物业经营管理（课件学习教案

1、物业经营物业经营(jngyng)管理（课件管理（课件第一页，共115页。第1页/共115页第二页，共115页。第2页/共115页第三页，共115页。第3页/共115页第四页，共115页。理和传统物业管理的异理和传统物业管理的异同和相互关系。同和相互关系。第4页/共115页第五页，共115页。第5页/共115页第六页，共115页。第6页/共115页第七页，共115页。第7页/共115页第八页，共115页。第8页/共115页第九页，共115页。第9页/共115页第十页，共115页。第10页/共115页第十一页，共115页。第11页/共115页第十二页，共115页。特殊要求。特殊要求。第12页/共1

2、15页第十三页，共115页。第13页/共115页第十四页，共115页。第14页/共115页第十五页，共115页。第15页/共115页第十六页，共115页。第16页/共115页第十七页，共115页。第17页/共115页第十八页，共115页。第18页/共115页第十九页，共115页。3 3、了解：名义利率与实际利率的区、了解：名义利率与实际利率的区别别(qbi)(qbi)，房地产投，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。算方法。第19页/共115页第二十页，共115页。第20页/共115页第二十一页，共115页。第21页/共115页第二十二页，共115页。

3、利率是资金时间价值利率是资金时间价值(jizh)(jizh)的一种标志。的一种标志。资金时间价值资金时间价值(jizh)(jizh)的大小，的大小，取决于多方面的因素。取决于多方面的因素。从投资的角度。主要有投资利润从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀率，风险因素。率，通货膨胀率，风险因素。第22页/共115页第二十三页，共115页。 1个计息个计息周期周期第23页/共115页第二十四页，共115页。1ni1nPInni1F P第24页/共115页第二十五页，共115页。ni1F Pni11FPnnni111iAi11i1APi1) i1 (PiPi1i1i1iPAnnn第25页/共115

4、页第二十六页，共115页。第26页/共115页第二十七页，共115页。第27页/共115页第二十八页，共115页。njjnnCnnLPAC11111111nnnnnjjjniiiiLiCPAC第28页/共115页第二十九页，共115页。第29页/共115页第三十页，共115页。 4 4、财务评价指标体系、财务评价指标体系 P58 P58 表表3-13-1第30页/共115页第三十一页，共115页。*如果如果NPV0，项目不可接受，项目不可接受(jishu)。 ntnttctctnttctiCOiCIiCOCINPV000111第31页/共115页第三十二页，共115页。(zhf)的最高贷款利率

5、。 ntttIRRCOCI001第32页/共115页第三十三页，共115页。 bpttctiCOCI001bpttCOCI00第33页/共115页第三十四页，共115页。第34页/共115页第三十五页，共115页。第35页/共115页第三十六页，共115页。第36页/共115页第三十七页，共115页。第37页/共115页第三十八页，共115页。第38页/共115页第三十九页，共115页。第39页/共115页第四十页，共115页。第40页/共115页第四十一页，共115页。第41页/共115页第四十二页，共115页。第42页/共115页第四十三页，共115页。第43页/共115页第四十四页，共1

6、15页。第44页/共115页第四十五页，共115页。第45页/共115页第四十六页，共115页。第46页/共115页第四十七页，共115页。第47页/共115页第四十八页，共115页。第48页/共115页第四十九页，共115页。 2 2、新开发土地的成本法公式、新开发土地的成本法公式 3 3、新建物业的成本法公式、新建物业的成本法公式 4 4、旧物业的成本法公式、旧物业的成本法公式第49页/共115页第五十页，共115页。第50页/共115页第五十一页，共115页。nYYAV111titntiiYYYAYAV111111第51页/共115页第五十二页，共115页。RNOIV 第52页/共115

7、页第五十三页，共115页。第53页/共115页第五十四页，共115页。第54页/共115页第五十五页，共115页。 3、生产和工作方式的转变、生产和工作方式的转变 4、人文环境的变化、人文环境的变化 5、自然环境的变化、自然环境的变化 6、政治、政治(zhngzh)制度的变迁制度的变迁第55页/共115页第五十六页，共115页。第56页/共115页第五十七页，共115页。第57页/共115页第五十八页，共115页。第58页/共115页第五十九页，共115页。第59页/共115页第六十页，共115页。第60页/共115页第六十一页，共115页。第61页/共115页第六十二页，共115页。理的内容

8、，租赁管理中的市场营销工作，客理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系户关系管理及其在租赁管理中的应用。管理及其在租赁管理中的应用。第62页/共115页第六十三页，共115页。第63页/共115页第六十四页，共115页。第64页/共115页第六十五页，共115页。第65页/共115页第六十六页，共115页。CRM是市场化的要求是市场化的要求（二）在租赁管理（二）在租赁管理(gunl)中实施中实施CRM涉及到的工作涉及到的工作第66页/共115页第六十七页，共115页。第67页/共115页第六十八页，共115页。（三）划清营业成本与期间（三）划清营业成本与期间(qjin)(qjin)费用界限

9、费用界限二、物业管理成本的分类二、物业管理成本的分类（掌握）（掌握）P184-187P184-187（一）按经济性质分类（一）按经济性质分类（二）按经济用途分类（二）按经济用途分类 1 1、营业成本、营业成本 2 2、期间期间(qjin)(qjin)费用或经营管理费费用或经营管理费用用（三）按与业务量的关系分类（三）按与业务量的关系分类 1 1、固定成本、固定成本 2 2、变动成本变动成本 3 3、半固定、半固定或半变动成本或半变动成本（四）按计算依据的不同分类（四）按计算依据的不同分类 1 1、目标成本、目标成本 2 2、定、定额成本额成本 3 3、计划成本、计划成本4 4、实际成本、实际成

10、本（五）按与决策的关系分类（五）按与决策的关系分类 1 1、边际成本、边际成本 2 2、差、差异成本异成本 3 3、机会成本、机会成本4 4、估计成本、估计成本 5 5、沉没成本、沉没成本 6 6、可、可缓成本缓成本 7 7、可免成本、可免成本8 8、附加价值成本、附加价值成本第68页/共115页第六十九页，共115页。第69页/共115页第七十页，共115页。、滚动预算滚动预算 2 2、概率预算、概率预算三、成本预算的编制程序三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式（一）成本预算的编制方式（二）成本预算的编制程序（二）成本预算的编制程序（熟悉）（熟悉）（三）不同成本的预算编制（三）不同

11、成本的预算编制 1 1、营业成本预算、营业成本预算 2 2、管理费用预算、管理费用预算 3 3、财务费用预算、财务费用预算第70页/共115页第七十一页，共115页。制）；制）； b b、按成本的系统分类（简单、按成本的系统分类（简单控制、分级控制、分级(fn j)(fn j)控制）；控制）； c c、按控制的对象不同（材料、按控制的对象不同（材料成本控制、工资控制、管理费用成本控制、工资控制、管理费用控制）控制）二、成本控制的原则与程序二、成本控制的原则与程序（了解）（了解）（一）成本控制原则（一）成本控制原则（二）成本控制程序（二）成本控制程序三、成本控制的组织体系三、成本控制的组织体系（

12、了解）（了解）（一）成本控制责任中心的建立（一）成本控制责任中心的建立 1 1、成本中心、成本中心 2 2、费用中心费用中心（二）成本控制责任中心的业绩（二）成本控制责任中心的业绩考评指标考评指标 1 1、经济效益指标、经济效益指标 2 2、服务质量指标服务质量指标四、成本的日常管理四、成本的日常管理（了解）（了解）（一）利用物业管理周期理论进（一）利用物业管理周期理论进行成本控制行成本控制（二）严格实施预算的凭证控制（二）严格实施预算的凭证控制（三）建立健全费用开支与报销（三）建立健全费用开支与报销审批制度管理审批制度管理 1 1、成本开支、成本开支 2 2、费用、费用报销报销第71页/共1

13、15页第七十二页，共115页。段的工作段的工作内容与合同内容与合同(h tong)(h tong)管理，风险及管理，风险及风险管理。风险管理。第72页/共115页第七十三页，共115页。 2 2、特征、特征（二）物业服务合同（二）物业服务合同二、物业服务合同特征二、物业服务合同特征 （掌握）（掌握）三、物业服务合同的主要内荣三、物业服务合同的主要内荣 （掌（掌握）握）四、物业服务合同签订要点四、物业服务合同签订要点（熟（熟悉）悉）（一）宜细不宜粗的原则（一）宜细不宜粗的原则（二）不应有（二）不应有(yn yu)(yn yu)无偿无偿无期限的承诺无期限的承诺（三）实事求是留有余地（三）实事求是留

14、有余地（四）明确界定违约责任与处（四）明确界定违约责任与处理方式理方式第73页/共115页第七十四页，共115页。（二）物业管理招标一般程序（二）物业管理招标一般程序（三）招标书的编写与标底确（三）招标书的编写与标底确定定 1 1、编制招标书、编制招标书 2 2、标底作用及确定标底作用及确定三、物业管理投标三、物业管理投标（一）物业管理投标一般程序（一）物业管理投标一般程序 1 1、获取招标信息，决策是否、获取招标信息，决策是否投标投标 2 2、报送投标申请、报送投标申请书，接受资格检查书，接受资格检查 3 3、获取与熟悉招标文件并考、获取与熟悉招标文件并考察物业现场察物业现场 4 4、投标决

15、策与编、投标决策与编制投标书制投标书 5 5、报送投标书、报送投标书6 6、参加开标和答辩会、参加开标和答辩会 7 7、中标与签订物业服务合同、中标与签订物业服务合同（二）投标书的编制（二）投标书的编制 1 1、投标单位的概况简介、投标单位的概况简介2 2、分析投标物业的管理要点、分析投标物业的管理要点 3 3、概述投标单位拟采取管理、概述投标单位拟采取管理策略策略 4 4、详述物业管理、详述物业管理的实施计划的实施计划（三）物业管理服务费的测算（三）物业管理服务费的测算四、物业管理企业投标的关键事项四、物业管理企业投标的关键事项第74页/共115页第七十五页，共115页。二、风险管理理论二、

16、风险管理理论 （了解）（了解）（一）风险管理的定义（一）风险管理的定义（二）风险管理的步骤（二）风险管理的步骤、识别、识别(shbi)(shbi)风险风险、风险评估风险评估、风险控制、风险控制、风险调、风险调整整第75页/共115页第七十六页，共115页。 1 1、索赔、索赔(su pi)(su pi)和索赔和索赔(su pi)(su pi)时效时效概念概念 2 2、索赔、索赔(su pi)(su pi)程序程序第76页/共115页第七十七页，共115页。第77页/共115页第七十八页，共115页。第78页/共115页第七十九页，共115页。 对象目标内容财务活动财务关系总体目标具体目标1、筹

17、资决策2、投资决策3、利润分配决策1、资金筹集2、资金运用3、资金耗费4、资金收回5、资金分配企业同1、其所有者2、其债权人3、其债务人4、内部各单位之间5、职工之间6、国家机关之间1、利润最大化2、资本利润率最大化或每股利润最大化3、企业价值最大化或股东财富最大化1、筹资管理目标2、投资管理目标3、利润分配管理目标第79页/共115页第八十页，共115页。分类分类构成构成特征特征主要形式主要形式主要方法主要方法一般过程一般过程年度年度半年度半年度季度季度月度月度会计报表会计报表文字报文字报告告拓展性拓展性判断性判断性依耐性依耐性1、内部分、内部分析与外部分析与外部分析析2、全面分、全面分析与

18、专题分析与专题分析析3、财务报、财务报表分析与内表分析与内部报表分析部报表分析4、趋势分、趋势分析、现状分析、现状分析、潜力分析、潜力分析析1、比率分析、比率分析法法2、比较分析法、比较分析法具体见教材具体见教材P2592601、准备阶段、准备阶段2、实施阶段、实施阶段3、报告阶段、报告阶段具体见教具体见教材材P2612621、主表：、主表：资产负债表资产负债表利润表利润表现金流量表现金流量表成本报表成本报表具体见教具体见教材材P2522551、会计报、会计报表附注表附注2、财务情、财务情况说明书况说明书具体见教具体见教材材P252256第80页/共115页第八十一页，共115页。为主要为主要

19、(zhyo)(zhyo)评价依据评价依据第81页/共115页第八十二页，共115页。层次层次类型类型（掌握）（掌握）基本要基本要素素指标体系指标体系（掌握）（掌握）基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用1、物业管理企业2、独立的物业资产管理项目1、政府评价例行评价特定评价2、社会评价3、企业集团内部评价4、企业自我诊断评价评价指标评价标准评价方法财务效益状况指标收益率越高企业自有资本获取收益的能力越强 ，对企业投资人、债权人的保证程度越高。总资产报酬率市场利率，企业可以负债经营。指标越高表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效财务内部收益率%100平均净资产净利润净资产收益率%100

20、%100平均资产总额利息支出利润总额平均资产总额息前税前利润总资产报酬率第82页/共115页第八十三页，共115页。指标体系指标体系 基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用 资产营运状况指标指标数值越高，转转速度越快，销售（营业）能力越强，资产利用效率越高。该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。偿债能力状况指标资产负债率一般不高于50%，国际上一般公认60%比较好。实际分析应结合国家总体经济状况，行业发展趋势，企业所处竞争环境等具体条件进行客观判断指标越高，表明企业的债务偿还越有保证；反之则表明企业没有足够资金偿还债务利息，企业偿债能力低。平均资产总额主营业务收入净额总资产周转

21、率（次）%100平均流动资产总额主营业务收入净额流动资产周转率%100利息支出息前税前利润总额利息保障倍数第83页/共115页第八十四页，共115页。指标体系指标体系基本指标基本指标指标内容指标内容作用作用发展能力状况指标该指标若0，表示企业本年的营业收入有所增长，指标值越高，表明增长速度越快，企业市场前景越好；若指标0，说明物业管理服务产品不适销对路，或者质次价高，市场份额萎缩。该指标越高表明企业的资本积累越多，企业资本保全性越强，应付风险，持续发展的能力越大。指标为负值，表明企业资本受到侵蚀，所有者权益受到了损害。财务效益状况修正指标指标越高，说明企业物业管理服务产品和商品定价合理，营销策

22、略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。%100上年主营业务收入总额额本年主营业务收入增长营业增长率%100年初所有者权益本年所有者权益增长额资本积累率%100主营业务收入净额主营业务利润主营业务利润率第84页/共115页第八十五页，共115页。 指标体系指标体系 修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用财务效益状况修正指标在收付实现制的基础上，充分反映企业当期净收益中有多少是有现金保障的，体现出企业当期收益质量状况。当企业本期净利润0时，该指标应当1。指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。指标越高，该表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得

23、越好，企业的获利能力越强。净利润经营现金流量净额盈余现金保障倍数%100成本费用总额利润总额成本费用利润率第85页/共115页第八十六页，共115页。指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用 资产营运状况修正指标 应收帐款周转率反映了企业应收帐款的流动速度，即企业本年度内应收帐款转为现金的平均次数。反映企业资产的质量。本指标越高，表明企业的不良资产越多，资金利用率也差。该指标越小越好，0是最优水平。该指标表明企业资产损失的严重程度，从资产质量的角度，揭示了企业的管理状况。平均应收帐款余额主营业务收入净额应收帐款周转率（次）%100年末资产总额年末不良资产总额不良资产比率%100

24、年末资产总额待处理资产损失净额资产损失比率第86页/共115页第八十七页，共115页。指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用偿债能力状况修正指标该指标越高，表明企业流动资产流转速度越快，偿还流动负债的能力越强，该指标若过高，说明企业的资金流用效率比较低下。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平较好，表明企业既有较好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率为100%，我国目前较好的比率在90%左右。%100流动负债流动资产流动比率%100流动负债速动资产速动比率第87页

25、/共115页第八十八页，共115页。指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用偿债能力状况修正指标该指标较大，表明企业经营管理活动产生的现金净流入较多，能够保障企业按时偿还到期债务。但也不是越大越好，太大则表示企业流动资金利用不充分，收益能力不强。该指标数值较高比较好，但过高也会带来融资成本增加的问题，理论上认为该指标100%较好。该指标越高，表明企业经营亏损挂账越多，经营中存在的问题越多。该指标越小越好，0是最佳状态。%100年末流动负债年经营现金流入现金流动负债比率%100长期投资固定资产长期负债所有者权益长期资产适合率%100年末所有者权益总额经营亏损挂账经营亏损挂账比率第

26、88页/共115页第八十九页，共115页。指标体系指标体系修正指标修正指标指标内容指标内容作用作用发展能力状况修正指标该指标越高，表明企业一个经营周期内资产经营规模扩张的速度越快。但实际操作时，应注意资产规模扩张的质与量的关系，以及企业的后续发展能力，避免资产盲目扩张。该指标越高，表明企业积累与多，可持续发展能力越强，发展的潜力越大。 利用该指标，能够反映企业资本积累或扩张的历史发展状况，以及企业发展的趋势。 该指标越高表明企业所有者权益得到的保障程度越大，企业可以长期使用的资金越充足，抗风险和保持连续发展的能力越强。%100年初资产总额本年总资产增长额总资产增长率%10013三年前年末利润总

27、额年末利润总额三年利润平均增长率%10013总额三年前年末所有者权益年末所有者权益总额三年资本平均增长率第89页/共115页第九十页，共115页。第90页/共115页第九十一页，共115页。平平较差值：行业的最低水较差值：行业的最低水平平分别用优、良、中、低、差表示分别用优、良、中、低、差表示5种水平。种水平。第91页/共115页第九十二页，共115页。第92页/共115页第九十三页，共115页。第93页/共115页第九十四页，共115页。工作后，向评价工作工作后，向评价工作组织机构提交的说明评价目的、程组织机构提交的说明评价目的、程序、标准、依据、结序、标准、依据、结果以及基本结论分析等情况

28、的文本果以及基本结论分析等情况的文本文件文件 评价报告有封评价报告有封面、正文和附录三部分组成。面、正文和附录三部分组成。第94页/共115页第九十五页，共115页。第95页/共115页第九十六页，共115页。按照物业经营管理者提交按照物业经营管理者提交季度物季度物业管理报告业管理报告报告的期间不同分类报告的期间不同分类半年度半年度物业管理报告物业管理报告年度物年度物业管理报告业管理报告第96页/共115页第九十七页，共115页。第97页/共115页第九十八页，共115页。第98页/共115页第九十九页，共115页。险管理险管理第99页/共115页第一百页，共115页。特点（熟悉）影响因素（了解）管理目标工作模式（熟悉）管理内容（熟悉）管理策略（了解） 1、所处区位好，规模大2、多为现代化的高层建筑3、功能齐全，配套设施完善4、多由专业物业管理企业管理1、位置2、交通方便性3、声望或形象4、建筑形式5、大堂6、电梯7、走廊8、写字楼内部空