集团商业地产培训专题

1、n 商业地产的影响因素商业地产的影响因素 1、时间因素、时间因素 2、地理因素、地理因素 3、人的因素、人的因素n 中国商业时代特点：中国商业时代特点： 1、城市化（推动地产）、城市化（推动地产） 2、思想模式、思想模式 3、未来进入老、未来进入老 龄化龄化n 我国商业地产现状：我国商业地产现状：起步晚、发展快、问题多、前景好。起步晚、发展快、问题多、前景好。商圈的形态：商圈的形态： 商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。n 商圈的组成：商圈的组成： 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组

2、成；真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状组成；真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定。包括经营业态、商店规模、竞是由各种各样的因素决定。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。争者的位置、交通条件等许多因素。 1、该商圈人口数、职业、年龄层次调查。该商圈人口数、职业、年龄层次调查。 2、该商圈消费习性、生活习惯调查。、该商圈消费习性、生活习惯调查。 3、流动人潮调查。、流动人潮调查。 4、该商圈里的基本设施及竞争店调查。、该商圈里的基本设施及竞争店调查。 5、商圈未来发展性调查。、商圈未来发展性调查。 6、从项目规模的体量反推商圈是否具有人

3、流客量的容、从项目规模的体量反推商圈是否具有人流客量的容 量，是否可以支持项目市场运作。量，是否可以支持项目市场运作。n1、正确的地点和规模。、正确的地点和规模。n2、周密的商业规划与建筑设计。、周密的商业规划与建筑设计。n3、精心挑选的主力店。、精心挑选的主力店。n4、切忌急功近利。、切忌急功近利。n1、策划：创意、创新、创造；、策划：创意、创新、创造；n2、投资：投资与财务分析模型；、投资：投资与财务分析模型；n3、经营：定位、价值链、营、经营：定位、价值链、营+销；销；n4、管理：符合人们的习惯、管理：符合人们的习惯+门当户对的服务；门当户对的服务；n1、 城市规划不合理，造成低水平重复

4、建设城市规划不合理，造成低水平重复建设n2、 商业地产存在重复性，低水平；以及存在先建设项目后商业地产存在重复性，低水平；以及存在先建设项目后 招商，更多的只停留在住宅配套方面招商，更多的只停留在住宅配套方面招商一定要走在项目动工前期，商业地产要先引凤后驻巢。招商一定要走在项目动工前期，商业地产要先引凤后驻巢。n3、 选址不准确、不专业选址不准确、不专业政府有一定的责任，政府存在管理不善。政府有一定的责任，政府存在管理不善。选址是商业地产开发前期的重中之重，而不是单纯的策划和选址是商业地产开发前期的重中之重，而不是单纯的策划和营销手段。营销手段。n4、定位设计不合理、定位设计不合理不能先找设计

5、院，而是要先进行项目策划，对项目定位明不能先找设计院，而是要先进行项目策划，对项目定位明确，给出大致模型，将项目的价值最大化是在这一环节，确，给出大致模型，将项目的价值最大化是在这一环节，而不是后期在招商中简单的提高租金。而不是后期在招商中简单的提高租金。定位明确后，将很清楚各业态的安排，以及对面积、格局定位明确后，将很清楚各业态的安排，以及对面积、格局的大致安排，同时好确定自持面积大小以获取高额租金。的大致安排，同时好确定自持面积大小以获取高额租金。对于大型超市、百货店等商家，不是对方要多少面积开发对于大型超市、百货店等商家，不是对方要多少面积开发商就给多少，因为通过定位明确后开发商已了解这

6、类商家商就给多少，因为通过定位明确后开发商已了解这类商家的真实所需面积，如果给到这类商家过多的面积后，他们的真实所需面积，如果给到这类商家过多的面积后，他们会将节省下来的空间自己直接出租给相应的合作伙伴，形会将节省下来的空间自己直接出租给相应的合作伙伴，形成二房东获利，冲抵大型商场的租金。同时在一定程度上，成二房东获利，冲抵大型商场的租金。同时在一定程度上，还会阻碍整个商业项目中其他位置铺面的商家招商（因为还会阻碍整个商业项目中其他位置铺面的商家招商（因为有些商家已被大型主力商家招入，而有些商家会相应的避有些商家已被大型主力商家招入，而有些商家会相应的避免之间的竞争）。免之间的竞争）。n5、招

7、商不专业、招商不专业应吸纳专业的招商人员。应吸纳专业的招商人员。招商不是越多面积、越多租金才好，要讲究合理的业态比。招商不是越多面积、越多租金才好，要讲究合理的业态比。招商管理与经营管理，是同商业项目共同一直持续的。招商管理与经营管理，是同商业项目共同一直持续的。只有招商成功，经营才会成功。只有招商成功，经营才会成功。n6、经营不到位、不重视经营管理、经营不到位、不重视经营管理要有自己的经营管理团队，并在前期策划阶段就应介入，要有自己的经营管理团队，并在前期策划阶段就应介入，能能 有效指导招商业务工作的开展。有效指导招商业务工作的开展。n7、投资来源渠道单一、投资来源渠道单一要有一定的资金合作

8、伙伴，获取长期收益。要有一定的资金合作伙伴，获取长期收益。n8、投资回报期望不合理、投资回报期望不合理存在短期眼光，注重短期收益，而不是长期看待项目获取存在短期眼光，注重短期收益，而不是长期看待项目获取长期收益，短期行为是不可取的。长期收益，短期行为是不可取的。商业地产严格意义上是不售的，也尽量不要拆散成过多的商业地产严格意义上是不售的，也尽量不要拆散成过多的小型单铺隔断销售，要有整体运营的考虑和设定。小型单铺隔断销售，要有整体运营的考虑和设定。按行业类别分类按行业类别分类健身服务及休闲功能房地产健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）商品批发商业地产商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）

9、居住以及办公用商业地产居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）餐饮功能房地产餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）娱乐功能房地产娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）零售功能房地产零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）按市场范围分类按市场范围分类超区域型超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150200家，主力店如大型百货公司或批发店35家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）超级型超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250700家，主力店如

10、百货公司、超市、家店等36家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALLMall of America,就是超级商业地产的典范。）区域型区域型（出租面积在1.5万7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在10005000辆。）社区型社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）近邻型近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户1020家，商圈内人口为510万，商圈

11、半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）按照消费行按照消费行为分类为分类体验业态房地产体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）服务业态房地产服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）物品业态房地产物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）按照建筑形按照建筑形式分类式分类综合建筑综合建筑（多种房地产形式的统一规划）项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。单体建筑单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）面临纯商业问题五种最具前景的

12、商业地产业态五种最具前景的商业地产业态l中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。l室内外相结合的购物空间：商业步行街室内外相结合的购物空间：商业步行街以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。l社区商业地产社区商业地产消费群体锁定于社区住户。l流通型商业地产、专业市场、批发市场流通型商业地产、专业市场、批发市场一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要

13、功能。l资源型商业地产新业态：旅游地产资源型商业地产新业态：旅游地产泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。规划层面的区别规划层面的区别开发流程层面的区别开发流程层面的区别利益层面的区别利益层面的区别规划设计决定商业地产项目的存亡规划设计决定商业地产项目的存亡大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商

14、的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产项目的选址过程更严谨；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产的调研比住宅复杂；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产的推广比住宅的推广更具针对性；商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。规划层面的区别规划层面的区别开发流程层面的区别开发流程层面的区别利益层面的区别利益层面的区别商商业业地地产产与与住住宅宅开开发发的的区区别别土地开发流程土地开发流程

15、土地获取土地获取市场调研市场调研项目定位项目定位规划设计规划设计销售组织销售组织营销策划营销策划营销策划营销策划商业地产开发商业地产开发地段选择是关键经济环境分析和生活结构研究区域结构调查与城市发展规划研究商业发展规划及政策研究区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析典型性调查与研究地区未来商业地产供应量分析消费者消费行为调查与研究项目立地条件研究商圈的确定和研究目标市场定位目标客户定位目标消费群定位目标投资小业主定位目标经营客户定位项目经营特色定位项目经营方式定位项目业态定位项目功能定位项目规模定位项目形象定位整体规划设计建筑风格与立面设计商铺结构与内部分割方案景观设计方案交通组织

16、设计方案销售招商销售交楼开业清盘持续经营住宅开发住宅开发地段选择是关键客观市场调研微观市场调研消费者调研形象定位市场定位目标客户群定位产品定位整体规划设计建筑风格与立面设计景观设计销售团队组建营销方式多样化销售团队组建招商团队组建以活动营销为主，较少投放广告，广告诉求以投资理念为主租金收入自营收入销售收入其他收入商业地产的利润产生模型更为复杂商业地产的利润产生模型更为复杂规划层面的区别规划层面的区别开发流程层面的区别开发流程层面的区别利益层面的区别利益层面的区别商业地产开发要平衡多种权益关系商业地产开发要平衡多种权益关系开发商开发商小业主小业主经营者经营者管理者管理者 消费者消费者出售出售出租

17、出租出租出租商业地产开发生态链商业地产开发生态链商业地产开发经济效益产生模型商业地产开发经济效益产生模型住宅开发经济效益产生模型住宅开发经济效益产生模型总销售收入总销售收入（销售额）（销售额）总成本总成本利润利润总收入总收入总成本总成本利润利润n商业地产开发的五大微观市场选择因素：商业地产开发的五大微观市场选择因素： 从微观上讲，商业地产项目的选址实际上是对商业物业从微观上讲，商业地产项目的选址实际上是对商业物业运营环境的选择，其中牵涉的因素非常复杂和精致，运营环境的选择，其中牵涉的因素非常复杂和精致，极富技巧性，同时也是反映开发商商业头脑的最佳表极富技巧性，同时也是反映开发商商业头脑的最佳表

18、现舞台。现舞台。 一般来说，商业设施的选址应该考虑客流规律、交通状一般来说，商业设施的选址应该考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划等几方面的要求。况、商业环境、地形特点、城市规划等几方面的要求。在选址过程中，要对这些因素进行实际调查，搜集资在选址过程中，要对这些因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，不仅要考虑现状，还要了解未来料，具体分析研究，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，以适应商业地产长期经营的需要。的发展变化，以适应商业地产长期经营的需要。矛盾一：集中（矛盾一：集中（concentrateconcentrate）分散（分散（scatterscatter）n适用

19、于商业地产项目的整体立面风格设计、用材用料设定适用于商业地产项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑。等方面的内容考虑。 一个商业项目既是一个整体的商业空间，其内部又分为若一个商业项目既是一个整体的商业空间，其内部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调个性化，个性化是否干个体商业空间。个体商业空间强调个性化，个性化是否就意味着整体的凌乱无序？成功的商业项目在处理这个问就意味着整体的凌乱无序？成功的商业项目在处理这个问题的手法上大体有两类做法：题的手法上大体有两类做法： nA A类：确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，类：确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵

20、强、不生硬；使其不牵强、不生硬； B B类：在打造整体外观时预留个性化空间，将个性空间也类：在打造整体外观时预留个性化空间，将个性空间也作为立面的构成部分。作为立面的构成部分。 n启示：启示： 商业地产产品一定要注意整体风格的塑造；商业地产产品一定要注意整体风格的塑造； 个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。 n重点解决商业地产产品主题概念落实的问题，主题是什么、重点解决商业地产产品主题概念落实的问题，主题是什么、体现的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要体现的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要内容。内容。 nA类：用建筑本身体现主题

21、；类：用建筑本身体现主题； B类：制造运用视觉标志，打造连续的、有设计的视觉焦类：制造运用视觉标志，打造连续的、有设计的视觉焦点。点。 n启示：启示： 商业地产产品的主题概念与产品的功能定位要相适应；商业地产产品的主题概念与产品的功能定位要相适应； 建筑本身是商业地产产品主题风格和氛围的主要体现建筑本身是商业地产产品主题风格和氛围的主要体现内容；内容； 视觉标志的巧妙制造和运用是商业地产产品主题风格视觉标志的巧妙制造和运用是商业地产产品主题风格体现的绝佳手法。体现的绝佳手法。体系一：规划设计体系一：规划设计商业地产的规划设计包括平面设计、交通组织设计、配套商业地产的规划设计包括平面设计、交通组

22、织设计、配套设计、休闲小品设计四大层面设计、休闲小品设计四大层面 。广州维多利广场实景：室外广广州维多利广场实景：室外广场的休闲茶座，既增添美感，场的休闲茶座，既增添美感，又为市民提供一个休闲好去处又为市民提供一个休闲好去处 社区商业概述社区商业概述n社区商业社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的品

23、和服务的属地型商业属地型商业。这一商业形态是城市商。这一商业形态是城市商业的基础，它的业的基础，它的服务人口一般在服务人口一般在5 5万人以下，服务万人以下，服务半径一般在半径一般在2 2公里以内公里以内。由于这一商业的属性决定。由于这一商业的属性决定了它的了它的总规模一般应控制在总规模一般应控制在3 3万平米以内万平米以内，商业业，商业业态的设置也有较强的针对性。态的设置也有较强的针对性。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间之间，商业体量较，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商

24、业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间之间 ，这一类别的社，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。巨大化，否则市场难以消化。 n内向型商业面积与住宅面积的内向型商业面积与住宅面积的2以下以

25、下，社区商业规划时基本不考虑，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营的正常经营社区商业类型社区商业类型 按照商住比分析按照商住比分析n社区商业提供的服务一般步行社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作称作“51015”，即居民出家门步行，即居民出家门步行5分钟

26、可分钟可以到达便利店，步行以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，分钟可到达超市和餐饮店，骑车骑车15分钟可到达购物中心。分钟可到达购物中心。社区商业类型社区商业类型 按照距离分析按照距离分析n社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素：社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计；片区人口统计； 片区消费群特征分析；片区消费群特征分析； 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）；竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小；目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析；片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析；片区商业业态的统计分析； 片区市

27、政规划分析；片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等；商业物业条件分析等等； 以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。社区商业的定位策划社区商业的定位策划 规模定位规模定位n商业规模商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小

28、在一定程度上项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。经营性质越强，呈现出成正比的关系。n规模定位中主要考虑的因素有：规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量；区域的商业市场容量；市场整体租售状况对项目规模的影响；市场整体租售状况对项目规模的影响；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面主力店的带动效应

29、（一般主力店与其辐射区域面积比为积比为1 1：1.51.5）；）；竞争性项目对项目规模的影响；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；市政规划对项目片区商业规模的影响；项目自身条件对规模的影响等等。项目自身条件对规模的影响等等。市场定位市场定位n市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：n功能定位功能定位按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.521.52公公里范围内，常住人口不少于里范围内，常住人口不少于1010万人）、中间型社区商业（服务半径在

30、万人）、中间型社区商业（服务半径在1.51.5公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的公里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；n档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；档次定位（分为低档、中低档、中档、中高档、高档）；n名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等名称建议（通常是综合项目所

31、处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。来确定）。n业态组合规划业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 业业态组合规划原则：态组合规划原则： 社区商业的基本特性：社区商业的基本特性：是社区是社区商业的三大基本业态；商业的三大基本业态；n租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力 较高的业态；较高的业态；n是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；是否具有招商的可执行性，符

32、合项目实际情况；n能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；n符合商铺建筑设计技术指标。符合商铺建筑设计技术指标。n租售定位租售定位 租售定位原则：租售定位原则：n市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；n发展商的意图：发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建 议以租为主；议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议若希望短期回

33、笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。n项目的租售前景预判。项目的租售前景预判。n价格定位价格定位n租金定位租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：行综合比较，主要比较的要素有： a a、整体区位、整体区位 b b、商业氛围、商业氛围 c c、人流量、人流量 d d、主力店、主力店 e e、交通条件、交通条件 f f、发展商实力、发展商

34、实力 g g、规模主题、规模主题 h h、升值前景、升值前景n价格定位价格定位 售价定位售价定位 收益还原法收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，根据商业租金与投资回报率来确定售价， 均价租金均价租金/ /投资回报率；投资回报率；项目周边商业尚处于市场培养期的项目，租金价位较低，项目周边商业尚处于市场培养期的项目，租金价位较低， 投资回报率相应较低。投资回报率相应较低。 社区商业的分布类型社区商业的分布类型 商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性商业的分布形式是前期规划重点问题之一。整体的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了

35、商家对于位质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对社区商业的研究，发现各置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型社区商业的布点主要有四种类型：商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，难以形成规模效应。社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点n根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：基本原

36、则有以下几点：在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承

37、租面积，但必须预留良公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。好的展示面。综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层

38、皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入

39、口-1-3层6,00015,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买

40、频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/ /美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,00015,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面

41、积（）经营面积（）业态业态指标指标 人流动线规划人流动线规划 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点和人流端点。n人流焦点人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。集，具有凝集人流的作用。n人流端点人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流

42、的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：n综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划综合两种类型人流动线的分析，社区商业的人流动线规划应主要注意以下点：应主要注意以下点： 1 1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性； 2 2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外部面良好，利于导入外部 人流；人流； 3 3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业； 4 4、人流动线设计