长江路项目定位孙婧

1、毕业设计报告毕业设计报告长江路项目定位策划和商业部分市场调研报告长江路项目定位策划和商业部分市场调研报告姓名：孙婧学号：05206111指导教师：张建坤2010年6月12日目录目录结语结语小论文简介小论文简介长江路项目定位报告介绍长江路项目定位报告介绍商业部分市场调研报告简介商业部分市场调研报告简介毕业设计工作概述毕业设计工作概述1 毕业设计工作概况毕业设计工作概况1.1 个人设计工作简述个人设计工作简述撰写开题报告撰写开题报告翻译外文文献翻译外文文献编写、发放调研问卷、踩盘编写、发放调研问卷、踩盘编写商业部分市场调研报告编写商业部分市场调研报告编写项目定位报告编写项目定位报告撰写小论文撰写小

2、论文1.2 项目概况项目概况南京市长江路项目位于南京市新街口商圈，长南京市长江路项目位于南京市新街口商圈，长江路北侧，洪武北路西侧，江苏省国投公司东侧，江路北侧，洪武北路西侧，江苏省国投公司东侧，北临长江路居民区，地理位置优越。北临长江路居民区，地理位置优越。用地性质为商业、办公，用地性质为商业、办公，占地面积占地面积5000平方米，平方米，规划容积率规划容积率3.8，覆盖，覆盖率率40，建筑高度，建筑高度50米。该项目拟从米。该项目拟从2010年上半年开始动年上半年开始动工建设，计划工建设，计划2年左右年左右结束。现该地块作为停结束。现该地块作为停车场使用。车场使用。图图1 项目具体位置图项

3、目具体位置图2 商业部分市场调研报告商业部分市场调研报告新街口商圈商业环境分析新街口商圈商业环境分析商铺竞争对手调查商铺竞争对手调查市场调研统计结果分析市场调研统计结果分析2.1 新街口商圈商业环境分析新街口商圈商业环境分析2.2 商铺竞争对手调查商铺竞争对手调查商业密集度高商业密集度高影响辐射力大影响辐射力大知名商贸企业多知名商贸企业多销售模式均为出租，出租率较高销售模式均为出租，出租率较高消费者定位以大众消费者为主消费者定位以大众消费者为主车位充足车位充足商业面积较大，营业范围较广商业面积较大，营业范围较广周边交通发达周边交通发达2.3 市场调查统计分析市场调查统计分析 期望的期望的 投资

4、回报率投资回报率计划投资计划投资行业行业主要主要考虑因素考虑因素最高价位最高价位意向意向商铺面积商铺面积配套设施配套设施受访者受访者需求需求调查问卷共发放调查问卷共发放100份，份，回收率回收率100%，其中有其中有3份废卷，份废卷，废卷率废卷率3%。 餐饮和服装业比较热门餐饮和服装业比较热门地段地段50-100平米平米很受欢迎很受欢迎30-50，100平米以上较平米以上较受欢迎受欢迎停车位停车位广告牌位广告牌位智能安全系统智能安全系统能承受的能承受的最高价位最高价位区间为区间为100-600元元/月月以以5%-10%居多居多3 长江路项目定位报告长江路项目定位报告3.1 长江路项目长江路项目

5、SWOT分析分析 内部能力外部因素优势（Strength）劣势（Weakness）(1)项目地理位置优越(2)公交方便(3)人流量大，项目的潜力大(4)有足够资金用于开发(1)交通易堵塞(2)价位较高，可能对销售有影响(3)建筑高度较低，可开发面积较少。机会（Opportunity）SOWO(1)南京市政府对周边配套设施的开发进行扶持(2)历史文化底蕴深厚(3)政府大力发展现代第三产业，这对商业地产开发有利(4)房地产市场开始回暖(5)政府在极力改善新街口周边的交通情况，未来车流量会有一定的减缓(1)充分利用项目的地理位置优势打出宣传牌(2)利用足够的资金，开发完备项目内部的配套设施(3)充分

6、开发土地，不浪费容积率(1)科学合理规划项目周边交通(2)根据国家或南京市规范进行设计，充分考虑后方居民楼的采光问题威胁（Threats）STWT(1)部分消费者对商业地产的发展前景持观望态度(2)项目周边竞争对手较多(3)目前南京高档产品的需求量和投资回报率都在下降，会对项目的销售带来一定消极的作用(1)在宣传时，着重宣传商业地产的巨大发展潜力，打消消费者的顾虑之心(2)充分研究竞争对手的优点和缺点，吸取其发展中的经验教训，在项目规划时借鉴(1)项目推广时适当降低价位，以吸引消费者，在获得口碑后再进行适当加价(2)不盲目提升开发档次，定位为甲级写字楼，但装修力求朴素、亲民3.2 项目命名项目

7、命名本项目定位为集商业、办公为一体的甲级写字楼集商业、办公为一体的甲级写字楼。为利于本项目在市场上的宣传推广，使项目形象深入人心，有必要赋予本项目一个符合产品定位和气质的名称：东方城东方城 项目LOGO3.3 开发规模、品种开发规模、品种该项目共该项目共14层，层，1-3层为商铺和写字楼大堂，层为商铺和写字楼大堂，4-14层层为写字楼，地下为写字楼，地下2层，为机房和停车场。层，为机房和停车场。占地面积占地面积=4740=1840 m2 2000m2；覆盖率覆盖率=1840/5000100%=36.8%；写字楼标准层面积写字楼标准层面积=3535=1225 m2；地下地下2层建筑面积均为层建筑

8、面积均为3000 m2，共，共6000 m2，其中，其中机房占机房占20%，停车场占，停车场占80%。总建筑面积总建筑面积=31840+111225=18995m219000m2；容积率容积率=18995/5000=3.799。商铺高度商铺高度4.5米，写字楼处高度米，写字楼处高度3.3米，总层数米，总层数14层，层，地下地下2层为车库。层为车库。高度高度=4.53+3.311=49.8米米50米。米。3.4 功能定位功能定位（1）配套设施）配套设施 1）停车场）停车场 100个机动车位，个机动车位，2.5元元/半小时，半小时，500元元/月，不对外出售；月，不对外出售；880个非机动车位，免

9、费。个非机动车位，免费。 2）卫生间）卫生间 3）电梯）电梯 商铺部分设商铺部分设2部客梯，部客梯，1部电扶梯。写字楼部分设部电扶梯。写字楼部分设5部客梯，部客梯，1部消防部消防电梯。电梯。 4）多功能会议厅（第）多功能会议厅（第14层，层，300m2 ） 5）广告牌位）广告牌位 6）仓库）仓库 7）中央空调）中央空调 8）智能自动化系统）智能自动化系统（2）景观）景观 喷泉、植被、景观灯喷泉、植被、景观灯3.5 项目相关图片项目相关图片图2 总平面布置图图3 立面图图4 主要交通分析图图5 商铺一楼平面图图6 商铺二楼平面图图7 商铺三楼平面图图8 写字楼平面图（未分割）图9 写字楼平面图（

10、分割）3.6 出租面积和价格定位出租面积和价格定位商铺可出租面积区间为商铺可出租面积区间为30m2-275m2。写字。写字楼可出租面积区间为楼可出租面积区间为77 m2-1225 m2。商铺和写字楼部分只租不售，价格定位采用市商铺和写字楼部分只租不售，价格定位采用市场比较法，通过选取三个可比实例，并根据区域因场比较法，通过选取三个可比实例，并根据区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，得出价格。市场价格的因素进行分析比较和修正，得出价格。并结合适宜的租售比，同时，考虑受访者能承受的并结合适宜的租售比，同时，

11、考虑受访者能承受的最低价格，最终定出估价对象的价格区间和均价。最低价格，最终定出估价对象的价格区间和均价。商铺租赁价格为商铺租赁价格为350-500元元/平方米平方米/月，均月，均价为价为420元元/平方米平方米/月。月。写字楼租赁价格为写字楼租赁价格为75-90元元/平方米平方米/月，均月，均价为价为84元元/平方米平方米/月。月。 4 小论文小论文小论文题目为小论文题目为商业地产定位存在问题及解决方法研究商业地产定位存在问题及解决方法研究（1）存在问题）存在问题1）商业地产定位理论缺乏2）用住宅地产定位方法定位商业地产 3）未搞清商业地产市场定位的重点4）建筑设计与周边的建筑不相融合5）商业地产市场定位趋同6）对前期调研不重视7）项目定位不精准8）商业地产顾问机构不受重视（2）解决方法）解决方法1）完善商业地产定位理论2）科学合理的商业开发模式3）商业与地产合理对接4）商业地产经营凸显特色5）建筑定位要有特色，但是不可突兀6）注重前期调研，定位应以调研为基础7）做好商业管理8）选取合适的销售方式9）提高商业地产顾问机构的水准5 结语结语历时近历时近4个月的毕业设计终于结束了。在这个月的毕业设计终于结束了。在这4个个月中，我与小组其他成员的团结合作，大家一起完月中，我与小组其他成员的团结合作，大家一起完成了本项目的毕业设计。毕业设计时间虽短，但我成了本项目的毕业设计。毕业设