿，制作具有社区精神符号的logologo。第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统领项目的精神属性。对客户的价值倾向进行引导第三步：精神堡垒震撼亮相，标志项目的高端品质，提升项目风格的认知度，统领项目

11、的精神属性。对客户的价值倾向进行引导(yndo)(yndo)。第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导第四步：入口处雅致的私家路，对客户进行有效的引导(yndo)(yndo)，同时，让进入的过程称为观景通道。，同时，让进入的过程称为观景通道。第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的区分。第五步：社区内利用软景和有情趣的硬区隔对不同功能区和不同景观进行有效的区分。第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植被和景观对视觉进行遮挡，形成第六部：用强势的园林在保证项目震撼景观的同时，保证每户的私密性，利用植被和景观对视觉进行遮挡，形成“

12、宛在林中央宛在林中央”的视觉感受。的视觉感受。参考案例：龙湖(ln h)滟澜山、霞光道5号第13页/共107页第十四页，共107页。社区社区(sh q)入口入口社区社区(sh q)区隔区隔私家私家(s ji)路路精神堡垒精神堡垒入口大门入口大门社区围墙社区围墙u 在社区的外围种植篱在社区的外围种植篱笆和蜀侩等高大细密的笆和蜀侩等高大细密的植物，对外界的视线进植物，对外界的视线进行遮挡，产生一种私密行遮挡，产生一种私密“深宅大院深宅大院”的感觉。的感觉。蜀侩蜀侩u 将社区围墙用铁艺将社区围墙用铁艺和石艺相结合的方式进和石艺相结合的方式进行打造，围墙上设置项行打造，围墙上设置项目目logologo

13、，精神归属。，精神归属。第14页/共107页第十五页，共107页。社区社区(sh q)区隔区隔社区社区(sh q)入口入口私家私家(s ji)路路精神堡垒精神堡垒Option 1 Option 1 : : 视觉打动视觉打动u用自然的用自然的大面积绿地大面积绿地感染客户，与外界喧闹的环境形成感染客户，与外界喧闹的环境形成强烈反差强烈反差，使其具有强烈的，使其具有强烈的亲切感和归属感亲切感和归属感。Option 2 Option 2 : : 细节打动细节打动u进入社区后，不断制造新的变化，进入社区后，不断制造新的变化，营造营造尊贵感和仪式尊贵感和仪式感感，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥流水、鲜花

14、，如：弯曲的小路、起伏的坡地、小桥流水、鲜花绿植点缀等，给客户营造一个强烈绿植点缀等，给客户营造一个强烈私密和专属的世私密和专属的世界界。u入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用入口设计大气宏伟，形成视觉震撼，如采用城堡或宫廷城堡或宫廷大门等大门等；u进入社区后，进入社区后，视觉有所缓冲视觉有所缓冲，通过将建筑、绿，通过将建筑、绿化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡。化、小品、雕塑有机结合，形成自然过渡。护城河的意向护城河的意向形成社区内外的有效区隔，形成社区内外的有效区隔，带来带来欧式生活联想欧式生活联想仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。仪式感强烈的入口，生活方式的迅速切换。社区围墙社区

15、围墙入口大门入口大门第15页/共107页第十六页，共107页。社区社区(sh q)围墙围墙社区社区(sh q)区隔区隔私家私家(s ji)路路入口大门入口大门社区入口社区入口精神堡垒精神堡垒u以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充分体现英式社区的以具有代表性意义的钟楼作为项目的精神堡垒，充分体现英式社区的纯粹性。纯粹性。u 体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等体现项目庄园的主题，在社区入口和水岸边矗立社区制高点，如灯塔、钟楼等带有异域风情的塔楼带有异域风情的塔楼托斯卡纳风格托斯卡纳风格维多利亚风格维多利亚风格第16页/共107页第十七页，共107页。社区社

16、区(sh q)围墙围墙社区社区(sh q)区隔区隔入口入口(r ku)大门大门社区入口社区入口精神堡垒精神堡垒私家路私家路u私家路既成为一种实用的道路，同时也作为私家路既成为一种实用的道路，同时也作为一种观景通道，为业主提供景观看点。一种观景通道，为业主提供景观看点。u注重社区私密性、尊贵感和仪式感。注重社区私密性、尊贵感和仪式感。第17页/共107页第十八页，共107页。社区社区(sh q)围墙围墙入口入口(r ku)大门大门社区社区(sh q)入口入口精神堡垒精神堡垒私家路私家路社区区隔社区区隔u利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；利用社区区隔对不同物业和不同风格建筑进行区隔；u

17、如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、如：点状水景、带状绿化、弯曲小径、坡地、长廊、凉亭、建筑小品及建筑间种植高达凉亭、建筑小品及建筑间种植高达7 7米左右的成树，米左右的成树，与社区内与社区内地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也可以利用地形变化相互呼应，同时，出于安全性考虑，也可以利用铁艺和木栅栏铁艺和木栅栏进行区隔。进行区隔。u 通过对建筑进行有效区隔，强化外部环境，提升通过对建筑进行有效区隔，强化外部环境，提升居住氛围，增强社区私密性，体现业主的尊贵感。居住氛围，增强社区私密性，体现业主的尊贵感。用点状水景对社区进行进行区隔用点状水景对社区进行进行区隔带状绿化带状绿化凉亭和

18、绿植作为园林区隔凉亭和绿植作为园林区隔花墙给了项目带来的生活有效的载体。花墙给了项目带来的生活有效的载体。第18页/共107页第十九页，共107页。园林园林(yunln)风格风格设计设计(shj)原则原则社区中心景观，创造自由开阔的交流空间，作为社区的主要(zhyo)交流场所。社区分散景观带，营造相对轻松幽雅的交流空间，作为社区的小型交流场所。与分散景观带相融合，作为社区的功能活动区融于景观之中，成为充满活力的交流空间。仪式景观仪式景观体验景观体验景观功能景观功能景观景观景观设计设计原则原则调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围调性：亲切自然，营造和谐交融的邻里生活氛围表现手法：整体和谐不

19、乏细节表现，小巧精致、层次丰富表现手法：整体和谐不乏细节表现，小巧精致、层次丰富实用性：强调附加，有效整合实用性：强调附加，有效整合开阔，以水系景观作为中开阔，以水系景观作为中心节点心节点儿童活动区、慢跑道、烧烤区、儿童活动区、慢跑道、烧烤区、室外运动场室外运动场开阔的草地开阔的草地自然种植的树自然种植的树丛丛蜿蜒的小径为特色蜿蜒的小径为特色第19页/共107页第二十页，共107页。功能功能(gngnng)景观景观体验体验(tyn)景观景观园林园林(yunln)风格风格仪式景观仪式景观u中央景观也可设置大型绿地，供业主进中央景观也可设置大型绿地，供业主进行交流和沟通。行交流和沟通。中心广场成为

20、整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。中心广场成为整个社区的客厅，凝聚社区向心力，形成居住氛围。u社区广场可与喷泉雕塑社区广场可与喷泉雕塑结合，增添观赏性，提升结合，增添观赏性，提升展示价值。展示价值。维多利亚风格的社区大客厅维多利亚风格的社区大客厅维多利亚风格的水景喷泉维多利亚风格的水景喷泉维多利亚风格维多利亚风格第20页/共107页第二十一页，共107页。园林园林(yunln)风格风格中心广场成为整个社区的客厅中心广场成为整个社区的客厅(ktng)(ktng)，凝聚社区向心力，形成居住氛围。，凝聚社区向心力，形成居住氛围。功能功能(gngnng)景观景观体验景观体验景观仪式景观仪式

21、景观托斯卡纳风格的托斯卡纳风格的u中央景观以大型的水景主题为主，中央景观以大型的水景主题为主，建议综合喷泉和花卉，对项目气质建议综合喷泉和花卉，对项目气质加以诠释。加以诠释。u利用建筑形成小广场形式的空间，作利用建筑形成小广场形式的空间，作为整个社区的仪式景观。为整个社区的仪式景观。第21页/共107页第二十二页，共107页。园林园林(yunln)风格风格功能功能(gngnng)景观景观仪式仪式(ysh)景观景观体验景观体验景观u露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给业主休憩的露天泳池或小型凉亭和草坪作为景观结点，提供给业主休憩的空间。空间。u将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的

22、平台，全面感受社将水系、绿植有机结合，形成一个人与自然交流的平台，全面感受社区的景观和气氛。区的景观和气氛。以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣。以小的景观结点作为业主与社区交流的平台，体现居住氛围和生活乐趣。第22页/共107页第二十三页，共107页。园林园林(yunln)风格风格五重园林五重园林(yunln)(yunln)，打造宜居型别墅社区，打造宜居型别墅社区功能功能(gngnng)景观景观仪式景观仪式景观体验景观体验景观铺于地面的草坪等低矮的花卉灌木补充空间空白高大的乔木花瓶的小景散落其中第23页/共107页第二十四页，共107页。园林园林(yunln)风格风

23、格在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种在满足客户生活功能的基础上，也使生活场景成为一种(y zhn)(y zhn)景观。景观。仪式仪式(ysh)景观景观体验景观体验景观功能景观功能景观绿植掩映下的儿童娱乐区绿植掩映下的儿童娱乐区设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置凉椅作为业主沟通会餐的场所设置慢跑跑道设置慢跑跑道BBQu 根据不同的功能，根据不同的功能，划分儿童娱乐区、休划分儿童娱乐区、休闲区、慢跑区、野餐闲区、慢跑区、野餐区等，为客户生活提区等，为客户生活提供便利。供便利。第24页/共107页第二十五页，共107页。小环境打造(dzo)建议 道路系统精装(jngzhung)庭院立面

24、风格细节处理小品第25页/共107页第二十六页，共107页。小环境小环境(hunjng)打造打造通过对小环境的细节打造，营造社区的整体通过对小环境的细节打造，营造社区的整体(zhngt)风格一致，提升客户的感知体验风格一致，提升客户的感知体验小环境小环境(hunjng)打打造的五个方造的五个方面：面：道路系统道路系统人车分流人车分流/地上道路结合社区景观强调私密感的营造地上道路结合社区景观强调私密感的营造精装庭院精装庭院对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值对产品庭院进行生活化的精装处理，强化产品的差异价值立面风格立面风格细节处理细节处理建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风

25、格建筑立面和社区环境的细部处理，有效融合社区风格小品小品选择契合项目气质的小品点缀角落空间选择契合项目气质的小品点缀角落空间12345第26页/共107页第二十七页，共107页。停车停车(tng ch)方式方式采用采用(ciyng)(ciyng)地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现车行与人行路分离的目的。地下停车的方式，在组团起始处设置车库入口，实现车行与人行路分离的目的。地地下下一一层层入入口口地下一层车库地下一层车库车库车库入口入口首层俯视首层俯视人行道路人行道路人行道路人行道路别墅(bish)别墅别墅别墅车型主干路地下车库入口人行路人行路人行路人行路第27页/共107页第二十八

26、页，共107页。社区地上道路社区地上道路(dol)(dol)结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，营造内部的私密感结合多重园林景观打造，有效规避外界干扰，营造内部的私密感u通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。( (在道路的断面在道路的断面(dun min)(dun min)处理上，通过高差的变化，加上处理上，通过高差的变化，加上“面砖面砖各各类大小灌木类大小灌木乔木乔木围墙围墙”的层次变化使道路景观丰富的层次变化使道路景观丰富) ) 道路道路(dol)(dol)系统系统第28页/共107页第二十九页，共107页。重软装，轻硬装，主动重软装，

27、轻硬装，主动(zhdng)(zhdng)营造高低差，打造动态生动的内部交通系统营造高低差，打造动态生动的内部交通系统u街角处理街角处理(chl)(chl)创造丰富景观层次创造丰富景观层次道路道路(dol)(dol)系统系统第29页/共107页第三十页，共107页。精装精装(jngzhung)庭院庭院对产品庭院进行生活化的精装处理对产品庭院进行生活化的精装处理(chl)(chl)，强化产品的差异价值，强化产品的差异价值u地面铺装质地较软的灰色地面铺装质地较软的灰色板岩和鹅卵石。水池边种植板岩和鹅卵石。水池边种植着稀疏着稀疏(xsh)(xsh)的纸莎草和青的纸莎草和青苔，个别端户可设置小型水苔，个

28、别端户可设置小型水池，营造了宁静惬意的氛围池，营造了宁静惬意的氛围, ,提高产品的附加值提高产品的附加值. .u面积为面积为220-240220-240平米的中户型，小院面积平米的中户型，小院面积50-50-8080平米平米u端户型小院面积端户型小院面积100-150100-150平米平米u标杆户型类独栋产品小院面积为标杆户型类独栋产品小院面积为100-200100-200平米平米u叠拼别墅的下叠赠送小院面积叠拼别墅的下叠赠送小院面积50-6050-60平米。平米。第30页/共107页第三十一页，共107页。下沉下沉(xi chn)庭院庭院下沉庭院，增强室内外空间的渗透，增加下沉庭院，增强室内

29、外空间的渗透，增加(zngji)(zngji)地下室和地下车库的采光。地下室和地下车库的采光。u庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透间互相渗透(shntu)(shntu)，而又不失私密性。下沉式花园结，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。合地下车库。u下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下下沉式庭院在增强庭院的情趣性的同时，能够增加地下室和地下车库的采光面。室和地下车库的采光面。下沉式庭院下沉式庭院第31页/共107页第三十二页，共107页。风格、颜色、材质风格、颜色、材质(ci zh)选选取原则取原则项目作为

30、城市中高端主流居住型别墅，承担第一居所的功能。客户属于别墅滋味型客户和别墅品味型客户。作为居住型的别墅，需要为客户提供家的归属感。从客户感知来说，希望(xwng)通过对于别墅风格、颜色、材质的选择体现项目的亲切感，同时也不失高贵的身份标签。整体感受为优雅的生活的感受。在别墅风格和颜色选择上，突出主流和居住型的特点。体现宜居性。表现本项目为环内居住型别墅的第一选择。风格：突出亲切感，弱化因高贵而产生的距离感。 颜色：偏向暖色，尽量少采用冷色调。强化“家”的属性。 材质：尽量少采用生硬光滑的石材，减少商务气息。 （举例：西康路36号的商务属性过浓，室内大理石铺装，生活感降低）第32页/共107页第

31、三十三页，共107页。立面风格立面风格(fngg)托斯卡纳托斯卡纳维多利亚维多利亚(wi du l y)现在人们(rn men)所称的维多利亚式建筑是由几种主要风格组成，包括：意大利风格、法国第二帝国风格、Stick-Eastlake和安女王风格。 鲜艳华丽的房子,三角形山墙,房顶高耸,屋檐突出,轴轮状或扇形斗拱,有时尚有角楼,带门廓柱的阳台.多种不同颜色的使用也很普通.优点：优点：由于该风格首先被贵族和富人应用，其承袭了高贵、典雅的特点，符合项目气质。 被运用较少，存在市场机会缺点：缺点：该风格未被市场认可，存在市场风险。 技术上可实施度难以估量。 第33页/共107页第三十四页，共107页

32、。维多利亚维多利亚(wi du l y)立面风格立面风格(fngg)托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表。托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。在外部的墙面上多通过采用天然材质如木头、石头(sh tou)和灰泥表现其自然，田园的风格。代表项目：代表项目：龙湖滟澜山龙湖滟澜山优点：优点：田园、浪漫、悠闲的氛围 从技术上，较好实施 市场可参照项目较多，客户认可度较高。缺点：缺点：风格被运用较多。 在园林展示上难以突破。 第34页/共107页第三十五页，共107页。立面颜色立面颜色(yns)维多利亚维多利亚(wi du l

33、y)托斯卡纳托斯卡纳维多利亚风格色彩多样，艳丽，形式丰富。但是多维多利亚风格色彩多样，艳丽，形式丰富。但是多数维多拉亚风格别墅以红色为主色调数维多拉亚风格别墅以红色为主色调(s dio)，配，配以白色廊柱。以白色廊柱。建议整体色调建议整体色调(s dio)以偏暖色调以偏暖色调(s dio)搭配，搭配，体现项目的居住感受。体现项目的居住感受。色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶是托斯卡纳的标志性色彩，现市场上多见的是托斯卡纳的标志性色彩，现市场上多见的托斯卡托斯卡纳风格多以土黄色为基准色调，墙壁用涂料和石材纳风格多以土黄色为基准色调，墙壁用涂料

34、和石材为主。为主。第35页/共107页第三十六页，共107页。立面材质立面材质(ci zh)以霞光以霞光(xigung)道道5号号为例：为例：蘑菇石古文化砖加强入口的处理，入口处蘑菇石高度(god)与入户门基本持平。西班牙砂岩颜色为深红、浅红、中红。项目整体没有涂料，以项目整体没有涂料，以蘑菇石和古文化砖为主。蘑菇石和古文化砖为主。建议本项目的材质选择：建议本项目的材质选择：入户地台：采用厚重石材入户地台：采用厚重石材外立面首层，建议与窗平齐处采用石材铺装，着重入口处的石材铺装，建议入口石材要铺装外立面首层，建议与窗平齐处采用石材铺装，着重入口处的石材铺装，建议入口石材要铺装至与门的至高点持平

35、。石材适量铺装，减少商务感受。至与门的至高点持平。石材适量铺装，减少商务感受。其余部分，尽量用文化砖铺设，减少涂料的使用。其余部分，尽量用文化砖铺设，减少涂料的使用。以石材和文化砖为主，尽量减少涂料的使用。以石材和文化砖为主，尽量减少涂料的使用。第36页/共107页第三十七页，共107页。细节细节(xji)处理处理单体产品细节如门牌、信报箱、铺砖等细节处理，用统一的维多利亚风格进行统领单体产品细节如门牌、信报箱、铺砖等细节处理，用统一的维多利亚风格进行统领(tn ln)(tn ln)，增强专属感和稀缺感。，增强专属感和稀缺感。托斯卡纳托斯卡纳维多利亚维多利亚(wi du l y)私家信报箱私家

36、信报箱个性化门牌个性化门牌u选择维多利亚风格的选择维多利亚风格的LOGOLOGO作为其统领，作为其统领，对社区内的细节进行统一打造。对社区内的细节进行统一打造。私家信报箱私家信报箱庭院铺装庭院铺装u一切与维多利亚风格相关一切与维多利亚风格相关个性拦栅个性拦栅第37页/共107页第三十八页，共107页。细节细节(xji)处理处理社区细节融合整体社区细节融合整体(zhngt)(zhngt)风格，提升客户生活体验风格，提升客户生活体验维多利亚维多利亚(wi du l y)托斯卡纳托斯卡纳铺满鲜花的垃圾箱铺满鲜花的垃圾箱烟烟灰灰缸缸和和垃垃圾圾桶桶精致的树根处理精致的树根处理随随处处可可见见的的鸟鸟笼

37、笼小小狗狗方方便便袋袋领领取取处处u在细节处体现托斯卡在细节处体现托斯卡纳人与自然的融合的纳人与自然的融合的感受。感受。u也可将托斯卡纳风格特也可将托斯卡纳风格特有的陶罐，作为花坛和有的陶罐，作为花坛和园景使用。园景使用。第38页/共107页第三十九页，共107页。细节细节(xji)处理处理社区细节融合整体社区细节融合整体(zhngt)(zhngt)风格，提升客户生活体验风格，提升客户生活体验u应用异形井盖完善细部处理应用异形井盖完善细部处理(chl)(chl)。u采用铁艺围墙实现采用铁艺围墙实现“透绿透绿”。u人字型的地面铺装，体现项目特征人字型的地面铺装，体现项目特征u室内标准的室外木栏杆

38、铜包件室内标准的室外木栏杆铜包件u与项目风格一致的指示系统与项目风格一致的指示系统u隐藏在绿植中的空调外机隐藏在绿植中的空调外机第39页/共107页第四十页，共107页。小品小品(xiopn)结合小区的整体风格点缀情趣化的景观小品，体现社区结合小区的整体风格点缀情趣化的景观小品，体现社区(sh q)(sh q)的人文元素的人文元素带有艺术气质的人文带有艺术气质的人文(rnwn)小品，强化社区代表性的文化符号小品，强化社区代表性的文化符号具有托斯卡纳风格的陶罐具有托斯卡纳风格的陶罐第40页/共107页第四十一页，共107页。产品(chnpn)打造建议 建议依据户型设计建议户型创新及卖点(mi d

39、in)建议附加值细部处理第41页/共107页第四十二页，共107页。 客户多将项目作为自己的第一居所，居住客户家庭结构复杂，在居室数量上，根据客户需求，将户型设置为四室，才能够满足客户的使用需求。 利用转角窗、地面标高变化区别空间，起居室部分吹拔等品质提升点制造产品竞争性，同时客户需要有别墅代表性的符号去吸引，如空间沟通的吹拔。 建筑层高考虑中央空调设备管道的铺设，层高为3.3米 停车系统与户型创新结合起来，尽量减少占用面积 结合规划考虑户型创新 提升产品附加值，提高(t go)赠送面积，如露台、庭院、夹层的赠送 建议建议(jiny)依据依据前提前提(qint)(qint)：第一居所家庭结构：

40、复杂青年持家、小太阳之家孩子三代、老人三代大家庭、老人空巢城市主流高端居住型别墅第42页/共107页第四十三页，共107页。项目名称层数地上面积面宽客厅挑空客厅开间主卧开间霞光道5号地上三层 地下一层2556.98.23.8m4.54.8m4.54.8m檀府地上3层，地下1层190-4009.5-10.5H1、H2户型有6.6招商钻石山地上2、3层，地下1层200-37078.86米挑高4.85.2m4.85.2m江胜天鹅湖地上3层，地下1层210-2607-8.4m6米挑高6.87.54.55.2中天首府联排3层，独栋2层联排：199-2157.58.5G/H户型4.5，5.1，8.55.1

41、5.7荷兰墅地上2、3层，地下1层150-2507.59.56m4.8-6m4.8-5.4m新悦庭地上2、3层，地下1层230-45022m6.9m7m4m红磡领事郡独栋：地上2层独栋260-70010-15m3.8m5.785.76.2玛歌庄园地上2层，地下1层35050011-15m有挑高6.17.55.26.5华韵欧风（博文苑）地上3层，地下1层208-2505-6m4-5m4-4.5m建议建议(jiny)依据依据市市场维度场维度市场主流高端别墅市场主流高端别墅(bish)(bish)面宽均在面宽均在6.96.9米以上，随着别墅米以上，随着别墅(bish)(bish)档次降低，其面宽缩小

42、。档次降低，其面宽缩小。第43页/共107页第四十四页，共107页。建议依据建议依据(yj)市场市场维度维度玄关和客厅(ktng)挑空，客厅(ktng)面积放大。位置名称开间尺度首层客厅7米（含过道）餐厅3.7米（含过道）厨房3.3米卫生间（包含独立洗手盆）面积约6.3米二层次卧室（2）分别3.3米、3.7米卫生间（1带浴缸）约2.4米三层主卧4.6米书房3.3米衣帽间面积约7.2平米主卧卫生间（双洗手盆带浴缸）2.4米首层二层三层总开间总开间(kijin)7(kijin)7米，进深米，进深15.215.2米米案例一：案例一：江胜天鹅湖：江胜天鹅湖：地上面积220平米，地下97平米第44页/共

43、107页第四十五页，共107页。建议建议(jiny)依据依据市场维市场维度度案例案例(n l)二：招商钻石山：地上面积二：招商钻石山：地上面积248平米，地下面积：平米，地下面积：53平米平米位置名称开间尺度首层客厅5.2米餐厅约2.3米厨房2.3米次卧3.5米卫生间面积约为5.8平米二层卧室（2）分别3.4米、3.6米卫生间（1）2.3米次主卧卫生间约1.6米三层主卧4.7米书房3.6米开敞式衣帽间面积约3.6平米主卧卫生间（带浴缸）2.3米首层二层三层总开间总开间(kijin)7(kijin)7米，进深米，进深16.416.4米米第45页/共107页第四十六页，共107页。建议建议(jin

44、y)依据依据市场维市场维度度总开间总开间(kijin)7(kijin)7米，进深米，进深16.816.8米米位置名称开间尺度首层客厅5.4米餐厅约2.3米厨房2.3米次卧3.5米卫生间面积约为6.2平米二层卧室（2）分别3.4米、3.6米卫生间（1）2.3米次主卧衣帽间1.8米次主卧卫生间约1.8米三层主卧4.7米书房3.6米主卧卫生间（带浴缸）2.3米案例案例(n l)三：招商钻石山：地上面积三：招商钻石山：地上面积241平米，地下面积：平米，地下面积：57平米平米首层二层三层第46页/共107页第四十七页，共107页。建议建议(jiny)依据依据客户客户维度维度尽量放大尽量放大(fngd)

45、(fngd)开间尺度，以保证舒适性。开间尺度，以保证舒适性。别墅(bish)的产品肯定是开间越大越舒适，而且越接近于方形越舒适，而且进深做到15米的话，开间上增加1米实际上对产品舒适度提升作用并不是很明显，如果同时减少进深的话，对于舒适度的提升会更好一些。建筑设计院某设计师：由于钻石山的进深太大，导致别墅整体上过于狭长，北侧房间的采光不足，很多客户对于这一点非常排斥，但是对于我们的露台设计还是比较满意的。我觉得还是大开间的产品比较受欢迎。钻石山某销售：关键词关键词开间大开间大空间尺空间尺度放大度放大第47页/共107页第四十八页，共107页。建议依据建议依据(yj)客户客户维度维度保证保证(b

46、ozhng)(bozhng)客厅和主卧室的舒适度，放大南向采光面。客厅和主卧室的舒适度，放大南向采光面。我现在住的面积比较大，如果让我再买一个别墅的话，总面积虽然不需要特别大，但是空间上要感觉(gnju)很宽敞，客厅一定要大，主卧要带洗手间和衣帽间，而且我希望男女的衣帽间能分别设置。卧室要有四间，一个自己住，一个给老母亲，另一个给儿子，剩下的就是亲朋好友过来聚聚的时候过来住。徐先生私企老板，华苑新城别墅业主，52岁，现居住面积400多平米：林女士某银行行长，现下海经商，49岁：买别墅就是要买一个宽敞舒适嘛，要不然别墅也就没有价值了。方方正正的最好，但是我发现很多联排别墅根本做不到那个样子，南向

47、采光面要大一些，客厅要宽敞。关键词关键词客厅大客厅大主卧舒主卧舒适适衣帽间分开衣帽间分开宽敞舒适宽敞舒适户型方正户型方正第48页/共107页第四十九页，共107页。建议建议(jiny)依据依据客户需客户需求求220-240平米联排户型平米联排户型(h xn)客户细分客户细分家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作孩子三代孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨宽大南向露台老人三代老人三代老中青三代，以老人为核

48、心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：奢华的主卧套间；书房 / 藏品室适应主人需求；中西厨房设置满足老人需求；赠送庭院，在庭院内设置上下水；地下双车库停车；宽大南向露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室小太阳家小太阳家庭庭两代人共同居住；部分家庭会有两个孩子，并且这种趋势逐渐清晰；孩子多为未成年人，部分家庭孩子年龄稍大。34居室：奢华的主卧套间；设置子女房或者儿童房，供儿女居住；阳光地下室；赠送精装庭院。增添庭院的趣味性。地下1-2个车库。中西厨房宽大南向露台老年空巢老年空巢老人长期性独自居住；设计主要考虑老人居住趣味。子女已经独立，但会考虑回家临

49、时性居住。34居室：可在二层设置豪华主卧套间；大面积精装庭院；大面积中西厨房；阳光地下室；南向大露台；地下1-2个车库。预留为儿女的孩子的儿童房。第49页/共107页第五十页，共107页。 设计前提是保证大开间，短进深，尽量保证室内不通过采光井即有充足的采光。 建筑面积区间220-240平方米，作为项目的主流产品，以中户型形式出现。在这个尺度上，是保证基本舒适的最低限，可以在附加值上加以考虑。 进深约为10-14米； 地上三层； 地下室带上下水； 地下车库，12车位； 4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室； 尽量放大开间尺度，客厅开间在5.2米以上(yshng)； 一层主要功能空间包括起居室、

50、餐厅、厨房；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)户型设计要点户型设计要点户型设计户型设计(shj)建议建议联排联排280-300250-270220-240第50页/共107页第五十一页，共107页。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)空间尺度要求空间尺度要求总开间总开间不小于6.9米首层首层客厅不小于5.2米餐厅不小于3.3米卫生间面积区间为4-6米厨房（区分中厨、西厨）3-3.6米二层二层客卧（3个）至少一个房间的开间不小于3.6米，做成次主卧形式，房间内配置独立卫生间（带浴缸），其他两个客卧开间不小

51、于3.3米。卫生间（2个）次卧室卫生间面积6-7平米；公共卫生间为4-6平米三层三层主卧区主卧室不小于4.8米主人卫生间面积不小于7平米步入式衣橱（书房）总面积不小于4平米基于客户对产品舒适度的要求，提供户型基于客户对产品舒适度的要求，提供户型(h xn)开间尺度的要求：开间尺度的要求：户型户型(h xn)设计建议设计建议联排联排280-300250-270220-240第51页/共107页第五十二页，共107页。220-240220-240平米平米(pn m)(pn m)空间尺度要求空间尺度要求户型设计户型设计(shj)建议建议联排联排280-300250-270220-240地下室地下室必

52、选动作多功能娱乐室20-30卫生间4杂物间2-3储藏室8-10可选动作工人房（带独立卫生间）8-10洗衣房（可结合卫生间设置）增加2庭院面积：不小于50平米，庭院精装，主要为老人增添生活田园乐趣。 设置(shzh)下沉庭院，增添地下室采光。阁楼面积：不小于40平米。露台：尽量设置(shzh)南向露台，放大其实用性。车库：根据家庭结构，地下车库，设置(shzh)12个车位。第52页/共107页第五十三页，共107页。建议依据建议依据(yj)市场市场维度维度案例一：江胜天鹅湖：地上面积案例一：江胜天鹅湖：地上面积260平米平米(pn m)，地下，地下125平米平米(pn m)位置名称开间尺度首层客

53、厅6.8米餐厅4.5米厨房约3米老人房3.9米卫生间面积约5.4米二层次卧室（2）分别4.5米、3.9米卫生间（1带浴缸）约2.4、2.6米三层主卧4.5米书房3.9米主卧衣帽间卫生间套（双洗手盆带浴缸）4.5米首层二层三层总开间总开间(kijin)8.4(kijin)8.4米，进深米，进深14.114.1米米南向露台，增添舒适度。南向露台，增添舒适度。第53页/共107页第五十四页，共107页。建议依据建议依据(yj)市场维度市场维度案例二：霞光道案例二：霞光道5号：号：A1户型地上面积户型地上面积(min j)255平米，地下面积平米，地下面积(min j)：80平米平米位置名称开间尺度首

54、层客厅4.5米餐厅3.3米厨房3.3米家庭活动室3.6米卫生间2.4米二层次卧室（2）3.3、3.6米次主卧室（1）4.5米次主卧卫生间2.4米卫生间约2.2米三层主卧4.5米书房3.3米衣帽间3.3米主卧卫生间2.4米首层二层三层总开间总开间(kijin)6.9(kijin)6.9米，进深米，进深13.513.5米米第54页/共107页第五十五页，共107页。建议建议(jiny)依据依据市场市场维度维度位置名称开间尺度首层客厅4.8米餐厅4.8米厨房3.6米家庭活动室3.6米卫生间2.4米二层次卧室（2）3.6米主卧室（1）4.8米主卧更衣间面积8.6平米主卧卫生间2.4米卫生间约3米三层主

55、卧4.4米书房3.6米衣帽间1.6米主卧卫生间2.4米总开间总开间(kijin)8.4(kijin)8.4米，进深米，进深13.513.5米米案例案例(n l)三：霞光道三：霞光道5号：号：B2户型户型首层二层三层第55页/共107页第五十六页，共107页。客户对于霞光(xigung)道5号的遗憾是，很多客户表示：房间的尺度太小了，感觉太紧凑，希望别墅能够有更宽敞舒适的空间。有些客户会为了追求大的空间尺度，会将三个联排别墅打通。霞光(xigung)道5号策划：空间尺空间尺度度(chd)(chd)放大放大建议依据建议依据客户维度客户维度尽量放大开间尺度，以保证舒适性。尽量放大开间尺度，以保证舒适

56、性。霞光道5号整体感觉还是不错的，包括园林啊，形式啊。很有感觉。不足的地方在于它的面积太小，我还是希望他的面积尺度更大一些，或者单个空间的面积更大一些，比如客厅就要更宽敞一些。霞光道5号某客户：关键词关键词第56页/共107页第五十七页，共107页。家庭结构家庭结构特征分析特征分析规定动作规定动作常规动作常规动作自选动作自选动作小太阳家小太阳家庭庭两代人共同居住；部分家庭会有两个孩子，并且这种趋势逐渐清晰；孩子多为未成年人，部分家庭孩子年龄稍大。34居室：奢华的主卧套间；设置子女房或者儿童房，供儿女居住；阳光地下室；赠送精装庭院。增添庭院的趣味性；地下1-2个车库。中西厨房宽大南向露台孩子三代

57、孩子三代以孩子为核心的家庭结构；孩子年龄较小；对于孩子的照顾排在家庭首位。4居室：奢华的主卧套间；设置儿童房和儿童娱乐厅。赠送精装庭院，设置儿童娱乐小景；阳光地下室，地下双车库停车。中西厨宽大南向露台老人三代老人三代老中青三代，以老人为核心的家庭结构；老人的年龄较大，中年年纪一般为50岁以上。青年处于日趋独立的阶段。4居室：首层设置豪华老人卧室套间；奢华的主卧套间，放大主卫；书房 / 藏品室适应主人需求；赠送庭院，在庭院内设置上下水；中西厨房设置满足老人需求。地下双车库停车；宽大南向露台，释放老人种植乐趣。阳光地下室建议依据建议依据(yj)客户维客户维度度250-270平米联排户型平米联排户型

58、(h xn)客户细分客户细分第57页/共107页第五十八页，共107页。 建筑面积(jin zh min j)区间250-270平方米，以联排产品的端户型形式出现，实现较高的舒适度，提升项目档次； 地上三层； 进深约为12-14米； 地下室附带上下水； 地下车库，双车位； 不少于4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室； 放大开间尺度，客厅开间在5.8米以上； 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房，根据客户家庭结构，在首层需要设置老人房；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；凸现三层主人房的豪华。250-270250-270平米平米(pn m)(pn m)户型设计要点户型设计要点户型户型(h

59、 xn)设计建设计建议议联排联排280-300220-240250-270第58页/共107页第五十九页，共107页。250-270250-270平米空间平米空间(kngjin)(kngjin)尺度要求尺度要求基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度基于客户对产品舒适度的要求，提供户型开间尺度(chd)的要求：的要求： 地下停车，车库开间地下停车，车库开间6米米总开间总开间不小于7.5米首层首层客厅不小于5.8米餐厅不小于3.6米老人房不小于3.6米卫生间面积为5-6米厨房（区分中厨、西厨）不小于3.6米二层二层客卧南向两个卧室不小于3.9和3.6米，开间为3.6米的卧室带独立卫生间。卫生

60、间（2个）次主卧的卫生间面积为7-8平米，公共卫生间为5-6平米。三层三层豪华主卧套主卧室不小于5.2米主人卫生间不小于2.6米，主卧的卫生间带浴缸和双洗手盆。男女衣帽间（2个）总面积不小于8平米书房不小于3.3米户型户型(h xn)设计建议设计建议联排联排280-300220-240250-270第59页/共107页第六十页，共107页。250-270250-270平米空间尺度平米空间尺度(chd)(chd)要求要求户型户型(h xn)设计建议设计建议联排联排280-300220-240250-270地下室地下室必选动作多功能娱乐室25-35卫生间4-6杂物间4-6储藏室10-14可选动作工