写字楼运营管理学习教案

1、会计学1第一页，共45页。资产管理资产管理目标目标资产资产保值保值& &增值增值写字楼运营写字楼运营(ynyng)(ynyng)管理管理第1页/共44页第二页，共45页。提高租金提高租金(zjn)(zjn)收入收入服务服务(fw)(fw)品质不断提品质不断提升升优化租户优化租户(zh)(zh)结结构构设备设施提升改造设备设施提升改造树立品牌形象树立品牌形象保值增值保值增值第2页/共44页第三页，共45页。集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户客户维护维护租赁管理租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理第3页/共44

2、页第四页，共45页。第4页/共44页第五页，共45页。第5页/共44页第六页，共45页。全面了解市场动态、竞品分析全面了解市场动态、竞品分析(fnx)(fnx)、基础数据、基础数据收集、建立数据库收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定准确的市场信息将帮助我们确定(qudng)(qudng)项目的租金定位项目的租金定位实时掌握市场动态及趋势实时掌握市场动态及趋势(qsh)(qsh)，以便及，以便及时调整项目的营销策略时调整项目的营销策略租赁管理租赁管理市场调研市场调研第6页/共44页第七页，共45页。租赁租赁(zln)(zln)管理管理市场调研市场调研市场调研表日期：2014-11编

3、号编号区域区域项目项目可租面积可租面积/ /最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）成交价成交价（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）物业管理费物业管理费（元（元/ /月月/M2/M2）交房标准交房标准停车位数停车位数量量（个）（个）停车费停车费（元（元/ /月月/ /个）个）1CBD及周边 金地中心A座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边 金地中心B座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边 华贸中心可出租面积/近期

4、成交32吊顶 白墙 网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边 世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边 中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744固定1500非固定 5元/小时6CBD及周边 远洋光华国际 可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边 汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700 固定1200 非固定6元/小时第7页/共44页第八页，共45页。租赁租赁(zln)(zln)管理管理市场调研市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层

5、合同 租金（元/月/m2)租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型(租/售)行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新租软件-2014Q4M11三元桥太阳宫大厦北京绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000

6、-24536-天元港-新租金融-市场市场(shchng)(shchng)成交信息成交信息第8页/共44页第九页，共45页。租赁租赁(zln)(zln)管理管理市场调研市场调研第9页/共44页第十页，共45页。年份年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租赁新增供给可租赁新增供给 (平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量净吸纳量 (平方米平方米) 90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率 6%5%7%14%15%20%

7、19%全市租金全市租金(人民币人民币/平方米平方米/月月) 350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率租金增长率 0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租赁租赁(zln)(zln)管理管理市场调研市场调研第10页/共44页第十一页，共45页。第11页/共44页第十二页，共45页。1销售展厅销售展厅l 样板间l 位置l 布局2销售工具销售工具l 内部l 外部3市场活动市场活动l 面向客户l 面向代理第12页/共44页第十三页，共4

8、5页。租赁租赁策略策略控制销售控制销售(xioshu)(xioshu)节奏节奏价格体系制定价格体系制定(zhdng)(zhdng)新租新租/ /续租策略续租策略租区分配租区分配客户定位客户定位代理公司的管理代理公司的管理第13页/共44页第十四页，共45页。第14页/共44页第十五页，共45页。进度数量数量面积面积租金租金成交谈判跟进来访制表(zh bio)日期：客户客户(k h)(k h)进度月报表进度月报表第15页/共44页第十六页，共45页。续租续租不续租不续租第16页/共44页第十七页，共45页。 如何识别如何识别(shbi) “(shbi) “主力主力”客户，主力租户能更好的为企业带

9、来长期稳定收益。客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。450450450450-1200-12001500150015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400第17页/共44页第十八页，共45页。第18页/共44页第十九页，共45页。 正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调(sh dio)分析等）1 选择(xunz)正确的代理公司（口碑、品质）2 公平对待，明确(mngqu)佣金支付规则3 销控管理4 不同级层的沟通和联系5租赁策略租赁策略代理公司的管理代

10、理公司的管理第19页/共44页第二十页，共45页。单一租户承租面积单一租户承租面积佣金比例佣金比例2000以下（Gross)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日- *年*月*日第20页/共44页第二十一页，共45页。Q：上述佣金(yngjn)政策反应的信息？A:Q：在制定(zhdng)佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A:第21页/共44页第二十二页，共45页。 租约

11、到期租约到期(do q)(do q)状态状态FL# 高区高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 数据总出租面积 34561.32空置面积 155.43已出租面积 34405.89空置面积百分比 0.04%已出租面积百分比 99.96%FL#

12、 低区低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sq

13、M 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 图例 租户数量 面积（）到期百分比 空置面积* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%第22页/共44页第二十三页，共45页。FL# FL# 低区低区 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65

14、sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2 2393.97sqM 232sqM 万通国际 1

15、 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL# FL# 高区高区 28281530.35sqM 27271530.35sqM 262625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sqM 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六个月以上(yshng)到期客户三个月内到期(do q)客户六个月内到期(d

16、o q)客户空置 六个月内到期客户状态六个月内到期客户状态第23页/共44页第二十四页，共45页。第24页/共44页第二十五页，共45页。行业类别行业类别 租户数量租户数量（个）（个）租赁面积租赁面积（）（）占比占比（% %）平均有效租金平均有效租金（元（元/ /月月/ /）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400第25页/共44页第二十六页，共45页。1 关注市场动态及经济

17、因素、政府部门的各种政策（如营业关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）税改增值税）2 租户资质的审核租户资质的审核3 高押金高押金4 严格把控合同拆分严格把控合同拆分& &名称变更，降低违约风险名称变更，降低违约风险5 重点关注租金支付异常的租户重点关注租金支付异常的租户第26页/共44页第二十七页，共45页。第27页/共44页第二十八页，共45页。满意度满意度目的目的(md)(md)忠诚度忠诚度各职能部门全程(qunchng)全方位服务第28页/共44页第二十九页，共45页。客户客户(k h)(k h)维护维护第29页/共44页第三十页，共45页。客户

18、拜访客户拜访对象对象目的目的跟进跟进时间时间/ /频次频次第30页/共44页第三十一页，共45页。第31页/共44页第三十二页，共45页。市场(shchng)阻力系数6% x 1061% x 3忠诚度TRI*M 市场阻力指数高低(god)代表的意义口碑好1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品, 价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意, 但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实追随61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%亚洲区标准：42%基数 90亚洲区标

19、准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%第32页/共44页第三十三页，共45页。大堂及电梯厅等公共区域空调电梯保洁安保工程部提供的服务楼宇外部环境停车场公关工作客户服务第33页/共44页第三十四页，共45页。 依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作(gngzu)(gngzu)超出了客户的预超出了客户的预 期，则忠诚度将大幅提升。期，则忠诚度将大幅提升。第34页/共44页第三十五页，共45页。专业的、反应(fnyng)迅速的团队时效性第35页/共44页第三十六页，共45页。举办活动的举办活动的原则原则及及要点要点明确明确(mngqu)(mngqu)目的目的面对面对(min du)(min du)群体群体年度预算年度预算123第36页/共44页第三十七页，共45页。第37页/共44页第三十八页，