农批市场调研报告学习教案

1、会计学1农批市场调研报告农批市场调研报告(bogo)第一页，共28页。五、当前招商情况 1、规划(guhu)布局及功能分区 2、招商入驻情况 3、图片展示六、市场管理情况 1、管理公示制度 2、市场经营者入市须知 3、市场环境卫生管理制度 4、市场经营七大统一 5、市场消防安全制度七、销售情况 八、市场分析 1、优势分析 2、劣势分析 3、结论及建议目目 录录第1页/共27页第二页，共28页。一、项目一、项目(xingm)背景背景 一直以来，凭借着不可(bk)复制的生态条件和传承悠久的种植技术，浙江庆元香菇“一菇独秀”，备受青睐。“庆元香菇”品牌价值达45.36亿元，名列全国食用菌类品牌首位。

2、庆元县位于浙江省丽水市西南部，2005年被评为中国生态环境第一县森林覆盖率高达82.4%，北面与本省丽水市的龙泉市、景宁县接壤，东西、南面与福建省寿宁县、松溪县、政和县交界。第2页/共27页第三页，共28页。一、项目一、项目(xingm)背景背景2、香菇业现状(xinzhung) “庆元香菇”品牌价值达45.36亿元，名列全国食用菌类品牌首位。然而20多年过去了，低水平量的扩张、落后的生产方式、低端的交易市场，让庆元香菇产业的发展效应优势逐年减弱。为给庆元食用菌市场注入一股全新的市场力量，于2015年1月20日，“中国香菇城”正式开业试营业。为确保庆元香菇市场在全国的领先地位现实分析，庆元县委

3、、政府审时度势将香菇市场迁建项目列入庆元“十二五”发展规划。经过多次洽谈、磋商，中国供销农产品批发市场有限公司决定联合浙江兴合集团、庆元国资、庆元供销社共同实施庆元香菇市场迁建及物流中心建设项目。吴三公，南宋建炎四年生于庆元龙岩村，后随其父移居至本县西洋村。传说，吴三公世居深山，发现一种菌蕈无毒，且有强身壮体的功能，经常采食，称其为香蕈，也称香菇。后来，吴三公发明了“砍花”、“惊蕈”等制菇法，并传给了后人，因而被庆元、龙泉、景宁一带(ydi)菇民奉为做香菇的祖师。有关吴三公的神话故事在庆、龙、景一带(ydi)流传甚广。第3页/共27页第四页，共28页。二、中国二、中国(zhn u)香菇城概况香

4、菇城概况2 2、项目建设规划：、项目建设规划： 于于20132013年正式启动建设，市场区一期于年正式启动建设，市场区一期于20142014年底建成。于年底建成。于20152015年年1 1月月2020日一期开业试运营；占地日一期开业试运营；占地330330亩，建筑面积约亩，建筑面积约4040万平米，总投资约万平米，总投资约18 18亿元。该项目集创业、经营亿元。该项目集创业、经营(jngyng)(jngyng)、旅游、购物、文化、生活一体化市场发展模式，是中国城镇化建设的典范。作为全国独家命名的、旅游、购物、文化、生活一体化市场发展模式，是中国城镇化建设的典范。作为全国独家命名的“中国香菇城

5、中国香菇城”，由市场物流区、总部经济区、市场配套公寓区、香菇文化广场、香菇大楼及新城商业街区等，由市场物流区、总部经济区、市场配套公寓区、香菇文化广场、香菇大楼及新城商业街区等6 6大业态区块组成，具有农大业态区块组成，具有农 产品交易、农产品展示展销、旅游购物、电子商务、物流冷藏、食用菌加工、全国食用菌价格指数发布、金融服务、会议服务、餐饮服务等多产品交易、农产品展示展销、旅游购物、电子商务、物流冷藏、食用菌加工、全国食用菌价格指数发布、金融服务、会议服务、餐饮服务等多种功能。种功能。第4页/共27页第五页，共28页。二、中国香菇二、中国香菇(xingg)城概况城概况3、物业(w y)建筑形

6、态物业建筑情况项目规模占地330亩，建筑面积约40万平米开业时间2015年1月20日建筑外形四层框架结构，外立面主色为米黄白色相间及不规则玻璃窗设计凸显香菇文化元素地址庆元县屏都新区核心区块商铺形态沿街商铺面积：48平米；深*宽：12m*4m；层高，一层6米，二三层5.5米，商铺为钢构玻璃门，商铺内预留洗手间。场内商铺面积：34-50平米，层高，一层6米，二层5.5米，防火卷帘门通道主通道约28m,次通道约12m正门(zhngmn)外立面展示商铺玻璃门图片展示商铺内景图片展示第5页/共27页第六页，共28页。5 5、模式创新：、模式创新： 为更好地服务于商户，新的香菇市场为更好地服务于商户，新

7、的香菇市场还将为入驻商户提供金融担保服务。当市还将为入驻商户提供金融担保服务。当市场里的菇农碰到资金难题时，他们可以选场里的菇农碰到资金难题时，他们可以选择将货物存放在香菇市场的仓库中，由市择将货物存放在香菇市场的仓库中，由市场进行监管和评估，并按一定比例场进行监管和评估，并按一定比例(bl)(bl)取得取得“过桥资金过桥资金”。目前，中国香菇城已。目前，中国香菇城已吸引来自全国各地近吸引来自全国各地近300300家商户正式入驻。家商户正式入驻。随着中央作出建设丝绸之路经济带和随着中央作出建设丝绸之路经济带和21 21世世纪海上丝绸之路重大战略决策的不断深入纪海上丝绸之路重大战略决策的不断深入

8、、推进，中国香菇城将把握、推进，中国香菇城将把握“一带一路一带一路”建设发展机遇，利用即将建成的龙丽庆高建设发展机遇，利用即将建成的龙丽庆高速和衢宁铁路与之接规，大力提升食用菌速和衢宁铁路与之接规，大力提升食用菌产、销的辐射能力，对促进庆元县，乃至产、销的辐射能力，对促进庆元县，乃至浙、闽、赣地区和浙、闽、赣地区和“一带一路一带一路”沿途国家沿途国家和地区的商贸发展、文化交流起到积极的和地区的商贸发展、文化交流起到积极的推动作用。推动作用。二、中国二、中国(zhn u)香菇城概况香菇城概况庆元香菇城规划设计效果图第6页/共27页第七页，共28页。6、香菇(xingg)城风貌图片展示二、中国二、

9、中国(zhn u)香菇城概况香菇城概况香菇(xingg)交易大厅二楼停车场通道一楼香菇晒场市场正门广场吴三公雕塑黑木耳交易区第7页/共27页第八页，共28页。开始正式启动搬迁工作，开始正式启动搬迁工作，由于当时即将进入交易由于当时即将进入交易旺期，市场部分商户对旺期，市场部分商户对搬迁持有意见，会影响搬迁持有意见，会影响到个人的交易额。所以到个人的交易额。所以动员转移工作因各方动员转移工作因各方 面面条件不是很成熟，以及条件不是很成熟，以及商户的抵触，至商户的抵触，至14 14年年底年年底搬迁工作依旧没有突破搬迁工作依旧没有突破性的进展。同时商户与性的进展。同时商户与老市场签订的合同是每老市场

10、签订的合同是每年的年的9 9月月3030日前完成续约，日前完成续约，市场要求商户在搬迁前市场要求商户在搬迁前继续缴纳房租，如搬到继续缴纳房租，如搬到新市场，实行对租金多新市场，实行对租金多退少补的政策，但部分退少补的政策，但部分商户不赞成也是搬迁受商户不赞成也是搬迁受阻的主要阻的主要(zhyo)(zhyo)原因。原因。截止开业前老市场商户截止开业前老市场商户基本上基本上90%90%缴纳了诚意金。缴纳了诚意金。但真正入驻经营的情况但真正入驻经营的情况并不理想，仅开业当天并不理想，仅开业当天不足不足8080户商户入场营造户商户入场营造了开业气氛。了开业气氛。20152015年年4 4月月18 18

11、日，在政府相关部门的日，在政府相关部门的督办督办 下，老香菇市场商下，老香菇市场商户基本整体搬迁。户基本整体搬迁。三、搬迁三、搬迁(bn qin)及开业情况及开业情况庆元香菇市场搬迁(bn qin)通告第8页/共27页第九页，共28页。三、搬迁三、搬迁(bn qin)及开业情况及开业情况第9页/共27页第十页，共28页。四、市场四、市场(shchng)定价及招商优惠政策定价及招商优惠政策1、商铺(shn p)定价B：鲜菇行业按现有市场价格收取（0.40-0.45元/，天）。鲜菇经营户需自建冷库的，按自建冷库面积给予50元/补助，在当年房租中一次性直接减免；由项目公司(n s)建冷库的，租金按0

12、.75元/，天计算。C：菇脚等辅助行业按现有市场价格收取（0.35-0.40元/，天）。第10页/共27页第十一页，共28页。四、市场定价四、市场定价(dng ji)及招商优惠政策及招商优惠政策场内商铺(shn p)拍卖(pimi)大厅A：经营户按要求时间准时搬迁并开门营业的给予租金的50%直接减免。（针对经营性铺位）B：经营户整年开门营业的给予20%租金减免，减免的租金从次年租金中直接扣除。C：年累计销售额500-2000万的经营户给予店铺租金10%减免；年累计销售额2000-4000万的经营户给予店铺租金20%减免；年累计销售额4000万以上的经营户给予店铺租金50%减免；减免的租金从次年

13、店铺租金中直接扣除。（年累计销售额以在本市场内完成实物交割为依据）D：县外采购商优惠（企业在县外注册的采购商设点）年累计采购额在500-1000万的给予店铺租金20%减免；年累计采购额在1000万以上的给予店铺租金50%减免；减免的租金从次年店铺租金中直接扣除。（年累计采购额以在庆元县内完成实物交割为依据）E：特殊经营户采用一户一议优惠政策。拍卖大厅内前三天免费存放商品，第四天起向卖家收每件每天0.5元、散货每百斤1元收取存放费；过磅费按每件0.5元（中箱标准）收取，散货按每百斤1元收取。2、招商优惠政策（注：多项优惠措施可以叠加享受，最高可享受封顶100%折扣优惠）第11页/共27页第十二页

14、，共28页。五、当前五、当前(dngqin)招商情况招商情况1、规划布局(bj)及功能分区（1）中国(zhn u)香菇城市场区分为四层，一二层为交易区，二三楼规划有16000平方冷库，三四层为40000平方米仓储加工区，车辆可直达楼上。（2）市场建筑层高一层为6米，2层5.5米。（3）市场规划停车位1019个，另配有16000平方 的屋顶晒场。第12页/共27页第十三页，共28页。五、当前招商五、当前招商(zho shn)情况情况（4）市场交易区共分为A、B、C三栋及沿街店铺，目前运营中的有A、B两栋，C栋及沿街店面正在装修(zhungxi)中，市场内设有专门的鲜菇交易区、菇脚辅料交易区，黑木

15、耳交易区、精品食用菌交易区及综合交易区。庆元香菇(xingg)市场平面导视图第13页/共27页第十四页，共28页。五、当前招商五、当前招商(zho shn)情况情况招商入驻情况招商入驻情况A栋B栋一楼二楼一楼二楼商铺总数58停车场、快餐厅117193实际入驻52117160入住率90%100%83%配套设施A栋一楼配有菇城购物超市，二楼有菇城如意餐厅及停车场管理情况考勤管理：商铺经营时间为8:30-17:30；水电管理：统一布设水电信息网络，按周期计收水电费用；出租管理:市场商铺仓库由市场统一管理，实行“谁租谁用”；商品安全：实行一户一档商品质量备查档案管理；警示制度：信用记录，奖惩结合；违约

16、预赔制度：相关法律与市场实际情况结合，订立违约预赔制度。2、招商(zho shn)入驻情况第14页/共27页第十五页，共28页。五、当前五、当前(dngqin)招商情况招商情况3、图片(tpin)展示图 片展 示一场内商铺(shn p)二楼停车场木耳交易区市场外围商铺市场二楼晒场中厅电子显示屏第15页/共27页第十六页，共28页。五、当前五、当前(dngqin)招商情况招商情况3、图片(tpin)展示图 片展 示二三层仓库(cngk)内景装修中的C栋门口公交站牌市场鲜菇交易店面市场鲜菇交易实景配套超市第16页/共27页第十七页，共28页。六、市场管理六、市场管理(gunl)情况情况1、管理公示

17、(n sh)制度：（1）市场内对各区均设置区域责任(zrn)牌，挂各区域墙壁公示。（2）市场成立专门的运营事业部，下设交易拍卖服务部，仓储加工服务部，招商服务部，物业服务部，安保服务部，信息检测服务部。第17页/共27页第十八页，共28页。六、市场六、市场(shchng)管理情况管理情况（6）商铺装修施工方案必须报备市场经营管理部，严格遵守市场消防安全管理和用水、用电物业管理及市场装修管理规定。不擅自改变铺位内设施结构，不影响消防安全改装，不乱接乱拉水电管道和线路，不破坏设施设备；（7）爱护场内公物和各种配套设施，不准随意改变市场内设施结构，不准随意搭建临时设施，损坏公物照价赔偿；（8）严禁在

18、市场内住人过夜、烧菜做饭、私自拆装电器和私接电源、使用各种电热炉器具及超负荷用电；特殊行业（如住宿、餐饮等）须经行业部门审批，并报被市场管理方审核后，方可经营操作，经营户应指派专人负责，确保用电、用水、用火安全；（9）严禁在市场内赌博、酗酒、打架、斗殴、盗窃及封建迷信活动；（10）未经许可同意严禁私自燃放烟花爆竹；（11）各类车辆按指定区域停放，服从现场管理人员的指挥，严禁占道停车、公用场地推放货物及杂物；（12）严禁占道经营，实行门前“三包”，配合市场保洁员搞好市场卫生，美化市场环境。第18页/共27页第十九页，共28页。六、市场六、市场(shchng)管理情况管理情况为营造干净、整洁、优美

19、、舒适、文明、安全的市场环境，提升星级市场的管理目标，特制定以下市场环境卫生制度生管理制度第19页/共27页第二十页，共28页。六、市场管理六、市场管理(gunl)情况情况（1）统一管理：14万方市场物流区，由庆元香菇市场有限公司100%持有，统一招商运营与管理。（2）统一标准：市场运营管理方将按照国家相关标准以及农副产品交易相关标准，建设食用菌产业统一标准，以防以次充好、败坏市场口碑的行为。为庆元香菇走向全国、走出世界建立行业标准。（3）统一结算：为保障交易双方利益，彻底杜绝交易中出现(chxin)的假币流通、去头抹零、拖延付款时间等问题；提高结算速度，缩短交易的货品在市场内滞留时间，建设电

20、子统一结算系统。（4）统一检测：市场将按照农副产品相关标准，建立检痉检测制度，规范市场行业标准，树立市场良好信誉。（5）线上线下统一运作：在市场运营管理上，我们在杭州设立的庆元香菇市场办事处内设置电子商务运作平台，帮助经营实现线上线下多种经营模式互动并举（6）统一售保：市场统一线上线下产品售后暇务，帮助交易双方维护正当的台；去权益。（7）建立公平、公正、公开、公信统一平台：通过市场运营管理的团队一系列的运营方式与手段，为市场经营户打造一个公平、公正、公开、公信的统一平台。中国香菇城自项目启动之日起，就坚持以高标准、高要求起步，借鉴国内外专业化市场建设理念，力求创新。项目前期我们引入高规格的专业

21、设计团队，对商场垂直交通、平面布局、品牌结构、装修设计等进行全方位的规划。“不断超越经营户的期望”是我们所提倡的服务理念，在升级硬件设施、经营档次的同时，我们对运营服务进行精心设计。第20页/共27页第二十一页，共28页。六、市场六、市场(shchng)管理情况管理情况市场内各区域显著位置公示消防安全三提示。第21页/共27页第二十二页，共28页。市场内部(nib)交易区为100%自持，外围的沿街店面及配套房产对外销售沿街店面销售宣传在建(zi jin)中的配套公寓销售区域销售价格销售方式在售数量已售比例备注沿街商铺均价11000元沿街商铺为三层结构、公共楼道设计，商铺内无独立楼道，一二层捆绑

22、销售24植50%一至三层捆绑销售可享受优惠菇香公寓均价6000元在建4号楼、7号楼，小高层设计，根据户型、面积、层高实行“一房一价”130套50%菇香公寓周边已落成配套设施有香菇城生鲜超市，农村信用合作社也将入驻，此外菇香小学已选址，预计年内动工第22页/共27页第二十三页，共28页。八、市场八、市场(shchng)分析分析五大(w d)优势交易成本低交易成本低因为市场公益性的特点，市场租金水平较同类市场要低，且无其他收费项目。经营稳定经营稳定因为市场为政府投资的公益性市场，所以无论是租金价格及收费标准非常稳定；市场搬迁市场搬迁市场本身是由当地政府投资建设，现政府引进中国供销农产品批发市场控股

23、有限公司、浙江兴合集团，投资新建的新香菇市场，对当地现有的食用菌市场进行督办转移，使得市场功能更加完善和规范，且有利于交易规模的进一步放大。位置位置优越优越其位于浙闽赣交界的地理位置使得其市场建设之初就具有辐射多个省份的天然优势，为其辐射全国打下很好的基础。产地基础产地基础1989年经国际热带菌类学会主席张树庭 教授考察研究，确认庆元是世界人工栽培香菇技术的发祥地，并亲笔题写了“香菇之 源”匾额。香菇是庆元的支柱产业，有八百多年生产历史。同时早在94年香菇产量干菇达6000吨，占全国产量六分之一强，是全国最为知名的香菇产地。第23页/共27页第二十四页，共28页。六、市场六、市场(shchng

24、)分析分析第24页/共27页第二十五页，共28页。六、市场六、市场(shchng)分析分析科学实用的规划设计：雨润龙泉项目规划设计应充分考虑龙泉市及周边同类市场商户交易习惯，以及庞大的商贩数量，科学实用的规划设计：雨润龙泉项目规划设计应充分考虑龙泉市及周边同类市场商户交易习惯，以及庞大的商贩数量，为了尽快为了尽快(jnkui)(jnkui)将市场做旺必须考虑建设集中交易区，但集中交易区存在经营秩序混乱、管理成本高、盈利困难、以及将市场做旺必须考虑建设集中交易区，但集中交易区存在经营秩序混乱、管理成本高、盈利困难、以及对市场区商铺具有一定的替代性（对商贩而言）。为了避免上述弊端及兼顾目前商贩需要

25、，可将集中交易区前期先建设对市场区商铺具有一定的替代性（对商贩而言）。为了避免上述弊端及兼顾目前商贩需要，可将集中交易区前期先建设，待市场做旺后，将部分实力商贩转化提升为经营户，培养引导商贩进行商铺交易的习惯，逐步取消集中交易区。在这，待市场做旺后，将部分实力商贩转化提升为经营户，培养引导商贩进行商铺交易的习惯，逐步取消集中交易区。在这种情况下，为了降低建设成本及后期改造成本，建议将集中交易区大棚建设成易于改造成商铺的建筑结构，兼具前期集种情况下，为了降低建设成本及后期改造成本，建议将集中交易区大棚建设成易于改造成商铺的建筑结构，兼具前期集中交易及后期商铺交易的功能。在功能分区上应做好科学合理的功能分区，避免在单体建筑上进行纵向分区，而应在横中交易及后期商铺交易的功能。在功能分区上应做好科学合理的功能分区，避免在单体建筑上进行纵向分区，而应在横向上进行功能空间区隔，不能将生活和经营场所混在一个空间内。向上进行功能空间区隔，不能将生活和经营场所混在一个空间内。引导场内交易：引导场内交易：目前全国农产品专业