四川房地产建安业营改增政策及实务操作(1)

1、房地产建安业营改增政策解析及实务操作主讲人：樊秀园2016年4月主 题 一、房地产建筑业营改增下总体税负分析 二、房地产建安营改增税制详解及风险管控 三、房地产建筑安装业营改增中增值税发票的操作实务及风险规避管控 四、房地产行业营改增特殊业务的增值税处理 五、建筑行业营改增主要税务问题及应对策略 六、房地产建安业在营改增大潮中的商业模式规划 七、房地产建筑业营改增的内控管理思考一、房地产建筑业营改增下总体税负分析 1、初浴“增值税” 10万AB海关税务局20万30万40万3.4万5.1万6.8万1.7万1.7万1.7万1.7万消费者终级承担者增值税类型 生产型增值税 消费型增值税 收入型增值税

2、 C+V+M一般物料(除固定资产外)固定资产折旧一般物料等厂一般物料等厂固定资产2、全面营改增政策总体介绍 A、全行业覆盖营改增，一是已经实行增值税的行业，包括制造业和之前纳入营改增试点的交通运输、邮政、电信行业、现代服务业等；二是纳入营改增试点的四大行业，包括建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。 看点：抵扣链条打通，可抵扣项目增加，制造业和前期试点行业受益多多 B、房地产、建筑安装业分别由原来3%和5%的营业税税率，改为11%的增值税税率，但整个行业税负不会增加 C、金融业和生活服务业由原来5%的营业税税率改为6%的增值税税率，行业税负将明显下降 D、营改增对国家财政收入影响： 全国税收收

3、入124892亿元增长4.8%； 国内增值税31109亿元， 营业税19313亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%。 3、房地产业增值税税负分析 假设企业为获得222万元的地产销售收入,获得了6.50万元的进项项目项目提供方提供方购买方购买方可抵可抵扣扣税税金金收入收入（含（含税）税）税金税金不含税收不含税收入入成本成本可抵扣可抵扣税税金金税改前税改前0 0222222营业税营业税11.111.1210.9210.9210.9210.911.111.1税改后税改后6.56.5222222增值税增

4、值税200200* *70%70%* *11%-11%-6.5=8.96.5=8.92002002002002222影响影响6.56.50 0-2.2-2.2-10.9-10.9-10.9-10.910.910.93+1.312.410.54.9-6.2(2.8%)总体税负降低4、建筑业增值税税负分析 以江苏某建安企业的财务数据测算的税负 要获得多少进项税额才能与原营业税税率持平? 金融保险业的税负分析 生活服务业的税负分析 小规模纳税人的税负分析 X/1.03*100%=3% X=2.91% 6、营改增对财务报表的影响 A、收入减少 含税价格/（1+增值税税率）=11%/1.11=9.9%

5、B、成本减少 适用17%税率的原材料成本下降14.5%; 适用11%税率的不动产运输电信服务等成本下降10%; 适用6%的服务成本下降5.7% 适用5%征收率的成本下降4.7% C、增值税变价外税而减少营业税金以附加增加利润1、应交营业税=应交增值税时，不影响利润2、当增值税税负下降时，利润上升3、当增值税税负上升时，利润下降8720.217.89二、房地产建安营改增税制详解及风险管控 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号） 附件：1.营业税改征增值税试点实施办法 2.营业税改征增值税试点有关事项的规定 3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定 4.跨境

6、应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定（一）征税范围的界定 1、销售服务的征税范围 是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务 2、销售不动产的征税范围 是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等 3、销售无形资产征税范围 是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产 征税范围界定的几个焦点问题： 1、物业管理的定性使其纳入可以抵扣的范围 2、融资性租后回租从有形动产租赁纳

7、入金融服务范畴，意味着其利息性质的租赁费不再可以抵扣进项 3、不动产租赁纳入区别于有形动产租赁归入两个不同的税目 4、将无运输工具承运纳税运输服务，区别无运输工具下“运输服务”与代理服务的差别 5、明确固定电话、有线电视、宽带水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税； 6、明确将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税 7、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税 8、将基础设施资产经营权、公共事业特许权

8、、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等纳入其他权益性无形资产范畴 关注：不征收增值税的规定： 办法第十条 有关规定第二点（二）纳税人的确定 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人（500万元）为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 符合一般

9、纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。 国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告（国家税务总局公告2015年第18号） 本次营改增，符合条件的会直接进行批量登记一般纳税人资格； 问题：我家符合简易征税的条件，现税局要求我们进行一般纳税人认定，要去办理吗？ 1、一般纳税人还是小规模纳税人 一般纳税人还是小规模纳税人？ 关键取决于您能获得多少进项税额?! 假设X为含税销售额，取得进项税额为Y，就建安业务存在如下临界点： 小规模纳税人应当缴纳的税款=一般计税方法应纳税款 X/1.03*3%=

10、X/1.11*11%-Y Y=（1/1.11*11%-1/1.03*3%）X 推出Y=7%X 也就是说，当企业获得100元的含税营业收入，需要获得7元的进项税额时,小规模纳人身份进应纳的税款与一般计税方法下的纳税人身份应纳税款是一致的。 当Y7%X时,认定一般纳税人的税负较轻,反之则选择小规模纳税人合适。 获得7元的进项有如下渠道： 1、 购进原材料或固定资产（17%）其含税为18.65元 理由：M/1.17*17%=7，M=48.17 2、购进可抵扣的农产品原材料（13%）其含税为53.84元 理由：M*13%=7，M=53.84 3、购进服务（11%）其含税价70.63 理由： M/1.1

11、1*11%=7，M=70.63 4、购进服务（6%）其含税价 M/1.06*6%=7，M=123.66 当然也可以是以上的组合。 当然，以上测算在建立在企业不含税收入小于500万元的基础上可做出相应的选择；一旦企业连续12个月销售收入达到并超过500万元，应当申请认定一般纳税人！ 但如果纳税人考虑到进项税额很少，不愿意认定一般纳税人会如何被处置？ 第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： （一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的 小问题：如果小规模期间被税

12、务机关检查调增收入超过500万元，查补税款如何补税？ 假设A企业2016年5月1日营改增的生活服务业，选择小规模纳税人，自2016年5月至2017年4月连续12个月收入为450万元，但在税务检查时，被税务机关认定2016年12月有一笔收入为550万元收入漏记，如何补税？按6%？3%？ 关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复（税总函2015311号） 稽查查补销售额和纳税评估调整销售额计入查补税款申报当月的销售额，以界定增值税小规模纳税人年应税销售额。 纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作税务事项通知书予以告知。 纳税人在税务事项通

13、知书规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其税务事项通知书规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的税务事项通知书规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。 2、承包经营、承租经营、挂靠经营企业的纳税人认定及出路解析 第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人 关键问题：如何控制挂靠人票据风险？ 出路：资金控制！（三）税率、征收

14、率及简易税率引发的新老项目选择 1、增值税税率大盘点交通运输业交通运输业有形动产租赁业有形动产租赁业生活服务业生活服务业部分部分跨境劳务跨境劳务11%17%6%6%零税率零税率国际运输；国际运输；向境外提供的研发、设计劳务向境外提供的研发、设计劳务存在诸多的过渡性存在诸多的过渡性“免税项目免税项目”例如：研发、例如：研发、技术转让、合同能源管理等技术转让、合同能源管理等老合同继续营业税老合同继续营业税老设备可选择简易征收老设备可选择简易征收融资租赁差额征收且超融资租赁差额征收且超3%3%税负即征即退税负即征即退未考虑期初存货，税负上升；未考虑期初存货，税负上升；公共交通可选择简易征收公共交通可

15、选择简易征收；“营改增营改增”税率一览表税率一览表出口劳务大多免税出口劳务大多免税邮政业邮政业电信业电信业邮政普遍服务与邮政特殊服务均免税。；11%11%，6%基础电信服务11%；增值电信服务6%；其他营改增服务其他营改增服务6%建筑业建筑业房地产业房地产业金融保险业金融保险业11%11%11%6%6% 2、重新认识兼营和混合销售业务及税率的确定规则 兼营 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率： 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无

16、形资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 财务核算提出更高的要求 案例1：A企业分别的不动产租赁业务、建筑安装服务、商品销售服务，会计核算时能将收入分别将不同业态的收入记入二级科目，但进项税额放在一个科目中核算，没有按业态设置明细帐，如何算税？ 案例2：某企业即有房地产开发业务、又有建筑业，即有老项目又有新项目，会计核算时能免将开发业务和建筑业务分别核算，但新老项目无法分开核算，如何算税？ 混合销售 一项销售行为如果

17、既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。 上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。 案例兼营和混合销售判断：快递业提供快递服务同进，提供快递纸盒的销售； 建筑安装企业提供建筑服务同时，提供建材； 某企业销售外购（自产）货物同进，提从货物的安装劳务； 电力设备安装公司，提供电表安装同时电表销售； 光伏发电安装公司提供安装服务同时销售晶片 地产公司销售商品房时，提供精装修

18、服务 企业承包外墙涂料保温施工，但是该材料又是从外单位购进的，同时又生产栏杆负责安装，那请问哈我公司是什么销售，该交什么税？ 3、房地产建筑业的过渡政策 （1）新项目和老项目的税率选择（简易征收的选择） 建筑业：（可选择简易征的项目） 有关规定（七）建筑服务。 1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。 2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工

19、程。 3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 房地产： （八）7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 不动产租赁： （九）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适

20、用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 问题：房地产企业在5月1日自行开发的房地产不对外出售，转为出租，是否适用简易税率？ （2）如何区分新项目和老项目 （3）新老项目区分对财务核算和业务管理的影响 盘点其他可以选择简易征的项目 4、不动产租赁业务的新老项目界定及税率的选择 案例1： 2014年12月前购入不动产，产权已过户，发票已开具并入帐。2015年1月开始出租，一次性收取2年租金，如何交税？ 案例22014年8月开始动产建设不动产，预计2016年9月完

21、工。2016年10月开始出租，如何选用税率？简易计税还是一般计税？如果是一般计税可否抵扣51后取得的专用发票？ 案例32016年5 月购入不动产，对方适用简易税率，不能开具11%税率的票据，现在出租，可否选择简易征税？（四）销项税额的计算 第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。1、除销售额外哪些代收费应当纳入价外费用一并征收增值税 问题：问题：诚意诚意金

22、、金、VIP会费、会费、定金定金、订金是否、订金是否应当作为价外费用一并计算销项税额（或应当作为价外费用一并计算销项税额（或预收款）预收款） 鉴别真伪鉴别真伪诚意金诚意金！ 问题：问题：没收押金没收押金、收取违约金、收取违约金如何如何定性定性？2、视同销售的政策规定对房地产建筑业的税负的影响 第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形 根

23、据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于试点实施办法第十四条规定的用于公益事业的服务。 手机短信公益特服号（另行发文明确） （不得随意解释） 问题： 1、不动产无偿给下属单位使用？ 2、房地产存货无租给他人使用？ 3、出租不动产免租期？特别关注：将不动产对外投资是否需要视同销售 财税2002191号： 原增值税暂行条例视同销售的规定： 关于有偿的定义：办法PK条例 有关规定四、进项税额，关于抵扣的规定： 对企业所得税的影响！无偿借贷资金是否需要视同销售 原营业税视同销售的规定： 办法关于”贷款服务“的定义： 贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。 同样的事，发生在5

24、1前后不同的税务待遇！如何确定视同销售额 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定3、销售折让和销售折扣的增值税处理 第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减 第三十六条 纳税人适

25、用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 第四十二条 纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。（同财税200316号）4

26、、差额征税的规定是否延续 （1）销售不动产（外购）销售不动产（外购）差额保留差额保留；（含；（含土地使用权转让）土地使用权转让） 看点：新增一般纳税人项目土地出让金差看点：新增一般纳税人项目土地出让金差额计税；额计税； 老项目适用简易税率老项目适用简易税率 外购老项目选用简易计税的可实额征税外购老项目选用简易计税的可实额征税 （2）建筑业企业部分保留差额征税建筑业企业部分保留差额征税 （九）6、试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生

27、地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 一般纳税人的分包工程怎么办？ 凭下家取得专用发票抵扣！ 问题：选择了简易方法计税的清包工和甲供材工程，有没有差额抵扣，也不得抵扣进项税额？ 问题：10个亿的项目及发票开了一半，如果选择简易征收，怎样用全部价款减去分包开票？（难办呐，如何掰？） （3）物业公司差额征税变相延续 依据：三十七条规定，必须符合”以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。”特征，可以抵减。 （4）劳务公司差额征税规定阻断，需要另谋出路 加价：加多少？ （5）融资融资性租后回租的政策变迁及企业的适性租后回租的政策变迁及企业的适应应改造改造 看点：政策发生看点：政策发生1

28、80度大转变，从有形动产融度大转变，从有形动产融资租赁中独立出来归入贷款服务范畴。资租赁中独立出来归入贷款服务范畴。 变化：税率由变化：税率由17%变为变为6% 特点：承租人获得普通发票，不能抵扣进项税特点：承租人获得普通发票，不能抵扣进项税额额 关注：跨期合同的过渡规定？关注：跨期合同的过渡规定？ （6）盘点其他差额征税规定！5、销项税额的会计处理 正常销售业务： 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税金-应交增值税（销项税额） 价外费用（如罚息、利息收入） 借：银行存款 贷：财务费用（营业外收入） 应交税金-应交增值税（销项税额） 差额征税的怎么办？5、销售使用过的旧设备增值税处理 有关规

29、定（十四）销售使用过的固定资产。 一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 1、原来是一般纳税人的，销售原一般纳税人业务专用固定资产，按17%； 2、2013年纳入营改增的一般纳税人，销售期应当纳税人抵扣范围的固定资产销售，按17% 3、新增一般纳税人，在51后购入，51后销售的按17%或11%（适用税率） 4、其他均按简易税率，没有选择；如果要开专票，则按2015年90号规定 （五）进项税额的确定1、进项税额的抵扣及专票类型 进项税额，

30、是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 （1）专用发票的类型 第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（四张票） （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。 （二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。 购

31、进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）取得不动产抵扣的特殊规定 购入不动产的特殊规定： 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵

32、扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定 案例解析 利息支出能抵扣进项税额吗？不是问银行借的，企业间的借款能抵扣吗？ 我单位给予乙单位贷款700万，合同约定自2015年8月1日2016月7月31日一年，按月支付利息并开具发票。因乙单位经营困难，2016年1-3月份的利息尚未支付，发票未开具。乙单位属于我单位的子公司，营改增政策出台后，我单位打算将2016年1-4月份的利息均在5月1日后收回并开具增

33、值税专用发票？请问是否可以？另外使用税率是多 支付物业费能抵扣进项税额吗？ 人工成本可以抵扣吗？ 公司发生的住宿费、差旅车票（火车、高铁、飞机等）、通讯费、交通费、餐饮费、清洁卫生费、绿化费、举办的卡拉OK活动发生的娱乐费等 用职工为办事（如报关，报检，报税）配备的轿车所用的汽油专用发票，其进项可以抵扣吗？ 5月1日前购买的库存材料等，在营改增后使用，该部分材料进项税能否抵扣？如何抵？2、针对房地产企业的进项税额抵扣 （1）土地征用费和拆迁补偿抵扣事项 土地买价或出让金、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费：按差额抵减销售 大市政配套费：办法三十七条、十条？ 契税、耕地占用税、土地使用费、

34、土地闲置费、 拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等：没有专票不得抵扣（2）前期工程费抵扣事项抵扣事项 水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用：可获得专用发票抵扣，税率6% 筹划：涉及辅助材料部分，可以在合同明确，从价款中分离出来，采用自行购买原材料，可抵扣17%（3）建筑安装工程费抵扣事项 建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 主要采用的策略：甲供材方式，自行采购原材料可以抵扣17%，建筑服务支出抵扣3%。 但也不一定是取最合算的。 案例分析： 建筑业营改增

35、建设工程计价规则调整实施方案（4）基础设施建设费抵扣事项 基础设施建设费开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 供水供电进项税额抵扣问题： 问题，开发商在工地会迁入电线，当施工方进入时，向开发商拉接电线供电，然后向施工方收取水电费，请问收费方式是单独收款还是与施工费用打包收取合理？ 园林绿化： 国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知： 六、问：对绿化工程应按何税目征税？ 答：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作

36、业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业”征收营业税 办法将园林绿化纳入“其他建筑服务”。 对园林绿化企业而言，有3%的小规模纳税人的选择； 也可能因为超过500万元不得不认定为一般纳税人，适用11%的税率， 当然他也可以选择用甲供材的方式提供园林绿化。 那么，地产企业你愿意选用哪种方式与其签订合同呢？ 对应的你能得到对方什么样的票？ 特别提供，某园林企业将苗木销售给您，然后提供园林绿化的建筑服务发票可否？ 规划：（5）开发间接费抵扣事项 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 修理费可以获

37、得专票抵扣 工程管理费按企业管理服务获得6%的专票抵扣 项目营销设施建造费：临时售处发生的材料、建筑服务可以凭票抵扣 物业公司代收代付的水电费，给客户开具什么发票？税款能否抵扣？不能抵扣是按全额缴纳增值税吗？ 施工企业借用甲方水电资源并支付水电费，如何操作？ 3、进项税额转出的规定 （1）七类不得抵扣的事项： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 特别注意：混用

38、的固定资产、不动产、无形资产可以抵扣。 其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 本条第（四）项、第（

39、五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形 单位从窗口代开的蔬菜，肉产品，能否按13%的扣除率抵扣进项税额？ 桥架、钢托是否可以抵扣？ 某企业用钢材做的桥架，上面是各种管理和电缆，这个用钢材做的桥架能不能抵扣？ 财税2009113号 四川省国家税务局关于

40、固定资产进项税额抵扣问题的公告（四川国税公告2011年第1号） 但现在将不动产已经纳入抵扣范畴，可以抵扣。（2）如何定性非正常损失 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 工程返工支出是否需要进项税额转让？（3）进项税额分摊 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据

41、对不得抵扣的进项税额进行清算。 例：A企业2016年5月发生电费支出100万元，取得增值税专用发票注明税款17万元，该企业即有应税的服务项目收入8000万元，同时又有免税项目收入2000万元，其不得抵扣的电费进项税额： 2000/（2000+8000）*17%=3.4万元 问题：混用的非固定资产进项能全额抵扣吗？如何分割？ 简易征税企业购进服务能抵扣进项吗？如何转？ 重磅：地产企业、建筑企业兼有新老项目时，如何分摊进项税额案例分析 进项税额转出计算的两种情形: 1、已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，

42、应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 进项税额转回的特殊规定： 按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税

43、额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。（注意操作流程，先认证后转出）4、进项税额的帐务处理 购入服务： 借：工程成本-某二级科目 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 进项税额转出： 借：工程成本 贷：应交税费-应交增值税（进项税额） （六）应纳税额的计算 1、小规模纳税人的计算 应纳税额=（全部价款及价外费用-分包款）/（1+3%）*3% 借：应交税费-应交增值税 贷：银行存款 2、一般纳税人的计算 应纳税额=当期销项税额当期进项税额-上期留抵 3、房地产行业预征税款的操作实务及帐务处理 房地产企业在营改

44、增中的困惑：进销项错配问题 36号文件的解决之道： 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 具体如何操作？ 4、建筑业预征税款的操作实务及帐务处理 建筑安装业的增值税困惑： 异地承建合同如何纳税？ 问题：异地项目使用总机构的设备等，导致进项税额在总机构集结，而建筑服务收入按属地原则在异地，如何计算增值税？ 汇总纳税不现实！ 预征：2%或3% 有关规定一、（七）4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预

45、征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 6.试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 具体如何执行？ 5

46、、原已有一般纳税人业务的建筑企业留有留抵有余额的税额计算方法 我公司原本为增值税一般纳税人，但有房屋租赁业务交营业税，且每年超过500万元，请问以前的增值税留底可以在现在抵扣吗？ 有关规定 二、（二）增值税期末留抵税额。 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。 如何处理？ 财政部 中国人民银行 国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知（财预2012367号）： 案例：A公司在处四川，从事货物销售、建筑业等业务，5月1日起营改征企业，属于一般纳税人（一般计税），2

47、015年4月底留抵税款100万元，5月份取得货物销售收入2000万元（不含税），建筑服务业收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。 当月应纳增值税=2000*17%+200*11%- 5.1-100=256.9万元 算对了吗？ 不是，正好撞对了。 如果当月货物销售收入200万元，建筑业销售收入200万元 200*17%+200*11%-5.1-100=-49。1 就错了。 正确的计算方法：项目项目栏次栏次情况一情况一情况二情况二4 4月底留抵税额月底留抵税额1 1100100100100货物销项税额货物销项税额2 23403403434应税服务销售项税额应税服务销售项税额3 32

48、2222222进项税额进项税额4 45.15.15.15.1抵减前应纳税额抵减前应纳税额5=2+3-45=2+3-4356.9356.950.950.9货物的销项税额比例货物的销项税额比例6=2/6=2/（2+32+3）0.93920.93920.60710.6071货物的应纳税额货物的应纳税额7=57=5* *6 6335.20335.2030.9030.90留抵税额本期抵减数留抵税额本期抵减数8 8（71,71,为为1;71,1;71,为为7 7）10010030.9030.90服务应纳税额服务应纳税额921.7021.702020抵减后应纳税额抵减后应纳税额10=5-810=5-8256

49、.9256.92020 （七）纳税义务发生时间 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 （四）

50、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 问题: 1、房地产企业的开发产品的纳税义务发生时间如何确定？ 目前尚明确，但预收款的预征时间确定！ 2、建筑业工程完工却没有收到款项怎么办？ 合同已经完工，但款收到款项仍然挂帐如何处理？ 3、建筑业工程实际完工，合同约定也已经完工，但按合同约定质保金应当按约定条件符合后放可收取，是否需要缴纳增值税？ 4、开票时间与会计收入确认时间导致差额的处理办法？ 5、签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？对方不

51、要票怎么办？三、房地产建筑安装业营改增中增值税发票的操作实务及风险规避管控1、急需明确的几个问题 （1）部分税务局要求在营改增之前把不动产发票都开了？ 分已经预收的和还没有预售两种情况的处理 以后涉及面积差补交款问题 工程未完工且收到一部分工程进度款，余下部分怎么办？开国税票？ （2）预收款没开票直接已交营业税，要不要全都在51前开票？来不及开票怎么办？2、认识增值税发票及升级版系统 认识一些基本常识： 发票版本 销售折旧的填具 专票开具的对象（不得开具专用发票的情况） 汇总开具的发票的要求 一般情况下，纳税人按月使用量领用发票，但A级纳税信用等级的可以一次领取不超过3个月用量的发票。 3、项

52、目发生地与机构所在地分离时由谁开具发票？ 房地产企业异地项目按政策规定应当在异地按预收款预征3%； 建筑安装企业的异地项目在当地预征2%或3%。 那么发票由施工地税务机关开具还是机构所在地税务机关开具？ 技术阻碍：一个单位一个IC卡号，到异地如何开专票？ 如果由机构所在地开票，而税局却在异地入库，税务机关的积极性如何调定？ 纳税人如何应对这一局面？ 4、发票遗失的补救办法 关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告（2014年19号） 登报申明 抵扣联遗失，凭发票联认证 发票联遗失，凭抵扣联入帐 都遗失的，凭记帐联复印件和丢失增值税专用发票已报税证明单抵扣。5、如何开具红字发票 国家税务总

53、局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告（2015年19号） 1、购买方已认证的 2、购买方拒绝接收的 3、普通发票的红字发票开具 6、专票的认证时限与抵扣限的规定 国家税务总局 关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号） 国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第7号） 关于逾期增值税扣税凭证抵扣问题的公告（2011年50号） 关于未按期申报抵扣增值税扣税凭证有关问题的公告（2011年78号） 专票管理过程中经常出现的棘手问题： 事件一：获得增值税专用发票距开票时间超过180天未提交财务认证； 事件二：

54、发票认证后，次月申报时忘记抵扣； 事件三：财务将老板交待应当在次月初开具的发票，在当月未开具3000万元； 事件四：在月底最后一天认证，认证软件提示”数据正在传输”，次日上班发现“数据传输失败”。 事件五：企业第一笔业务当月销售，次月获得进项票，之后不再有业务。能退税吗？ 强化票据管理是营改增后必须面对的大事！7、专用发票失控票与滞留票的风险 国家税务总局关于金税工程增值税征管信息系统发现的涉嫌违规增值税专用发票处理问题的通知（国税函2006969号 ）：“认证时失控”和“认证后失控”的发票，暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证，税务机关扣留原件，移送稽查部门作为案源进行查处 国家税务总局关于失

55、控增值税专用发票处理的批复（国税函2008607号） ：销售方已申报纳税的失控发票的处理流程 我企业有大量滞留票有没有税收风险？ 涉嫌隐瞒销售收入 国税总局调查国美苏宁 国美电器案件带来的思考？关于开展部分大型电器零售企业增值税存根联滞留票专项核查的通知（国税函(2008)279号） 各省滞留票专项检查个案分析 解决对策8、增值税专用发票的三流一致的规定及风险剖析 案例：某公司 20152015年6 6月有以下一张凭证：借：原材料 10001000万 应缴税金- - 应缴增值税（进项税额）170170万 贷：银行存款 11701170万 原始凭证：（1 1）A A公司开具的增值税专用发票。 （

56、2 2）支票付款，收款单位：B B公司 国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【19951995】192192号BAC交易合同发票、货物货款债权债务关系帐清理三角债，业务是真实的，但不符合抵扣的规定，咋办？A、B、C签订一个委托支付令（委托支付协议）（法律效率如何，仍有待考究）票据背书9、虚开增值税专用发票大案要案解析案例：某专案组对成都市案例：某专案组对成都市A A公司进行税务检查公司进行税务检查的的时候，发现该时候，发现该公司以下公司以下两张凭证：两张凭证： 借借：固定资产：固定资产 10001000万万 应缴税金应缴税金- -应缴增值税（进项税额）应缴增值税（进项税额）

57、170170万万 贷：应付账款贷：应付账款温州某温州某公司公司 借：应付借：应付账款账款温州某公司温州某公司 11701170万万 贷：银行存款贷：银行存款 11701170万万 原始凭证后附：原始凭证后附： 1 1、增值税专用发票、增值税专用发票; ; 2 2、入库单、过磅单：同专用发票数量一致、入库单、过磅单：同专用发票数量一致; ; 3 3、银行转账支票。收款人、银行转账支票。收款人：温州某公司：温州某公司。思考：该企业可能存在什么问题？思考：该企业可能存在什么问题？ 虚开原理1：不要发票的购货者B销售商A接受虚开企业C支付开票手续费 得到发票得到货物无票销售偷税付款得到货物 虚开原理2

58、商贸企业B供货商A接受虚开企业C付款100% 得到发票得到货物不要发票的购货者扣除手续费后返还货款销售货物偷税接受虚开企业D虚开二次或者ABC购货合同发货98100发票+合同花两万元买了一张发票D6% 虚开发票的后遗症： 帐务处理时存货和应付款项等挂帐： 风险： 企业账面：超过三年未支付的应付款项 税收政策:条例第二十二条：确实无法偿付的应付款项 。 税务检查： 1、为什么对方不要钱？很可能该笔交易并未发生，属于接受虚开发票。 2、很可能已经用货物抵债，而未缴纳流转税。 其他应付款长期挂账稽查的考虑： 1、往来挂账实际是隐瞒收入。 2、实际是接受虚开发票的资金来源问题。10、恶意虚开专票和善意

59、虚开发票的区别 国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知 （国税发1997134号 ） 一、受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的 二、在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款或者申请出口退税的， 追缴税款，处以偷税数额五倍以下的罚款 三、取得专用发票未申报抵扣税款，或者未申请出口退税的 ，按所取得专用发票的份数，分别处以1万元以下的罚款但知道或者应当知道取得的是虚开的专用发票，或者让他人为自己提供虚开的专用发票的，应当从重处罚。 利用虚开的专用发票进行偷税、骗税，构成犯罪的，税

60、务机关依法进行追缴税款等行政处理，并移送司法机关追究刑事责任。 国家税务总局关于纳税人善意取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知（国税发2000187号）：对购货方不以偷税或者骗取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口退税；购货方已经抵扣的进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。 2014年39号公告11、选用简易征税的企业事否开具增值税专用发票 盘点简易征税的事项： 国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知（国税发200990号） 能开具专票的简易征税应当要有文件明确是否可以开具！ 这次营改增的简易征税能否抵扣待文件明确！四、房地产行业营改增特殊业务的增值税处理