小户型市场分析及产品深化建议

1、小户型市场供应演变小户型市场供应演变户型变化并没有一个渐变的规律，多数来自市场的预期户型变化并没有一个渐变的规律，多数来自市场的预期面积减小反映出开发商判断投资和出租的需求增加，总价变得面积减小反映出开发商判断投资和出租的需求增加，总价变得更低，更低，20032003年将趋于合理年将趋于合理 项目名称位置 主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点爵士大厦40-200970079336个月60%Openoffice商务公寓投资新动向云景豪园47-71940072620个月60%口岸旺地银座金钻嘉宾路34-6782004409个月80%罗户繁华圈 彭年酒店旁 经典小户型嘉年华名苑东门43-69

2、78003123个月酒店式服务 地段优势东悦名轩 东门33-7075008166个月阳光天地田贝25-7068007643个月配套完善，宜商宜住金色都会人民南33-7980003个月50%国际名苑春风路22-639400110024个月50%创造国际化新生活锦上花文锦渡40-9078006035个月25%罗湖文锦渡双口岸物业东方荷李活文锦渡76004个月25%口岸置业罗湖金岸人民南26-8588008413个月15%永恒珍贵，口岸优胜金城华庭黄贝岭36-110750016568个月60%凯悦华庭春风路35-71950052319个月60%都会生活第一站，现代居庭新经典小计 568500口岸，传

3、统港人居住区全市小户型市场扫描全市小户型市场扫描罗湖在售小户型罗湖在售小户型小户型多集中在东门和口岸等传统港人居住区，户型特点迎合港人居住喜好，户均面积小户型多集中在东门和口岸等传统港人居住区，户型特点迎合港人居住喜好，户均面积在在5656平米左右，价格在平米左右，价格在7500-95007500-9500元元/ /平米之间、营销推广手法大多雷同。平米之间、营销推广手法大多雷同。项目名称位置规模（建筑面积）预计售价主力户型鹏运广场东门115000850050-90深房项目水贝1000006000小户型新银座大厦人民南50000800035-70锦湖苑洪湖96509800035-85合正星园田贝

4、 800007500特力鸿怡阁水贝1000007800中小户型朗园文锦口岸400007500800030-55置地春风路项目春风路500006000小户型中盛项目人民南路50000-小户型公寓金光华项目文锦口岸95000-小户型远洋中心城市天地宝安南路111947800030-50全市小户型市场扫描全市小户型市场扫描罗湖即将推出小户型罗湖即将推出小户型区域内即将推出的项目总建面约区域内即将推出的项目总建面约9090万；万；“群起群起”的单一小户型物业使未来市场竞争趋于白热化。的单一小户型物业使未来市场竞争趋于白热化。项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点金港豪庭皇岗47-90

5、690011296个月70%地铁物业 皇岗典型的口岸物业金色假日景田40-806800346 认筹阶段 中心区首家配套酒店式公寓 中海物管喜洋洋公寓岗厦20-607500认购阶段中心区 地铁 口岸朗晴馨洲石厦35-8062004069个月45%交通便利 价格实惠 金地物管 鹏盛年华二期八卦24-6068004967个月成熟小户型社区 送500元/平米装修 丽阳天下石厦33-716800101212个月99%CONDO万托城市赢家景田40-6065003686个月70%成熟配套 便捷交通小计1717万万目前在售楼盘大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，目前在售楼盘大多数集中在中心区及

6、周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，产品设计较为考究；户均面积为各区之首，约产品设计较为考究；户均面积为各区之首，约5858平米平米全市小户型市场扫描全市小户型市场扫描福田在售推出小户型福田在售推出小户型全市小户型市场扫描全市小户型市场扫描福田即将推出楼盘福田即将推出楼盘项目名称位置规模（建筑面积）预计售价主力户型泽鹏项目华强北1.8万80002545桑达雅苑华强北77002040泰信项目华强北2.9万82003060家乐花园华强北10万7800小户型新亚洲中心广场华强北82002845东方时代华强北小户型大富豪项目华强北4万820040-70福滨雅园石厦4.6万650040平米2房 60平米2房大

7、综艺项目石厦6600中小户型国都梅林项目梅林3385皇御苑3期岗厦17万760030-40平米单房 60-80平米2房福田区小户型的推售热点多集中在地铁沿线，因其特有的位置及资源配套福田区小户型的推售热点多集中在地铁沿线，因其特有的位置及资源配套优势，兼有中心区及口岸之利，内外销均有良好支撑，销售前景看好优势，兼有中心区及口岸之利，内外销均有良好支撑，销售前景看好项目名称项目名称开盘日期开盘日期均价均价套数套数可售面积可售面积户均面积户均面积现代城梦想家园现代城梦想家园2002-9-152002-9-155000500059359335819.0735819.0760.460.4新街口新街口2

8、002-10-12002-10-13900390041641624457.7224457.7244-8044-80金色年华金色年华2002-1-12002-1-15000500038638623625.8623625.8661.2161.21心语家园心语家园2002-1-12002-1-14200420044844821764.4821764.4848.5848.58都市本色都市本色2001-8-182001-8-184300430028228218865.6218865.6266.9066.90好来居好来居2001-1-102001-1-103500350027027010137.78101

9、37.7837.5537.55碧玉小家碧玉小家2002-10-182002-10-184300430032432419240192405959鸿洲文鼎家园鸿洲文鼎家园2001-11-32001-11-34600460028828818935.2618935.2665.9865.98金海岸中心金海岸中心2002-11-82002-11-84680468087587540983.540983.546.8346.83前海宜家前海宜家2002-9-82002-9-84300430038238216772.0816772.0843.943.9山海人家山海人家2002-6-12002-6-15600560

10、042042020167.9220167.9248.0148.01万象新园二期万象新园二期2002-4-202002-4-204650465037237265284.865284.864.7764.77南山小户型主要位于南山老区和南油大道两侧，均价为南山小户型主要位于南山老区和南油大道两侧，均价为48004800，户均面积，户均面积约约5454平米。平米。随着近中心区的西移和高新技术的快速发展，一些从事高科技的年轻白随着近中心区的西移和高新技术的快速发展，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间。领迅速增加，为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间。全市小户型市场

11、扫描全市小户型市场扫描南山在售推出小户型南山在售推出小户型项目名称位置规模（建筑面积）预计售价主力户型假日广场华侨城10万1200040、70、120酒店式公寓国际市长大厦沙河约2.8万8000公寓式写字楼太古城商务公寓南油5万53005900商务公寓3080新一代公寓全市小户型市场扫描全市小户型市场扫描南山即将推出楼盘南山即将推出楼盘户均面积一览（平方米）户均面积一览（平方米）56.5457.5555.8155.5456.82020406080100罗湖福田南山特区外全市小户型市场发展动向（小户型市场发展动向（20032003年年1 1月月）各区域均价概况（元/平方米）各区域均价概况（元/平

12、方米）761674594800350567800150030004500600075009000罗湖福田南山特区外全市楼盘的价位显示了小户型对于地段的强依赖性。楼盘的价位显示了小户型对于地段的强依赖性。 小户型市场评点小户型市场评点推广推广1、彩天名苑、彩天名苑新城市珍宝公寓新城市珍宝公寓年轻都市生活八大主张的倡导者年轻都市生活八大主张的倡导者中心区中心区/ /地铁地铁/ /口岸概念物业口岸概念物业珍宝时尚会所珍宝时尚会所/ /酒吧酒吧/ /泳池泳池/ /租赁中心等多项打动客户的配套租赁中心等多项打动客户的配套网络促销、在线推广，线上媒体活动和线下媒体活动相结合网络促销、在线推广，线上媒体活动

13、和线下媒体活动相结合设置整层的样板展示区，利用地铺做分展场，活动营销结合客户营销设置整层的样板展示区，利用地铺做分展场，活动营销结合客户营销推广策略推广策略样板房长廊装饰示意图样板房长廊装饰示意图开辟整层样板房展示廊，将不同风格、不同户型、不同开辟整层样板房展示廊，将不同风格、不同户型、不同单元融合于公共的全开放的空间，展示不同人群的生活单元融合于公共的全开放的空间，展示不同人群的生活主张和生活方式主张和生活方式小户型市场评点小户型市场评点推广推广2、旭飞公寓系列、旭飞公寓系列中小户型第一品牌，投资型物业先锋中小户型第一品牌，投资型物业先锋推出推出“零风险投资计划零风险投资计划”、“全民置业计

14、划全民置业计划”提供代出租、代催收租金、长期返租等升值和适提供代出租、代催收租金、长期返租等升值和适合投资的服务合投资的服务 实收均价实收均价65006500元元/ /平方米，一期平方米，一期16001600套开盘一周全套开盘一周全部售磬，二期在部售磬，二期在6 6个月实现销售率个月实现销售率90%90%成交客户中投资客户占到成交客户中投资客户占到6 6成多成多成交客户中，年龄集中在成交客户中，年龄集中在3030岁左右；港人占岁左右；港人占15%15%，小户型市场评点小户型市场评点推广推广3、丽阳天下：小户型第四代、丽阳天下：小户型第四代CONDO推广手法：推广手法：前期：树立鲜明、与众不同的

15、形象前期：树立鲜明、与众不同的形象中期：连续不断懂得活动营销中期：连续不断懂得活动营销尾盘：老客户营销尾盘：老客户营销 主打卖点主打卖点:项目本身营造出的年轻、活项目本身营造出的年轻、活力气质力气质 “树立品牌，把握时机，控制节奏，实力取胜”战略：树立品牌，形象取胜引入condo概念；时机：兵马未动，粮草先行认购时间提前；比拼：以实力争取消费者condo元素/概念展示；节奏：“快速切入，震撼推出，热点呼应，活动营销贯穿始终”裙楼商业配套：裙楼商业配套：Condo酒吧24小时便利店；小区食堂；银行/ATM柜员机快速冲印店书店；寄卖中心。药店.物业管理服务物业管理服务租务中心（商务中心）；提供钟点

16、工服务；保安、保洁员以物业经理、物业助理的形象出现.大堂设施：大堂设施：留言板；室内大树、喷泉；休闲座椅；TV；自动售货机；书吧；鲜花店；e城便利通；饮水机；背景音乐；点唱机。.架空层：架空层：自助洗衣房/干衣房乒乓球台；大众体育设施；跑步机；自行车机；举重机等健身设施街舞表演场缓跑径.前广场及绿化带：前广场及绿化带：3人篮球场；街灯、休闲座椅 ；滑道板（极限运动设施）宠物恋爱区。condo社区社区condocondo资源表资源表 小户型市场评点小户型市场评点销售结果销售结果1、都会、都会100成交客户分析用途: 办公：40%,投资：35% 商住：10%,其他：15%信息来源: 附近、条幅、广

17、告、朋友、路过、口岸职业： 以周边从事电子及贸易的客户为主 2001.7-2002.4，销售100%南向三房销售速度最快；小户型设计市场优势显著。其余户型设计具有均好性，销售较为均衡。30-46M30-46M2 2的户型多为投资用途，的户型多为投资用途，50-60M50-60M2 2户型多为商务用途，样板房起到了户型多为商务用途，样板房起到了良好的引导作用。良好的引导作用。小户型市场评点小户型市场评点销售结果销售结果2、丽阳天下、丽阳天下 建筑面积（M2/套）户数（套）套数比（%）面积比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一厅A型47.198431.2%3

18、0.2%D型44.34116E型44.5116二房二厅F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合计 46472 M21012套100%100%户型投资过渡户型销售状况较好；三房销售不理想；置业用于投资的选择户型最多的是单房；而购置一房一厅、二房、小三房二厅的客户绝大部分是用来自用的 小户型市场评点小户型市场评点销售结果销售结果3、彩天名苑、彩天名苑客户构成：首次置业过渡的白领40%投资客30%中港家庭15%商住10%其它5% 销售情况动态曲线分析销售情况动态曲线分析 销售曲线线形一定程度上反映销售的难易程度，从分销售曲线图中可以看销售曲线线形一定程度上反映销售的难易

19、程度，从分销售曲线图中可以看出在一房一厅的户型是最畅销的出在一房一厅的户型是最畅销的积压户型市场最认可户型典型户型解析典型户型解析彩天名苑彩天名苑积压原因户型过于狭长，所有房间集中布置于走廊一侧，走廊只提供50%的利用率，交通面积占去尽10平米，大大降低房间的实用率。户型紧凑合理，方正实用，交通面积较小，房间尺度合理。典型户型解析典型户型解析都会都会100100洗手间凸窗的利用避免了两户之间的对视，同时又获得了南向的采光，无剪力墙的完整空间可以进行任意组合，在销售过程中拥有较大优势户型设计具有均好性室内空间完整性较好，无剪力墙的完整空间可以进行任意组合客厅开间3900典型户型解析典型户型解析丽

20、阳天下丽阳天下点式塔楼的布局方式，一梯18户，布局紧凑合理，户户阳台设转角凸窗，客厅开间3900-4200,进深5400-5900典型户型解析典型户型解析金色都汇金色都汇21到28层为跃复式户型，建筑面积45平米错层空间客厅高3米9顶层复式送平台私家花园房型分类丽阳天下都会100旭飞华达苑彩天名苑本项目单身公寓面积区间323730-4220-26324122-29开间（mm）300039003200-4200360042003600/4200是否有阳台是是部分设置是无一房面积区间424356-5832-42434836-45客厅开间390036004200 360039002800/3300/

21、3600阳台是是是是部分设置两房一厅面积区间65-72625057606246客厅开间39004200390039003500/2800/4200阳台是是是是是两房两厅面积区间8580-825960777966-71客厅开间42003900/42003500/4200阳台是是是是部分无同质产品对比同质产品对比单身公寓面积偏小部分房间客厅开间相对较小，造成家具摆放及利用不便部分户型没有考虑阳台的设置，对于居住人群会带来不便产产品品解解析析我们的目标建立品牌宗教在这个时代，没有宗教和固定的信仰，品牌操作走向独木时代，我们需要成为这个领域的领袖，只有通过产品极其附加值在消费者心中建立品牌信仰。写在前

22、面 rooml释放小空间的多种可能释放小空间的多种可能l建筑无限可能的场所建筑无限可能的场所有关有关roomroom （居住魔方）（居住魔方）的演绎价值缘于可变价值缘于可变roomroom户型的特点：没有明显的承重剪力墙分隔。居住者可以根据自己需要确定各房间的功能定位。模糊的阳台同房间区分，根据使用者的喜好安排内外空间。关于关于room room （居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎这是我们的产品，但我们的产品不仅仅是这些，它还可能是NOT ONLY关于关于room room （居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎一个新兴的开放型区域中心一个新兴的开放型区域中心 一些不同生活方式的人群一些不同生

23、活方式的人群 满足他们不同物业类型可能满足他们不同物业类型可能性需求性需求 以便让他们对号入座以便让他们对号入座NEXT+ += =从居住型小户型向“Studio”的转变适应人群A2A2+ +roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式+ + 另一户单身公寓= =赠送5.5平米结构面积A1B1+ +从纯居住型小户型向“SOHO”的转变适应人群roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式+ +roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式（纵向组合）（纵向组合）B1B1+ += =“menu plan”

24、（居住菜单）的纵向错复式组合，物业类型不做限定。适应人群利用楼梯间下方，增加一间多功能房，加上原有的赠送面积，空间使用面积远大于建筑面积+ += =A2A2+ +“menu plan”（居住菜单）的纵向复式组合，物业类型不做限定。适应人群利用楼梯间下方，增加一间多功能房，加上原有的赠送面积，空间使用面积远大于建筑面积roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式（纵向组合）纵向组合）利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台步入

25、式阳台剖面示意图roomroom（居住魔方）（居住魔方）的演绎的演绎菜单组合方式菜单组合方式（纵向组合）纵向组合）关于直通街关于直通街+ +折叠式街道折叠式街道(Folded street)(Folded street)的演绎的演绎NEXT直通街:打破建筑空间原有的界面,不根据功能预先圈定区域,而是将公共空间模糊化处理,通过街道将各种功能、各种行为融合在一起。折叠式街道：将街道延伸到建筑本体，形成不同的景致串联起各种消费行为，形成了丰富的情趣空间。关于直通街关于直通街+ +折叠式街道折叠式街道(Folded street)(Folded street)的演绎的演绎建筑理念建筑理念折叠式街道的折叠式街道的X X轴串联轴串联首层平面二层平面三层平面商铺绿