第08章财产税制.电子教案教学课件

1、第八章 财产税制 第一节 房产税 第二节 契税 第三节 车船税第一节 房产税 一、房产税概述一、房产税概述 （一）房产税概念 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 法律依据：1986年10月1日起正式实施的中华人民共和国房产税暂行条例 （二）房产税特点 （1）我国房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。 （2）征税范围限于城镇的经营性房屋。 （3）房屋经营方式不同，计税依据不同。 二、房产税的纳税人二、房产税的纳税人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三

2、类。具体包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。 三、房产税的征税对象、计税依据和税率三、房产税的征税对象、计税依据和税率 （一）征税对象房产 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税； 但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。 房地产开发企业建造的商品房，在

3、出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 （二）计税依据-从从价、从租价、从租 1. 从价计征-计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。 【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 【解析4】房产原值中均应包含地价的规定。 2.从租计征计税依据为房产租金收入 【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定

4、一个标准租金额从租计征。 【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。 （三）税率 1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。 四、房产税的计算和征收管理四、房产税的计算和征收管理 （一）房产税的计算计税方法计税方法计税依据计税依据税率税率税额计算公式税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从祖计征房屋租金12%（个人为4%） 全年应纳税额租金收入12%（个人为4%） 【例题】（某上市公司2011年以5000万元购

5、得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，计算2012年该会所应缴纳房产税。 答案解析2012年应缴纳房产税=（5000+500200+500）（1-30%）1.2%=48.72（万元） （二）减税、免税 （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、

6、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。 （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税 （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （5）经财政部批准免税的其他房产：3项 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。 经营公租房的租金收入，免征房产税。 （三）征收管理 1、纳税义务发生时间-当月与次月区分 2、纳税期限 房产税实行按年

7、计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 3、纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。第二节 契税 一、契税概述一、契税概述 1、概念 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 2、特点 （1）契税属于财产转移税 （2）契税由财产承受人缴纳 二、契税纳税人二、契税纳税人 契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。 单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。 三、契税的征税对象和税率

8、三、契税的征税对象和税率 （一）征税对象 契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。 契税征税对象具体包括以下6种具体情况： （1）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税） 对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。 （2）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税） 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （3）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税） （4）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税） 区分赠与与继承： A.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围； B.继承要加以区分： （a）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；

9、 （b）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 （5）房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税） A.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。 B.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。 (二）契税税率 3%-5%的幅度比例税率。 四、契税的计算与征收四、契税的计算与征收 （一）计算 1、计税依据 是不动产的价格。由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据； 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买

10、卖的市场价格核定； 3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据（由支付差价的一方为纳税人）； 4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 5.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。 6.房屋附属设施征收契税依据 （1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税 （2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。 （3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋

11、相同的税率。 2、应纳税额的计算 契税应纳税额=计税依据*税率 例题：居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2015年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%，计算契税应纳税额。 抵债房屋的价值=18020=200（万元），所以由甲企业缴纳契税=2005%=10（万元） （二）税收优惠 （1）契税优惠的一般规定：6项 （a)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 （b）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 对个人购买普通住房，

12、且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 （c）因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。 （d）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 （e）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 （f）予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。 （g）公租房经营单位购买住房作公租房，免征契税。 (2)契税优惠的特殊规定：9项 (a)企业改制

13、 非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 (b)事业单位改制。 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。 (c)企业合并 两个或两个以上的公司，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。 (d)企业分立 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。 (e)

14、企业破产 债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税； 非债权人承受破产企业土地、房屋权属:安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税； (f) 资产划转。 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

15、 (g) 债权转股权。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 (h) 划拨用地出让或作价出资。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，承受方应按规定征收契税。 (i) 公司股权（股份）转让，单位、个人承受公司股权（股份），不征收契税。 （三）征收管理 1、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。 2、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内。 3、纳税地点：土地、房屋坐落地 第三节 车船税 一、车

16、船税概述一、车船税概述 （一）概念 车船税是指在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人应缴纳的一种税。 中华人民共和国车船税法于2011年2月25日经第十一届全国人大常委会通过，自2012年1月1日起施行。 车船税管理规程（试行）的公告（国家税务总局公告2015年第83号），自2016年1月1日起施行。 （二）特点 1、属于财产税类 2、实行有幅度的定额税率 二、车船税的纳税人二、车船税的纳税人 在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人。 三、车船税的征税范围和适用税率三、车船税的征税范围和适用税率 （一）征税范围 1.依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和

17、船舶。 2.依法不需要在车船管理部门登记、在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。 （二）适用税率 见教材p260 表8-1 车船税税目税额表 四、车船税的计算与征收四、车船税的计算与征收 （一）车船税的计算 应纳税额=计税依据*适用的年基准税额 例题：张先生拥有一辆核定整备质量为7吨的载货汽车，当地政府规定该载货汽车年税额是每吨96元，请问张先生当年应纳车船税税额。 7*96=672（元） （二）税收优惠 法定减免： 1、捕捞、养殖渔船； 2、军队、武警专用的车船； 3、警用车船：指公安机关、国家安全机关、监狱、劳动教养管理机关和人民法院、人民检察院领取警用牌照的车辆和执行警务的专用船舶

18、； 4、依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。 5、新能源的车辆优惠 使用新能源的车辆包括纯电动汽车、燃料电池汽车和混合动力汽车。 （1）对节约能源车辆，减半征收车船税其他混合动力汽车。 （2）对使用新能源的车辆，免征车船税纯电动汽车、燃料电池汽车。 6、省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。 特定减免： 1、经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征收车船税。 2、按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税