第4章__资产评估客体与对象

1、第第4 4章章 资产评估客体与对象资产评估客体与对象赵晓芳赵晓芳贡献原则贡献原则：指某一资产或资产的某一构成部分的价：指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。程度来衡量确定。清算假设清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。或快速变现条件的假定说明。课前热身公开市场假设：公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市公开市场是指充分发达与完善的市场条

2、件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设就是假定被评限制的条件下进行的。公开市场假设就是假定被评估资产将要在这样一种市场中进行交易。估资产将要在这样一种市场中进行交易。课前热身市场价值市场价值 ：资产在评估基准日公开市场上正常使：资产在评估基准日公开市场上

3、正常使用、最佳使用或最有可能使用条件下，资产所能实用、最佳使用或最有可能使用条件下，资产所能实现的交换价值的估计值。现的交换价值的估计值。功能性贬值：功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。对落后而造成的资产价值损失。经济性性贬值：经济性性贬值：指由于外部条件的变化引起资产闲指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。置，收益下降等而造成的资产价值损失。课前热身根据财政部根据财政部20022002年年1 1月月1 1日公布的国有资产评估管日公布的国有资产评估管理若干问题的规定，占有单位有（）行为的，可理若干问

4、题的规定，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。以不进行资产评估。A A以非货币资产对外投资以非货币资产对外投资B B整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司公司C C行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让D D确定涉讼资产价值确定涉讼资产价值C C课前热身1 1下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。下列原则中，属于资产评估工作原则的是（）。A A科学性原则科学性原则 B B独立性原则独立性原则 C C客观性客观性原则原则D D贡献性原则贡献性原则 E E替代原则替代原则1. ABC1. ABC课前热

5、身2 2涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业涉及国有资产属于必须进行资产评估的资产业务有（）。务有（）。A A企业经营，产成品出售企业经营，产成品出售 B B资产转让，资产转让，企业清算企业清算C C企业所有权与经营权分离企业所有权与经营权分离 D D企业兼并，企业兼并，企业出售企业出售E E中外合资、合作中外合资、合作2. BDE2. BDE课前热身4.1 4.1 资产评估客体及其特点资产评估客体及其特点4.2 4.2 资产评估对象及其界定资产评估对象及其界定4.3 4.3 评估对象作用方式和利用状态的界定评估对象作用方式和利用状态的界定4.4 4.4 主要评估对象的评估特点及注意事项主

6、要评估对象的评估特点及注意事项目 录【学习目标】通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估客体及其分类，资产评估对象及其与评估客体的关系，掌握评估对象实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式界定的要求和方法，以及主要评估对象的评估特点。资产评估是我国对评估、估价或估值活动及其过程的一种习惯性表达方式，把资产评估作为一个词组来看待可能有助于我们更好地理解和把握资产评估客体。【学习目标】从一般意义上讲，资产评估客体就是资产评估对象。事实上，资产评估客体可以从资产评估的理论层面和操作层面分别加以论述。在资产评估理论层面上，我们将一般意义上的资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项都称为

7、资产评估客体，而在资产评估操作层面上，我们把具体的被评估的客体或标的物称为资产评估对象。4.1 资产评估客体及其特点4.1.1 资产评估客体 从资产评估理论层面上讲，资产评估客体通常是泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项。资产是资产评估客体中的最主要的组成部分。4.1.2 资产评估客体的基本特征1）资产的特征（1）必须是经济主体拥有或者控制的（2）能够给经济主体带来经济利益的资源（3）必须能以货币计量2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征利用估值的思想、思路和评估技术实现以货币计量的目的4.1.3 评估客体分类评估客体分类1）资产的类型（1）按资产存在形态分类，可

8、以将资产分为有形资产和无形资产。（2）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以将资产分为单项资产和整体资产。（3）按资产能否独立存在分类，可以将资产分为可确指的资产和不可确指的资产。1）资产的类型（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以将资产分为经营性资产和非经营性资产。（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以将资产分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类）需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类其他经济事项不是一个边界十分清晰的概念（1）债务。（2）成本费用。（3）其他。4.2 资产评估对象及其界定从广义的层面上讲，资产评估的客体

9、等同于资产评估对象。所谓从广义层面上讲，是指只考虑资产本身而不考虑评估目的等条件对资产功能、使用方式等的影响。此时的评估客体是泛指的评估对象。而在资产评估操作的层面上，资产评估对象并不是一个泛指的概念，而是一个具体的概念。此时的评估对象不仅包括资产本身，而且包括资产成在的地点、使用方式等相关条件，需要给以界定。4.2.1 资产评估对象及其本质资产评估对象及其本质1）资产评估对象 从资产评估操作层面上讲，需要把资产评估客体具体化，即将一般意义上的资产评估客体转换成资产评估对象。 资产评估操作层面上的评估对象，是由资产本身，以及由引起资产评估的经济行为对于评估结果用途的具体要求（资产评估特定目的）

10、等对资产功能、作用、使用方式及承载的权益的影响等所构成的具体的资产评估标的物。2）资产评估对象本质 资产评估对象与一般意义上的资产评估客体之间的差别表现为：资产评估对象所承载的权益是具体的，而一般意义上的资产评估客体所承载的权益是泛泛的，资产评估对象的本质就是明晰的权益。4.2.2 资产评估对象分类资产评估对象分类1）单项资产评估对象2）整体资产评估对象3）有形资产评估对象4）无形资产评估对象5）其他评估对象1）单项资产评估对象在单个（项）资产作为评估标的物的基础上，将其在单个（项）资产作为评估标的物的基础上，将其与评估目的等相关条件确定的具体使用方式、预期与评估目的等相关条件确定的具体使用方

11、式、预期使用状态和权益状态有机结合成一体所构成的具体使用状态和权益状态有机结合成一体所构成的具体评估标的物。评估标的物。2）整体资产评估对象也是一个相对概括的概念，它既包括企业这样典型也是一个相对概括的概念，它既包括企业这样典型的整体资产载体，也包括其他具有综合获利能力的的整体资产载体，也包括其他具有综合获利能力的资产载体如生产线、机组等。资产载体如生产线、机组等。3）有形资产评估对象是一种理论分类的类型，在资产评估实践中并没有是一种理论分类的类型，在资产评估实践中并没有明显的实际意义。在许多情况下，有形资产评估对明显的实际意义。在许多情况下，有形资产评估对象大都是以单项有形资产的形式出现的。

12、象大都是以单项有形资产的形式出现的。4）无形资产评估对象在许多情况下，有无资产评估对象大都是以单项无在许多情况下，有无资产评估对象大都是以单项无形资产的形式出现的。对象把握相对比较复杂。形资产的形式出现的。对象把握相对比较复杂。5）其他评估对象以上所列评估对象中没有包括的，但需要利用估值以上所列评估对象中没有包括的，但需要利用估值技术服务的其他经济事项。是一个包容性很强的概技术服务的其他经济事项。是一个包容性很强的概念，只要能以货币计量，这种计量需要估值的思想、念，只要能以货币计量，这种计量需要估值的思想、思路和评估技术才能实现其计量的目的。思路和评估技术才能实现其计量的目的。4.2.3 评估

13、对象的界定评估对象的界定评估对象的界定就是要准确界定评估标的物及其存在条件1）单项评估对象的界定（1）单项资产评估对象实体边界的界定 实体边界通常是清晰的。（2）单项资产评估对象权益边界的界定 对于单项资产评估对象，评估人员可以通过评估对象的产权证明材料、购置合同、协议、相关票据凭证和引起资产评估的具体经济事项等落实评估对象的产权及权益。（无形资产的界定）4.2.3 评估对象的界定评估对象的界定2）整体资产评估对象的界定 整体资产评估对象的界定其实就是要界定清楚整体资产评估范围和整体资产评估具体对象。3）其他评估对象的界定是一个包容性很强的概念4.3 评估对象作用方式和利用状态的界定 资产所承

14、载的权益价值是要通过资产的运用及其所体现出来的获利能力及市场表现实现。4.3.1 评估对象作用方式的界定 单项资产评估对象的作用方式 整体资产评估对象的作用方式4.3.2 评估对象盈利模式判断 评估对象的盈利模式与评估对象自身的性质、功能，以及与评估目的相关的使用方式紧密相关。4.3.3 评估对象使用效果界定评估对象使用效果界定 评估对象使用效果界定的一个说法，就是关于评估对象是否有效使用的判断。 在大多数情况下，资产评估是以评估对象被有效使用为前提的。 但这并不能排除评估对象的非有效使用也可以是资产评估的前提之一，评估对象被有效使用或被非有效使用的判断直接影响评估对象的评估价值。把握： 评估

15、对象的实体边界、权益边界、作用方式、使用状态和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分，是准确合理评价资产价值的基础工作。 评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的界定可能并没有固定的模式，需要评估人员根据评估对象自身的性质、功能，以及评估目的等分析确认。 评估对象的实体边界、权益边界、作用方式、使用状态和盈利模式的准确界定将是评估人员选择价值类型和评估途径与技术方法的重要依据。4.4.1 房地产评估特点及其注意事项1）房地产的特点房地产指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。房地产作为一类资产一般具有以下特点： （1）位置固定性 （2）供求区域性 （3）使用长期性 （

16、4）投资大量性 （5）保值与增值趋势 （6）缺乏流动性 （7）政策限制性4.4 主要评估对象的评估特点及注意事项 （1）合法性前提 房地产评估的合法性前提具体是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提条件。 （2）最佳使用原则 根据房地产评估的合法性前提的要求，在法律、法规允许的范围内，以及在城市规划的约束条件下，使房地产达到最佳用途、最佳使用强度和最佳效益。 房地产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。 2）房地产的评估特点）房地产的评估特点3）房地产的评估注意事项）房地产的评估注意事项 影响房地产价格和评估价值的因素众多而且复杂，例如，房地产

17、实体、房地产权益和房地产的区位等等。由于这些因素本身具有动态性，因此，它们对房地产价格和评估价值的影响也是动态的。 有些因素可以量化，有些因素难以量化，只能凭借评估师的经验加以判断。1）机器设备的特点 指特定主体拥有或控制的，用于生产、提供商品和服务、获取租金或管理等目的的机器、仪器、器械、装置及其附属物。 作为一类独立的资产的机器设备与其他资产相比较具有以下特点： （1）机器设备是一类可以长期使用的劳动手段，具有单位价值大，使用寿命长的特点 （2）价值补偿和实物更新不一致 （3）涉及专业门类多，工程技术性强4.4.2 机器设备评估特点及注意事项机器设备评估特点及注意事项（1）机器设备评估是以

18、技术检测为基础的（2）机器设备在评估时的存在形式和使用方式将影响机器设备的评估价值（3）机器设备评估时所依据的使用状态将影响机器设备的评估价值2）机器设备评估的特点）机器设备评估的特点（1）机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估。（2）与土地及其建筑物不可分离的机器设备（分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的）可将机器设备放到土地、建筑物中一并评估。（3）机器设备通常是以单台、件为标的进行评估。3）机器设备评估的注意事项）机器设备评估的注意事项1）无形资产的特点 无形资产，是指特定主体所控制的，不具备实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。（1）无形

19、资产的形式特征 无形资产没有物质实体，但它又必须通过一定的物质载体直接地或间接地表现其客观存在。 无形资产通过使用能为其拥有者取得持续的经济效益。 无形资产被排他性地占有，其提供的未来经济效益具有较强的不确定性。4.4.3 无形资产评估特点及注意事项无形资产评估特点及注意事项可分性与共享性。无形资产对有形资产的相对依附性。无形资产的研制开发成本与其获利能力的弱对应性无形资产的市场透明度低。2）无形资产的评估特点掌握和界定无形资产的权益、权利及其类型掌握和界定无形资产的存在方式和作用方式明确无形资产的承载体及作用空间3）无形资产评估的注意事项 确认评估对象及权益界限、作用空间、载体状况及盈利模式

20、等（2）无形资产的资产特点）无形资产的资产特点 1）企业的特点（1）盈利性（2）持续经营性（3）整体性（4）权益可分性2）企业价值评估特点评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。企业价值评估是一种整体性评估。4.4.4 企业价值评估的特点及注意事项企业价值评估的特点及注意事项 企业价值评估的对象通常是指企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。企业整体价值 企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值股东全部权益价值 企业的所有者权益价值或净资产价值股东部分权益价值 企业一部分股权的价值或股东全部权益价值的一部分 不论企业价

21、值评估的是另一种价值，它们都是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力的市场表现，3）企业价值评估的注意事项）企业价值评估的注意事项作 业:解释：资产评估客体解释：资产评估客体 资产评估对象资产评估对象 最佳使用原则最佳使用原则 股东全部权益价值股东全部权益价值 简答简答 （1 1）为什么要对资产评估对象进行分类？ （2 2）如何界定评估对象的作用方式？ （3 3）评估对象权益边界的界定依据是什么？ （4 4）无形资产的主要特点有哪些？简答参考答案（1）为什么要对资产评估对象进行分类？ 由于资产评估对象的存在形式是多种多样的，为了便于认识、把握和评估，应对评估对象进行适当的分类。（2）如何界定评估对象的作用方式？ 单项资产评估对象的作用方式的界定，指的是将单项资产评估对象作为整体资产中的要素资产或作为独立的资产。 整体资产评估对象的作用方式的界定，指的是将整体资产评估对象作为持续经营或使用的载体，还是作为非持续经营的若干需要变现的单项要素资产组合。简答参考答案（3）评估对象权益边界的界定依据是什么？ 对于评估对象权益边界的界定，评估人员可以通过评估对象的产权证明材料、购置合同、相关行政主管部门或企业的授权、协议、相关票据凭证和引起资产评估的具体经济事项等落实评估对象的产权及权益。简答参考答案（4）无形资产