房地产市场营销课程设计(汇总版)

1、 课 程 设 计 李凌君 20210764毛悦 20210766宁盼盼 20210767宋定艳 20210768林禹 20210778吴超 20210783谢冠 20210784房地产市场营销 重庆大学建设管理与房地产学院房地产系2021年06月 课程设计指导教师评定成绩表 指导教师评定成绩：指导教师签名： 年 月 日 目 录第一局部 宏观区域分析 . 1一、区域社会经济开展状况 . 11区域概况 . 12. 区域经济开展概况 . 23区域政策环境分析 . 6二、区位分析 . 141. 工程区域位置与自然概况 . 142. 工程与城市主要商业区及就业区的联系分析. 16三、区域分析结论 . 1

2、81工程的区位优劣势 . 182工程的交通优劣势 . 183大规划与工程周边的小规划对工程的影响分析 . 18第二局部 区域房地产的市场分析 . 19一、 区域住宅市场的开展状况 . 191. 近年来区域住宅市场供求分析 . 19二、区域竞争性楼盘分析 . 221.旭阳台北城 . 232.富力城时光里 . 243.龙湖U城. 254.中房千寻. 265.新港左岸陈桥 . 276.金科廊桥水乡 . 28第三局部 区域市场需求调查分析 . 29附录 . 95工作报告 . 95市场调查问卷 . 99 调研方案书 .101 调研过程照片 .103 李凌君：房地产市场营销课程设计第一局部 宏观区域分析一

3、、区域社会经济开展状况1区域概况1 地理位置沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里开工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰、“山城绿宝石之称。2 城市性质及地位沙坪坝区是重庆市的科教文化中心，教育底蕴丰厚，教育资源聚集，教育形态完备，各级各类教育兴旺。全区现有高校18所，电大职大10所；教师进修学院1所，中小学83所，中等职业教育学校12所，特殊教育学校2

4、所，幼儿园178所；在校大中小学生30余万人，教育人口占全区总人口的1/3。目前，区属单位荣获教育部嘉奖的集体2个，享受国务院特殊津贴的专家4人，重庆市名师4人，重庆市骨干校长8人，突出奉献的教育专家2人，特级教师30人，重庆市教育终身奉献奖2人，荣获省部级奖励120余人次，中学研究员级教师13人，中学高级职称教师571人；参加国家级骨干教师培训50名，市级骨干教师156名，区级骨干教师303名，市区级学科带头人46名，校级骨干教师2000余名。3 城市规模全区常住人口为100万人，成为百万人口大区。男性人口为50.63万人，占50.63%；女性人口为49.37万人，占49.37%。总人口性别

5、比以女性为100，男性对女性的比例为102.57。，0-14岁的人口为9.1万人，占总人口的9.1%；15-64岁的人口为82.64万人，占总人口的82.64%；65岁及以上的人口为8.26万人，占总人口的8.26%。4 城市总体布局区辖覃家岗、渝碚路、沙坪坝、小龙坎、天星桥、土湾、新桥、詹家溪、石井坡、童家桥、磁器口、山洞12个城市街道办事处，歌乐山、井口、陈家桥、青木关、凤凰、回龙坝、土主、西永、虎溪、曾家、中梁11个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、 西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。区内有西永微电园、西永综合保税区、台资信息产业园

6、配套园、西部现代物流园、沙坪坝区工业园、重大科技园等工业开展平台。随着惠普、富士康、英业达、广达等全球知名IT企业陆续入驻，1 李凌君：房地产市场营销课程设计高新技术产业迅速崛起。现已形成电子信息制造业、交通运输设备制造业、通用设备制造业三大支柱产业。沙坪坝区科技教育兴旺，是长江上游科教文化名区。区内有高校18所，电大职大10所，中小学87所，在校学生近30万人，科研院所65所，科技工作者8万余人。有重庆大学城、“国家级重庆大学科技园、国家级重庆图书馆、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区、“国家级星火技术密集区和“文化工作先进区。33平方公里的重庆大学城是国

7、内建设规模最大、综合功能最强、入驻高校门类最齐、入住师生最多的大学城之一。投资超过300亿元，13所高校全部建成，成为13个生态公园式校区，校舍总面积到达410万平方米，师生约15万人，到2021年将达25万人，成为开放的人才、智力高地。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一体，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、休闲购物旅游、都市温泉旅游、都市乡村生态旅游等品牌，每年接待中外游客上千万人次。磁器口古镇被评为“中国历史文化名街，磁器口民俗文化餐饮街被命名为“中华美食街；歌乐山国家森林公园被誉为“山城绿宝石，被评为全国优秀体育公园；融汇温泉作为亚洲首席都市生态温泉，

8、是重庆温泉之都的标杆性温泉；歌乐山烈士陵园景区是为全国十大红色旅游景区。 2. 区域经济开展概况 2李凌君：房地产市场营销课程设计分析：如下图，全国、重庆与沙坪坝国民经济总产值、房地产投资、社会消费品零售总额数据的比照，沙坪坝对于重庆地区数据的大小差异根本相同，重庆对于全国的数据比照中，房地产投资的差距略小。 分析：如下图，无论是GDP、房地产投资、居民消费价格指数，重庆的同比增长数率大于重庆，重庆的大于全国。数据来源重庆统计信息网 (2)人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资产业结构错误！未找到引用源。沙坪坝居民收支 1季度 人均可支配收入元 人均消费性支出元 效劳性消费支出 食品

9、 衣着 居住3 同比±% 12.0 10.5 8.8 21.0 3.5 -6.57183.54 4746.45 1157.15 1988.48 749.39 274.21李凌君：房地产市场营销课程设计家庭设备用品及效劳 医疗保健 交通与通信 教育文化娱乐效劳 杂项商品与效劳 消费性支出及增长336.29 336.67 466.53 404.13 190.76-0.6 20.1 11.8 -5.8 13.3由上表可得到重庆市城市的人均消费性支出2021年第一季度为4746.45亿元，同比增长10.5%，沙坪坝的数据根本与该数据相等，所以沙坪坝的消费水平提高。对新建五星级酒店及其辅助设施

10、，自获得五星级酒店标准认证后，按照其缴纳的土地出让金、城市建设配套费的区级实得局部和建安营业税市、区两级局部，安排专项建设资金,支持投资单位用于酒店周边环境建设。酒店自产生经营收入起，前两年按照其缴纳的房产税、营业税、企业所得税区级局部的100%，后三年按照其缴纳的房产税、营业税、企业所得税区级局部的50%安排产业结构调整资金，扶持开办单位开展商务效劳业。对新建的前5家五星级酒店，除享受本条扶持政策外，在酒店开工建设后，按照其缴纳的土地交易契税和当年的土地使用税区实得局部，安排专项建设资金，支持投资单位用于酒店周边环境建设。2.建含五星级酒店的城市综合体的扶持政策对新建符合商业网点规划布局、公

11、建局部不低于建筑总量40的城市综合体，即五星级酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施和公寓等为一体包括同一业主在不超过两个地块同时建设的城市商业工程。在其开工后十二个月内，按照其缴纳的土地出让金和城市建设配套费扣除市政府就该地块计提费用后的市、区两级局部；在其开业后，按照其缴纳的建安营业税和企业所得税的区级局部安排专项建设资金，支持投资单位用于城市综合体的公共空间建设。对城市综合体中的五星级酒店，自产生经营收入之日起，前三年按照其缴纳的房产税、营业税、企业所得税区级局部的100%，后两年按照其缴纳的房产税、营业税、企业所得税区级局部的50%安排产业结构调整资金，扶持开办单位10 李

12、凌君：房地产市场营销课程设计开展商务效劳业。对新建的前5家含五星级酒店的城市综合体，除享受本条扶持政策外，在酒店开工建设后，按照其缴纳的土地交易契税和两年的土地使用税区实得局部及人防异地建设费安排专项建设资金，支持投资单位用于酒店周边环境建设。3.在西部新城新建的前5家五星级酒店或含五星级酒店的城市综合体的扶持政策对在西部新城新建的前5家五星级酒店，除享受上述第一条一、二扶持政策外，按照其缴纳的土地出让金和城市建设配套费扣除市政府规定计提费用后的市级局部安排专项建设资金，支持投资单位用于酒店周边环境建设。对西部新城新建的前5家含五星级酒店的城市综合体，除享受上述第二条扶持政策外，按照其缴纳的建

13、安营业税市级局部安排专项建设资金，支持投资单位用于城市综合体公共空间建设。四、对在我区新建五星级酒店及城市综合体，还可按其工程位置、公建比例和税收奉献等，给予“一事一议 扶持政策。土地政策2021年我国土地供给政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，防止土地供给总量、结构和价格大起大落。国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽21日在此间的新闻通气会上说，今年住房用地供给方案总量原那么上不低于过去5年年均实际供给量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70。要抓好供给方案实施工作，切实把握好供地

14、时序和节奏，努力保持平稳。在继续应保尽保保障性安居工程用地同时，严厉打击违法违规，强化住房用地供后监管。促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供给。2021年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，稳固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供给，努力保持土地市场平稳运行，防止土地供给总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续以促进形成住房有效供给为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供给和开发利用的动态监测监管，严格催促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。为做好土地市场动态监

15、测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度，自2021年起，除招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。6住房政策11 李凌君：房地产市场营销课程设计前4个月，全国城镇保障性安居工程已开工228万套，开工率为30%，根本建成150万套，完成投资2470亿元。在楼市调控持续从严的环境下，2021年全国各地限购限贷政策依然严格执行。但自4、5月起，以释放刚需、鼓励首次置业人群购房为目的的政策微调在扬州、重庆等地逐渐展开。据统计，除了5个城市对调控政策的微调被叫停外，目前为止已有超过30个城市对调控政策进行了

16、适度调整，其中全国对公积金政策松绑的有13个城市，正在成为地方政府政策微调主流。据悉，西安市政府常务会议也于6月4日审议通过，西安市个人住房公积金贷款最高额度将由原来的40万元提高至60万元，特殊情况经审批可提高至70万元。政策微调还是因地制宜，那存款准备金率下调这样的金融政策变化那么将对市场产生普遍影响。中国人民银行决定金融机构人民币存贷款基准利率、一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整；同日，住建部跟着宣布即日起下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上下调0.20个百分点，五年期以下(含五年)下调0.25个百分点。资金紧张的房

17、地产市场仍是一剂强心针。该政策的意图很明显，即是加大对刚需的支持和放行。2021年重庆公租房开工建设量到达1425万平方米、约21.92万套，居全国之最。同时全市公租房分配达11万套，直接惠及民众近30万人。2021年我市方案公租房地上建设规模1320万平方米、23.74万套。主城区方案开工1280万平方米、23.04万套，分布在沙坪坝区大学城、渝北区空港新城、北碚区歇马、大渡口区跳蹬等13个片区；远郊区县40万平方米、0.7万套，分布在万州、合川等15个区县。市国土房管局将会同相关部门，抓紧各开工工程前期准备工作，力争早日开工建设。同时今年还将完成199万平方米危旧房改造任务。今年，主城将全

18、面完成11个公租房工程建设，分别是：南岸城南家园、九龙坡城西家园、巴南云篆山水、北部新区民心佳园、北部新区康庄美地、九龙坡民安华福、渝北天堡寨公租房、渝北龙兴公租房、渝北揽月小区一期、北碚水土万寿公租房和水土思源。续建渝北木耳、高新区金凤等8个公租房工程。预计全年会有4万户群众陆续签约入住。7房地产开发、销售政策1开发政策2021年6月房地产行业房地产开发投资增速继续回落，符合预期。我们预计房地产开发投资增速可能会在3到4季度触底。全国房屋新开工面积增速已经连续第2个月出现负增长。在全国商品房销售没有回到正的增长水平之前，房屋新开工面积指标转正的概率仍然不大。12 李凌君：房地产市场营销课程设

19、计房地产开发投资资金来源同比增速5月有所上升，主要是由于其他自金来源的增速有所上升所致，主要包括定金及预收款个人按揭贷款，如果房地产市场的销售能够维持温和回暖的成交的话，预计房地产开发投资也将在房地产开发投资资金来源触底后2-3个月后见底上升。随着全国商品房销售的逐步温和复苏，开发商也在尝试着进入土地一级市场，但依然维持相对谨慎。而从土地市场平均成交单价来看，土地市场价格有所上升。我们认为，地价的过快上升会一定程度上影响开发商入市的积极性。6-8月份一般是房地产销售的淡季，6月份的市场成交是否会继续像前几个月那样有力上升，我们认为有一定的不确定性。全国商品房销售面积增速从全年来看在正、负5%的

20、范围的概率较大。节后地产股在政策面逐步宽松以及市场成交回暖的背景下，股价已大幅上升，地产板块指数年初以来已经上涨了近30%，地产股估值已由极度低估得到大幅的修复。我们认为，接下来地产股的上涨空间和高度将进入越来越难以把握的混沌阶段，即地产股将由政策和市场正向合力支撑股价上涨阶段，向市场和政策逐步趋于博弈的微妙阶段转化。换句话说，当市场成交回暖越来越超预期，政策压力将会不期而至；而当市场成交低于预期，地产股同样会面临阶段性调整。总体上看，地产股还有多大上涨空间，不仅取决于房地产行业销售改善情况和力度，同时还要看政策对市场上升的容忍程度来决定。我们仍然维持房地产行业同步大势投资评级。2销售政策预测

21、中国的房地产紧缩调控政策不会放松，并维持今年全国房价下降5%-10%，局部一线城市降幅可达15%-20%。从宏观政策上看，报告称目前政策趋松不会直接令楼市受益，但融资本钱的降低及市场流动性改善可以间接缓和地产业压力，预计针对投机和投资性购房的限购政策还会持续。“局部开发商融资已然不易，未来几个月间房价继续下行会迫使它们出局，我们也预计地产业会出现整合，但降价也会使成交量趋稳，以到达调控目的。6月19日，在限购取消前，房地产销售价格出现大幅上涨的可能性较小。 申银万国称，央行的加息及局部城市楼市微调，都说明房地产销售市场已有回暖迹象，而这都有助于逐渐消化目前高企的库存，稳定房地产开发投资。此外，

22、申银万国还指出，从最近国家发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。户籍制度1住建部：消除外地户口购房制度性障碍13 李凌君：房地产市场营销课程设计住房和城乡建设部相关负责人2021年12月30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购置当地商品房的制度性障碍，营造比拟好的市场环境。对于保障房骗租骗售等违规行为，相关的处分法律制度建设正在进行中。住建部住房保障司副司长张学勤表示，2021年新开工的700万套保障性住房中，公共租赁住房数量仍然比拟大，这意味着更多进城务工人员将会住进公租房。2户籍制度改革是房地产政

23、策又一松动信号。一、户籍制度改革对房地产市场需求影响1.2月23日，国务院办公厅发布通知，对于户口迁移政策，进行了分类规定：1在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所含租赁的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。2在设区的市不含直辖市、副省级市和其他大城市有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所含租赁同时按照国家规定参加社会保险到达一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。3继续合理控制直辖市、副省级市和其他大城市人口规模，进一步完善并落实好现行城市落户政策。2.背景分析：据有关资

24、料显示，近几年我们城镇化建设增速放缓。2000-2007年年均增速1.75%，而2021-2021年年均增速下滑至0.85%。城镇人口每提高1个百分点，GDP增长1.5个百分点；城镇化率每递增1%，经济就增长1.2%。户籍制度改革是加速城镇化建设的有效手段，对经济的拉动将非常明显。二、区位分析1. 工程区域位置与自然概况1 工程所在区域概况 工程地块位于沙坪坝区，沙坪坝区为重庆市辖区。位于重庆市城区西北面，东隔嘉陵江与江北区、渝北区相望，东南与渝中区接壤，东北与北碚区相连，南与九龙坡区相靠，西接璧山县，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。总面积396.2平方千米。户籍人口75.4万人200

25、7年末，常住人口90.21万人2021年末。沙坪坝区辖18个街道、8个镇，交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，14 李凌君：房地产市场营销课程设计成渝环线高速公路、内环快速路、绕城高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。2 区域位置沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区

26、；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园。地块位于重庆市沙坪坝区渝碚路，此地块为政府完成拆迁补偿后的的净地，面积为280亩。 3 区域景观条件工程所在区域景观三峡广场：位于沙坪坝中心的三峡广场是都市旅游的新亮点。渣滓洞：渣滓洞原为人工采煤的小煤窑，因渣多煤少而得名。重庆歌乐山烈士陵园：位于沙坪坝区童家桥正街西侧的歌乐山下，是全国爱国主义教育基地、全国重点文物保护单位和国家AAAA级旅游区。磁器口古镇：磁器口古镇位于沙坪坝区嘉陵江畔，这里原为嘉陵江流域著名的商品集散地，因生产及外运磁器而得名。白公馆：白公馆原为四川军阀白驹的郊外别墅，1939年被戴笠选中作为军统局本部看守所。重庆“林园：&a

27、mp;quot;林园"是在抗日战争时期修建起来的一座园林，位于沙坪坝著名的歌乐山南麓，成渝公路经此，距市中区二十五公里。15 李凌君：房地产市场营销课程设计重庆歌乐山国家森林公园：位于沙坪坝区中部，距市中心16公里，总面积3000亩，主峰海拔693米，为重庆近郊群峰之冠，素有渝西第一峰的美称和"山城绿宝石"之美誉2001年被评为国家"AA"级旅游区，2002年正式被国家旅游局评为"AAAA"级旅游区。红岩村：红岩村原名红岩嘴，位于重庆沙坪坝区化龙桥红岩村13号，距市区8

28、千米。红岩村因其地质成分主要为侏罗纪红色页岩而得名。荷花山庄：置身于荷塘边，清新的空气中夹带着一丝丝荷叶的芳香，使人有一种心旷神怡的感觉。2. 工程与城市主要商业区及就业区的联系分析4 工程所在区域的交通情况沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝环线高速公路、内环快速路、绕城高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。本工程地块的外围交通兴旺。工程所在地块由北面的杨公桥立交、西面的内环高速路、南面的沙坪坝站西路、东面的天陈路和渝碚路围合在其间。

29、工程与中心城区各就业区和商业网点的连接十分便利，乘公交车道省政府和泉城广场也只需15分钟。5 主要商业区、就业区的分布及与工程的关系A、CBD中央商务区 重庆中央商务区在解放碑江北城弹子石构成的“金三角地区。主要由解放碑商贸中心区、江北 城商务中心区和弹子石滨江地带功能配套区构成。 重庆中央商务区占地约56平方公里，其核心地区为23平方公里。与工程的道路距离为5.65公里。 B、CRD中心商业区据重庆市沙坪坝区中心商业区开展规划，到2021年，沙坪坝区规划形成两个中心商业区：沙坪坝组团商业中心和西永组团商业中心。与工程的道路距离在0.5公里以内。C、CID科技商务中心区北部新区形成科技商务中心

30、区面积157.59平方公里，人口53万，含重庆经16 李凌君：房地产市场营销课程设计济技术开发区、重庆高新技术产业开发区及重庆出口加工区。与工程的道路距离为3.6公里。D、工程与上述区域的关系本工程与这三大新兴就业和商业区域的关系相当密切，交通十分便捷，自地铁开通以后更是大大的缩短了工程所在地与其的交通时间。3. 城市规划对工程开发的影响1 区域整体规划概况中共沙坪坝区委提出了用 10 15 年的时间，把沙坪坝区建成“一区两高地的总体要求，即：建成独具特色的现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地，努力使沙坪坝区的各项工作始终走在全市的前列。确立了通过“十一五规划的编制与实施，打造“一城

31、三中心的阶段目标，即：打造重庆西部新城、重庆市科教文化中心、重庆市铁路物流中心和重庆市极具文化艺术特色的商贸中心。通过建设人文生态城区，打造在全国具有较大影响的教育兴旺区，为沙坪坝区可持续开展提供强有力的支撑。2 工程周围规划概况工程周围规划概况见沙坪坝区住房用地规划图，如下： 17 李凌君：房地产市场营销课程设计三、区域分析结论1工程的区位优劣势优势：工程所在地为重庆的文化教育区，集中了几乎全市所有重点高校、普教，区域内人口素质较高；良好的教育体系和文化气氛，吸引着各区以及郊县的客源前来置业；近几年商业开展迅猛，沙坪坝区规划将形成两个中心商业区：沙坪坝组团商业中心和西永组团商业中心；越来越多

32、的商业建设，逐渐形成CBD区域劣势：工程所在区域人口拥挤，流动人口和外来人口比拟多；楼盘价格居高不下，住房供不应求；区域内教育业，老国营厂较多，占用大量土地，使得区域内可开发土地较少。2工程的交通优劣势优势:离地铁站很近，出行很方便，附近公交站点也比拟多，能够方便快捷的到达区内任意地点或者主城其他区域，与城市中心的各大重要功能点均有快捷的联系，增强了工程对周边区域的辐射能力。劣势：由于流动人口和外来人口比拟多，很容易出现交通拥堵的现象，特别是在上下班的时间。3大规划与工程周边的小规划对工程的影响分析沙坪坝区廉租房住房规划：2007年，重庆市制定了?重庆市2021-2021年住房建设方案?。按照

33、该方案，五年内重庆市新建廉租房5万套、共250万平方米，平均每年建设廉租房1万套、建筑面积50万平方米。 规划在2021年-2021年的三年间，全市将新建廉租住房20.4万套、建筑面积1020万平方米。每年建设约7万套、350万平方米，建设总量增加到7倍。按照三部委的分解任务，今年我市将新建廉租房7.1万套。 2021年新增中央投资方案的廉租房建设工程共147个，总规模55448套，其中在三月份以前该批工程中已经有26个开工，剩余的工程将陆续开工建设。沙坪坝区公租房住房规划: 重庆主城已进入外环时代。按照开展规划，到2021年主城区将到达1000平方公里、人口1000万以上，内外环线之间将新增

34、21个居民聚居区。在这些聚居区中要建设2000万平方米的公共租赁房。近三年，先期建设1000万平方米，今明两年将各开工建设500万平方米。昨天开工建设的工程就是其中之一。今年底将向社会投放20万平方米公共租赁房，明年向社会投放600万平方米公共租赁房。18 李凌君：房地产市场营销课程设计今年一季度,沙坪坝区商品住房登记销售7392套，共计67.49万平方米,成交金额39.20亿元。一季度实际登记销售面积与去年四季度环比增加67.47%,成交金额与去年四季度环比增加70.73%,建面成交价与四季度环比增加1.93%。同时，一季度二手住房登记成交1094套，共计8.55万平方米，成交金额3.76亿

35、元,成交建面均价4403.47元/平方米。一季度二手住房成交面积与四季度环比增加1.73%,成交金额与四季度环比增加18.24%,成交建面均价与四季度环比增加20.4%。影响：投资环境竞争剧烈，住房需求受到影响，工程开发投资受到约束；配套设施及教育开展使得后期房价受到一定影响，使得获利减少；周边竞争楼盘的开发，使得工程预期收益减少。第二局部 区域房地产的市场分析一、 区域住宅市场的开展状况1. 近年来区域住宅市场供求分析1市场供给方面2021年重庆市商品房新开工面积1768.60万，同比下降39.04%，其中一小时经济圈新开工1472.06万，渝东南翼新开工65.41万，渝东北翼新开工231.

36、34万；主城区新开工927.76万，同比降幅分别为41.47%、14.09%、25.50%、43.34%。 “两翼均为房地产三、四线城市，受房地产调控的直接冲击较小， “两翼新开工降幅明显低于“一圈。 2021年第四季度新开工只有374.23万，仅占全年的21.2%。2021年普通住宅新开工1619.93万，保障性住房101.27万，别墅25.40万，其他物业22.20万，同比降幅分别为37.87%、55.16%、38.10%、18.16%，各种物业新开工情况均出现较大幅度的下降。住宅新开工面积中，90以下新开工650.01万，90-144新开工771.94万，145以上新开工197.99万，

37、同比降幅分别为45.25%、33.46%、23.92%。下降幅度与户型面积大小出现规那么的反比例关系，户型越大，降幅越小；户型越小，降幅越大。2021年1月到4月之间，住宅的施工面积13137.12平方米，同比增加6.6%。 19 李凌君：房地产市场营销课程设计 住宅用地平均楼面价格2市场需求方面2021年重庆市批准上市面积为 1878.66 万方，2021 年重庆市主城区共 549 个工程新开或加推新房源，共计 103082 套，建筑面积 832.61 万方；2021 年重庆市商品房成交 172251 套，成交建筑面积 1543.86 万方，2021 年重庆市商品房总成交金额 1049.95

38、 亿元，建面成交均价 6801 元/平米。共成交各类房屋2988套，成交建筑面积28.43万平方米，成交金额17.79亿元,多层花园洋房成交113套，建筑面积1.64万平方米，建面均价7337元/平方米精装房成交35套，建筑面积0.35万平方米，建面均价8821元/平方米商品住宅成交2021套，成交建面积20.66万平方米高层商品住房成交1829套，建筑面积17.55万平方米，建面均价6136元/平方米,高档低密度住房成交43套，建筑面积1.12万平方米,建面均价12134元/平方米. 到2021年5月21日，成交量环比上升43.77%。全市商品房成交量为61918.96平方米，环比上升43.

39、77%，成交套数538套，较5月20日增加92套，渝北区商品房成交量最大，占全市成交总量的23.46%，成交量14526.23平方米。9个区域中7个区域成交量出现上升，2个区域成交量出现下降,其中，上升区域中，上升幅度最大的是沙坪坝区，环比上升158.47%20 李凌君：房地产市场营销课程设计 来自：Cric 中国房地产资讯决策系统3价格变化截止2021年5月，住宅销售额525.46重庆的房价同比降到98.1%，房价环比根本不变，商品房同比降到98%，商品房价格环比维持不变，二手房同比降到99.3%，二手房环比维持不变。2021年3月重庆主城区各物业成交统计 数据来源：重庆市房管所 2区域住宅

40、市场的开展特点 4政府对市场的管理调控力强政府对市场的管理调控加强,国家的“国八条、房地产税以及对银行借贷的管控等等力度加强，此外并随着政府对用地、房地产开发资质、经济适用房、租赁市场等多方面实施更严格的管理，将逐步为重庆的房地产开发市场构建一个公开、公平、公正的市场运作机制。 5市场体系逐步完善住宅市场体系逐步完善,重庆市政府近几年致力于构建以经济适用房为主体的多层次住房供给体系的目标模式，为高收入、中低收入和最低收入家庭建立相21 李凌君：房地产市场营销课程设计对应的商品房、经济适用房和廉租房。在一手市场平稳开展的同时，全市二手房交易市场进一步繁荣。2001年二手交易量约占总交易量的40%

41、，而在2000年，二手房交易量仅占到总交易量的5%。二手房交易的增长说明济南房地产市场形态的不断完善，满足了市场不同层次的需求，促使市民形成逐步改善、梯级消费的住宅消费观念。6市场热点向规模化的转移市场热点向规模化开发的小区型楼盘转移,早期当在广州、北京及深圳等城市住宅工程开发的规模化趋势越来越明显，广州最畅销楼盘，多数都是占地面积都在千亩以上的工程，在房地产开展成熟的城市中大盘已经占据主导地位。重庆早期由于土地分割出让及开发商实力普遍不强的原因，导致大盘少，后来，随着各种大型楼盘开始出现，成为市场热点。大盘开发带来的规模效应，在景观营造、生活配套到社区气氛、及开发本钱多方面都占有优势，在一定

42、程度上可以提高居住品质。从景观环境看，大规模社区提供了数量较大且集中的绿化面积，设计师可以精心雕琢，使之呈现丰富的景观层次；从社区配套看，大型社区可以增加一些小型楼盘所无法配置的设施；大型社区也有条件营造宁静的社区环境。(7)房地产企业的汰弱留强进程加快房地产开发企业汰弱留强进程加快,现在大型的房地产公司有龙湖集团、万科、融侨集团、中海地产、华宇集团、南方集团、建工集团、隆鑫集团、珠江集团、晋愉集团、斌鑫集团等等都有工程在做。前几年面对外地开展商的大举进攻，无疑对本地开展商形成很大压力。但从另一角度看，外来开展商的进入，对加快重庆房地产业的开展和房地产市场的完善，将起到一个很好的推动作用。随着

43、更多外来开发商的进入与国家对楼市的调控，是重庆市房地产市场优胜劣汰、重新洗牌的整和的又一新时期。(8)其他个人购房成为主流，1996年以来，随着住房制度改革的深入，重庆住宅市场已经处于个人购房时代。从统计数据来看，个人购房比例由1996年9%逐年攀升到当前几乎全是的高水平，说明重庆个人住宅消费市场已经占据绝对主导地位。二、区域竞争性楼盘分析 22 李凌君：房地产市场营销课程设计 23 李凌君：房地产市场营销课程设计 24 李凌君：房地产市场营销课程设计25 李凌君：房地产市场营销课程设计 26李凌君：房地产市场营销课程设计 27李凌君：房地产市场营销课程设计28 李凌君：房地产市场营销课程设计

44、第三局部 区域市场需求调查分析一、 需求统计分析表1-1 29 李凌君：房地产市场营销课程设计 调查有效对象中，25-35岁的人群占最大比例为38.96%，其次为25岁以下，占23.38%，36-45岁占的比例为23.38%，而25岁以下的只有1.95%，因为25岁以下的人大多才刚刚走出校园，还未到置业这一步，而25-35岁的人事业也开展稳步了，也要成家立业了，就要买房子了。 30 李凌君：房地产市场营销课程设计 调查对象中公司职员占了接近一半，私营业主的比例为26.62%，而其他职业较少。这与我们的调查地点有关系，三峡广场上的人群主要还是由公司职员组成。31 李凌君：房地产市场营销课程设计

45、现在的家庭人口数大多是2-3人，从调查结果看出这局部人群占到了65.58%，其次是4-5人的家庭人口，可能是父母与其儿女同住或是家中有2个小孩，而1人的和6-7人的家庭就很少了。 32 李凌君：房地产市场营销课程设计 调查结果显示月收入在4000-6000元的家庭占到了接近一半，其次为6000-8000范围内的，占了24.03%，而其他收入范围较少，主要原因是较低收入家庭一直有着刚性购房需求。表1-5 33 李凌君：房地产市场营销课程设计 调查对象现在住房面积在50-75的比例为33。77%，75-100的为24.68%，再其次为50以下的，占14.29%。 34 李凌君：房地产市场营销课程设计 在调查人群中，69.48%的人持观望态度，只有30.53%的人是确定在两年内买房的，这与现在的房地产宏观调控市场有密切的